Nie na każdym mieszkaniu da się... zarobić

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

W grudniu 2022 roku Rada Nadzorcza Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej uchwaliła nowy „Regulamin rozliczania kosztów ciepła w KSM". Nowe zasady zostały opublikowane w formie dodatku do miesięcznika „Wspólne Sprawy" (nr 12/382) oraz udostępnione w internecie na stronie Spółdzielni www.ksm.katowice.pl O tym, że nowy „Regulamin" posiada ogromne znaczenie dowodziły także publikacje na łamach tegoż grudniowego wydania spółdzielczego czasopisma, a mianowicie artykuł autorstwa Józefa Zimmermanna, przewodniczącego Rady Nadzorczej KSM, p.t. „Poprawne rozliczanie kosztów ciepła" oraz tekst Zbigniewa Olejniczaka, wiceprezesa Zarządu KSM, p.t. „Mamy nowy regulamin rozliczania kosztów ciepła".

Tyle uwagi poświęcono kwestii rozliczania kosztów energii cieplnej nie bez powodu. Wszak w comiesięcznych opłatach za mieszkanie koszt uiszczany za ciepło (a także w znacznej części mieszkań za ciepłą wodę) jest najwyższym wydatkiem, jaki ponosi każdy posiadacz mieszkania lub lokalu o innym przeznaczeniu. Sięga blisko połowy opłaty miesięcznej za korzystanie z lokalu. Razem z płatnościami za pozostałe media – dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków oraz wywóz śmieci (selekcjonowanych odpadów) – to zdecydowana większość kwoty, jaką musimy za swoje mieszkanie uiszczać. Podkreślenia wymaga przy tym fakt, że są to wydatki niezależne od Spółdzielni, obliczane według cenników ustalanych przez naszych kontrahentów zapewniających owe media. Spółdzielnia (jako przedsiębiorstwo) jest jedynie poborcą i przekaźnikiem tych należności. W dodatku w świetle obowiązującego prawa jest nieopłacanym wykonawcą tych czynności.

Sądzę, że przez rok czasu każdy z członków Spółdzielni oraz posiadacz lokalu w jej zasobach miał czas na zapoznanie się z nowym „Regulaminem". Uwaga ta dotyczy zarówno osób fizycznych (indywidualnych), a także firm jakie nabyły lokale w budynkach KSM w niedawnym czasie, krótszym niż rok. Przecież wchodząc (poprzez kupione mieszkanie) do korporacji zwącej się Katowicką Spółdzielnią Mieszkaniową w swoim żywotnym interesie wszyscy winni byli poznać obowiązujące w niej przepisy rangi ustawowej oraz statutowo-regulaminowej. No i zacząć je stosować. Podobnie jak nabywca samochodu rusza w trasę uprzednio poznawszy (przed egzaminem na uzyskanie prawa jazdy) przepisy ruchu drogowego. I natychmiast stosuje je.

Niestety, w dość licznych przypadkach mamy w Spółdzielni nadal do czynienia z nieznajomością przepisów lub świadomą chęcią omijania ich, z próbami własnej i niewłaściwej interpretacji, z usiłowaniem „naginania" ich do swoich oczekiwań i warunków stawianych Spółdzielni. Przypadki takie najczęściej zdarzają się wówczas, gdy właściciel mieszkania (wielu mieszkań) osobiście nie mieszka w tym lokalu, a nabył go z myślą o zysku z wynajmu. Zatem mieszkanie takie: wynajmuje komuś, jest na etapie poszukiwania najemcy, nie ma lokatora, bo remontuje mieszkanie dostosowując je do wynajmu kilku osobom (np. studentom). Gdy nie ma najemcy na to swoje puste mieszkanie – to nie ma też dochodu. I wtedy (z reguły) przestaje wnosić do Spółdzielni miesięczną płatność. Swoim biznesowym niepowodzeniem usiłuje obarczyć ogół członków Spółdzielni. To przecież wobec nich powstaje zadłużenie, urastające do nawet wielotysięcznych kwot. Bywa, że owi niezamieszkali w naszych zasobach właściciele utyskują na brak dochodu z posiadanych mieszkań. Skarżą się także na swoich niesolidnych, niepłacących(!) im najemców i usiłują wymóc na KSM, by to Spółdzielnia zdyscyplinowała najemców, by oni zapłacili umowną stawkę właścicielom, no i dopiero wtedy posiadacze mieszkań zaczną regulować swoje należności w Spółdzielni. Kuriozalne. Uskarżający się na brak zysków korespondują, a czasem telefonują (o ile mają taką chęć) ze Spółdzielnią ze zwrotnych adresów nie tylko w Polsce, ale i poza jej granicami.

Rozpoczęłam ten artykuł od przytoczenia „Regulaminu rozliczania kosztów ciepła w KSM". A przecież to niejedyny regulamin dotyczący wewnętrznych spraw finansowych w naszej Spółdzielni. Samych regulaminów dotyczących naszych różnych funduszy mamy aż siedem (polecam ponownie zaglądnięcie na stronę internetową www.ksm.katowice.pl), a ponadto są jeszcze uregulowane odrębnymi regulaminami płatności za wodę i ścieki , za koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, za korzystanie z usług społeczno-kulturalnych. Wszelkie rozliczenia z posiadaczami i użytkownikami lokali w zasobach Spółdzielni są więc ściśle skodyfikowane. Stanowią podstawę do precyzyjnego obliczania wszelkich należności.

Jedną z nich jest wysokość zaliczek na poczet opłaty za media, takie jak woda i odprowadzenie ścieków oraz energia cieplna (na cele centralnego ogrzewania i podgrzania wody zimnej). Zaliczki ustalane są każdorazowo po zakończeniu okresu rozliczeniowego, 6-miesięcznego w przypadku wody i rocznego w przypadku energii cieplnej. Podstawą do obliczeń są zawsze koszty (dotąd) poniesione oraz naliczone wpływy, a dotyczące konkretnego mieszkania w danym okresie rozliczeniowym. Oprócz tych dwóch głównych wartości, w przypadku energii cieplnej brane pod uwagę są inne czynniki warunkujące, takie jak położenie lokalu w bryle budynku, co dokładnie znów opisuje „Regulamin rozliczania kosztów ciepła w KSM" w posiadanym załączniku nr 1.

Zdarza się, że właściciele mieszkań występują do Spółdzielni z wnioskiem o zwiększenie, a częściej odwrotnie – o zmniejszenie wysokości zaliczki. Każdorazowa taka prośba o zmianę wysokości zaliczki jest rozpatrywana indywidualnie. Dokonanie wnioskowanych zmian jest możliwe w uzasadnionych przypadkach, ustalonych w zapisach regulaminowych. Pojawia się tutaj pytanie: – co można uznać za uzasadnione okoliczności? To istotne, bo przecież wszyscy odpowiadamy za tę część kosztów, jaka przypada na nasz lokal, kosztów indywidualnych lub wspólnych. Dlatego tak ważne jest rozsądne i zrównoważone korzystanie z systemów i instalacji centralnego ogrzewania czy zużycia wody. Między innymi nie należy doprowadzać do nadmiernego wyziębienia, ani przegrzania pomieszczeń, lecz starać się o utrzymanie temperatury powietrza w granicach unormowanych przepisami, przy zachowaniu własnego komfortu cieplnego.

Wszelkie zauważone usterki – co bardzo ważne – powinny być niezwłoczne zgłaszane w osiedlowej Administracji lub do Serwisu Technicznego. Na przykład niesprawny zawór termostatyczny może doprowadzić do nieuzasadnionego zwiększenia zużycia ciepła, a co za tym idzie zwielokrotnienia kosztów. Tak samo w przypadku instalacji wodnych – nawet niewielkie, często niezauważalne przecieki mogą przysporzyć nam kłopotów, nie tylko finansowych związanych z naprawą, ale również kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków.

Winniśmy także pamiętać, że indywidualne zmiany wysokości zaliczek przekładają się na istotne odchylenia przy rozliczeniu danego okresu, a w konsekwencji zawyżają lub zaniżają wpływy z tego tytułu, negatywnie wpływając na sytuację finansową Spółdzielni. Dochodzić bowiem może do sytuacji, w której zaniżone wpływy bieżące zakłócają prawidłowość przepływów pieniężnych na pokrycie zobowiązań wobec dostawców mediów.

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ