Budynki Gwiazd otwierają wjazd do centrum Katowic od strony Warszawy. Smukłe i wysokie stanowią efektowny akcent nowoczesnej strony miasta, minuta jazdy, jak dobrze pójdzie na zatłoczonej trasie, i już kolejne wizytówki metropolii katowickiej: Spodek, Pomnik Powstań Śląskich, Superjednostka... "Gwiazdy" przed ponad 20 laty, kiedy były budowane, budziły niekłamany zachwyt śmiałością projektu, niespotykaną w mieście wysokością 25 kondygnacji, pięknością formy architektonicznej.

Z siedmiu strzelistych wieżowców cztery należą do Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Później pojawiły się następne wysokościowce w mieście i do widoku budynków wysokich oko się przyzwyczaiło, ale Gwiazdy nadal wyglądają pięknie. Pod warunkiem, że się szybko jedzie i patrzy raczej na drogę. Z bliska widać, że z Gwiazdami coś nie tak. Odłupane tynki układają się w różnych kształtów czarne łaty i plamy, a jeden z wieżowców zupełnie goły, jakby obdarty ze skóry. Sprawiają wrażenie zaniedbania. Chociaż są młode! Co to jest 20 lat! Wokół kipi wiosna, tereny osiedla starannie zagospodarowane, zielone, ogrodzone, mnóstwo sklepów, kolorowych napisów, na dobrą sprawę, we wszystko można się na miejscu zaopatrzyć nie wychodząc z osiedla, a tu z budynkami taki "pasztet".

ZAGROŻENIA WEWNĄTRZ I ZEWNĄTRZ WIEŻOWCóW - W dodatku groźny dla mieszkańców. Jest on wynikiem "radosnego budownictwa" z przełomu lat 70. i 80. - mówi przewodnicząca Rady Osiedla Janina Jurczyk. Tynki odpadają, obrywają się betonowe elementy balkonów. W ubiegłym roku, mając na uwadze względy bezpieczeństwa, zatrudniliśmy alpinistów, którzy usuwali "głuche" fragmenty tynku i grożące odpadnięciem kawałki betonu z balkonów, uszczelniali powstałe dziury. Metodami alpinistycznymi zabezpieczaliśmy elewacje przede wszystkim nad miejscami największego ruchu wokół sklepów i bram wejściowych. Ale co tu dużo mówić, jest to tylko doraźna łatanina choć kosztowała nas 118 tysięcy złotych z osiedlowego funduszu remontowego czyli z tak zwanego w naszej Spółdzielni funduszu "B", którego suwerenne wydawanie należy do osiedla.

- Zastosowana na elewacje Gwiazd technologia narzucania płynnego tynku wężem, na skutek nieprzestrzegania reżimu technologicznego, a więc i niedostatecznego dozoru budowlanego, nie sprawdziła się. Tynki mają niedostateczną przyczepność - dodaje przewodniczący Komisji Gospodarki Zasobami Spółdzielni i zastępca przewodniczącej RO Jan Pryczyński. Wcześniej mieliśmy poważny problem z tynkami wewnętrznymi. Niemal tuż po zasiedleniu wieżowców zaczął odpadać tynk ze ścian i sufitów w mieszkaniach. Była to głośna sprawa. Spadały całe płaty tynku. U mnie, powiem to dla zilustrowania ówczesnych przeżyć mieszkańców, tynk z sufitu spadł na stolik i rozbił 5 mm płytę szklaną na 15 minut przed przyjściem gości. Innym razem znalazłem w pokoju dziecka na łóżeczku kawał tynku o rozmiarach 0,5 metra kwadratowego, szczęściem dziecko wtedy tam nie spało. Mieszkańcy nieustannie opukiwali ściany i stropy i sami odrywali głuche miejsca. W niektórych wieżowcach 90 proc. tynków wewnętrznych odpadło. Uznano to za wadę technologiczną i ze środków budżetu państwa wykonano remonty, które wymagały niekiedy okresowych przeprowadzek do mieszkań rotacyjnych.

- Tak jest - potwierdza przewodnicząca J. Jurczyk - tamte remonty przeprowadzane były jeszcze ze środków budżetowych. Dotacje jednak, jak wiadomo, stopniowo zmniejszały się aż do całkowitego ich wygaśnięcia. Ostatnią otrzymaliśmy na termomodernizację, a i to dzięki temu, że Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa jako pierwsza przystąpiła do jej wprowadzenia, kiedy można było jeszcze uzyskać pomoc z budżetu, na którą inne spółdzielnie mieszkaniowe, może bardziej opieszałe, już nie "załapały się." Obecnie dotacji jest zero.

Wobec problemu tynków zewnętrznych stanęliśmy oko w oko zupełnie sami. Z dołu tego nie widać, budynki mają 80 metrów wysokości. Dopiero zdjęcia wykonane z bliska pokazują rzeczywisty stan zniszczeń i zagrożeń. Osiedle nie udźwignie finansowego ciężaru remontu. Metody alpinistyczne, jak się okazało, nie rozwiązują go. Zabiegaliśmy zatem o pomoc. Osiedle nasze przewidziane było do ocieplenia w latach 2000 - 2010. Jednak u nas ocieplenie spełnia dwie role: ocieplającą i zabezpieczającą przed zagrożeniami zdrowia, a nawet życia mieszkańców. Ponadto struktura budynków, pozbawionych tynków, niszczeje. Te argumenty, udokumentowane w wykonanych ekspertyzach, zilustrowanych zdjęciami (elementy stalowe balkonów skorodowane, popękany beton płyt osłonowych, których odłamki spadają niemal dzień w dzień, a balkonów jest...700!) sprawiły, że Walne Zgromadzenie KSM przychyliło się do naszych starań i przyśpieszyło kolejkę osiedla Gwiazdy do ocieplenia. Mieszkańcy są ogromnie wdzięczni. Mają bowiem nadzieję, że nie będą już musieli omijać szerokim łukiem wieżowców, że będą mieć poczucie bezpieczeństwa w osiedlu, będą spokojni o dzieci.

Ocieplenie budynków tylko własnymi środkami osiedlowymi nie wchodziło w grę. Byłoby po prostu niewykonalne zważywszy, że z wielkim trudem wysupłaliśmy środki z funduszu "B" tylko na roboty alpinistyczne. Zwyczajnie w ramach osiedla nie byłoby nas na to stać. W takich "gardłowych" przypadkach, jak nigdy, sprawdza się idea spółdzielczości oraz fakt należenia do dużej i silnej spółdzielczej społeczności. W myśl zasady: dziś wy pomożecie nam, jutro my się odwzajemnimy. Brak takiej więzi finansowej w przypadku, gdyby na przykład jakieś osiedla, bloki, czy kamienice zechciały się wyodrębnić, stawia pod znakiem zapytania poważniejsze remonty czy inwestycje, które lokatorzy tych małych zbiorowości mogliby wykonać we własnym zakresie. Miałyby one też mniejszą zdolność kredytową. Eksploatacja budynków, utrzymanie w sprawności wszystkich urządzeń, wykonywanie zaleceń przeciwpożarowych np. drzwi przeciwpożarowych, dodatkowego oświetlenia, zaleceń kominiarzy i tym podobnych czynności, do których zobligowana jest administracja to dalszy, poza remontami, worek spraw do załatwienia, które u nas zostały załatwione, choć dużym nakładem środków. A nowe elewacje? Znacznie przekraczają możliwości finansowe osiedla. Decyzja o ociepleniu Gwiazd czy inne, dotyczące pozostałych osiedli, są przykładem nieporównywalnie większej sprawności i skuteczności działania dużych jednostek spółdzielczych.

OCIEPLANIE ELEWACJI I REMONT BALKONóW
Kierownik osiedla Witold Braun pokazuje projekt kolorystyki elewacji Gwiazd. - Dzisiaj szaro-buro-czarne wieżowce, na projekcie grają kolorami. W rzeczywistości będą one bardziej pastelowe - wyjaśnia - a roboty przy dwóch "Gwiazdach" rozpoczną się już niebawem. Będzie to operacja niezwykle skomplikowana, obecnie przygotowywane są projekty samego ocieplania a do tego dochodzi projekt stawiania rusztowań, którego zasady się zmieniły, nie mówiąc już o trudnościach wynikających z samej wysokości budynków. Ocieplenie elewacji i remont balkonów wiąże się z bardzo poważnymi środkami finansowymi, przygotowaniem przetargu na wykonawstwo tak, że w tej chwili nawet trudno określić ile to będzie kosztowało. Mogę tylko powiedzieć, że w planie remontów, który każdorazowo zatwierdza Rada Osiedla mamy zabezpieczone na remont samych balkonów 1 mln 19 tys. zł, to jest suma ogromna i przyszła z wielkim trudem. Rada Osiedla kilkakrotnie przetwarzała plany remontowe, by je dostosować do wydatków na remont balkonów. Ta suma pochodzi z funduszu "B", czyli osiedlowego funduszu remontowego, natomiast remont zasadniczy, czyli wykonanie elewacji, zwane ociepleniem, finansowany będzie z funduszu "A" wypracowywany przez całą Spółdzielnię.

J. Pryczyński podkreśla, że naturalnie i osiedle Gwiazdy od lat płaci stawki na fundusz "A", które tam się gromadzą i po kolei są przeznaczane na remonty na poszczególnych osiedlach. - Przyszedł czas, by realizować je na naszym osiedlu - mówi - a przyśpieszenie wynika z poważnych zagrożeń bezpieczeństwa mieszkańców, zarówno przebywających na balkonach jak przede wszystkim wchodzących i wychodzących z budynków. Kierownik Braun dodaje: - w każdym wieżowcu są sklepy i punkty usługowe, ludzie przechodzą, są zalecenia, by dzieci z przedszkola wyprowadzać na spacery z dala od budynków. Nie można żyć w stałym poczuciu realnego zagrożenia. Dlatego decyzja generalnego rozwiązania tego problemu jest dla nas tak ważna.

Przewodnicząca Janina Jurczyk mówi, że Rada Osiedla pracuje niezwykle intensywnie: - siedzimy długo, tutaj odbywa się prawdziwa burza mózgów, kłócimy się, co jest pierwsze, pilniejsze, ważniejsze, co można zrobić mniejszym kosztem, każda sprawa poddana jest analizie i dyskusji.

PARTNERSTWO WOBEC MIEJSKICH PLANóW
Tymczasem wokół osiedla zaczyna być gorąco również z innych powodów, a mianowicie pod jego granice podchodzą już wielkie inwestycje w mieście. Buduje się Wydział Prawa Uniwersytetu Śląskiego, tuż pod bokiem trwają prace przy regulacji Rawy i nowych bulwarach, przy okazji wycina się drzewa, oraz przy budowie kolektora a pomiędzy osiedlem i hotelem "Warszawa" będzie budowana nowa droga. Niestety, jak to widać na projekcie, raczej w bezpośredniej bliskości osiedla. Nowa droga "Nowograniczna" ma połączyć ul. Graniczną z powstającą Trasą Średnicową. Zdaniem moich rozmówców owa droga wprowadzi wiele niedogodności dla mieszkańców w postaci ruchu, wzmożonego hałasu komunikacyjnego, utraty zaciszności. Przede wszystkim mieszkańcy stracą płatny parking, usytuowany w miejscu, gdzie ma przebiegać droga.

Jan Pryczyński: - W związku z budową nowej drogi powinny być brane pod uwagę interesy zarówno inwestora jak i mieszkańców osiedla, a my jako Rada Osiedla nie będziemy występować w charakterze petenta lecz partnera. Proponujemy przesunięcie drogi bliżej hotelu "Warszawa", w końcu my tutaj mieszkamy stale, w hotelu nocuje się krótko. Będziemy się domagać budowy podziemnego parkingu w miejsce zlikwidowanego, obecnie istniejącego, budowy ekranów dźwiękochłonnych, złagodzenia łuku drogi dojazdowej do osiedla, który naszym zdaniem jest zbyt ostry i niebezpieczny.

- Na razie uzyskaliśmy tyle od inwestora, którym jest Dyrekcja Drogowej Trasy Średnicowej SA. Katowice - dodaje kierownik Witold Braun - że zbada się obecne natężenie hałasu i po wybudowaniu drogi. Jeśli natężenie się zwiększy inwestor zobowiązał się wymienić okna w budynkach położonych najbliżej źródła hałasu.

Nikt nie lubi mieć ruchliwej ulicy pod oknami. Tymczasem w Gwiazdach już obecnie odczuwa się hałas z alei Roździeńskiego, którą przejeżdżają tysiące samochodów ("telewizora ani radia nie słychać przy otwartych oknach") a nowa droga ujmie osiedle w widły jeszcze bardziej intensywnego ruchu. Inwestycje zabiorą też część starannie pielęgnowanej zieleni i trawników. Trzeba docenić wysiłki Rady i kierownictwa osiedla podejmowane dla zminimalizowania uciążliwości tych przedsięwzięć. Inwestycje podrzucają nowe tematy. Janina Jurczyk mówi: - w planach budowy bulwarów nie uwzględniono oświetlenia i postawienia na bulwarach ławeczek. Gdy z tym poszliśmy do inwestora, tam się zdziwili, chcecie ławeczki nad kolektorem? Tak, i zieleni, krzewów.. Przecież oczyszczacie Rawę ze śmieci, przeprowadzacie regulację, w tym miejscu może być ładnie. A w nocy musi być widno.

NAJWIĘKSZYM PROBLEMEM SĄ PIENIĄDZE
Każde osiedle ma swoją specyfikę i swoje problemy. Gwiazdy oprócz rozwiązywania bieżących problemów remontowych, finansowych - jak wszędzie - dodatkowo muszą się wciąż jeszcze zmagać z zaszłościami. Tynki wewnętrzne i zewnętrzne pokazały swoją naturę naocznie, natomiast ukryta bylejakość ówczesnego budownictwa daje o sobie znać między innymi złą wentylacją, przenikaniem zapachów, cofaniem się spalin i zaduchem. Wentylacja działa źle dlatego, że przewody kominowe są krzywe, powyginane, ich prefabrykowane elementy nie pasują do siebie. Przewody trzeba naprawiać i na nowo wymurowywać, prostować, wyprowadzać komin parę metrów wyżej ponad maszynownię. Są to kominy typu Rotewent, zakończone "kogucikiem". Jak kosztowna jest to operacja najlepiej świadczy fakt, że w budynku przy ul. Uniwersyteckiej 25 remont pochłonął aż 529 tys. zł. a dokonano go tylko w pionach najbardziej niesprawnych, mniej więcej w połowie ich ilości. Tymczasem kominów w jednym tylko budynku (a są to bloki dość potężne) jest 48! Na dobrą sprawę w obydwu domach przy Uniwersyteckiej trzeba by przewody wyremontować, ale ich koszt wyniósłby jeszcze ok. 2,5 mln zł. Prace te kontynuuje się w miarę kolejnych zaleceń Spółdzielni Pracy Kominiarzy i w miarę posiadanych środków. Potrzebna jest wymiana instalacji pionów wodnych, które w 80 proc. są skorodowane i zakamieniałe. - Efektem tego - dodaje Jan Pryczński - jest to, że na przykład na 12 piętrze woda po odkręceniu kranu bucha, trzeba ją regulować zanim popłynie spokojnym strumieniem, są więc straty wody. Konieczna też jest w najbliższym czasie wymiana instalacji przeciwpożarowych.

Kierownik osiedla inż. Witold Braun wylicza: - wkrótce czeka nas remont wszystkich dachów, remont i modernizacja 9 dźwigów osobowych w tym trzech 25 przystankowych i sześciu 14 przystankowych. Zużycie energii znacznie spada po wykonanym remoncie. Ale i tak jest duże w tak wysokich budynkach, w których dźwigi kursują non stop. Można by tylko życzyć sobie, by mieszkańcy oszczędzali energię, za którą sami płacą wsiadając na przykład do jednej windy a nie osobno do dwóch. Będziemy też malować klatki schodowe.

- Pomalowanie jednej klatki - wtrąca przewodnicząca J. Jurczyk - kosztuje w Gwiazdach 100 tys. zł. a na Uniwersyteckiej 50 tys., a całego osiedla pół miliona zł. Dobiera się kolorystykę, żeby było czysto i ładnie. Cóż z tego, czysto jest bardzo krótko, aż się serce kraje na widok napisów, ścian porytych gwoździem, po roku klatki schodowe są totalnie zamalowane bazgrołami, podobnie jak windy.

W każdym wieżowcu mieszkają 182 rodziny. Tak zwane "mrówkowce" mają to do siebie, że, nie generalizując, zauważa się zmniejszone poczucie odpowiedzialności mieszkańców za stan budynku i otoczenie, za wszystko, co znajduje się za progiem mieszkania. Często wynika to z poczucia bezradności wobec anonimowych sprawców zniszczeń. Moi rozmówcy wspominają też o przenikaniu do budynków, mimo domofonów, osób przypadkowych, narkomanów, o zaśmiecaniu osiedla, wrzucaniu do Rawy opakowań po towarach przez niektórych właścicieli sklepów itd. Na szczęście, dzięki zabiegom gospodarzy policja i Straż Miejska reagują bardzo szybko, zjawiają się na miejscu po telefonicznym wezwaniu.Jan Pryczyński odpowiedzialny za gospodarkę zasobami formułuje życzenia, które żywi chyba ogół mieszkańców osiedla a mianowicie pragnienie, by warunki i jakość życia w osiedlu była lepsza i nie przypominała warunków w slumsach. Na wiele spraw mieszkańcy nie mają wpływu, np. na akustyczność mieszkań, co powoduje, że słyszy się odgłosy życia sąsiadów, ale od kultury tych sąsiadów zależy, by nie były one zanadto słyszalne. Ściszanie telewizorów po 22, szanowanie spokoju otoczenia. Wszyscy tego pragną, jak również porządku i estetyki. Kto zatem wrzuca do zsypów pogięte rowerki dziecięce, choinki, kto dewastuje wnętrza kabin dźwigowych i pokrywa co się da napisami, malunkami, gryzmołami?

Tym niemniej w sytuacji, gdy liczy się każdy grosz, podlicza się również koszty usuwania dewastacji i wychodzi na to, że co miesiąc przeciętnie wydaje się na to 2 tys. zł., rocznie 24 tys. Za tę kwotę można by na przykład dofinansować wymianę okien w 10-12 mieszkaniach.

Bo największym problemem jest pieniądz. Jest to mało odkrywcze, ale pieniądz determinuje wszelkie poczynania. Janina Jurczyk mówi: - na bieżąco śledzimy stan zadłużenia i z dłużnikami raz w miesiącu przeprowadzamy rozmowy. Stan zadłużenia na 10 kwietnia wynosi 52.687 zł. Dłużników jest 40, przeważnie zalegają z opłatami 2 - 3 miesiące choć zdarzają się zaległości 4 miesięczne, a wszystkie obrastają w odsetki. W kwietniu zaprosiliśmy na posiedzenie Komisji Ekonomicznej Rady Osiedla 23 dłużników, zareagowało 8 osób, wśród nich 4 osoby przybyły a 4 nie przyszły ale uregulowały zaległości. Najczęstsze tłumaczenia: choroba, spłacanie zaciągniętych kredytów.

ZAMIESZANIE WOKóŁ NOWEJ USTAWY
W osiedlu Gwiazdy jest szkoła podstawowa i przedszkole, mają tu swoje siedziby liczne instytucje, działa klub osiedlowy "Pod Gwiazdami", którego kierownikiem jest Adam Barcikowski. Klub słynie z ciekawych form pracy z dziećmi i młodzieżą, organizowania licznych dalszych i bliższych wycieczek, pracy edukacyjnej, sekcji regionalnej, która zapoznaje dzieci z Katowicami i poszczególnymi dzielnicami, z organizowania życia kulturalnego, z Klubu Seniora a także zabaw i dyskotek. Zawiązały się kontakty integrujące klub, szkołę i mieszkańców. 

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych uchwalona przez Sejm z końcem ubiegłego roku, jak wszędzie, tak i w Gwiazdach musiała stać się tematem dyskusji w łonie Rady i kierownictwa osiedla. - Daje ona mieszkańcom - mówi przewodnicząca J. Jurczyk - możliwość otrzymania na własność mieszkania, o czym od dawna marzyli. Gorzej jest jednak ze znajomością Ustawy, choć nasze spółdzielcze "Wspólne Sprawy" w kolejnych numerach dokładnie informują o różnych jej aspektach. Można usłyszeć i takie głosy: "dobrze, że jest ta ustawa, nie będę musiał wreszcie tego głupiego czynszu płacić". Informacje w codziennych gazetach są często niekompetente i mylące. Nie wszyscy kupują "Rzeczypospolitą", niektórzy w ogóle nie kupują gazet. A jeśli czytają to nie wszystkie punkty ustawy. "Będziesz mógł być właścicielem mieszkania" - tylko to z propagandy politycznej opowiadającej się za ustawą jest ważne. A tymczasem tyle jest różnych składników, które nie mogą być darmowe, np. część gruntu na którym stoi budynek, pomieszczenia wspólne, spłata kredytów zaciągniętych na remonty itd. Przecież ten fundusz "A" też nie jest taki duży, żeby można było tak wielkie remonty jak np. ten remont Gwiazd i w innych osiedlach robić, Spółdzielnia też zaciąga kredyty i musi je spłacać. Ale ma na kredyty pokrycie w postaci wielkiego majątku, jest partnerem dla każdego banku. I co, raptem ktoś się wyodrębni i sądzi, że te kredyty będą spłacać inni? Powie - "do widzenia, bo ja mam swoje"?

Ponadto, jeżeli się myśli o wyodrębnieniu jakiejś części mieszkań w budynku, czy całego budynku, o utworzeniu wspólnoty mieszkańców, to trzeba też przewidywać jakie koszty remontów przyjdzie ponosić i czy ta wspólnota temu podoła? My tutaj nad tymi sprawami wciąż się głowimy, więc mamy świadomość, jakie to są koszty. Nawet w przypadku gdy budynek jest wyremontowany, nie ma takiej sytuacji, że jest wyremontowany do końca dni swoich. Tak samo się rozsypują instalacje wodne, kanalizacyjne, elewacje, balkony. Tego lokatorzy jakby nie widzą, przeważa ta pierwsza myśl, że jak to już będzie moje, to ja już za nic nie muszę płacić. Natomiast będę mógł dziedziczyć, sprzedawać, wynajmować. O tym, że jest to od dawna możliwe przy własnościowym prawie do mieszkania - przestaje się nagle pamiętać. Sama nazwa (nieoficjalna przecież, ale w propagandzie używana) ustawy jako "uwłaszczeniowej" po prostu wprowadza w błąd. Nawet coś, co się otrzymuje na własność, też trzeba utrzymać i na to utrzymanie łożyć.

Rozmawiałam z przedstawicielami Rady Osiedla i kierownikiem osiedla w pierwszej połowie maja, kiedy istotnie mieszkańcy nie do końca byli zorientowani w zawiłościach, jakie powoduje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, a być może i obecnie nie mają pełnej jasności. Bo nawet i w rządzie tej jasności nie ma czego dowodzą działania nad nowelizacją tejże ustawy, która dla wielu w tym i mieszkańców posiadających własnościowe prawo do mieszkania jest nader kontrowersyjna. Pożyjemy, zobaczymy, jak mówi przysłowie. Ale trudno się dziwić, że w osiedlach kipi od dyskusji. W osiedlu Gwiazdy, którego samorządowa, spółdzielcza Rada przyzwyczajona jest do realistycznego i ekonomicznego oglądu potrzeb osiedla, do kierowania się rozsądkiem w rozwiązywaniu problemów i liczenia się z rzeczywistością, ustawa w wielu swoich punktach budzi zdziwienie. Co najmniej.

Ewa Wanacka

"tekst za miesięcznikiem Wspólne Sprawy 2001"