Remontowy zawrót głowy

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

W styczniowym numerze „Wspólnych Spraw" (nr 1/371) został opublikowany interesujący felieton Wiceprezes Zarządu KSM mgr Teresy Ślązkiewicz, pt. „Popyt na mieszkania", poświęcony zaobserwowanemu w okresie lat 2018-2020 znaczącemu wzrostowi tempa zmian z dotychczasowych na nowych właścicieli lokali spółdzielczych i odrębnych znajdujących się zasobach zarządzanych przez naszą Spółdzielnię. Jak wynika z przedstawionych w artykule danych zmiany wykazują tendencję znaczącego wzrostu tak w całym okresie, jak i rok do roku. Naturalną i stale obecną przyczyną są zmiany pokoleniowe, ale w ostatnich latach tempo zmian zostało „podkręcone" rosnącą ilością transakcji obrotu mieszkaniami na rynku wtórnym. Ta rosnąca tendencja wymiany właścicieli lokali ma bardzo istotny i bezpośredni wpływ na wzrost ilości remontów podejmowanych w lokalach mieszkalnych przez ich nowych właścicieli.

Pozostali właściciele mieszkań nie pozostają w tyle poszukując nowych aranżacji i funkcjonalności swoich „M" dla poprawienia standardu zamieszkiwania, zgodnie z modnymi trendami i z wykorzystaniem nowoczesnych technologii budowlanych oraz elementów wyposażenia technicznego mieszkań. Znakiem czasu jest poszukiwanie rozwiązań dla nowych potrzeb wynikających z codziennego życia domowników w warunkach pandemii, skutkujących zdalną pracą lub zdalną nauką dzieci i młodzieży.

Dla zobrazowania rosnącej liczby remontów, poddano analizie korespondencję wpływającą do Działu Remontów w Dyrekcji KSM i wyłoniono zgłoszenia oraz wnioski remontowe związane z wydaniem warunków technicznych dla prawidłowego i bezpiecznego przeprowadzenia planowanych robót przez właścicieli lokali mieszkalnych. Przeprowadzona analiza potwierdza fakt, iż ilość tego rodzaju zapytań rośnie rok do roku. Dane ilościowe kształtują się na następującym poziomie:

• w 2018 roku wniosków – 421,
• w 2019 roku wniosków – 642,
• w 2020 roku wniosków – 561,
• w 2021 roku wniosków – 774,
• w 2022 roku czyli zaledwie po upływie 1 miesiąca liczba wniosków wynosi już 113.

Tu uwaga: zestawione dane ilościowe dotyczą tylko wniosków zidentyfikowanych, jako wnioski dotyczące wydania warunków technicznych na przeprowadzenie robót remontowych planowanych w wewnętrznej przestrzeni lokali mieszkalnych, a zatem prezentowanych ilości nie należy utożsamiać z całkowitą liczbą spraw wpływających do Działu MR.

Prezentowane ilości wniosków remontowych pokazują jednoznacznie, że z roku na rok wzrasta aktywność właścicieli lokali mieszkalnych w zakresie robót remontowych. Odchylenie od trendu wzrostowego miało miejsce w 2020 roku, jednakże było to zapewne spowodowane panującymi ograniczeniami związanymi z pandemią SARS-CoV-2, szczególnie, że większość ograniczeń została nałożona wiosną 2020 roku, a więc w okresie który z reguły charakteryzuje się wzmożoną ilością remontów. Ograniczony dostęp do zakupu materiałów budowlanych spowodowany opóźnieniami w dostawach, okresowe zamknięcia placówek handlowych oraz ograniczenia przebywania w częściach wspólnych z pewnością przyczyniły się do okresowego wstrzymania planowanych robót.

Poza wzrostem ilości wniosków remontowych należy zwrócić szczególną uwagę na fakt, że planowane obecnie przez właścicieli lokali mieszkalnych zamierzenia inwestycyjne charakteryzują się nieco innym zakresem, niż bywało w latach poprzednich. Mianowicie jeszcze do niedawna remonty w przeważającej części przypadków skupiały się przede wszystkim na odświeżaniu lokali mieszkalnych, tzn. na renowacji ścian, wymianie okładzin podłogowych, wymianie stolarki okiennej i drzwiowej, wymianie zużytych urządzeń np. gazowych podgrzewaczy wody lub też gazowych piecyków kuchennych.

Obecnie planowane i prowadzone roboty remontowe jednoznacznie wskazują, że ulegają zmianie preferencje właścicieli lokali mieszkalnych co do standardu ich wykończenia, a także ich funkcjonalności wynikającej z rozkładu poszczególnych pomieszczeń. W wyłonionej grupie wniosków remontowych złożonych w 2020 roku 25% obejmowało przebudowę układu wewnętrznych przegród działowych (ścian działowych) lub nośnych (ścian nośnych), w 2021 roku tego rodzaju prace remontowe wystąpiły już w 28% wniosków.

Prowadzone zmiany układu i funkcji pomieszczeń często obejmują łączenie kuchni z pokojem, tworząc tym samym pokój z aneksem kuchennym. Przebudowie poddawane są również pozostałe ściany działowe w celu uzyskania większej ilości pokoi niż w układzie pierwotnym lokalu mieszkalnego. Tego rodzaju działania mogą świadczyć o zmianie potrzeb użytkowników lokali wywołanych być może przez pandemię i jej skutki np. częstsze przebywanie w pomieszczeniach zamkniętych, praca zdalna, co przekłada się na chęć uzyskania dodatkowych wydzielonych pomieszczeń służących do pracy lub indywidualnego relaksu.

W kontekście takich przebudów, muszę wspomnieć, iż część lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach Spółdzielni nabywana jest obecnie z myślą o ich wynajmie. To zaś wpływa na chęć, czy też konieczność, przeprowadzenia przebudowy mającej na celu zwiększenie ilości dostępnych pokoi. Przytoczone przykłady zamierzeń remontowych związanych z przebudowami układu pomieszczeń mają wpływ na pozostałe elementy i instalacje lokalu, jak chociażby konieczne wówczas remonty oraz przebudowy instalacji wodociągowych i kanalizacyjnych. W wyłonionej grupie wniosków remontowych złożonych w 2020 i 2021 roku roboty remontowe instalacji wod-kan. występowały w ok. 45% wniosków. Konieczność przebudowy tych instalacji wynika zapewne ze zmian wprowadzanych w układzie pomieszczeń, ale również z chęci zastąpienia dotychczasowych elementów wyposażenia nowymi urządzeniami o innej funkcjonalności np. częsta jest rezygnacja z wanny na rzecz kabiny prysznicowej.

Uwagę zwraca także coraz częstsza przebudowa instalacji gazowych, które to roboty w latach poprzednich realizowane były sporadycznie. Zmiany układu i przebiegu instalacji gazowych bardzo często związane są z przebudowami układu pomieszczeń, ale odnotowuje się również przebudowy związane z częściową likwidacją fragmentów instalacji gazowej, a nawet całkowitą jej likwidacją w związku z zastępowaniem urządzeń gazowych urządzeniami elektrycznymi. W wyłonionej grupie wniosków remontowych złożonych 2020 roku przebudowy obejmujące instalację gazową wystąpiły w 26% wniosków, w tym całkowita likwidacja instalacji gazowej dotyczyła 6% wniosków, natomiast w 2021 roku przebudowy instalacji gazowej wystąpiły już w 30% wniosków, w tym całkowita likwidacja instalacji gazowej dotyczyła 9% wniosków. Wzrost tego rodzaju robót wynika nie tylko ze zmian aranżacyjnych lokali, ale również z liberalizacji przepisów ustawy prawo budowlane (obecnie przebudowy instalacji gazowej realizowane są w trybie zgłoszenia, w latach poprzednich wymagane było pozwolenie na budowę).

Zarówno przebudowy układu pomieszczeń, jak również instalacji gazowych w lokalach mieszkalnych, a w szczególności ich całkowita likwidacja, wpływają bezpośrednio na wzrost ilości planowanych robót remontowych obejmujących instalacje elektryczne. W 2020 i w 2021 roku w wyłonionej grupie wniosków remontowych roboty związane z remontem lub przebudową instalacji elektrycznej zostały wskazane w 39% wniosków. Trend wzrostowy odnotowano w zakresie modyfikacji instalacji elektrycznej polegającej na zmianie zasilania jednofazowego na trójfazowe. W 2020 roku roboty tego rodzaju wskazane były w 6% wniosków, a w 2021 roku zainteresowanie tego rodzaju modyfikacją wystąpiło już w 9% wniosków remontowych. Należy również wspomnieć o montażu w lokalach mieszkalnych urządzeń elektrycznych, które w latach wcześniejszych nie występowały w ogóle, jak chociażby urządzenia klimatyzacyjne, których montaż zgłaszany był w 9% wniosków złożonych w 2020 roku i 8% wniosków złożonych w 2021 roku. Remonty i wymiany instalacji elektrycznych podyktowane są również zwiększaniem ilości posiadanych urządzeń elektrycznych przez użytkowników lokali, co przekłada się bezpośrednio na zwiększenie pobieranej mocy, a to wymaga nowoczesnych rozwiązań i odpowiedniego okablowania i zabezpieczenia w instalacjach elektrycznych.

W tym miejscu muszę nadmienić – bo to bardzo istotne – że ponad 80% budynków znajdujących się w zasobach Spółdzielni zostało oddanych do użytku przed 1990 rokiem, a w związku z tym, iż wiele z lokali mieszkalnych nie przechodziło jeszcze tak gruntownych remontów, zatem należy się spodziewać, że podejmowane przez właścicieli lokali mieszkalnych inicjatywy remontowe będą w najbliższym okresie jeszcze bardziej się nasilać.

Realizacja potrzeb remontowych lokali mieszkalnych jest nieuchronnie potrzebna i zrozumiała, ale specyfika usytuowania własnego lokum w budynku wielolokalowym wywołuje pewne ograniczenia nie tylko techniczne, ale i społeczne, związane potrzebą stosowania się do zasad prawidłowych relacji dobrosąsiedzkich. Ten bardzo ważny temat szeroko przedstawiłem w ubiegłorocznym styczniowym (nr 1/359) wydaniu miesięcznika „Wspólne Sprawy" w felietonie pod tytułem „Remont własnego „M"– co wiedzieć potrzeba? (dostępny na www.ksm.katowice.pl) Uważam, że zawarte w tym felietonie informacje są bardzo przydatne wszystkim planującym remont mieszkania, dlatego polecam Państwu jego lekturę, a jako zachętę przytoczę poniżej jego początkowy fragment:

(...) narastająca liczba wniosków mieszkańców kierowanych do Spółdzielni w celu uzyskania warunków, jakie należy zachować podczas przygotowania i prowadzenia remontów mieszkań przekonały mnie do ich przypomnienia na łamach „Wspólnych Spraw".

Zaczynam od podstawowego warunku przeprowadzenia remontu w lokalu mieszkalnym, którym jest: posiadanie tytułu prawnego do mieszkania, czyli spółdzielczego prawa do lokalu, prawa odrębnej własności lokalu lub też umowy najmu lokalu od Spółdzielni. Podnajemca nie jest uprawniony do samodzielnego wszczęcia procedury remontowej ani do realizacji remontu czy też przebudowy lokalu.

Prawne regulacje dotyczące remontów i procedur z nimi związanych zawarte są w wielu aktach prawnych na czele z prawem budowlanym i kodeksem cywilnym, ale też z ustawami: o spółdzielniach mieszkaniowych, o własności lokali, o ochronie lokatorów i innych.

Podstawowymi dokumentami regulującymi te kwestie są jednak regulaminy ustanowione w naszej Spółdzielni, a oparte o wyżej wspomniane ustawy, a w szczególności:

• Regulamin używania lokali, obowiązków Spółdzielni i użytkowników oraz rozliczeń Spółdzielni z użytkownikami zwalniającymi lokale,
• Regulamin funduszu remontowego KSM,
• Regulamin porządku domowego dla użytkowników lokali w KSM(...).

Jeszcze raz – wszystkich planujących remonty mieszkań – zachęcam do lektury.

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK