Wizja przyszłości spółdzielni mieszkaniowych

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

Spółdzielnie są dobrowolnym zrzeszeniem jej członków. Tak stanowią ustawy i zapisy statutów. Dotyczy to oczywiście także spółdzielni mieszkaniowych. Od strony gospodarczej, ekonomicznej, działają one (także mocą ustaw państwowych) – jako przedsiębiorstwo. I z tego powodu, w wyniku ciągle zmieniającego się otoczenia prawnego i ekonomicznego, mają swoje mocne i słabe strony, przechylające szalę raz w jedną, raz w drugą stronę. Spółdzielnie nie wzięły się znikąd. Mają ponaddwustuletnią tradycję. światową i w Polsce.

W stylu niedawnego Twittera (teraz: X), przekazuję na początek moich „myśli na czasie", tym czytelnikom, których ominęła wiedza o historii spółdzielczości, garść informacji o początkach spółdzielczości:
- W Polsce (wówczas w Królestwie Polskim, tzw. Kongresowym, będącym w unii personalnej z Cesarstwem Rosyjskim) prekursorską spółdzielnię założył Stanisław Staszic, twórca Hrubieszowskiego Towarzystwa Rolniczego Ratowania się Wspólnie w Nieszczęściach (1816 r.).
- Pierwsze spółdzielnie budowlane powstawały w Anglii na początku XIX. wieku, a w 1836 roku wydano tam pierwszą rządową ustawę o spółdzielniach budowlanych;
- Spółdzielnie budowlane „przepłynęły" do Ameryki Północnej, gdzie jako pierwsza powstała spółdzielnia w Filadelfii w 1831 r.;
- Formalnie i powszechnie za pierwszą skodyfikowaną spółdzielnię na świecie uważa się powstałą w 1844 r. w Anglii spółdzielnię tkaczy: Roczdelskie Stowarzyszenie Sprawiedliwych Pionierów;
- W roku 1895 założony został Międzynarodowy Związek Spółdzielczy (International Co-operative Alliance, ICA) kierujący nadal światowym ruchem spółdzielczym;
- Już 142 lata (nieprzerwanie, chociaż ze zmianami w działaniu) w Katowicach funkcjonuje Powszechna Spółdzielnia Spożywców „Społem" mająca swe korzenie w powstałym w 1881 roku Stowarzyszeniu „Konsum Roździeń-Szopienice" – spółdzielni założonej i zarejestrowanej przez grono robotników i urzędników Towarzystwa Kopalni Georg von Giesche (a Katowice, jak i cały Śląsk, znajdowały się wówczas w Cesarstwie Niemieckim);

• 21 marca 1908 roku odbyło się zebranie założycielskie Wohnungsbauverein für Kőnigshütte und Umgegend, czyli Organizacji budowy domów dla Królewskiej Huty (dzisiejszego Chorzowa) i okolicy – kontynuowanej po dziś dzień jako Chorzowska Spółdzielnia Mieszkaniowa;
• 7 lipca 1957 roku odbyło się założycielskie spotkanie grupy inicjatywnej tworzącej Katowicką Spółdzielnię Mieszkaniową.

Zmiany ustrojowo-gospodarcze, jakie nastąpiły w Polsce od 1989 roku, wprowadziły także duże nowości dla całej spółdzielczości, która (być może z braku wiedzy u liderów przemian) potraktowana została jako symbol minionego ustroju w byłej PRL. Brakło dla spółdzielczości mieszkaniowej miejsca w nowym, kształtującym się liberalnym systemie gospodarczym. Ustawy z obszaru finansów (uwalniające ceny, unifikujące system kredytowy i wstrzymujące preferencyjne warunki częściowego ich umarzania) doprowadziły do spowolnienia, a właściwie zatrzymania budowy mieszkań przez spółdzielnie mieszkaniowe na zasadach spółdzielczych, czyli tzw. mieszkań lokatorskich.

Zaczęły pojawiać się prywatne spółki, budownictwo zostało urynkowione, wzrosły ceny, a osłabiło się zainteresowanie i możliwości, uzależnione od dochodów przyszłych nabywców. Tymczasem przed owymi zmianami to spółdzielnie mieszkaniowe były odpowiedzialne za pozyskiwanie kredytów– a władze państwowe im to umożliwiały – które przyszli lokatorzy mogli latami spłacać, jako swój wkład, w opłatach miesięcznych. Zysk prywatnych podmiotów stał się ważniejszy od zaspokojenia podstawowej potrzeby każdego człowieka, czyli bezpiecznego miejsca do zamieszkania. Jest to przeciwieństwem spółdzielczości mieszkaniowej, która nie kieruje się logiką zysku, tylko ma na uwadze racjonalność ogólnospołeczną. Działa finansowo na zasadzie non profit, o czym stanowi ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2021 poz. 1208),stwierdzająca w Art. 1 punkt 11: „Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków" (...) Ale to niewyłączna, z mocnych stron spółdzielczości.

Zaliczyć do jej plusów możemy także (prócz wspomnianych dwuwiekowych tradycji i doświadczenia) zasięg spółdzielczości mieszkaniowej, jej wykwalifikowaną kadrę, społeczną odpowiedzialność, pomoc ludziom w trudnych sytuacjach, jak również szeroko rozwiniętą działalność społeczno-kulturalną. Pomimo wszystkich zmian prawnych, w Polsce obecnie nadal funkcjonuje ok. 3,5 tys. spółdzielni mieszkaniowych, zrzeszających ok. 4 miliony członków, a w ich zasobach zamieszkuje, jak podają dane statystyczne, ok. 30% społeczeństwa.

Ale są też i słabsze strony, wynikające z uwarunkowań społecznych i politycznych. W głównej mierze jest to brak sprzyjającej polityki państwa, objawiającej się przede wszystkim brakiem korzystnych przepisów prawnych dotyczących udziałów członkowskich, wpisowego, wyodrębnień, czy opodatkowania (VAT, CIT). Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 11, spółdzielnie stosują zwolnienie od podatku VAT od „czynności wykonywanych na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2023 r. poz. 438)". W praktyce oznacza to, że dla czynności związanych z eksploatacją i remontami lokali mieszkalnych, kwota netto równa jest kwocie brutto. Spółdzielnie nie mają jednak możliwości odliczenia podatku VAT naliczonego i zapłaconego wcześniej w cenie towarów i usług. Istnieje również marginalizowanie potrzeb i problemów spółdzielców przez sprowadzenie spółdzielni do roli tylko zarządcy nieruchomości.

Kolejnym problemem jest brak biegłych sądowych z zakresu spółdzielczości, co w konsekwencji wpływa na przewlekłość procesów sądowych. Utrudnia to, i tak już niełatwą, drogę dochodzenia należności od zalegających użytkowników.

Zmiany prawne z ostatnich trzydziestu lat stopniowo doprowadziły do zmniejszenia funduszy podstawowych. Zlikwidowano możliwość pobierania przez spółdzielnie wpisowego i udziałów, natomiast wciąż istnieje obowiązek ich zwrotu. Zgodnie z przepisami, udziały wniesione przed wrześniem 2017 roku zgromadzone na funduszu udziałowym, są własnością członków i podlegają zwrotowi w przypadku ustania członkostwa w roku następnym po zatwierdzeniu sprawozdania finansowego. Przykładowo: fundusz udziałowy Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej (po nowelizacji ustawy z 2017 roku) zmniejszył się o 22% na skutek – z jednej strony –ustawowego zaniechania jego uzupełniania, a z drugiej – konieczności wypłaty byłym członkom po ustaniu ich członkostwa.

Od 2007 roku największym zagrożeniem są postępujące wyodrębnienia lokali. Na przykładzie naszej Spółdzielni łatwo zobaczyć, jaka jest skala tego zjawiska. W roku 2007 mieszkania spółdzielcze lokatorskie i własnościowe stanowiły 98,91% zasobów, a po 4 latach wyodrębnień było to już 50,10%. W tym praktycznie likwidacji uległy mieszkania lokatorskie. Ich liczba zmniejszyła się drastycznie:

• w roku 1996 – mieszkań lokatorskich było 12.008, tj. 66,09% ogółu mieszkań,
• w roku 2005 – ilość mieszkań lokatorskich wynosiła 8.107, tj. 43,04% ogółu mieszkań,
• w roku 2023 – mieszkań lokatorskich jest tylko 388, tj. 2,04% ogółu mieszkań.

Zmiany ustrojowe doprowadziły również, do wspomnianego wcześniej, zahamowania budowy mieszkań przez spółdzielnie po 1990 roku. Wyraźnie obrazują to dane zebrane przez Główny Urząd Statystyczny. Oto przykładowe dane:

• w roku 1991 spółdzielnie oddały do użytkowania 83.554 mieszkania, tj. 61,08% ogółu mieszkań oddanych do użytkowania,
• w roku 1993 przekazały 50.002 mieszkania, tj. 52,94% ogółu mieszkań oddanych do użytkowania, czyli ponad 40% mniej niż w roku 1991,
• w roku 2001 spółdzielnie oddały do użytkowania 25.835 mieszkań, tj. 24,38% ogółu mieszkań oddanych do użytkowania,
• w roku 2011 spółdzielnie oddały do użytkowania 3.786 mieszkań, tj. 2,89% ogółu mieszkań oddanych do użytkowania,
• w roku 2021 spółdzielnie oddały do użytkowania 2.019 mieszkań, tj. 0,86% ogółu mieszkań oddanych do użytkowania.

Mimo tak ogromnego regresu inwestorskiego, spółdzielnie mieszkaniowe posiadają i zarządzają ogromnymi zasobami. Katowicką Spółdzielnię Mieszkaniową, pod względem ilości osób zamieszkałych w jej zasobach, przyrównać można do jednego spośród 25 miast w Polsce z ilością mieszkańców pomiędzy 35 a 50 tysięcy osób (wg stanu na dzień 01.01.2023 r.), takich jak np. Świętochłowice, Kołobrzeg, czy Sopot. KSM posiada 1 milion metrów kwadratowych powierzchni użytkowej mieszkań, lokali użytkowych i garaży. Prawie 20 tysięcy mieszkań i dwa razy tyle mieszkańców. Jako Spółdzielnia prowadzimy milionowe transakcje związane z płatnościami do organów państwowych takich jak ZUS, Urząd Skarbowy, czy na rzecz miasta Katowice, bądź do podmiotów związanych z dostawą mediów – energii elektrycznej i cieplnej, wody i odprowadzenia ścieków, czy gospodarowaniem odpadami. Wszystkie płatności muszą być wykonane w przewidzianym terminie, bez względu na to, że wewnątrz Spółdzielni istnieje i narasta zjawisko zaległości w opłatach miesięcznych użytkowników lokali.

Według ostatnich danych statystycznych 1 m² powierzchni mieszkania (z rynku wtórnego) kosztuje w Katowicach ok 7 tys. zł, co przy powierzchni naszych zasobów daje zarządzany majątek o wartości ok. 7 miliardów zł. Mamy świadomość ogromnej odpowiedzialności za utrzymanie i obsługę własnego i cudzego majątku. Nieprzerwanie zapewniamy remonty i modernizacje, aby nie dopuścić do pogorszenia się stanu technicznego naszych zasobów i spadku ich wartości rynkowej. Trzeba jednak pamiętać, że nakłady na nieruchomość, zgodnie z prawem, nie zwiększają wartości budynku jako środka trwałego, a ostatnie przeszacowanie budynków mogło być przeprowadzone w 1995 roku, czyli po denominacji, co wynika wprost z ustawy o rachunkowości.

Kończąc artykuł, chciałabym przedstawić – odległy od Katowic, uniwersalny w skali światowej – głos Sekretarza Generalnego ONZ, António Guterresa, wyrażony w raporcie na 2023 rok, pt. „Spółdzielnie w rozwoju społecznym", w którym wyraża on uznanie dla spółdzielni za promowanie zrównoważonego rozwoju w trzech wymiarach: rozwoju społecznego, rozwoju gospodarczego i ochrony środowiska. Ekosystem przedsiębiorczości spółdzielczej opisany przez ONZ w raporcie obejmuje 5 kluczowych elementów:
- otoczenie polityczne i prawne,
- edukacja i budowanie potencjału,
- kultura spółdzielczego działania,
- finansowanie,
- budowanie sieci i partnerów.

Chociaż państwa członkowskie ONZ uznały spółdzielnie za kluczowych partnerów w działaniach na rzecz zrównoważonego rozwoju, nadal odgrywają one stosunkowo niewielką rolę w ogólnej polityce, praktyce gospodarczej i społecznej, w porównaniu z ich ogromnym oraz potencjalnym wkładem. Spółdzielczość mieszkaniowa jest wyjątkową formą gospodarowania, stanowiącą bardzo ważny element życia gospodarczego kraju, udowadniając, że potrafi radzić sobie w każdym systemie, dlatego zasługuje na uznanie i wsparcie na przyszłe lata. Funkcjonowania spółdzielni nie należy oceniać tylko przez pryzmat rachunku ekonomicznego zysków i strat, ale również stawiając sprawy człowieka i jego potrzeb na równorzędnym poziomie.

Ale to, jaka będzie wizja przyszłości spółdzielczości mieszkaniowej, jakie będzie jej urzeczywistnienie, zależy nie tylko od polityki zmieniających się rządów, ale od tego jak my – spółdzielcy – sami ją postrzegamy. Jak naprawdę czujemy się spółdzielcami. Jak aktywnie uczestniczymy w życiu spółdzielczego zrzeszenia.

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ