Spółdzielnia w gabinecie krzywych luster

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

W pierwszych miesiącach bieżącego roku odbywały się doroczne Zebrania Osiedlowe, ale tym razem nie tylko sprawozdawcze, lecz i wyborcze. Członkowie KSM wybrali swoje osiedlowe samorządy spółdzielcze na nową czteroletnią kadencję. Tym razem okres zebrań zbiegł się w czasie z nawarstwionymi problemami wynikającymi z drastycznego pogorszenia sytuacji ekonomicznej praktycznie każdego gospodarstwa domowego, każdej rodziny i każdego z osobna. I choć przyczyny w zdecydowanej większości nie były zależne od Spółdzielni, to jej właśnie – tak jak i innym zarządcom nieruchomości – przypadła niewdzięczna rola posłańca przynoszącego złe wiadomości.

Trudno więc się dziwić, że wzbudzone złe emocje szukały ujścia, co w odczuwalnym stopniu wpłynęło negatywnie na atmosferę przed zebraniami, jak i na dyskusję w trakcie niektórych z nich. Znakiem czasu stało się wykorzystanie internetowych mediów społecznościowych do szerokiej dyskusji oraz komentowania, często negatywnego, pod wpływem subiektywnych frustracji, manifestowanych w oderwaniu od merytorycznych treści sprawozdań i prezentowanych planów. Niestety, pomimo dostarczenia obszernego materiału i dodatkowych wyjaśnień oraz informacji, animatorzy eskalacji napięć ignorują je tak, jak i istniejące możliwości rozwiązywania problemów czy też składania wniosków. Zamiast konstruktywnej dyskusji nadal nakręcane są negatywne emocje, które już przybierają formę hejtu czyli po prostu mowy nienawiści.

Oczywiście trudno komukolwiek odmawiać prawa do krytyki i wyrażania własnych opinii nawet jeśli nasze opinie i oceny są skrajnie różne. W tym momencie przyszło mi do głowy użycie cytatu: Nie zgadzam się z Twoimi poglądami, ale po kres moich dni będę bronił Twego prawa do ich głoszenia (Wolter). Ważne w takiej sytuacji jest, aby nie przekraczać dopuszczalnych społecznie i prawnie granic. Jestem przekonany, że w powszechnym odczuciu (poza tymi granicami) są między innymi upowszechnianie treści intencjonalnie obraźliwych, nieprawdziwych, zniekształcających wizerunek i dobre imię osób prywatnych ale i prawnych. Takie działania raczej nigdy nie są nieświadome i przypadkowe, ale służą założonemu celowi – czyli najkrócej mówiąc: zniszczenie innych jest metodą do uzyskania własnych korzyści czy też własnych celów.

Żeby to zafunkcjonowało trzeba wykreować fałszywy obraz – w tym wypadku Spółdzielni – zniekształcając rzeczywistość oraz intensywnie go utrwalać, manipulując środowiskiem społecznym spółdzielców. Nadarzyła się okazja dla nowych „liderów", którzy trudności obiektywne wykorzystują dla osiągnięcia tylko im znanych celów. Wykorzystując ostatni, negatywny dla kosztów utrzymania przeciętnej rodziny, skutek rządowych tarcz nie chroniących w deklarowanym zakresie gospodarstw domowych, ogromną inflację, obiektywny wzrost kosztów utrzymania wskutek wojny w naszym regionie Europy itd., w ramach szerzej zakrojonej akcji anty spółdzielczej uwierzyli, że uda im się z powodzeniem skorzystać z dwóch ostatnich części zdania ze złotej myśli klasyka księdza prof. Józefa Tischnera (cytuję za „Historią filozofii po góralsku"): Są trzy prowdy – świynto prowda, tys prowda i gówno prowda. I to one posłużą osiągnięciu założonych przez nich celów.

No tak, ale żeby osiągnąć cel, nowi „liderzy" uznali, że trzeba najpierw zohydzić Spółdzielnię, która wybudowała i zarządza wielotysięcznym zasobem mieszkań, a skuteczną metodą będzie przepuszczenie jej przez tytułowy gabinet krzywych luster. Skupiając się na wyolbrzymianiu jej niedostatków celowo i świadomie utrwalają w pamięci mieszkańców zdeformowany wizerunek Spółdzielni. Celem jest destrukcja Spółdzielni i jej zamiana na rzekomo „doskonałą" formę wspólnoty mieszkaniowej, jako panaceum na obiektywnie wysokie ceny, a co za tym idzie koszty energii cieplnej, elektrycznej oraz innych mediów, usług i robót remontowych oraz podatków i opłat. Animatorzy eskalujący napięcia, zdeterminowani na osiągnięcie swoich celów, posługują się często manipulacją faktami oraz szerzeniem nieprawdziwych treści obficie serwowanych opinii publicznej w mediach społecznościowych.

Będzie mi trudno odnieść się do wszystkich wątków poruszanych w postach, komentarzach oraz innych wpisach, dlatego ograniczę się do kilku przykładowych, ale bardzo istotnych – jak sądzę – dla Państwa własnej oceny i wyciągnięcia wniosków z porównania stanu faktycznego z lansowanymi przez liderów treści mniej lub bardziej odbiegających od rzeczywistości.

Na przykład jeden z dyżurnych hejterów (lansujący się na obrońcę interesów mieszkańców) wielokrotnie rozpisuje się o rzekomym 26 milionowym długu jaki ma mieć Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa wobec Tauronu Ciepło, co jest oczywistą nieprawdą i co wielokrotnie już było dementowane na łamach „Wspólnych Spraw", na stronie internetowej, czy też na zebraniach. Może autor liczy na wdzięczność Tauronu Ciepło za to, że dobrze dba o jego interesy?

Przypomnę tutaj, że jednym z wniosków członków KSM, przyjętym przez Walne Zgromadzenie i skierowanym pod adresem Rady Nadzorczej oraz Zarządu, było (i jest nadal) prowadzenie skutecznych działań wobec przedsiębiorstw posiadających sieci posadowione na gruntach Spółdzielni o prawne i finansowe uregulowanie prawa korzystania z gruntów oraz innego majątku (budynki, pomieszczenia). Realizując ten wniosek Zarząd – w interesie członków Spółdzielni – wystąpił do tych przedsiębiorstw o uregulowanie prawa korzystania z gruntów w drodze ustanowienia odpłatnej służebności, uregulowanie prawa korzystania z innego majątku, nabycie tych części sieci, które wybudowała w przeszłości Spółdzielnia, a z których korzystają przedsiębiorstwa przesyłowe itp.

Ta żmudna praca doprowadziła do stosownych uzgodnień, umów i porozumień oraz uzyskania wpływów w godziwej wysokości od właścicieli sieci energetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych i Dalkia sp. z o.o. (dawniej Zakład Energetyki Cieplnej Katowice). Niestety od ustawowego obowiązku uchyla się Tauron Ciepło sp. z o.o. pomimo składanych przez Spółdzielnię ofert i propozycji odpłatnego uregulowania prawa korzystania z gruntu i innych składników majątku Spółdzielni. Nie pomogły nawet podejmowane przez nas próby zawarcia ugody przed sądem. W takiej sytuacji zgodnie z prawem kolejnym krokiem Spółdzielni było dokonanie kompensaty części swoich roszczeń za bezumowne korzystanie z jej majątku z częścią opłat należnych Tauronowi Ciepło za dostawę ciepła. Operacja ta nie spodobała się Tauronowi, który chce zmusić Spółdzielnię do ustanowienia na drodze sądowej prawa nieodpłatnego korzystania z majątku Spółdzielni, ale Zarząd stoi na stanowisku. że byłoby to naruszeniem interesów członków Spółdzielni i nie może do tego dopuścić. Sprawy sądowe toczą się przed sądami różnych instancji od ponad 10 lat i wiele z nich czeka jeszcze na prawomocne rozstrzygnięcia. Nadmieniam, że KSM regularnie poddaje się badaniu corocznych sprawozdań finansowych przez biegłego rewidenta księgowego i nie zdarzyło się, by doszło do stwierdzenia zagrożeń dla dalszego funkcjonowania Spółdzielni.

Proszę mi wierzyć, że ten dość długi wywód przypominający fakty był konieczny, ale z racji trudności i wielowątkowości materii krócej się nie dało. Państwu zostawiam ocenę, którą z prawd zdefiniowanych przez księdza Józefa Tischnera lansuje wspomniany na początku autor hejtu. Na koniec dodam jeszcze, że Spółdzielnia nie ma żadnych zaległości płatniczych wobec dostawców mediów, dla których jest zobowiązana prowadzić inkaso (bez wynagrodzenia) pobierając na ich rzecz opłaty za dostarczone i zużyte przez użytkowników lokali media.

Kolejnym przykładem upowszechniania nieprawdy (nomen omen przez tego samego hejtera) dotyczą mojej osoby, ale piszę o tym tylko po to, aby czytelnicy wyrobili sobie gruntowną opinię o tym, ile warta jest „prawda" przez niego lansowana. Otóż, pan ten konfabulując, upowszechnia treści oczywiście nieprawdziwe, a co najgorsze zniesławiające mnie, dotyczące okoliczności objęcia przeze mnie funkcji zastępcy prezesa Zarządu i zastępcy dyrektora ds. Gospodarki Zasobami Spółdzielni (dla jasności: funkcje te w naszej Spółdzielni są połączone w ramach jednego etatu i z jednym wynagrodzeniem) w „nagrodę" za rzekome przymykanie oka na niezgodne z prawem działania ówczesnego Zarządu. To absurdalny wymysł autora, który (jak to mówi młodzież) – odkleił się od rzeczywistości. Jak więc to wyglądało naprawdę?

W związku z przejściem na emeryturę mojego poprzednika, Rada Nadzorcza – działając zgodnie z ustawą i statutem – ogłosiła publicznie (ogłoszenia w „Gazecie Wyborczej", „Dzienniku Zachodnim", „Wspólnych Sprawach" i w gablotach na klatkach schodowych oraz w siedzibie Spółdzielni) konkurs na to stanowisko, podając odpowiednio kryteria i oczekiwania wobec kandydatów, termin i miejsce składania ofert oraz tryb i termin rozstrzygnięcia konkursu. Zgłosiło swoje kandydatury 10 chętnych, 8 spełniło kryteria i po weryfikacji dokumentów oraz wysłuchaniu i odpytaniu kandydatów Rada Nadzorcza w drodze tajnego głosowania wybrała mnie znaczną większością głosów (członkowie Zarządu oczywiście nie mieli prawa głosowania w tej sprawie). Całe postępowanie konkursowe trwało od końca stycznia do końca kwietnia 2010 roku. Ot i cała „tajemnica".

Mam nadzieję, że Państwo sami ocenicie wartość treści wpisów tego pana, który na każdy temat się wypowiada i publikuje wpisy w mediach społecznościowych w jego mniemaniu prawdziwie i mądrze, ale czy tak jest w rzeczywistości?

Następny przykład tworzenia zdeformowanych informacji w celu manipulowania nimi dotyczy wyjścia ze Spółdzielni i utworzenia wspólnot przez cztery nieruchomości w zespole budynków Rekreacyjna Dolina Mały Staw znajdującego się przy ulicy Pułaskiego. Ten przykład jest lansowany przez autorów nieprzychylnych Spółdzielni postów i komentarzy jako przykład do naśladowania przez właścicieli lokali w innych nieruchomościach budynkowych. Pytanie brzmi: – czy prawdą jest to, że główną przyczyną wyjścia tych nieruchomości spod zarządu Spółdzielni było niezadowolenie z jakości zarządzania i jego kosztów? Otóż nie jest to prawda i zaraz wyjaśniam dlaczego.

W czasie kiedy realizowana była ta inwestycja Spółdzielnia nie mogła – zgodnie z obowiązującymi przepisami – budować lokali w celu ustanowienia dla nich spółdzielczych praw do lokali (lokatorskich czy też własnościowych). Mogła tylko budować za środki własne członków – przyszłych właścicieli i po wybudowaniu przenosić na nich odrębną własność lokali lub budować za środki własne Spółdzielni lokale na wynajem komercyjny. I tak to się też odbywało.

Chętni najpierw zawierali ze Spółdzielnią umowy o budowę lokali, a po ich wybudowaniu – w formie aktów notarialnych – własność lokali oraz udziały we własności otaczającej działki infrastrukturalne były na nich przenoszone. To było już gwarantowane w umowie o budowę lokalu. Nieco inaczej było z lokalami Spółdzielni przeznaczonymi na najem, jako korzystnej dla Spółdzielni działalności gospodarczej. W umowach najmu Spółdzielnia gwarantowała najemcom prawo pierwokupu wynajmowanego lokalu i w relatywnie krótkim czasie większość najemców wykupiło zajmowane przez siebie lokale. Z założenia inwestycja w finalnym efekcie miała przekształcić te nieruchomości we wspólnoty. W nieruchomości, w której wszystkie lokale zostały wyodrębnione, przekształcenie odbyło się z mocy ustawy. Natomiast w pozostałych większość liczona udziałami podejmowała takie decyzje zgodnie z obowiązującymi zasadami prawnymi, poprzez podjęcie uchwały właścicieli. W 2022 roku Spółdzielnia miała już tylko niewielkie udziały w pozostałych trzech nieruchomościach, więc z oczywistych względów takie przekształcenie się dokonało, co było i logiczne dla zarządzania tym zespołem nieruchomości i zamierzone jako nieuchronne.

Spółdzielnia w realizacji i zasiedlaniu lokali z tamtych inwestycji pełniła rolę podobną jak deweloper. Budynki nowe i nowoczesne technologicznie i architektonicznie mają daleką perspektywę dużych nakładów i mają wiele lat na to, aby się do tego odpowiednio przygotować. Tak więc ten specyficzny tryb powstawania wspólnot na tamtych nieruchomościach nie jest dobrym przykładem dla starszych budynków, wznoszonych przez Spółdzielnię głównie w końcówce XX wieku. Wiele z nich ma specyficzne potrzeby remontowe i modernizacyjne pochłaniające bardzo duże nakłady, na pokrycie których czasem przez wiele lat gromadzone są wpływy w funduszu remontowym. Dzięki spółdzielczej gospodarce w skali całej Spółdzielni czy też osiedla łatwiej je gromadzić i rotacyjnie (w zależności od stopnia pilności) realizować remonty w zaplanowanej kolejności.

Nie mogę pominąć wśród przykładów tak istotnej kwestii, jak tworzenie oraz powielanie zdeformowanych informacji na temat środków akumulowanych na remonty oraz rzekome wydatkowanie ich w niecelowy i niekontrolowany, a nawet niegospodarny sposób. To zdumiewające opinie w świetle obszernych, szczegółowych oraz transparentnych informacji zamieszczanych regularnie w sprawozdaniach Rady Nadzorczej, Zarządu, Rad Osiedli i Administracji, a także dostarczanych członkom do pocztowych skrzynek. Dochodzą do tego stosowne treści we „Wspólnych Sprawach", na stronie internetowej Spółdzielni i na Facebooku oraz oczywiście pisma z informacjami personalnie kierowane do osób, które o to wnioskują, a także udostępnianie informacji na wniosek w Administracjach Osiedli i w siedzibie Spółdzielni itp.

Kolejny autor nieobiektywnych w treści opinii o Spółdzielni (zresztą nie jest on członkiem naszej Spółdzielni) lansuje własne pomysły wynikające chyba z nieznajomości zasad gospodarowania nieruchomościami, które z zasady nie należą do łatwych do zrozumienia i stosowania. Taka powierzchowna wiedza, oparta tylko na subiektywnych spostrzeżeniach, jest źródłem wygłaszania populistycznych opinii i zarzutów typu: „spółdzielnia nic nie robi tylko bierze pieniądze i nie wiadomo co się z nimi dzieje", „spółdzielnia nic nie robi w zakresie działań energooszczędnych i OZE, które mogłyby przynieść zmniejszenie kosztów" itp.

Niestety ustalona objętość felietonu już jest przekroczona, dlatego jego ciąg dalszy muszę ograniczyć w zasadzie tylko do przykładów z zakresu zrealizowanych dotąd robót remontowych, finansowanych szczególnie z części „A" funduszu remontowego. W okresie od 1997 do 2023 r. zmodernizowano 270 z 319 dźwigów (50% nakładów z części „A" to jest 26,1 mln zł), do 2011 dokonano termomodernizacji 318 budynków tj. 100 % z zaplanowanych (docieplenie elewacji i stropodachów). Wśród nich z 55 domów (100%) zdjęto szkodliwe płyty acekolowe (154,1 tys. metrów kwadratowych). Poniesione koszty tych dociepleń to blisko 374 mln zł. Od 2011 roku – wskutek istotnych urzędowych zmian norm – przystąpiliśmy do kompleksowych modernizacji dociepleń elewacji wykonanych w latach 90. XX w. Do chwili obecnej zmodernizowano już ocieplenia 79 budynków.

Przy kompleksowej termomodernizacji wymieniana jest również tzw. stolarka administracyjna, to znaczy drzwi i okna w częściach wspólnych, na szczelne i energooszczędne. Z funduszu remontowego dofinansowana została w 75% (jednokrotnie) wymiana kosztów okien wraz z montażem wymiana w lokalach mieszkalnych. Stopień zaawansowania tej stolarki wynosi już blisko 80%. Wykonano roboty modernizacyjne i remonty kapitalne sieci ciepłowniczych, modernizacji systemów grzewczych oraz źródeł ciepła, w tym likwidację lub modernizację naszych kotłowni lokalnych, wymieniono rury ciepłownicze na preizolowane. Dokonano wymiany bądź montażu zaworów różnicy ciśnień oraz zaworów regulacyjnych ASV-P i ASV-M, wykonano 145 węzłów wymiennikowych, wykonano również montaż 10.509 sztuk odpowietrzników Spirotop, zredukowano grzejniki w pomieszczeniach ogólnego użytku.

Dalszy bardzo duży zakres prac – to budowa dwufunkcyjnych wymienników ciepła w budynkach oraz budowa nowych instalacji centralnej ciepłej wody użytkowej, a także dokonywana już sukcesywna wymiana wewnętrznych instalacji c.o. oraz wiele innych robót w zakresie ciepłowniczym i energooszczędnym energii cieplnej. Do tej pory, od 1997 roku, wydatkowano na cele około ciepłownicze blisko 70 mln zł. Opomiarowano zużycie mediów w całych zasobach Spółdzielni poprzez wyposażenie wszystkich budynków w liczniki i podzielniki ciepła (74.184 szt.) oraz wodomierze (30.151 szt.) posiadające moduły do radiowych odczytów. Praktycznie wszystkie grzejniki wyposażono w zawory z głowicami termostatycznymi. Można by wymieniać nadal całe mnóstwo robót wykonanych i zaplanowanych oraz poniesione i zaplanowane koszty, które przeczą twierdzeniom o tym że Spółdzielnia tylko zbiera pieniądze i niewiele robi. Dla każdej nieruchomości prowadzona jest ewidencja wpływów i wydatków, więc nikt nikomu niczego nie zabiera na niewiadome, niezaewidencjonowane cele.

Spółdzielnia wykorzystuje możliwości pozyskania dotacji i umorzeń wspierających znacząco zgromadzone środki własne korzystając ze wsparcia celowego przez Narodowy czy też Wojewódzki Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, których łączna suma w latach 1997-2021 wyniosła blisko 4,1 mln zł, a kolejne umorzenia zwrotu otrzymanych środków (w związku ze zmianami zasad od 2022 roku) będą w bieżącym i w następnych latach.

Od 2015 roku do nadal sukcesywnie wymieniane są źródła światła w częściach wspólnych nieruchomości stopień zaawansowania w tym zakresie wynosi już 87,33% (do 2023 roku wymieniono 16.193 szt., a pozostało do wymiany w tym i przyszłym roku 4.044 szt.). Dzięki kompleksowym działaniom energooszczędnym w zakresie energii elektrycznej ograniczone zostało roczne zużycie z ponad 5GWh do nieco ponad 3GWh, a w zakresie energii cieplnej zmniejszyliśmy moc zamówioną o połowę. Dodatkowym pozytywnym skutkiem, osiągniętym dzięki kompleksowym działaniom energooszczędnym, było pozyskanie ponad 4,1 mln złotych za przyznane tzw. Białe Certyfikaty.

W ostatnim okresie dużym zainteresowaniem cieszą się możliwości produkcji energii elektrycznej dzięki własnym instalacjom OZE. Dla Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej temat ten nie jest nowością, gdyż już zaplanowano, przeprowadzono audyty oraz wykonano pierwszy etap wymaganych prac projektowych fotowoltaiki dachowej w 39 budynkach zarządzanych przez Spółdzielnię. W ramach funduszu remontowego zaplanowane zostały środki finansowe na ten cel, tym niemniej monitorowane są pojawiające się zewnętrzne źródła wsparcia dla odciążenia mieszkańców z części kosztów budowy instalacji fotowoltaicznych. W tym zakresie podjęto działania i uzyskano już dla 12 budynków gwarancje dofinansowania z uzyskanych grantów ze środków bezzwrotnych z udziałem Banku Gospodarstwa Krajowego.

Zastanawiam się jak dużo trzeba jeszcze napisać, wyjaśnić, omówić aby zapobiec przyjmowaniu za dobrą monetę fałszywych, zniekształconych lub zmanipulowanych treści, tworzonych i upowszechnianych jako prawdziwe przez nieprzychylnych, a czasem nawet wrogich Spółdzielni komentatorów, by nie powiedzieć hejterów. Mam nadzieję, że jeśli przebrnęliście Państwo przez ten trudny tekst, to podane przykłady pomogą Państwu we własnych refleksjach, ocenach i opiniach na temat wiarygodności wizerunku Spółdzielni „odbijanego" w krzywym lustrze.

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK