Koszty eksploatacji na plusie,

płatności miesięczne na minusie

Przewodniczący Rady Nadzorczej KSM:

mgr inż. Jerzy Doniec

Marcowe posiedzenie Rady Nadzorczej tradycyjnie już rozpoczęło rozpatrywanie spraw członkowskich, a to informacja o stanie zadłużeń za wnoszenie opłat za korzystanie z lokalu wg stanu na koniec lutego 2016 r. Zadłużenie to na 29 lutego wyniosło 10 mln 95 tys. zł, a więc było wyższe od tego z końca stycznia o 111,5 tys. zł. Biorąc pod uwagę, że w ciężar długu zaksięgowano kwotę 261,4 tys. zł stanowiącą niedopłaty z rozliczeń mediów, to można przyjąć, że zadłużenie to w sumie zmalało. Niedopłaty zostaną w najbliższym czasie zlikwidowane.

W strukturze typów lokali zaległości te wyglądały następująco:

• mieszkania 6 mln 320.595 zł,
• garaże 115.168 zł,
• lokale użytkowe 937.312 zł,
• lokale w pawilonach 2 mln 722.122 zł. 

Nadal najpoważniejszą grupę zadłużonych mieszkań stanowią te powyżej sześciomiesięcznych zaległości w opłatach. Stanowią one bowiem 47,88% mieszkań. Zaległości w grupie do trzech miesięcy wynoszą 32,25%, a w grupie trzech do sześciu miesięcy 19,87%.

W marcowym posiedzeniu Rada rozpatrywała jedynie trzy wnioski Zarządu o pozbawienie praw członkowskich za uchylanie się od wnoszenia opłat. Pozostali członkowie wytypowani do rozpatrzenia wniosków zdołali uregulować swoje zadłużenie przed terminem posiedzenia. Niestety Rada nie znalazła powodów do ewentualnego odroczenia tych trzech wniosków o wykreślenie z rejestru członkowskiego Spółdzielni. Natomiast Rada uchyliła jedną swoją poprzednią decyzję o wykreśleniu z grona członków, gdyż zadłużenie zostało spłacone.

W pierwszym punkcie porządku posiedzenia poświęconym sprawom gospodarczym Rada zajęła się oceną wyników ekonomicznych osiedli i Zakładów Celowych za rok 2015. Ściślej w zakresie eksploatacji osiedli i Zakładów Celowych, a z wykorzystania funduszu remontowego „B" tylko Osiedli.

Wydatki w osiedlach stanowią główną pozycję kosztów ponoszonych w Spółdzielni. O skali tych wydatków niech świadczą liczby. W 2015 roku koszty eksploatacji w samych tylko osiedlach zamknęły się kwotą 56,2 mln zł, a Zakładów Celowych 13,6 mln zł. Robót remontowych w osiedlach finansowanych z funduszu „B" wykonano za kwotę 20,3 mln zł. W skali całej Spółdzielni osiedla w zakresie eksploatacji zamknęły swoją roczną działalność na plusie, w wysokości 584,8 tys. zł.

Nie wszystkie jednak osiedla uzyskały przewagę wpływów nad kosztami. Nawet uwzględniając dodatni bilans otwarcia roku 2015, aż 8 osiedli nie zbilansowało wydatków z wpływami. Największe różnice zanotowano w osiedlach: Śródmieście, Wierzbowa i Ligota. Z kolei najlepiej w 2015 r. gospodarowały osiedla: im. Kukuczki, Centrum-I, Szopienice, Janów i Haperowiec. Wykorzystanie środków z funduszu remontowego „B" zamknęło się w skali całej Spółdzielni nadwyżką w kwocie 4,17 mln zł. Tylko dwa osiedla w niewielkim stopniu nie zbilansowały kosztów z wpływami. Były to: Giszowiec i Gwiazdy.

Zakres rzeczowy prac remontowych finansowanych z funduszu „B" został w 2015 r. wykonany w 92%. Pewne prace zostaną zakończone z początkiem 2016 roku. Prace te nie stwarzają jednak żadnego zagrożenia dla bezpiecznego zamieszkiwania.

Rozpatrując łącznie wyniki osiągnięte przez osiedla, tak w eksploatacji jak i w funduszach remontowych, tylko jedno osiedle, a mianowicie Ligota nie zbilansowała kosztów z wydatkami.

Trzeba jednak zaznaczyć, że te wskazane nadwyżki są teoretyczne, wirtualne wręcz. Przy zadłużeniu w opłatach (o czym pisałem wcześniej) będących na poziomie 10 mln zł, trudno mówić o realnych nadwyżkach.

Rada Nadzorcza uznała osiągnięte przez osiedla wyniki ekonomiczne za satysfakcjonujące, zwłaszcza po tym jak osiedla, które nie osiągnęły zrównoważenia wpływów i kosztów na eksploatacji, podjęły już kroki zmierzające do osiągnięcia wyniku dodatniego na przestrzeni 2016 roku.

Zakłady Celowe (Serwis Techniczny, Zakład Ciepłowniczy, Zakład Usług Parkingowych i Mieszkaniowe Biuro Pośrednictwa) nie zbilansowały w 2015 roku kosztów ze sprzedażą swoich usług. Mimo, iż wynik ten miał usprawiedliwienie czynnikami niezależnymi od Zakładów, Rada Nadzorcza zobowiązała Zarząd do dokonania działań organizacyjno-oszczędnościowych w celu przywrócenia równowagi finansowej w ich działalności. Z kolei Rada zapoznała się z informacją Zarządu o zaległościach w opłatach za lokale w KSM na koniec 2015 roku wraz z omówieniem form i skuteczności windykacji. Materiał ten, choć w formie skondensowanej, został już zamieszczony w marcowym numerze „Wspólnych Spraw". Nie ma więc potrzeby omawiania go w tym miejscu.

Generalna konstatacja to fakt, że w 2015 roku nastąpiło niewielkie, niemniej jednak zmniejszenie zadłużenia w porównaniu do roku 2014.

Rada uznała, że powodem istniejącego zadłużenia jest w głównej mierze postępujące pogarszanie się sytuacji materialnej części mieszkańców, przede wszystkim emerytów i rencistów – stanowiących aktualnie większość mieszkańców naszych spółdzielczych zasobów. Tegoroczna waloryzacja świadczeń ich sytuacji na pewno nie poprawi.

Ponadto Rada stwierdziła, że jedną z przyczyn utrudniającą uzyskanie pełnej efektywności działań windykacyjnych Spółdzielni jest w dużej mierze stan prawny, chroniący dłużników przed zdecydowanymi działaniami egzekucyjnymi.

Również niedostateczna ilość lokali socjalnych, których posiadanie i udostępnianie ciąży na gminie, uniemożliwia przenoszenie do nich osób zadłużonych, mających orzeczone sądownie eksmisje i tym samym rozwiązanie tego nabrzmiałego problemu.

W ostatnim punkcie programu posiedzenia Rada rozpatrywała skierowany do niej wniosek Zarządu o ustanowienie hipotek na zabezpieczenie spłaty kredytów. Na wcześniejszym posiedzeniu Rady omawiana była możliwość otrzymania na preferencyjnych warunkach kredytu na cele remontowe i termomodernizacyjne objęte planem 2016 roku. Niestety aktualnie zaciągnięcie kredytu wymaga stworzenia bankom zabezpieczenia na jego spłatę. Zabezpieczenie stanowiłyby nieruchomości stanowiące własność Spółdzielni lub oddane w wieczyste użytkowanie.

Rada upoważniła Zarząd do obciążenia hipotekami pawilonów wolnostojących i terenów. Oczywiście pod zastaw poszłyby te pawilony i tereny, które stanowiłyby równowartość zaciąganych kredytów. Znacznie wcześniej ustalono, że pod zastaw hipoteczny nie mogłyby być przeznaczone w żadnym wypadku budynki mieszkalne.

Jak zwykle posiedzenie zakończyło rozpatrzenie korespondencji.

Z poważaniem

JERZY DONIEC