Lepiej przeczytać lub zapytać niż błądzić

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

Remonty prowadzone w mieszkaniach znajdujących się w zamieszkałych budynkach wielolokalowych mają zawsze swoje trzy zasadnicze aspekty: techniczno-budowlany, finansowy i międzysąsiedzki. Każdemu z nich, co oczywiste, można by poświęcić sporych rozmiarów artykuł, a i tak wiele wątków nieomówionych, czy też poruszonych, ale niewystarczająco jasno wyjaśnionych, pozostawi niedosyt. Niestety i tym razem będzie tak samo, ponieważ ramy objętościowe felietonu mocno ograniczają możliwości wyczerpania tematu. Trzeba mi więc wybrać spośród wielu kwestii tylko te, które najczęściej są osią sygnalizowanych przez właścicieli praw do lokali (w korespondencji ze spółdzielnią) niejasności, nieporozumień i negatywnych emocji.

Na początek przypomnę, że spółdzielnia mieszkaniowa – jako zbiorowość współtworzących ją członków – zarządza ich majątkiem łącznym oraz indywidualnym, tak jak i zarządza majątkiem do niej nienależącym, zgodnie z określonymi zasadami, ustalonymi według obowiązującego prawa nadrzędnego, którego przepisy muszą być uwzględnione w rozporządzeniach prawa wewnętrznego. Mam tu na myśli statut, uchwały, regulaminy, zarządzenia, instrukcje, polecenia itp. stanowione czy też ustalane przez odpowiednie organy samorządowe spółdzielni. Są one podane do powszechnej wiadomości. Obowiązują w różnych relacjach zachodzących pomiędzy spółdzielnią a właścicielami praw do lokali, jak i pomiędzy samymi członkami czy właścicielami, a najczęściej po prostu sąsiadami i współwłaścicielami oraz użytkownikami części wspólnych poszczególnych nieruchomości.

W mojej ocenie jednym z kluczowych dokumentów jakiemu powinna być poświęcona uwaga właścicieli i użytkowników lokali jest „Regulamin używania lokali, obowiązków spółdzielni i użytkowników oraz rozliczeń spółdzielni z użytkownikami zwalniającymi lokale" (załącznik do uchwały RN KSM nr 74/2013 z dnia 29.10.2013 r.). Tekst w pełnej wersji jest dostępny na stronie www.ksm.katowice.pl w zakładce „O spółdzielni > Akty prawne" oraz w siedzibie spółdzielni i administracjach Osiedli i był wielokrotnie drukowany w naszej gazecie w formie wkładki (ostatnio w czerwcu 2020 r.). Regulamin ten w bardzo przystępny sposób ustala zasady zawarte już w samym tytule. Uszczegóławia w swej treści zasady i granice praw oraz obowiązków, a także odpowiedzialności pomiędzy spółdzielnią i użytkownikami w odniesieniu do remontów poszczególnych elementów budowlanych i instalacji oraz wyposażenia i doposażenia technicznego, a także dotyczące konserwacji, kontroli i przeglądów okresowych i doraźnych, reagowania na awarie i uszkodzenia, udostępniania do odczytów urządzeń pomiarowych itp.

Te granice skutkują oczywiście wskazaniem zobowiązanych do wykonywania określonych czynności i działań, ale i do ponoszenia stosownych kosztów. Krócej stwierdzając – co może i powinno być finansowane ze środków zgromadzonych na wspólnym funduszu remontowym, a co ponad nakłady z tego źródła jest zobowiązany ponieść właściciel/użytkownik lokalu. Zastanawiając się wspólnie ze współpracownikami naszego Działu Remontów Bieżących nad tym, jak ułatwić Państwu (jeśli zajdzie taka potrzeba) korzystanie z tego ważnego, ale rozległego Regulaminu, uznaliśmy, że może być przydatne stworzenie katalogu tematów/fraz najczęściej przewijających się w korespondencji z mieszkańcami, ze wskazaniem gdzie ten temat jest opisany w Regulaminie. W ten sposób powstała mówiąc kolokwialnie ściąga jako wyciąg tematów/fraz z podaniem paragrafu, punktu, podpunktu zawierającego treść zasady, kto i co może, a czego nie, kto i co powinien w danym zakresie zrobić? By znać odpowiedzi na te pytania warto sięgnąć po ściągę. Proszę potraktować ją jako eksperyment, który mam nadzieję ułatwi i pomoże Państwu odnaleźć sie w gąszczu uwarunkowań, wynikających z przepisów obowiązującego prawa, dotyczącego użytkowania lokali. Przypomnę tylko, że na naszej stronie internetowej znajduje się też zakładka poradnik z m.in. wzorem wniosku o wydanie warunków oraz informacja ogólna dotycząca warunków prowadzenia indywidualnych remontów.

Dla jasności rozważań kwestii: – co kto powinien – przytaczam także Art. 6b.1 z ustawy o ochronie praw lokatorów (...), który zawiera istotny zapis, jaki w Spółdzielni jest odpowiednio obowiązujący:

„Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku".

Użytkownik MOŻE (po zgodzie KSM)
- montaż krat, rolet §3.1a
- przebudowa balkonów §3.1a
- przebudowa ścian §3.1a
- wymiana okien, drzwi §3.1b, uszczelnienie §9, wymiana okien we własnym zakresie §12.13b
- remont instalacji w lokalu §3.1c
- korzystanie z części wspólnej §3.1d (korytarze §3.3)
- montaż urządzeń na balkonie §3.1e (ale nie §3.2a)

Użytkownik NIE MOŻE
- montaż urządzeń poza balkonem §3.2a
- zmiany kominów i wentylacji §3.2b-e (udostępnienie do kontroli §6.1b, przeglądu §6.1c), uszczelnienie okien i drzwi §9
- zamurowanie szachtów §3.2f, §13.3s

Użytkownik POWINIEN
- informować o uszkodzeniach §5.1, ulatnianiu gazu §5.2
- udostępniać lokal (awarie §6.1a, kontrole §6.1b, przeglądy §6.1c, prace KSM §6.1d-e, imisja §6.1g), konsekwencje §6.2 i §6.3 oraz §8
- wykonanie zaleceń pokontrolnych §6.4
- malowanie/tapetowanie §13.3a
- malowanie/naprawa okien, drzwi, bram §13.3b, c, e, f, g
- konserwacja podłóg §13.3d, ścian (płytki) §13.3m
- naprawa inst. wodociągowej §13.3h (KSM §11.3a)
- naprawa kanalizacji §13.3i (KSM §11.3b)
- naprawa i konserwacja urządzeń gazowych §13.3j (KSM §11.3c)
- naprawa inst. elektrycznej §13.3k (KSM §11.3e)
- konserwacja wentylacji §13.3l-ł
- naprawa domofonów §13.3n-o (KSM §11.3k)
- naprawa balkonów §13.3p-r (KSM §11.3f-g)
- konserwacja skrzynki pocztowej §13.4 (KSM §11.3n)
- naprawa urządzeń odbiorczych w lokalu §13.5
- uzgodnienie zakresu i terminu remontu, informacja o remoncie §13.7-8, §14.1, §14.3, §14.6
- wywóz gruzu, zachowanie czystości i ograniczenie hałasu podczas remontu §14.2, §14.4, §14.5
- obowiązki użytkownika domu jednorodzinnego §16
- obowiązki użytkownika lokalu użytkowego i garażu §20

KSM MOŻE
- wejście do lokalu pod nieobecność §7
- zastępcze wykonanie prac §13.6
- odmowa zgody na remont §13.9

KSM POWINNA
- kontrole okresowe §11.2
- naprawa wodociągi oraz wodomierze §11.3a (użytkownik §13.3h)
- naprawa kanalizacja §11.3b (użytkownik §13.3i)
- naprawa inst. gazowej §11.3c (użytkownik §13.3j)
- naprawa CO oraz podzielniki §11.3d
- naprawa inst. elektrycznej §11.3e (użytkownik §13.3k)
- remont balkonów §11.3f-g (użytkownik §13.3p-r)
- wymiana okien §11.3h, §12, nawiewniki §11.3m, §12.15; ograniczenia §11.4, §12.12
- naprawa inst. RTV §11.3j
- naprawa domofonów §11.3k (użytkownik §13.3n-o)
- naprawa inst. el. dzwonków §11.3l
- montaż skrzynek pocztowych §11.3n (użytkownik §13.4)