Transakcje na rynku nieruchomości

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

Chociaż rynek nieruchomości podlega ciągłym zmianom, to jedno pozostaje niezmienne – budynki z tak zwanej „wielkiej płyty". Dla jednych to już relikt przeszłości, dla innych wymarzony dom. W całej Polsce znajduje się około 60 tysięcy budynków wybudowanych w tej technologii, w których mieści się ok. 4 mln mieszkań, będących domem dla blisko 12 milionów Polaków.

Pierwszy budynek powstały w technologii wielkiej płyty został wybudowany w Jelonkach pod Warszawą, w 1958 roku. W tym samym roku Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa wzniosła swój pierwszy budynek, przy ul. Plebiscytowej, w sąsiedztwie Archikatedry Chrystusa Króla. Pomimo tego, że zakładano żywotność wielkopłytowych na 40-50 lat (a maksymalnie na 70), to większość ciągle jest w bardzo dobrym stanie technicznym.

Łatwo policzyć, że dla niektórych budynków ich pierwotnie zakładany „czas przydatności minął, bądź zbliża się do końca. Nowe ekspertyzy szacują jednak, że bloki wielkopłytowe z łatwością i w dobrym stanie wytrzymają 100, a nawet 120 lat. Wszystko za sprawą ciągłych inwestycji ich posiadaczy – czyli niemal wyłącznie spółdzielni mieszkaniowych – w poprawę ich stanu technicznego. Termomodernizacje, wzmocnienia, uszczelnienia fundamentów, czy nawet zmiana systemu ogrzewania, nie tylko zapewniają poprawę komfortu i zamieszkiwania oraz estetyki, ale również przyczyniają się do zwiększenia trwałości i przedłużenia żywotności budynków. Ponadto, zmieniające się przepisy państwowe i unijne, a także zapowiadane już programy rewitalizacyjne starszych bloków, mające na celu zwiększenie efektywności energetycznej, dodatkowo pozytywnie wpłyną na polskie osiedla.

Znana na rynku finansowo-budowlanym Grupa Kapitałowa HRE Investment upubliczniła opracowanie, z którego wynika, że mieszkania z wielkiej płyty stanowią 35% wszystkich katowickich mieszkań. Starsze, spółdzielcze, wielkopłytowe osiedla często znajdują się w najlepszych lokalizacjach, posiadają rozbudowaną infrastrukturę, dostęp do terenów zielonych, przedszkoli, szkół, placówek medycznych, czy sklepów oraz pomimo skupienia dużej liczby bloków, zapewniają większą intymność ponieważ były budowane z większymi przestrzeniami pomiędzy budynkami. To wszystko sprawia, że mieszkania w budynkach z wielkiej płyty są tak chętnie kupowane.

Dodatkowym atutem jest też niewątpliwie pewność poznania tego, co kupujemy. W przeciwieństwie do obiektów nowobudowanych, mieszkania wielkopłytowe możemy obejrzeć osobiście, ocenić ich stan techniczny, porozmawiać z sąsiadami. A przede wszystkim mamy możliwość oszacowania wysokości miesięcznych kosztów, jakie będziemy ponosić.

Tego komfortu nie zapewniają nowe inwestycje, w których mieszkania są sprzedawane „w ciemno" – zazwyczaj na podstawie komputerowej wizualizacji. Często trudno wyobrazić sobie rzeczywisty układ pomieszczeń, to jak przestrzeń zmieni się po ustawieniu mebli, czy też jaki widok będziemy mieli za oknem. Dodatkowo dochodzi także niepewność – czy nasze mieszkanie na pewno powstanie? Nieraz w mediach pojawiają się niepokojące informacje o bankructwie lub niesolidności dewelopera, niedokończeniu inwestycji czy o powstaniu osiedla np. na terenach zalewowych. Na etapie budowy nie ma jeszcze utworzonej wspólnoty, nie ma wybranego zarządcy ani podpisanych umów z podwykonawcami niezbędnych usług, takich jak sprzątanie, konserwacje urządzeń itp. Trudno więc przewidzieć jakie będą rzeczywiste miesięczne koszty utrzymania mieszkania. Nowe inwestycje często też pojawiają się w gorszych lokalizacjach, w których jeszcze nie zdążyła powstać (i zapewne nie pojawi się) odpowiednia infrastruktura.

W Katowicach stosunkowo niedawno rozwinął się rynek pierwotny. Jednocześnie nowe inwestycje pojawiają się bardzo blisko ścisłego centrum, co jest rzadkością w wielkich miastach, ponieważ z reguły tereny śródmiejskie są już zabudowane. Katowice ze swoją bogatą infrastrukturą i dobrym rynkiem pracy przyciągają mieszkańców oraz najemców. To ożywienie na rynku deweloperskim niewątpliwie przyczyniło się do gwałtownego wzrostu cen mieszkań w naszym mieście. Według zeszłorocznych danych, w ciągu jednego roku cena za 1 m² mieszkania w Katowicach wzrosła aż o 21%, jest to ewenementem na skalę krajową, ponieważ następne na liście pod tym względem są Wrocław i Lublin posiadając jedynie 4-procentowy wzrost cen. Natomiast w sąsiednim Sosnowcu zanotowano spadek cen o 8%.

Tylko na przełomie kwietnia i maja 2023 roku, kiedy pojawiła się w Katowicach duża pula mieszkań z rynku pierwotnego, ceny wzrosły o 12%. Według firmy SonarHome, specjalizującej się w wycenie wartości mieszkań, średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Katowicach wynosi obecnie około 7.422 zł i wzrosła o 3,6% od początku bieżącego roku.

Jednak jak w każdej dziedzinie, tak również w budownictwie, średnia nie wszystko nam mówi. Przecież wpływ na cenę nieruchomości ma wiele czynników. Lokalizacja w mieście, stan techniczny, rozmieszczenie względem stron świata, dostęp do windy, bliskość do przystanków komunikacji miejskiej, a nawet piętro na którym znajduje się mieszkanie – to tylko niektóre czynniki brane pod uwagę przy wycenie nieruchomości.

Rozbieżności te bardzo dobrze widać na przykładzie naszej Spółdzielni. W roku 2023 dokonano łącznie 418 transakcji sprzedaży, co oznacza że 2,20% mieszkań znajdujących się w zasobach KSM zmieniło właściciela w ubiegłym roku. W podziale na osiedla ilość transakcji prezentuje się następująco:

Zauważyć można, że nabywcy wysoko cenią sobie szczególnie bliskość centrum miasta, ale też dostęp do parków i terenów zielonych.

Po wstępnych danych z roku 2024, obejmujących pierwszy kwartał można zauważyć, że średnie ceny transakcyjne znów wzrosły.

Nasz region jest doceniany nie tylko w Polsce, ale również w Europie. W prestiżowym, międzynarodowym rankingu fDi Intelligence „European Cities and Regions of the Future 2024" („Europejskie miasta i regiony przyszłości 2024") wyróżniono nie tylko cały region Górnego Śląska, ale również – pośród ocenianych 330 miast – nasze Katowice. W rankingu tym, przygotowywanym przez „Financial Times", Górny Śląsk określono jako miejsce pełne możliwości, przyznając mu trzecie miejsce w kategorii dużych regionów pod względem opłacalności ekonomicznej oraz dziewiąte w kategorii inwestycji zagranicznych. W tych samych kategoriach doceniono również Katowice, które zajęły odpowiednio 10. oraz 7. miejsce w grupie dużych miast. Wszystko to sprawia, że nasz region jest atrakcyjny nie tylko dla inwestorów, ale i dla samych mieszkańców.

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ