Gra zespołowa

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

Szanowni państwo!

Może nikt mnie o to nie podejrzewa, ale np. naprawdę lubię piłkę nożną i kibicuję mocno drużynie narodowej. Z poczuciem zawodu (nie ja jedna) śledziłam mizerne rozgrywanie przez nią meczów na katarskich mistrzostwach świata. Przecież nawet najlepszy z najlepszych – Robert Lewandowski nie był w Katarze tym wirtuozem piłki, który w ciągu 9 minut strzelił 5 goli (występując barwach „Bayernu" Monachium). W meczach mundialowych zdobył „tylko" 2 gole (to „tylko" napisałam w cudzysłowie – bo to i tak wielki wyczyn). A teraz Lewandowski gra w Hiszpanii, w sławnej, katalońskiej „Barcelonie". I dość rzadko pakuje piłkę do siatki rywali. Co się dzieje?

Przysłuchiwałam się telewizyjnej dyspucie znawców (trener, ex-piłkarz, jakiś ekspert piłkarski i redaktor prowadzący). Nie zmieniłam programu – a z reguły to robię widząc na wizji jakąś dyskusję – tylko dlatego, że wrzucono migawki z tych słynnych 5 goli Lewandowskiego. No i wsiąkłam. Ale na koniec tej audycji zgodziłam się z uzgodnioną przez rozmówców konkluzją, że w „Bayernie" Lewandowski był lepszy niż w „Barcelonie" i skuteczniej wykorzystywał swój fenomenalny talent. Było tak głównie dlatego, że bawarska drużyna grała maksymalnie zespołowo i zakończenie akcji świadomie powierzała najlepszemu z nich – Lewandowskiemu, a on mistrzowsko wykorzystywał tworzone okazje. A tego nie ma w „Barcelonie".

No tak – sedno sukcesu w grze maksymalnie zespołowej.

Muszę stwierdzić, że to nie żadne odkrycie, a tylko potwierdzenie w dziedzinie sportu faktu powszechnie znanego i w życiu obowiązującego. Przynoszącego sukcesy, owocującego dobrymi dokonaniami. I spółdzielczość mieszkaniowa jest tego znakomitym przykładem.

W Polsce obecnie około 10 milionów ludzi mieszka w zasobach spółdzielczych. U nas, w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, około 40 tysięcy, w tym mamy prawie 17 tysięcy członków. To „około" wynika stąd, że ustawowo zniesiono obowiązek meldunkowy i o liczbie zamieszkałych w danym lokalu osób spółdzielnie dowiadują się tylko z oświadczeń właścicieli (dysponentów) mieszkań składanych w związku z deklaracjami niezbędnymi do określenia płatności za wywóz śmieci. Innego, formalnego sprawdzianu brak. Nie dają go w żaden sposób wyniki Narodowego Spisu Powszechnego, bo w nim zajmowano się ludnością w jednostkach terytorialnych, a nie w jednostkach spółdzielczych.

Chyba każdy ze spółdzielców mieszkaniowych chciał strzelić swego „życiowego gola": – posiadać swój dom (duże mieszkanie, domek jednorodzinny). Indywidualna, życiowa bieganina zazwyczaj nie dawała tego rezultatu. Działając (grając) w pojedynkę – w pierwszej kolejności brakowało wystarczająco wielkich własnych pieniędzy. Ale zespół takich pojedynczych zawodników – stowarzyszony w drużynę nazwaną spółdzielnią mieszkaniową – potrafił to zrealizować. Zarówno w formie domków jednorodzinnych, jak nade wszystko w postaci dużych domów wielorodzinnych. Sukces indywidualny – posiadanie mieszkania – zdobyty został poprzez działanie zespołowe, w którym decydujące znaczenie odgrywa wielka suma finansowa, jaką tworzą indywidualne płatności za mieszkania wszystkich osób „grających" w tej drużynie.

Oczywiście nie ma w realiach spółdzielczości mieszkaniowej dosłowności zasad zespołowego sportu. Zgodnie z obowiązującymi w naszym kraju ustawowymi postanowieniami w spółdzielni gospodaruje się wspólnie, ale dla każdej nieruchomości (budynek wraz z gruntem) prowadzona jest odrębna ewidencja kosztów i wpływów. Zobowiązuje do tego ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych Dz. U. z 2021 r. poz. 1208, oraz z 2022 r. poz. 1561, artykuł 4, pkt 4: (ust. 1-2,4); art.6 ust. 3).

W KSM jesteśmy w takiej sytuacji, że koszty wybudowania budynków są rozliczone „niemal" w całości, niekiedy wręcz ...zapomniane. To „niemal" odnosi się do tych nieruchomości (nielicznych), dla których trwają niedokończone jeszcze regulacje terenowo - prawne do gruntów, związane z faktem, iż kiedyś (częściowo) wybudowane zostały na działkach prywatnych. Może tam wystąpić, tylko w tych przypadkach obowiązek uzupełnienia przez zamieszkujących w tych budynkach członków Spółdzielni (lub posiadaczy garaży na takich lokalizacjach) wkładu mieszkaniowego/budowlanego o ewentualny koszt odpłatnego nabycia tychże działek gruntowych od ich właścicieli lub spadkobierców. W interesie spółdzielców jest porządkowanie tych kwestii (a jest to długa i żmudna droga) i trwa aż do finalnego skutku. Istotną rolę odgrywają wszędzie, w każdej nieruchomości budynkowej, koszty remontów, konserwacji, bieżącej eksploatacji. Pokrywają je naturalnie członkowie tworzący spółdzielnię i na równi z nimi właściciele wyodrębnionych lokali.

By którąś z wymienionych w poprzednim zdaniu czynności wykonać na rzecz konkretnego domu (czyli zamieszkałych tam osób), jego mieszkańcy powinni mieć na koncie ich nieruchomości stosowne pieniądze. A co robić, gdy w tym budynku część mieszkańców zalega z płatnościami miesięcznymi i dzieje się tak permanentnie? I nie tylko nie wypracowano na koncie tej nieruchomości odpisu w postaci nadwyżki finansowej, ale istnieje nawet niedobór? Postępowania windykacyjne trwają – okresowo o nich informujemy na łamach naszego spółdzielczego miesięcznika „Wspólne Sprawy". Zdarzają się też eksmisje komornicze i orzekane przez sądy licytacje, ale wielu (niestety) niepłacących opanowało perfekcyjnie jak się uchylać od najdalej idących represji i nieustannie „kredytować się" kosztem płacących terminowo. Kwestie te wskazują na dylematy, z którymi mamy w Spółdzielni często do czynienia i potrzebę przeciwdziałania temu – w interesie wszystkich, w tym zwłaszcza regularnie opłaty wnoszących.

Jeśli chodzi o gospodarkę remontową to już 26 lat temu, uchwałą Walnego Zgromadzenia nr 49/18/97 z dnia 24 czerwca 1997 roku utworzona została w naszej Spółdzielni wieloletnia Strategia Ekonomiczna Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Wyznacza ona kierunki i założenia realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i remontowych w perspektywie 10-ciu lat i od lat jest na kolejnych Walnych Zgromadzeniach poddawana corocznej aktualizacji, zarówno po stronie zadań zrealizowanych, jak i przyszłościowych. By tym niezadowolonym osobom, których budynek dopiero/jeszcze czeka na remont, odpowiedzieć na pytanie, które formułowane jest w korespondencji kierowanej do Zarządu Spółdzielni: – a kto tworzy to Walne Zgromadzenie, że ma ono prawo takie decyzje podejmować i akurat remont naszego domu przewidywać w dalszej kolejności? – wyjaśniam, że Walne Zgromadzenie tworzą wszyscy członkowie zrzeszeni w Spółdzielni i przytaczam poniżej § 72 Statutu, który stanowi:

1. Walne Zgromadzenie jest najwyższym organem Spółdzielni.

2. Do czasu zmniejszenia się liczby członków Spółdzielni poniżej 500 osób Walne Zgromadzenie może odbywać się częściami. Ilość części Walnego Zgromadzenia oraz zasady zaliczania członków do poszczególnych jego części określa każdorazowo Rada Nadzorcza.

3. Każdy członek Spółdzielni ma jeden głos bez względu na ilość posiadanych udziałów i może uczestniczyć tylko w jednej części Walnego Zgromadzenia. W przypadku, gdy członek posiada kilka praw do lokali, dla których jest różna właściwość części Walnego Zgromadzenia, wówczas o przynależności do danej grupy tworzącej część Walnego Zgromadzenia decyduje położenie lokalu, do którego członek uzyskał prawo najwcześniej. Członek może wskazać na piśmie, w której części Walnego Zgromadzenia chce brać udział począwszy od następnego roku kalendarzowego po dacie zawiadomienia.

4. Postanowienia statutu dotyczące zasad obradowania i podejmowania uchwał przez Walne Zgromadzenie obowiązują w jednakowy sposób wszystkie części Walnego Zgromadzenia. (Całość na stronie internetowej: ksm.katowice.pl/statut_spoldzielni,i321.html).

Zatem jest oczywistą sprawą, iż to Walne Zgromadzenie decyduje, a nie wola i żądania większej czy mniejszej części mieszkańców któregoś z budynków (często z minusowym kontem finansowym na fundusz remontowy), o ustaleniach zawartych w obowiązującej Strategii. Posiadanie takiej Strategii Ekonomicznej jest narzędziem sprawiedliwej dystrybucji względem osiedli i zgodnej z potrzebami, dostępnych – ale ograniczonych przecież – środków finansowych. Zapewnia to prowadzenie w miarę możliwości zrównoważonej polityki remontowej.

W czerwcu tego roku Walne Zgromadzenia znów podejmie uchwałę w tej kwestii. Głosować będą osoby uczestniczące w tym gremium. Ważyć będzie większość (zsumowana z wyników głosowania we wszystkich częściach Zgromadzenia). Zachęcam zatem członków naszej Spółdzielni do udziału w dorocznym Walnym Zgromadzeniu. Tym bardziej, że obok przyjmowania sprawozdań za rok 2022 i kierunków działania w roku 2023 Walne Zgromadzenie będzie także wybierało, w związku z ustawowym upływem jej kadencji – nową Radę Nadzorczą. To ważne wydarzenie, bo też niezmiernie ważną jest ranga tego organu Spółdzielni. Mieści się ona w treści § 86 stwierdzającego: Rada Nadzorcza sprawuje kontrolę i nadzór nad działalnością Spółdzielni.

Zgodnie ze Statutem – to tylko i wyłącznie Rada Nadzorcza ma uprawnienia i powinność uchwalania regulaminów wewnętrznych Spółdzielni (w tym także i tego, który przesądza o celach i kierunkach wydatków z funduszu remontowego – zwłaszcza w części „A" – a którego postanowienia mają odzwierciedlenie we wspomnianej wcześniej Strategii Ekonomicznej). Tej kompetencji uchwałodawczej nie może odebrać Radzie Nadzorczej ani Zarząd ani nikt inny – jak to się niektórym osobom wydaje i co bywa czasem sugerowane w korespondencji i w rozmowach: „Przecież Zarząd na jednym posiedzeniu może ten regulamin zmienić". W tym miejscu przeto zachęcam owo niewielkie, ale roszczeniowo nastawione grono respondentów, do poznania i stosowania zasad zapisanych w Statucie naszej Spółdzielni – drużyny, w której barwach są zrzeszeni. I do „gry zespołowej" oraz respektowania zasad tej „gry". Tylko to daje sukces. Wspólny, ale w nim mieszczą się korzyści indywidualne.

Nikt w Spółdzielni, wbrew insynuacjom respondentów niezadowolonych z faktu, że ich „słuszne żądania" nie są lub nie mogą być od zaraz wykonywane, nie jest zainteresowany w bagatelizowaniu lub pomijaniu ich oczekiwań, szczególnie gdy trudno zaprzeczyć ich słuszności – ale po to są regulaminowe reguły, by mimo wiecznie za małych w stosunku do potrzeb środków finansowych zapewnić prawidłowe gospodarowanie tymi, które się posiada (a przynajmniej winno się posiadać, bo wpływy memoriałowe nie są tożsame z realnymi), uwzględniając co do zasady interes wszystkich nieruchomości oraz wszystkich mieszkańców (oczywiście z pozaplanową preferencją zapewnienia bezpieczeństwa zamieszkiwania). Plany i strategia remontowa nie są zbudowane według czyjegoś „widzimisię" czy „po uważaniu".

Strategiczne zadania i ich kolejność w czasie poprzedzone zostają inwentaryzacją i przeglądami faktycznego stanu wszystkich nieruchomości i w oparciu o nie wyznaczane są potrzeby i pilność wykonania określonych prac w zarządzanych nieruchomościach.

Ważną przesłanką dla aktualizacji tych zadań strategicznych są – prowadzone rokrocznie na ich realizację – analizy porównawcze prognozowanej akumulacji środków finansowych ze wszystkich źródeł (czyli wpływów „własnych") – to jest pochodzących według naliczeń z poszczególnych nieruchomości. Oceniany też jest stopień spłaty przez mieszkańców wcześniejszych zobowiązań (po wykonanych remontach) oraz możliwości ich uzupełnienia z ewentualnych innych zewnętrznych źródeł finansowania – typu kredyty i pożyczki. Ważnym elementem są także możliwości realnego zabezpieczenia na majątku Spółdzielni tych ewentualnych pożyczek i kredytów. Podkreślić należy, że przez cały okres funkcjonowania Strategii Ekonomicznej nie sięgaliśmy do zabezpieczenia kredytów i pożyczek na majątku prywatnym mieszkańców danej nieruchomości, na potrzeby której Spółdzielnia zaciągała tego typu zobowiązania np. w Wojewódzkim czy Narodowym Funduszu Ochrony Środowiska, co miewa miejsce w przypadku wspólnot mieszkaniowych.

Na przestrzeni lat wiele, a praktycznie wszystkie objęte Strategią nieruchomości skorzystały z dobrodziejstwa uczestniczenia w takiej wspólnocie interesów. Wymienię wybiórczo tylko niektóre z nich. Uciepłownione zostały wszystkie nieruchomości, acekol (płyty z azbestu) zlikwidowany został na wszystkich zarządzanych przez Spółdzielnię budynkach mieszkalnych, wszystkie też domy zostały opomiarowane i przynajmniej jeden raz docieplone, wymieniono ponad połowę dźwigów, itd.

Zauważyć i przypomnieć należy, że nie wszystkie nieruchomości uczestniczyły w owej Strategii Ekonomicznej od początku. Przyczyna? Wtedy, gdy ona była formułowana to członkowie z ówcześnie najnowszych budynków nie zareagowali skutecznie swoją partycypacją w współtworzeniu tego funduszu, z którego – według głoszonych wówczas przez nich twierdzeń i przewidywań – nie będą mieli potrzeby korzystać. Wszak ich budynki były nowe w stosunku do starej substancji mieszkaniowej i zrealizowane zgodnie z obowiązującymi wyższymi normatywami, w tym termomodernizacyjnymi, itd. Ale czas ma to do siebie, że „szybko płynie". Minęły lata, i te – wówczas relatywnie nowe domy – również się „zestarzały". Zwłaszcza w relacji do nieustannie uwspółcześnianych i podnoszonych wymogów technicznych i technologicznych (choćby w zakresie energochłonności budynków). Wraz z postępem technicznym wzrosły oczekiwania zamieszkałych tam ludzi, choćby w aspekcie wyposażenia i estetyki nieruchomości, jej otoczenia, itd. Zmianie uległa także struktura właścicielska osób zamieszkałych. Dopiero teraz, po latach, zaczęto spoglądać w stronę celów remontowych, ujętych w Strategii Ekonomicznej i jak mniemam, chyba doceniono ten instrument finansowy funkcjonujący w gospodarce naszej Spółdzielni już blisko 30 lat.

Na mocy decyzji właściwych organów Spółdzielni budynki, które kiedyś nie uczestniczyły w programie remontowym zostały dokooptowane do tej wieloletniej Strategii Ekonomicznej. Stało się to dwa lata temu, ale jako „początkujący składkowicze" – posiadając w funduszu remontowym „A" jeszcze niewielki „wsad" (dotyczy to niektórych budynków z osiedli im. Ściegiennego, im. Zgrzebnioka oraz Murcek) – nie powinni oczekiwać, iż wejdą do programu w miejsce którejś starszej nieruchomości, oczekującej już na swoją kolej w określonych kategoriach robót.

Podobna sprawa dotyczy częściowo i tych uczestniczących w strategii nieruchomości budynkowych, które są na etapie spłacania kosztów robót wykonanych wcześniej, a sfinansowanych poprzez fundusz remontowy ze wspólnych środków (z części „A"), zgłaszając następne (nie twierdzę, że bezzasadne) żądania remontowe. Oczywiście będą one mogły być uwzględnione – ale później. Bo przecież nie posiadają teraz niezbędnej puli pieniędzy, a już skorzystały realnie z możliwości wykonania określonego zakresu remontowego, gdyż takie szanse dawała im i daje wspólna dla całości zasobów spółdzielcza gospodarka i funkcjonowanie jednego wspólnego funduszu remontowego.

Pragnę przypomnieć w tym miejscu, iż część „A" funduszu remontowego – obejmuje całość zasobów mieszkaniowych zarządzanych przez KSM (są to remonty kapitalne, modernizacyjne, itp.), natomiast część „B" – znajduje się odpowiednio w gestii każdego z osiedli i wydatkuje pieniądze tam gromadzone na bieżące remonty i naprawy budynków każdej jednostki administracyjnej. Wieloletni program pod nazwą Strategia Ekonomiczna KSM powstał, jako program autorski naszej Spółdzielni, przy wykorzystaniu doświadczenia i wzorców spółdzielczości holenderskiej.

Rzecz jasna, statutowe ustalenia są w naszej Spółdzielni na tyle elastyczne, że gdy w spółdzielczej zbiorowości znajdzie się grupa nie zgadzająca się z wolą większości wyrażoną w uchwałach Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej, to może skutecznie spełnić swoje cele, oczekiwania, aspiracje związane ze swoim miejscem zamieszkania także poza programem strategicznym. Może się to dokonać na zasadzie realizacji § 4 pkt a, ustalającego, że: Jeżeli na wniosek grupy członków Spółdzielnia podejmuje na ich rzecz działalność niewynikającą wprost z obowiązków statutowych Spółdzielni – członkowie tej grupy obowiązani są pokryć koszty organizacji i prowadzenia tej działalności na warunkach ustalonych uchwałami właściwych organów Spółdzielni. Dotyczy to również tych członków, którzy zgłaszają akces w terminie późniejszym. A więc powyższe wiąże się ze świadomą decyzją o dodatkowej (tj. ponad uchwaloną w Spółdzielni wysokość opłat na remonty) partycypacji wszystkich mieszkańców tejże nieruchomości w sfinansowaniu tych – w danym okresie pozaplanowych działań. Służyć temu może zwiększona, celowa akumulacja środków własnych przez mieszkańców na konkretnie wskazywane przedsięwzięcie.

Z analizy sytuacji płatniczej na nieruchomościach będących w zarządzie naszej Spółdzielni wynika, iż taka hipotetyczna, zgodna realizacja dobrowolnego zwiększenia swoich zobowiązań płatniczych na określony cel – jest możliwa, ale w praktyce mało prawdopodobna, aczkolwiek jedną taką sytuację z powodzeniem zrealizowaliśmy na Os. Zgrzebnioka.

Mam nadzieję, że wszystkie wyjaśnienia zawarte w niniejszych refleksjach, wsparte cytatami ustawowymi i statutowymi, wyjaśniły zgłaszane do Zarządu pytania, wątpliwości oraz nieuzasadnione uwagi natury prawnej.

Z poważaniem
KRYSTYNA PIASECKA