Pytania zadawane najczęściej...

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

Może także i to na karb ograniczeń – nakazów – zakazów związanych z pandemią koronawirusową złożyć należy, że przez kilka minionych miesięcy odnotowujemy zwiększoną ilość korespondencji kierowanej do Zarządu Spółdzielni. Obok kwestii konkretnych – indywidualnych wniosków wymagających decyzji czy rozstrzygnięć ze strony KSM – napływa wiele pytań dość ogólnej natury. Respondenci po prostu chcą się dowiedzieć o wielu sprawach z działalności Spółdzielni, które chociaż wielokrotnie były wyjaśnianie i prezentowane na łamach „Wspólnych Spraw", w trakcie Zebrań Osiedlowych i Walnego Zgromadzenia, a także wynikają wprost z treści Statutu oraz regulaminów wewnętrznych, to jednak – jak się okazuje – poszły w zapomnienie, umknęły uwadze lub (co dotyczy sporej grupy nowych członków) ze stosownymi informacjami jeszcze się nie zapoznano.

Postanowiłam zatem w moim, już comiesięcznym „kąciku", odpowiedzieć na pewne pytania zadawane najczęściej. Chociaż są ogólnej natury jednak wymagają wyjaśnień precyzyjnych i szczegółowych.

Zaczynam od dość wielu pytań, które można sprowadzić do kwestii:

Czy i w czym Spółdzielnia może mi pomóc
w trwającym kryzysie koronawirusowym?

Kryzys gospodarczy i społeczny – związany z chorobą COVID-19 i wynikającymi z niej zagrożeniami – obejmuje cały kraj. Zarząd Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej po wszechstronnej analizie ekonomicznej i prawnej sytuacji i potrzeb członków wprowadził przejściowe wsparcie dla tej części społeczności spółdzielczej, która z przyczyn owego kryzysu może znalazła się w szczególnie trudnej sytuacji, rzutującej na ich indywidualną (nie)wydolność płatniczą wobec Spółdzielni.

Zakres działań pomocowych jest niestety dość ograniczony, bowiem (to trzeba tutaj przypomnieć) Spółdzielnia, jako przedsiębiorstwo, w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej podlega wszystkim negatywnym reperkusjom rynkowym płynącym z uwarunkowań stanu zagrożenia epidemiologicznego i kryzysowego i takie też ponosi. Co gorsza, spółdzielczość mieszkaniowa znalazła się poza gronem beneficjentów rządowych „wszystkich tarcz antykryzysowych".

Jednak Zarząd Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej podjął (możliwe prawnie do zastosowania) doraźne rozwiązania w zakresie dotyczącym realizacji bieżących zobowiązań finansowych, w szczególności w zakresie uiszczania opłat za korzystanie z lokali. W tym celu został powołany zespół pracowników, którego zadaniem było opracowanie procedur związanych z oczekiwaniem na wsparcie mieszkańców i użytkowników lokali.
Wdrożone zostały rozwiązania pomocowe, realizowane w oparciu o indywidualne wnioski zainteresowanych, którzy na dzień 29.02.2020 r. nie pozostawali w zwłoce z regulowaniem bieżących opłat za lokal wobec Spółdzielni. Są nimi: – możliwość rozłożenia ewentualnych zaległych części/całości płatności na raty; – nieobciążanie należnymi ustawowo odsetkami za nieterminowe wpłaty; – niewszczynanie postępowań komorniczych i sądowych związanych z windykacją zadłużeń (oczywiście z wyłączeniem dotychczasowych dłużników); – możliwość czasowej zmiany w regulowaniu płatności w zakresie mediów.

W zakresie lokali mieszkalnych (łącznie, od początku marca) do Spółdzielni wpłynęło 14 wniosków, z czego z zaoferowanej pomocy finalnie skorzystało dwóch mieszkańców podpisując porozumienie dotyczące przejściowej zmiany wysokości miesięcznych zaliczek na koszty zimnej i ciepłej wody oraz centralnego ogrzewania, a także zawarto 2 ugody o ratalną spłatę zobowiązań. Natomiast w zakresie lokali użytkowych wpłynęły 153 wnioski dotyczące 200 lokali, z czego finalnie zawarto 2 porozumienia, w tym jedno porozumienie dotyczące przejściowej zmiany wysokości miesięcznych zaliczek na koszty zimnej i ciepłej wody oraz centralnego ogrzewania, a drugie porozumienie dotyczące przejściowej prolongaty zapłaty czynszu za lokal użytkowy oraz zawarto 6 ugód o ratalną spłatę zobowiązań.

Ponadto – mając na uwadze możliwość pogorszenia się sytuacji finansowej dla Spółdzielni (skutki obciążyłyby przecież wszystkich mieszkańców), Zarząd Katowickiej Spółdzielni podjął różne działania doraźne, w tym m.in. wystąpił do Miasta Katowice oraz do przedsiębiorstw komunalnych i państwowych z wnioskami o możliwość uzyskania wsparcia, np. w zakresie przedłużenia terminu płatności za media, czy udzielenia ulg w zakresie świadczeń publiczno-prawnych, co mogłoby przyczynić się do łagodniejszego przejścia przez czasowe utrudnienia. Niestety nasze monity z reguły nie przyniosły zwrotnie pozytywnych skutków.

Telewizja i codzienne gazety informują o wielkiej pomocy
dla przedsiębiorstw w zaistniałym kryzysie.
Dlaczego we „Wspólnych Sprawach"
już dwa razy pisaliście, że Spółdzielni to nie dotyczy?

Wynika to z treści ustaw zwanych „tarczami antykryzysowymi", w których spółdzielczość mieszkaniowa została pominięta. Na łamach naszego miesięcznika cytowaliśmy ponadto odpowiedź departamentu mieszkalnictwa ministerstwa rozwoju wyjaśniającą (zdaniem ministerstwa) dlaczego spółdzielczości nie ujęto w „tarczach". Rzecz w tym, że (cytuję): „podstawową zasadą działalności spółdzielni mieszkaniowych jest zasada bezwynikowej działalności spółdzielni. Oznacza to, że spółdzielnie powinny tak kalkulować opłaty związane z utrzymaniem lokali, aby nie następowała nadwyżka tych opłat nad kosztami, a innymi słowy mówiąc, by spółdzielnia nie osiągała zysku kosztem swoich członków."

Decydenci i prawodawcy widać sądzą, że pomoc „tarczowa" mogłaby dostarczyć spółdzielniom mieszkaniowym nadwyżek finansowych i (nie daj Boże!) umożliwić jakieś obniżenie opat miesięcznych.

Przypominam zatem w tym miejscu, że miesięczne opłaty za lokale mieszkalne w spółdzielni mieszkaniowej kalkulowane są w oparciu o realnie ponoszone wydatki i naliczenia, nie uwzględniając elementu zysku czy marży, z tym, że obciążenia spółdzielców są pomniejszane o wypracowane przez Spółdzielnię pożytki wynikające z prowadzonej (acz nieobligatoryjnej) działalności gospodarczej. Spółdzielnie mieszkaniowe nie działają bowiem jak prywatne firmy dla zysku, lecz na zasadzie „non profit". W praktyce wysokość opłat za użytkowanie lokali w zasadniczej części związana jest z wszystkimi ponoszonymi kosztami, przypisanymi wprost do określonej nieruchomości i generowanymi przez daną nieruchomość, jak też przypadającymi na tę nieruchomość w oparciu o określone regulacje prawne, z kosztami ogólnymi, np. związanymi z utrzymaniem terenów, dróg, chodników, kosztów organizacyjno-administracyjnych, obsługi itd.

Mieszkanie po uwłaszczeniu jest moją własnością.
Dlaczego nadal muszę płacić za nie Spółdzielni?

Obowiązek uczestniczenia w pokrywaniu kosztów wynikających z tytułu posiadania (użytkowania) mieszkania wynika ze Statutu KSM, ale nie tylko. Stanowi o tym nade wszystko Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2018 r. poz. 845, 1230). Do tekstu ustawy może nieco trudniej dotrzeć niż do naszego Statutu, dlatego przytaczam stosowny jej fragment. Konieczność ponoszenia kosztów za mieszkanie nie jest – jak imputowano w listach –„wymysłem" administracji i działaczy Spółdzielni, ale prawnym obowiązkiem. Oczywistością w całym świecie.

Art. 4.

1. Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

1,1. Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

2. Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

3. Członkowie spółdzielni, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów budowy lokali przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych. Od chwili postawienia im lokali do dyspozycji uiszczają oni opłaty określone w ust. 1 albo 2.

4. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5. (...)

5. Członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi. Właściciele lokali niebędący członkami oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią.

Co „ukrywa się" w pozycji
„pozostałe koszty eksploatacji"?

Pozycja ta w zestawie comiesięcznych płatności za mieszkanie obejmuje zbiorczo koszty występujące okresowo, bądź jednorazowo, nie wyróżnione w specyfikacji opłat w odrębną pozycję, a ponoszone w poszczególnych nieruchomościach.

Inne koszty utrzymania budynku obejmują między innymi wszystkie te koszty, które muszą być ponoszone z różną częstotliwością okresowo, wynikające np. z przepisów prawa budowlanego czy energetycznego. To także koszty zapewniające bezpieczeństwo mieszkańców, wynikające z różnych nakazów urzędowych, itp. Są to również opłaty za wieczyste użytkowanie terenów wspólnych, opłata przekształceniowa, podatek od nieruchomości, ubezpieczenia rzeczowe (np. budynku od ognia i zdarzeń losowych), koszty okresowych obligatoryjnych kontroli stanu technicznego i sanitarnego nieruchomości (w tym: szczelności przewodów kominowych, wentylacyjnych, instalacji gazowych i innych), ochrona przeciwpożarowa budynków, utrzymanie hydroforni oraz obsługa i konserwacja stacji wymienników ciepła, także koszty pielęgnacji zieleni, odśnieżania zimą terenu, koszty dezynfekcji, dezynsekcji i deratyzacji, koszty usuwania skutków dewastacji mienia, koszty osobowe pracowników zatrudnionych na stanowiskach robotniczych wraz z narzutami na ich płace, obowiązkowe składki na PFRON (Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych), koszty materiałów eksploatacyjnych i konserwacyjnych, jakie są niezbędne do różnego rodzaju napraw wykonywanych przez konserwatorów w zasobach osiedli.

Fundusz remontowy w naszej Spółdzielni
jest podzielony na część „A" oraz „B"?
W jakim celu?

Katowicką Spółdzielnię Mieszkaniową – jak wiadomo – tworzy 17 samodzielnych ekonomicznie osiedli. Pewne zadania, zgodnie z posiadanymi środkami finansowymi, wykonują one samodzielnie. Niektóre działania, których koszt przekracza w danym momencie możliwości finansowe danego osiedla, realizowane są dzięki (wzajemnej w czasie) pomocy pozostałych osiedli. Zasady odpisu na fundusz remontowy część „A" i część „B" (wraz z dźwigami) ujęte są w „Regulaminie funduszu remontowego KSM" (wszystkie regulaminy oraz Statut Spółdzielni stale dostępne są na stronie internetowej www.ksm.katowice.pl).

1. część „A" – z przeznaczeniem na finansowanie remontów kapitalnych i modernizacyjnych, głównie o charakterze energooszczędnym w skali całej Spółdzielni, wysokość odpisu na tę część funduszu remontowego – jest ustalana uchwałą Rady Nadzorczej w kwocie jednolitej dla całości zasobów Spółdzielni, w tym także dla lokali stanowiących tzw. odrębną własność;

2. część „B" – wraz z odpisem na remonty dźwigów, który obciąża tylko lokale w budynkach wyposażonych w dźwigi – dotyczy akumulacji środków finansowych na rzecz remontów wykonywanych w poszczególnych osiedlach, o ich wysokości jak i kierunkach wydatkowania decydują właściwe statutowo organy Spółdzielni (Rady Osiedli, a pośrednio także Rada Nadzorcza) – wysokość odpisów wynika więc zarówno z aktualnych potrzeb w zakresie remontów, jak i założeń polityki Spółdzielni w zakresie odtwarzania i modernizacji zarządzanych zasobów mieszkaniowych potwierdzonej odpowiednimi uchwałami Walnego Zgromadzenia, zwłaszcza dotyczącymi wieloletniego planu remontów i modernizacji przyjmowanego corocznie w ramach Aktualizacji Strategii Ekonomicznej KSM.

To Spółdzielnia ustala wysokość opłaty, jaką co miesiąc muszę
uiszczać za mieszkanie.
Dlaczego więc twierdzicie, że opłata
od Spółdzielni nie zależy?

To nieporozumienie. Nigdy i nikt z osób reprezentujących Katowicka Spółdzielnię Mieszkaniową czegoś takiego nie twierdził. Natomiast wielokrotnie wskazujemy na to, że w całości opłat miesięcznych widoczny jest podział na koszty zależne od Spółdzielni i na koszty od Spółdzielni niezależne.

Mało tego – z prowadzonych przez lata wyliczeń (i udostępnianych w stosownych materiałach sprawozdawczych i informacyjnych) wynika, że skala tego podziału obrazowana jest (obecnie) w proporcji 44:56. Precyzuję: z każdej, statystycznej 100-procentowej opłaty za mieszkanie 44% to koszty wewnątrzspółdzielcze, a 56% to koszty powstające poza Spółdzielnią.

Nasza Spółdzielnia (każda spółdzielnia mieszkaniowa) jest tylko (nieodpłatnym) poborcą opłat i przekaźnikiem zgromadzonych pieniędzy do ich właściwych odbiorców. A są nimi dostarczyciele mediów i usług – centralnego ogrzewania i centralnie ciepłej wody oraz zimnej wody, energii elektrycznej poza mieszkaniem, podstawowego sygnału RTV (co dotyczy lokali nieposiadających indywidualnych umów z operatorami dostarczającymi rozszerzony pakiet RTV). Kosztami zewnętrznymi oczywiście są opłaty za odbiór ścieków i śmieci oraz obowiązkowe przeglądy techniczne. Ostatnią grupą kosztów niezależnych od Spółdzielni są podatki i opłaty publiczno-prawne (w tym za wieczyste użytkowanie gruntów w zakresie lokali niewyodrębnionych i części wspólnych wszystkich zarządzanych nieruchomości budynkowych).

Tych opłat nie jesteśmy w stanie zmniejszyć, ograniczyć, odsunąć w czasie. Nieterminowość ich uiszczenia grozi naliczeniami odsetek.

Gospodarujemy tym, co nam pozostaje. Owymi 44% wpływów z opłat miesięcznych. Wyliczanymi oszczędnie i wydatkowanymi gospodarnie. Zgodnie ze wspomnianą już zasadą „non profit".

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ