25 lat Strategii Ekonomicznej KSM
i jej efekty

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

Szanowni Państwo!

Obszerne, podwójne, bo dwumiesięczne majowo-czerwcowe wydanie „Wspólnych Spraw" – jakie każdy z członków naszej, Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, dostaje do rąk – poświęcone jest w głównej mierze publikacji materiałów związanych z tegorocznym Walnym Zgromadzeniem. Zachęcam wszystkich do wnikliwej lektury i jednocześnie zapraszam do osobistego uczestniczenia w tym bardzo ważnym wydarzeniu w rocznym działaniu Spółdzielni. Dokumenty sprawozdawcze, projekty uchwał będą udostępnione w statutowych (ustawowych) terminach, o czym Zarząd informuje w zawiadomieniach dotyczących tegorocznego Walnego Zgromadzenia. Zapraszamy by być, głosować, decydować – to przecież fundamentalne prawo wszystkich zrzeszonych w Spółdzielni członków. Proszę – zechciejcie z tego prawa skorzystać. To najważniejszy wyraz demokratycznych zasad obowiązujących w spółdzielczości mieszkaniowej.

Siłą rzeczy nie będę w swoich refleksjach odnosiła się do treści publikowanych na innych stronach, lecz zajmę się tematem, który także jest u nas przedmiotem obrad Walnego Zgromadzenia, ale co – gdy zazwyczaj ważniejsze są kwestie bieżące, a w tym roku także wybory nowej Rady Nadzorczej – niekiedy umyka z pola widzenia, dla członków z wieloletnim stażem członkowskim, a dla nowych członków raczej mało znaczy (choć wiedza jest w tym zakresie dla zainteresowanych dostępna – np. na naszych stronach internetowych). Temat ten, to program działań zapisanych w – realizowanej już od 25 lat – Strategii Ekonomicznej Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, mającej wpływ na jak najaktualniejsze sprawy i zadania w zakresie remontów i modernizacji zasobów mieszkaniowych oraz infrastruktury spółdzielczej, tyle że ujmowane w kroczącej, dziesięcioletniej perspektywie.

Strategia to nasz – spółdzielców z KSM – autorski pomysł, zrodzony w Spółdzielni w gronie Zarządu i samorządowych społeczników działających w ówczesnych organach samorządowych KSM, tj. w Radzie Nadzorczej i Radach Osiedlowych. W pierwszej połowie lat 90. utworzyliśmy wspólny dla wszystkich osiedli Fundusz Remontów Kapitalnych, a następnie przekształciliśmy go w program o dłuższym horyzoncie czasowym – nazwany „Strategią Ekonomiczną". Strategia Ekonomiczna wdrożona została w życie w 1997 roku (przez ówczesny najwyższy organ Spółdzielni – Zebranie Przedstawicieli Członków) i przez ćwierć wieku sprawdza się jako skuteczne narzędzie społecznej polityki Spółdzielni w sferze kapitalnych i modernizacyjnych remontów budynków konkretnymi efektami w całości naszych zasobów.

Ujęte w niej zadania obejmują zawsze perspektywiczny okres 10-letni, licząc dany bieżący rok kalendarzowy jako pierwszy. Jest to więc program „kroczący" – ukierunkowujący działania – od dziś w skali najbliższych 10 lat. Na zbliżającym się, tegorocznym Walnym Zgromadzeniu, również w stosownym punkcie porządku obrad – uczestnicy Walnego Zgromadzenia zdecydują o zamierzeniach Spółdzielni od roku 2023 – do roku 2032, (i konsekwentnie – w roku następnym – od 2024 – do roku 2033, itd.).

Czas podjęcia decyzji o stworzeniu „Strategii Ekonomicznej" nie był przypadkowy. W momencie transformacji ustrojowej KSM funkcjonowała już ponad 30 lat. Posiadała wówczas w swojej gestii także jedne z największych w skali kraju zasoby mieszkaniowe. Większość nieruchomości budynkowych naszej Spółdzielni pochodziła z lat 70. i 80. (choć pierwsze budynki to lata 60. ubiegłego wieku). Technologia wznoszenia budynków była, tak jak ich wiek, zróżnicowana – od tradycyjnej, poprzez formy coraz bardziej uprzemysłowione, z przewagą tzw. wielkiej płyty, na dodatek w różnych wariantach. Podkreślenia przy tym wymaga, że istniały obawy dotyczące żywotności technologii wielkiej płyty w budownictwie, które dotąd, wbrew krakaniom jej przeciwników, nie potwierdziły się. Mimo upływu pół wieku wielka płyta sprawdza się nadal. Zdaniem obecnych ekspertów będzie ona w dobrym stanie co najmniej przez drugie tyle lat.

Jednak i wówczas i dziś sprawą oczywistą było i jest to, że posiadane przez Spółdzielnię budynki, w miarę upływu lat od ich zbudowania, w mniejszym, czy większym stopniu wymagają i będą wymagać bardziej czy mniej kosztownych, gruntownych remontów, unowocześnień, a zwłaszcza termomodernizacji. W tym ostatnim zakresie problemy związane z oszczędnością energii zaczęły nabierać coraz większego znaczenia, co, jak wiemy, znalazło odbicie w ustawowych zmianach, m.in. dotyczących norm technicznych, jakim winny odpowiadać budynki zarówno nowo budowane, jak i substancja już istniejąca. Toteż w tym aspekcie podjęliśmy pionierskie działania. W pierwszej kolejności dotyczyły one bardzo kosztownej i szeroko rozumianej termoizolacji budynków, czyli ich docieplenia, wymiany stolarki okiennej i innych działań, by sprostać warunkom poprawy parametrów izolacyjności i zmniejszyć zapotrzebowanie na ciepło, bez pogorszenia komfortu zamieszkiwania.

Rzecz jasna wszyscy mieszkańcy (co zrozumiałe) chcieli, by to właśnie ich budynek, ich osiedle podlegało w pierwszej kolejności termomodernizacyjnej przemianie. To było absolutnie niemożliwe. Przede wszystkim nie posiadaliśmy w Spółdzielni odpowiedniej ilości pieniędzy na ten cel, uważaliśmy (zresztą słusznie), że mieszkańcy też ich w nadmiarze nie posiadają, więc nie będą skłonni nagle wpłacić na ten cel niezbędnych, dodatkowych pieniędzy. A i rynek wykonawców tego typu prac był wówczas bardzo ograniczony. Zatem kolejną barierą były ograniczone możliwości wykonawcze, ówczesne braki materiałowe i mogłabym tu wymienić jeszcze wiele dalszych ograniczeń, zważywszy dodatkowo, że część naszych budynków, bo prawie 90, było obłożonych płytami zawierającymi azbest, itd. Zmiana takich elewacji stanowiła poważne wyzwanie.

Sprawa więc tak poważnych remontów musiała zostać rozłożona w czasie. By zdefiniować rozmiary potrzeb, a w ich wyniku zdecydować o kolejności odpowiednio do istniejących potrzeb – przeprowadziliśmy kompleksową inwentaryzację stanu technicznego każdego z budynków (tu skorzystaliśmy z doświadczeń i programu spółdzielczości holenderskiej). Każdy z naszych budynków (wybudowanych do roku 1991) poddany został analizie potrzeb remontowych i ich pilności, a w następstwie powyższego także audytowi energetycznemu. Na ich bazie określony został „program kolejności" docieplenia budynków, aczkolwiek czuję się zobowiązana dodać, iż trzeba było je dostosować także (i nadać im priorytet) do uwarunkowań ustawowych, które umożliwiały dostęp do dotacji państwowych (częściowo preferowane były inne parametry niż wiek budynków). Opracowanie wieloletniej strategii poprzedziło sporządzenie w miarę kompleksowego programu potrzeb remontowych (zwłaszcza remontów kapitalnych), w tym w sferze termomodernizacji, gdyż pojawiła się możliwość ubiegania o dotacje celowe na tego rodzaju prace (co zresztą z powodzeniem zostało przez Spółdzielnię wykorzystane) oraz na usuwanie wad technologicznych, występujących także i w części naszych zasobów (jak np. w Gwiazdach).

Pieniądze, tak wtedy, jak i obecnie, nie spadają z nieba. Mamy ich tyle, ile sami w opłatach miesięcznych wniesiemy do kasy Spółdzielni. To nazbyt mało, by mieszkający w danym budynku potrafili w krótkim czasie, na koncie swego domu, zgromadzić potrzebne kwoty. Ale przecież po to jesteśmy zrzeszeni w organizacji spółdzielczej, by razem rozwiązywać takie problemy. Mieliśmy też pozytywne doświadczenie z wcześniej realizowanego programu. Były to przesłanki do opracowania dłuższej strategii postępowania – dla wszystkich i z udziałem wszystkich. W tym celu więc przed 25 laty powstała i jest realizowana po dzień dzisiejszy koncepcja Strategii Ekonomicznej z ową dziesięcioletnią prognozą zamierzeń. Przy jej realizacji Spółdzielnia zawsze, gdy było to możliwe, sięgała po publiczne środki pomocowe (dotacje i dedykowane kredyty i pożyczki celowe – z różnego rodzaju preferencyjnymi warunkami co do ich wysokości i spłaty). Dla uzyskania pożyczek czy kredytów i pomocy był niezbędny zawsze wkład własny lub zabezpieczenia. Środki własne Spółdzielni, jak i spłata zobowiązań odbywała się i odbywa nadal poprzez wspólny (wszystkich mieszkańców) fundusz remontowy część „A". Program strategiczny powstał w najlepszej wierze i znajomości tematów i spotkał się z akceptacją najważniejszych organów samorządowych Spółdzielni, toteż z pewnymi modyfikacjami funkcjonuje do dziś.

Muszę wspomnieć, że podejmując intensywne starania na cele ujęte w strategii korzystaliśmy wielokrotnie z państwowych środków pomocowych, zyskaliśmy niskooprocentowane kredyty, częściowe dotacje lub pożyczki na prace związane z termomodernizacją budynków z Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska, Ministerstwa Budownictwa (w okresie gdy ono istniało) oraz z Wojewódzkiego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej w Katowicach i ofert polskich banków – jeśli ich warunki były korzystniejsze.

Uzyskanie umorzenia lub bezzwrotnej dotacji zawsze wymagało (każdorazowo) wzorowego i terminowego przygotowania dokumentacyjnego i wykonania prac, a także zabezpieczenia w odpowiedniej wysokości (o czym już było wcześniej) własnych środków finansowych, jak również bezwzględnie terminowej spłaty rat udzielonych kredytów lub pożyczek, wynikających z zawartych umów celowych. Wymagało też odpowiednich zabezpieczeń, gwarantujących spłatę zobowiązań. Do dnia dzisiejszego żadna z modernizowanych nieruchomości budynkowych nie została obciążona hipotecznie tymi zobowiązaniami. Spółdzielnia gwarantuje je jak dotąd nieruchomościami stanowiącymi tzw. mienie Spółdzielni oraz innymi dostępnymi akceptowanymi przez wierzycieli formami (np. ubezpieczeniem). To też element strategii i pełne bezpieczeństwo dla mieszkańców w wyodrębnionych nieruchomościach budynkowych.

Co i ile zrobiliśmy w zakresie termomodernizacji i wielu innych remontów każdy dostrzega gołym okiem. Corocznie przekazujemy w poszczególnych osiedlach dokładne w tej kwestii sprawozdania. Nie sposób ich ani mnie w swym artykule, ani w ogóle – w całości „Wspólnych Spraw"– przedstawić. Wskazuję jedynie, że realizując Strategię Ekonomiczną od jej początku w roku 1997 do końca roku 2011 wykonano termomodernizację 338 budynków z 18.561 mieszkaniami i powierzchni dachów 819.108 m², co stanowiło 100% pierwszego przyjętego programu. Od tamtego czasu, po wejściu w życie nowych, państwowych norm termoizolacyjności budynków, do końca 2022 roku zmodernizowano ocieplenie 68 budynków. W wykonaniu zapisanych w Strategii Ekonomicznej zadań – całość objętych tym programem zasobów mieszkaniowych – jest po termomodernizacji. Z elewacji wszystkich naszych budynków wyeliminowane zostały zawierające azbest płyty typu acekol.

A przecież dodać trzeba, że prócz tych ogromnych działań na rzecz energooszczędności, w budynkach prowadzone były w szerokim zakresie także inne nie mniej ważne prace, jak remonty instalacji wewnętrznej ciepłej i zimnej wody oraz kanalizacji, remonty sieci ciepłowniczych, remonty instalacji gazowej i wentylacji, remonty dachów, wymiany stolarki okiennej, zabezpieczenia przeciwpożarowe budynków wysokościowych, modernizacja 247 dźwigów osobowych. Prowadzona też była równolegle modernizacja systemów grzewczych i źródeł ciepła (w tym wyeliminowane zostały w 100% piece węglowe z lokali mieszkalnych) oraz wiele innych ważnych dla stanu technicznego budynków i ich mieszkańców działań prooszczędnościowych. Poniesione na te cele nakłady skutecznie przeciwdziałają dekapitalizacji majątku trwałego – będącego w posiadaniu Spółdzielców i właścicieli lokali i Spółdzielni (w odniesieniu do majątku wspólnego), przyczyniając się realnie do podwyższenia wartości rynkowej ich lokali mieszkalnych i użytkowych.

„Strategia" – jej realizacja – od lat jest przedmiotem zainteresowania i analiz przeprowadzanych kompleksowo przez Radę Nadzorczą, wycinkowo przez odpowiednie Rady Osiedla oraz przedkładana rokrocznie Walnemu Zgromadzeniu (a wcześniej Zebraniom Przedstawicieli Członków). Zagadnienia z tym związane są też przedmiotem zewnętrznych lustracji, którym Spółdzielnia poddaje się cyklicznie dobrowolnie i w terminach wynikających z zapisów ustawowych.

Efektem tych wszystkich prac, które zrealizowane zostały w ramach „Strategii" jest nie tylko wzrost komfortu zamieszkiwania i poprawa estetyki zewnętrznej budynków, ale też znaczący spadek zużycia ciepła, co ma istotny wpływ na wysokość opłat wnoszonych przez użytkowników lokali. Wypada mi także poinformować, że sumując w skali Spółdzielni obie części funduszu remontowego („A" i „B"), w latach funkcjonowania Strategii Ekonomicznej (1997 - 2022), wydatkowaliśmy na prace remontowe łącznie licząc średnio statystycznie na 1 m² pow. użytkowej lokalu – 1.105 zł, zaś działaniom programowym (w różnym zakresie) były poddane – podkreślam to raz jeszcze – wszystkie uczestniczące w programie strategicznym budynki Spółdzielni, bowiem katalog robót wykonywanych w ramach strategii jest szerszy i nie ogranicza się tylko do poprawy „termoizolacji" budynków.

To dlatego nasze kilkudziesięcioletnie budynki (jeśli ich elewacji nie „spaskudzą" pseudograficiarze, a np. nowych wind czy drzwi wejściowych i domofonów nie uszkodzą wandale) wyglądają niemal jak nowe, kilkuletnie. I tak sądzą zapewne niektórzy spośród nabywców mieszkań od dotychczasowych właścicieli (lub od ich spadkobierców). Objawia się to w próbach negowania naszej zasady solidaryzmu, zwłaszcza konieczności płacenia określonej stawki na „fundusz remontowy" – skoro w „ich" budynku jest wszytko na wysokim poziomie i nic nie wskazuje, by w najbliższych latach coś trzeba było remontować – jest bowiem pełne docieplenie budynku, nowy stropodach, piękna elewacja, zmodernizowane windy, nowe piony wodno-kanalizacyjne, nawet piwnice odnowione. To widzą, w takim budynku kupili swój lokal, ale bez świadomości, że ta „nieruchomość" jako taka posiada do spłacenia poniesione wcześniej wydatki remontowe odpowiadające części kosztów, które nie były pokryte zgromadzonymi z tej nieruchomości wpływami. Dług, w którego spłacie po wykonaniu prac uczestniczyły – bądź nadal jeszcze uczestniczą – użytkownicy innych lokali (z całości zasobów KSM). Wielokrotnie wymaga to tłumaczenia i udowadniania tych zobowiązań, ponieważ kupujący nie chcą uiszczać kwot (stwarzając zadłużenie płatnicze za ich lokal) idących w opłatach miesięcznych na remonty, bowiem sprzedający lokal nie był zainteresowany poinformować nabywcy o takim zobowiązaniu, mimo że w zaświadczeniu Spółdzielni dla notariusza Spółdzielnia taką informację podaje.

Wszystkim kontestującym wysokość odpisu na fundusz remontowy wypada w tym miejscu przypomnieć, a nowym nabywcom lokali w budynkach uzmysłowić, że na standard spółdzielczego domu, w którym kupili mieszkanie, (a niekiedy nawet nie jedno), na remonty części wspólnych budynku złożyli się wszyscy spółdzielcy – w ramach realizowanej od 1997 roku po dzień dzisiejszy Strategii Ekonomicznej i oni też są zobowiązani uczestniczyć w tym programie na analogicznych zasadach. To poprzez nią wszyscy członkowie Spółdzielni złożyli się na owo unowocześnienie i podniesienie standardu tego budynku. A teraz kolej na następny dom. I w przewidzianych kosztach partycypować znów będą, ba – muszą – wszyscy mieszkający w zasobach KSM w imię solidarności spółdzielczej by wspomóc tych, którzy czekają na swoją kolejność.

Spółdzielczość mieszkaniowa ma to do siebie, że wspólnie zaspokajane są indywidualne potrzeby posiadania dachu nad głową – w ramach KSM dla tysięcy ludzi, a dla milionów na terenie całego kraju. Zasada non profit (bez zysku) jaka obowiązuje w naszej działalności spółdzielczej powoduje, że odbywa się to po kosztach, bez zysku, stąd zamieszkiwanie w spółdzielczych zasobach jest wyraźnie tańsze, niż w nowych (horrendalnie drogich już przy kupnie) mieszkaniach udostępnianych na deweloperskim rynku. Dowiodła tego w poprzednim, kwietniowym wydaniu „Wspólnych Spraw" – moja zastępczyni Teresa Ślązkiewicz w artykule „Analiza kosztów zamieszkiwania". Zachęcam do zapoznania się z tym tekstem wszystkich, którzy dotąd tego nie uczynili. To precyzyjne wyliczenie ile, za co i dlaczego tyle właśnie płacimy. W konfrontacji z rynkowymi deweloperskimi ofertami jesteśmy w korzystnej sytuacji. Między innymi właśnie dzięki konsekwentnemu realizowaniu Strategii Mieszkaniowej.

Z poważaniem
KRYSTYNA PIASECKA