Prawidłowe gospodarowanie w osiedlach
i materiały na Walne Zgromadzenie

Przewodniczący Rady Nadzorczej KSM:

Józef Zimmermann

Bardzo bogaty program majowych plenarnych obrad Rady Nadzorczej KSM rozpoczęła debata nad informacją Zarządu Spółdzielni o wynikach w 2021 roku w zakresie eksploatacji w osiedlach i w Zakładach Celowych, a także remontów realizowanych w osiedlach z funduszu remontowego część „B".

Kwestie te z wyprzedzeniem stanowiły przedmiot analizy i opiniowania na wspólnym posiedzeniu dwóch komisji: Rewizyjnej oraz Gospodarki Zasobami Spółdzielni. Rada po zapoznaniu się z materiałem oraz opinią i wnioskami przyjęła następujące ustalenia:

1. Oceniając wyniki ekonomiczne osiedli w obszarze działalności eksploatacyjnej za 12 miesięcy 2021 roku Rada Nadzorcza stwierdza, że w skali całej Spółdzielni za ten okres sprawozdawczy w rachunku ciągnionym, tj. uwzględniając BO wystąpiła nadwyżka bilansowa i wynik netto wyniósł 3.995.341,80 zł. Niezbilansowanie kosztów eksploatacyjnych z wpływami nastąpiło w następujących osiedlach: Haperowiec, Giszowiec, Murcki, Zawodzie, Zgrzebnioka oraz Ligota. Uznano, że występujący w tych Osiedlach za 2021 rok wynik ujemny na eksploatacji jest nieznaczny (za wyjątkiem osiedli: Giszowiec, Zawodzie i im. Zgrzebnioka), a przyjęte już wcześniej przez Rady Osiedli działania związane z podjęciem stosownych uchwał zmieniających w 2021 roku wysokości stawek opłat na eksploatacji w lokalach mieszkalnych gwarantują zniwelowanie niedoborów w tych osiedlach na przestrzeni 2022 roku. Zdaniem Rady występujące odchylenia w niektórych pozycjach eksploatacji mają racjonalne uzasadnienie.

Rada Nadzorcza uznała, że uzyskane przez osiedla KSM łączne wyniki ekonomiczne w eksploatacji za 2021 rok wskazują, że osiedla prowadzą swoją gospodarkę prawidłowo i brak jest symptomów wskazujących na zagrożenie bieżącej działalności osiedli, jak i całej Spółdzielni.

2. Dokonując oceny sytuacji ekonomicznej osiedli KSM w zakresie gospodarki funduszem remontowym część „B" za rok 2021 Rada stwierdziła, że założony na rok 2021 plan gospodarczy osiedli po stronie kosztów i wpływów, jak i stan realizacji robót remontowych został zrealizowany (za wyjątkiem osiedli: Zawodzie i im. Zgrzebnioka). Uzyskany w skali całej Spółdzielni w 2021 roku wynik z BO jest dodatni i wynosi 4.299.228,65 zł. Uznano, że likwidacja nieznacznego niedoboru środków finansowych, jaki wystąpił w osiedlach Zawodzie i im. Zgrzebnioka nastąpi poprzez zbilansowanie wpływów i kosztów w 2022 roku.

3. Oceniają łącznie sytuację ekonomiczną osiedli KSM w zakresie eksploatacji i funduszu remontowego część „B" za 2021 rok Rada stwierdziła, że w rachunku ciągnionym, tj. z uwzględnieniem sald początkowych wystąpiła nadwyżka bilansowa wynosząca (+) 8.294.570,45 zł. Również wynik rzeczywisty w rachunku ciągnionym, tzn. wynik skorygowany o zaległe w terminie nieuiszczone opłaty dotyczące eksploatacji i funduszu remontowego część „B", zamknąłby się kwotą w wysokości (+) 4.217.530,45 zł. Powyższe wyniki wskazują, że gospodarka jest prowadzona prawidłowo i brak jest zagrożeń dla bieżącej działalności Spółdzielni.

4. Rada Nadzorcza przyjęła przedstawioną przez Zarząd informację w zakresie wykonania kosztów i sprzedaży Zakładów Celowych za 12 miesięcy 2021 roku oraz uzyskanie za ten okres łącznego wyniku ujemnego w wysokości (-) 683.360 zł. Wynik ten zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia z 1992 roku jest rozliczany z funduszu remontowego część „A". Uznano, że ujemny wynik, jaki wystąpił na działalności trzech Zakładów Celowych: Serwisie Technicznym, Zakładzie Ciepłowniczym i Zakładzie Usług Parkingowych jest w dużej mierze związany z (już zawieszonym) występującym w kraju stanem epidemii COVID-19, utrudniającym prowadzenie prac i usług. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na wynik finansowy była konieczność zapewnienia gotowości Serwisu Technicznego do odśnieżania w okresie zimowym. Skutkowało to zmniejszonym w stosunku do planu zapotrzebowaniem na świadczone przez te zakłady usługi oraz wzrostem w tym okresie kosztów własnych z tytułu pandemii. Natomiast Mieszkaniowe Biuro Pośrednictwa uzyskało w 2021 roku wynik dodatni w wys. 395.429 zł.

5. Zdaniem Rady Nadzorczej Zakłady Celowe spełniają w strukturze KSM ważne funkcje, a realizując określone zadania, głównie na potrzeby własne Spółdzielni bez podatku VAT, poprawiają komfort i bezpieczeństwo zamieszkiwania mieszkańcom Spółdzielni. Rada wnioskuje o wdrożenie przez Zarząd na rzecz Zakładów Celowych w 2022 roku skutecznych działań mających na celu poprawę bieżących wyników ekonomicznych tej działalności.

Kolejnym tematem podjętym przez Radę Nadzorcza była analiza kosztów i wpływów Spółdzielni za 2021 rok z tytułu świadczeń związanych z dostawą wody zimnej, ciepłej oraz centralnego ogrzewania. Kwestią tą wyprzedzająco zajmowały się na wspólnym posiedzeniu dwie komisje: Rewizyjna oraz Gospodarki Zasobami Spółdzielni.

Po zapoznaniu się z całym opracowaniem i ze stanowiskiem obu komisji Rada Nadzorcza przyjęła do wiadomości informację, że w roku 2021 koszty zużycia wody i odprowadzenia ścieków wyniosły 18.822.578 zł, natomiast roczne wpływy wg naliczeń wyniosły 18.283.316. Uzyskany wynik roku 2021 wynosi (-) 539.262 zł i jest wyższy od wyniku roku 2020, który wynosił (-) 317.570 zł. Należy podkreślić, że ilościowe zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków w Osiedlach w 2021 r. wyniosło 1.303.339 m³ i w stosunku do roku 2020 zmniejszyło się o 10.747 m³, tj. o 0,82%. Porównując rok 2021 do roku 2020 stwierdza się, że koszty zwiększyły się o 0,73%, podczas gdy wpływy były niższe o 0,48%.

Przyjmując do wiadomości powyższe wyniki, uznano, że wynik ujemny w kosztach ponoszonych za wodę w osiedlach KSM powstał m.in. na skutek różnych okresów dokonywanych odczytów zużycia zimnej wody oraz różnej klasy zamontowanych wodomierzy.

Oceniając kształtowanie się kosztów i wpływów zimnej wody i odprowadzenia ścieków w Osiedlach KSM w 2021 r. Rada stwierdziła, że ponad 10% przekroczenie umownie przyjętej dopuszczalnej granicy kosztów na wodzie zimnej, wystąpiło jedynie w Osiedlu Haperowiec, gdzie niedobór ten wyniósł (-) 53.941 zł, co oznacza, że 34,37% kosztów zużycia wody nie zostało pokrytych wpływami w ramach indywidualnych opłat oraz w Osiedlu Gwiazdy, gdzie niedobór ten wyniósł (-) 161.567 zł, co oznacza, że 15,90% kosztów zużycia wody zimnej nie zostało pokrytych wpływami.

Problemy w odczytach zużycia wody pomiędzy dostawcą, Katowickimi Wodociągami S.A., a Osiedlem Haperowiec rozpoczęły się już w 2014 r. od czasu utworzenia hydroforni w ramach inwestycji „Przebudowa Strefy Śródmiejskiej Miasta Katowice". Aktualnie prowadzone są rozmowy odnośnie prawidłowości technicznych działania zestawu hydroforowego, które zmierzają do poprawy zaistniałej sytuacji. Natomiast występujący w Osiedlu Gwiazdy niedobór w rozliczeniach wodnych w wysokości 15,90% przekroczenia umownie przyjętej dopuszczalnej 10% granicy jest nieduży i według oświadczeń Osiedla zostanie zlikwidowany w najbliższym czasie.

Zdaniem Rady uzyskane przez osiedla KSM wyniki w zakresie świadczeń związanych z dostawą wody zimnej za rok 2021 są dobre (z uwzględnieniem uwag podanych powyżej), a powstały niedobór na wodzie zimnej jest nieznaczny. Uznano, że osiągnięty przez Spółdzielnię wskaźnik niebilansowania kosztów i wpływów z tytułu zużycia zimnej wody w okresie rozliczeniowym 2020/2021 wynoszącym średnio w Spółdzielni 2,3%, przy dopuszczalnym regulaminowo wskaźniku 10%, jest niższy od poprzedniego okresu rozliczeniowego 2019/2020 o 0,3% i jest to wynik dobry. W ocenie Rady Nadzorczej nadal winny być kontynuowane działania na rzecz uszczelniania systemu pomiarów zużycia i rozliczeń kosztów wody oraz odprowadzania ścieków.

Natomiast oceniając kształtowanie się kosztów i wpływów za ciepło w osiedlach KSM za 2021 rok Rada Nadzorcza przyjęła do wiadomości informację, że łączne koszty za ten okres wyniosły 41.456.855 zł i były wyższe od kosztów poniesionych w 2020 r. o 16,6% co stanowi sumę 5.892.242 zł, W okresie tym zużyto łącznie 377.041 GJ, co oznacza, że w stosunku do roku 2020 zużyto więcej o 11,72%. Łączne koszty zużycia ciepła na cele grzewcze w zasobach mieszkalnych za ten okres wyniosły 35.650.118 zł i były wyższe od kosztów poniesionych w 2020 r. o 18,6% to jest o 5.581.825 zł. Wpływy wg naliczeń wyniosły 31.301.159 zł, wynik finansowy roku 2021 w tej działalności wyniósł (-) 4.348.958 zł. W efekcie wynik finansowy narastająco na dzień 31.12.2021 roku z B.O. wyniósł minus 10.862.550 zł. Średnie zużycie ciepła na cele grzewcze w KSM w okresie rozliczeniowym 2020/2021 wyniosło 0,31 GJ/m², a zatem było większe w stosunku do poprzedniego okresu rozliczeniowego ubiegłego roku, które wynosiło 0,27 GJ/m². Zdaniem Rady na kształtowanie się powyższych wyników za ciepło w Osiedlach KSM w 2021 r. miały wpływ m.in. dwunastokrotne w ciągu roku zmiany przez TAURON Ciepło cen taryf ciepła, a przez firmę Dalkia Polska Energia pięciokrotne zmiany cen taryf ciepła, jak też odnotowane indywidualne nadwyżki wpływów nad kosztami zużycia ciepła, powodujące zwrot ich użytkownikom kwoty 909.496 zł, tj. 2,9% naliczonych wpływów.

Analizując koszty ciepła zużytego na ogrzanie lokali w osiedlach KSM na przestrzeni kolejnych okresów rozliczeniowych tj. od 1999/2000 do 2020/2021 Rada Nadzorcza stwierdziła, że dzięki działaniom termomodernizacyjnym i energooszczędnym finansowanym z funduszu remontowego część „A" zużycie ciepła generalnie zmniejszyło się o 35,8%. Zmniejszyło się również zapotrzebowanie mocy cieplnej z 98.080 MW w sezonie 1999/2000, do obecnie wynoszącej 63,333 MW. Jest zatem o 35,43% niższe, pomimo zwiększenia powierzchni zasobów o nowe budynki zużywające ciepło na cele grzewcze. Uznano, że jest to wynik m.in. działań termomodernizacyjnych i energooszczędnych oraz sukcesywnego zmniejszania zapotrzebowania zamawianej mocy grzewczej. Zdaniem Rady działania te winny być kontynuowane.

W swej analizie Rada Nadzorcza stwierdziła, że na potrzeby podgrzania wody w 2021 r. zużyto łącznie 67.668 GJ. Natomiast koszty zużycia ciepła na ten cel wyniosły 5.806.737 zł, i w odniesieniu do roku 2020 r. nastąpił wzrost o 5,6%, m.in z tytułu zmiany cen taryf za ciepło. Wpływy z tego tytułu wg naliczonych opłat w roku 2021 wyniosły 5.405.059 zł i były wyższe od roku ubiegłego o 16,9%. W okresie rozliczeniowym 2020/2021 nastąpiło zmniejszenie zużycia ciepłej wody o 2,01% oraz zwiększenie kosztów całkowitych w porównaniu do poprzedniego okresu rozliczeniowego o 11,65%. Natomiast koszt jednostkowy podgrzania 1 m3 wody zwiększył się w porównaniu do kosztu jednostkowego z poprzedniego okresu rozliczeniowego o 13,95%. Powyższe relacje kosztów zużycia ciepła na potrzeby podgrzania wody w 2021 r. za Rada Nadzorcza uznała za poprawne.

Z kolei Rada Nadzorcza przeanalizowała sprawę wykonania zadań rzeczowych objętych planami remontów, finansowanych z funduszu remontowego część „B" w osiedlach KSM za 2021 rok, zapoznając się z otrzymaną informacją oraz ze stanowiskiem w tej kwestii wypracowanym przez Komisja GZS. Oceniając wykonanie zadań rzeczowych objętych Planami Remontów finansowanych z funduszu remontowego części „B" w osiedlach KSM w 2021 roku Rada Nadzorcza stwierdziła, że mimo występujących w omawianym roku poważnych utrudnień w realizacji tych robót związanych z panującą w kraju pandemią COVID-19 oraz rosnącą inflacją, roboty te zostały zrealizowane przez osiedla w stopniu 67%-95%, a w pięciu osiedlach wykonanie to wyniosło 100%.

Przyjęto do wiadomości podane uzasadnienia dotyczące przesunięcia w niektórych osiedlach realizacji robót remontowych planowanych w roku 2021 na rok 2022, jak też stwierdzenie Zarządu, że niewykonanie części tych robót w 2021 roku zgodnie z zapewnieniami kierowników Administracji Osiedli, nie stanowi zagrożenia dla stanu bezpieczeństwa zamieszkiwania.

Ostatnia część plenarnego posiedzenia Rady Nadzorczej poświęcona była informacji Zarządu o stanie przygotowań do Walnego Zgromadzenia KSM w 2022 roku. Problemy te były uprzedzająco omawiane i opiniowane przez Komisję Samorządowo-Statutową RN. Po dokonaniu stosownej analizy, Rada Nadzorcza:

• przyjęła uchwałę RN 2/2022 w sprawie ustalenia wykazu nieruchomości wchodzących w skład wydzielonych organizacyjnie i gospodarczo osiedli KSM,
• przyjęła w uchwale 3/200 przedstawioną przez Zarząd propozycję zwołania Walnego Zgromadzenia w 2022 roku w ośmiu częściach oraz podziału członków KSM na grupy członkowskie wg stanu na 1.03.2022 r.
• podjęła uchwałę nr 4/2022 w sprawie wskazania przewodniczących poszczególnych części Walnego Zgromadzenia KSM w 2022 roku.
• pozytywnie zaopiniowała terminy i miejsca odbycia poszczególnych części Walnego Zgromadzenia KSM w 2022 roku.
• zaopiniowała pozytywnie proponowany porządek obrad Walnego Zgromadzenia KSM w 2022 roku.

Z poważaniem
JÓZEF ZIMMERMANN