Z „ręką na pulsie" kosztów energii

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

Tempo – w jakim rosną ceny nośników wytworzonej energii cieplnej i elektrycznej oraz jej przesyłu do odbiorców końcowych (tak indywidualnych jak i zbiorowych) – nieustannie przyspiesza. Staje się powodem poważnego zaniepokojenia, a co najgorsze – jest najważniejszą przyczyną ubóstwa energetycznego coraz większej ilości gospodarstw domowych. Obecnie w Europie tylko Malta ma wyższą od Polski cenę energii elektrycznej. Wszystkie polskie firmy energetyczne od początku 2021 roku zmieniły swoje cenniki obejmujące energię czynną, jak również dystrybucję, wprowadzając do opłat nowe pozycje, w tym tak zwaną opłatę mocową. Powoduje to sumaryczny wzrost kosztów rocznych za energię elektryczną od ponad 100 zł do przeszło 130 złotych, zależnie od dostawcy (dotyczy to statystycznego zużycia 2400 kWh/rok tj. średniego zużycia dla rodzin w modelu 2+2).

Oczywiście, że osoby zużywające mniej energii – w mniejszym stopniu odczują wprowadzone podwyżki, a gdy zużycie będzie większe, podwyżki będą bardziej dotkliwe. Podobnie rzecz się ma ze wzrostem opłat za energią cieplną i jej dystrybucję, choć może i skala, i dynamika jest trochę inna.

Niech Państwa nie zraża do lektury ten mocny początek, ponieważ jego celem jest uzasadnienie umiejscowienia felietonu w rubryce „Gorący temat", jak i nadanie mu użytego tytułu.

Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa po najpierw częściowym ograniczeniu, a później całkowitym wycofaniu się przez państwo z dotacji budżetowych niwelujących rzeczywiste koszty energii dla gospodarstw domowych, wypracowała (już w drugiej połowie lat 90. ubiegłego wieku) konsensus członków i spółdzielczych organów samorządowych tworząc i przyjmując w 1997 roku dalekowzroczną, pionierską „Strategię Ekonomiczną KSM", pozwalającą na realizację „Wieloletniego Planu Remontów i Modernizacji". Perspektywa 10 lat – aktualizowana przez coroczne Zebrania Przedstawicieli Członków, a później przez kolejne Walne Zgromadzenia – pozwoliła na usunięcie wad technologicznych powstałych w procesie inwestycyjnym (zaistniałych poprzez urzędowe decyzje o obniżaniu standardów technicznych m.in. izolacyjności termicznej budynków), a następnie stopniowe wyrównywanie oraz podnoszenie standardów technicznych, użytkowych i estetycznych naszych domów.

Planowane i podejmowane strategiczne zadania remontowe oraz modernizacyjne realizowane od tego okresu (do nadal) mają założony za priorytetowy cel stałe zmniejszanie energochłonności budynków. Zakres podejmowanych działań obejmował i obejmuje szerokie spektrum działań Spółdzielni w zakresie inwestycji proekologicznych, zmierzających nie tylko do poprawy życia mieszkańców, ale również do zmniejszenia zużycia energii zarówno cieplnej, jak i elektrycznej, a w efekcie końcowym do zmniejszenia kosztów eksploatacji domów. Ze względu na ogrom inwestycji, realizowanych w skali poszczególnych osiedli należących do KSM, proces ten jest niewątpliwie długotrwały i może być mało dostrzegalny patrząc przez pryzmat jednego osiedla czy też pojedynczego budynku. Wśród podejmowanych działań należy wskazać na wysoce kosztowne inwestycje, polegające na poprawie parametrów izolacji termicznej spółdzielczych zasobów mieszkalnych oraz na modernizację systemów grzewczych. W zakresie działań mających bezpośredni wpływ na zużycie energii elektrycznej w częściach wspólnych budynków należy też zwrócić uwagę na długotrwały (i niestety bardzo kosztowny) proces modernizacji urządzeń dźwigowych, wentylacyjnych itp., jak również na zadania inwestycyjne o mniejszej skali – typu wymiana oświetlenia żarowego na systemy energooszczędne oparte na technologii LED. Skutkiem tych działań, wielokrotnie opisywanych na łamach miesięcznika „Wspólne Sprawy", ale i przytaczanych w okresowych sprawozdaniach Rad Osiedli, Zarządu i Rady Nadzorczej, jest obniżenie o około 60% zapotrzebowania na energię cieplną oraz zmniejszenie – licząc od 2016 roku – już o około 20% zużycia energii elektrycznej w częściach wspólnych nieruchomości (przy czym nadal kontynuowane są działania zmierzające do np. wymiany źródeł oświetlenia na LED-owe).

Bonusem podjętych przez nas działań dla ochrony środowiska jest pomniejszenie emisji CO2 i pyłów zawieszonych, liczone w setkach ton na rok. Ponadto dla wszystkich naszych członków bezpośrednią korzyścią jest zmniejszenie kosztów poniesionych przez Spółdzielnię na zrealizowanie robót modernizacyjnych, dzięki uzyskaniu (w trudnych procedurach) tzw. „białych certyfikatów". Nie bez znaczenia dla obniżania kosztów energii elektrycznej są także wdrożone i stosowane wybory oraz dalsze negocjacje z dostawcami cen zapotrzebowanej energii elektrycznej. Procedury te wdrożyliśmy niezwłocznie po powstaniu takich możliwości po 2014 roku. Nie wdając się w szczegóły (wszystkich podejmowanych przez nas dotychczasowych działań remontowych i modernizacyjnych realizowanych w ramach Strategii Ekonomicznej) zapraszam do lektury materiału autorstwa zastępcy dyrektora Spółdzielni do spraw technicznych inż. Waldemara Wojtasika pod tytułem „Fotowoltaika naszą przyszłością", zamieszczonego w nr 2/2020 „Wspólnych Spraw", łatwego do znalezienia na naszej stronie internetowej: www.ksm.katowice.pl

Wszystkie te priorytetowo realizowane przez nas działania skupiają się na obniżaniu zapotrzebowania i zużycia energii oraz negocjowaniu ich cen, a przez to na obniżaniu kosztów z tym związanych. Jednak takie poczynania mają swoje ograniczenia. Ten kierunek postępowania naturalnie będzie kontynuowany, ale „kurczy" się jego potencjał i ma coraz mniejszy wpływ na obniżanie kosztów energii koniecznej dla funkcjonowania zasobów. Nieuchronnie przybliżamy się do konieczności stworzenia i uruchomienia możliwości wytwarzania własnej energii z wykorzystaniem dachów i ścian budynków zarządzanych przez Spółdzielnię. To nasz ogromny potencjał i mamy tego świadomość. Z tej to przyczyny staramy się „trzymać rękę na pulsie", na bieżąco obserwując rozwój sytuacji w tym obszarze. Dotyczy to wielu aspektów, w których obowiązujące prawo oraz możliwości pozyskania finansowych środków pomocowych (nie pochodzących z kieszeni właścicieli praw do lokali w budynkach wielorodzinnych zarządzanych przez Spółdzielnię) wybijają się na plan pierwszy.

W tym zakresie też nie jesteśmy nowicjuszami, ponieważ na kilku naszych budynkach, w procesie inwestycyjnym, zainstalowane zostały panele solarne z całym oprzyrządowaniem niezbędnym do wspomagania zabezpieczenia potrzeb cieplnych tych domów. Jednak przyznać należy, że efektywność tych instalacji nie spełniła naszych i użytkowników oczekiwań. Obecne trendy w zakresie optymalnego zastosowania Odnawialnych Źródeł Energii (OZE) właściwe dla naszych uwarunkowań wskazują na to, że właśnie „fotowoltaika jest naszą przyszłością".

Problematyka związana z systemami fotowoltaicznymi – ze względu na swoją wielowątkowość, źródła finansowania, koszty eksploatacji oraz unormowania prawne – niewątpliwie wymaga stałej i szczegółowej analizy. Przede wszystkim należy wskazać, iż struktura unormowań formalno-prawnych związanych z funkcjonowaniem Spółdzielni oraz metodyka postrzegania współwłasności w wielorodzinnych budynkach mieszkalnych (wynikająca z obowiązujących przepisów prawnych) uniemożliwia praktycznie do tej pory indywidualny montaż systemów fotowoltaicznych przez właściciela lokalu mieszkalnego.

Zasady korzystania z nieruchomości wspólnej przez właścicieli lokali regulują przepisy art. 206 i 207 KC, uzupełnione poprzez art. 12 ustawy o własności lokali. W myśl przepisu art. 12 ustawy o własności lokali, przy zachowaniu wynikającego z art. 140 KC prawa do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej, każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi) i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem. Każdy właściciel lokalu ma więc prawo do bezpośredniego korzystania z całej nieruchomości wspólnej. Równolegle jednak identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. W tym układzie uprawnienie każdego z właścicieli lokalu splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych praw pozostałych właścicieli lokali.

Uprawnienie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej jest ograniczone poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli i przeznaczenia nieruchomości wspólnej. Zgodnie bowiem z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel nieruchomości wspólnej nie może zatem korzystać z części wspólnej dowolnie, stosownie do swoich potrzeb. Może z niej jedynie współkorzystać w sposób niezakłócający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współkorzystanie z nieruchomości wspólnej musi być zgodne z jej przeznaczeniem, a zatem współkorzystanie ma charakter ograniczony, determinowany funkcją nieruchomości wspólnej.

Ze względu na występujące ograniczenia prawne, możliwym sposobem wykorzystania zasobów energii słonecznej konwertowanej na energię elektryczną w budynkach wielorodzinnych mających wielu współwłaścicieli jest niewątpliwie taki montaż systemu fotowoltaicznego przez Spółdzielnię, który by wytwarzał energię elektryczną spożytkowywaną w częściach wspólnych budynku. Tego rodzaju pilotażowe rozwiązania są już stosowane, a przykładem jest zespół mieszkalny we Wrocławiu (chodzi o budynki wielorodzinne wchodzące w skład zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej Wrocław Południe), gdzie tego rodzaju inwestycja została przeprowadzona z udziałem środków finansowych pochodzących z dotacji i niskooprocentowanego kredytu. Działania podjęte przez Spółdzielnię Wrocław Południe mają bardzo duży wydźwięk, ale przede wszystkim medialny. Informacje o tym są przedstawiane w sposób niepełny, tzn. nie zawierają szczegółów przedsięwzięcia i pozostałych aspektów z nim związanych, jak chociażby struktury technicznej budynków, możliwości konstrukcyjnych dachów pozwalających na przenoszenie obciążeń wynikających z zabudowy dodatkowych urządzeń, położenia i lokalizacji budynków, rodzaju wyposażenia technicznego w jakie wyposażone są budynki, przewidywalnych kosztów związanych z obsługą, konserwacją (szczególnie w warunkach zimowych w trakcie obfitych opadów śniegu), naprawami instalowanego systemu fotowoltaicznego, a przede wszystkim jego wydajności uzależnionej od konkretnej lokalizacji i parametrów budynku, a nie wydajności maksymalnej określanej przez producenta, badanej w warunkach optymalnych (laboratoryjnych).

Wszystkie wymienione uwarunkowania brać trzeba pod uwagę chcąc zastosować podobne rozwiązania w innym terenie i w określonych realiach. Rozwiązania uznane za właściwe i opłacalne w jednym miejscu nie oznaczają natychmiastowego uzyskania oczekiwanych korzyści w innych warunkach. Innymi słowy, inaczej kształtuje się stopa zwrotu poniesionych kosztów z tytułu montażu systemu fotowoltaicznego w budynku, który wyposażony jest w elektryczne systemy grzewcze, wentylacyjne, klimatyzacyjne, dźwigowe, a diametralnie inaczej w budynku, który zużywa energię elektryczną tylko dla potrzeb oświetlenia jego części wspólnych.

Należy również pamiętać, że inwestycje tego rodzaju (pomimo dotacji) wymagają konieczności nakładów finansowych ze strony inwestora. Spółdzielnia Mieszkaniowa Wrocław Południe uzyskała co prawda dofinansowanie w kwocie 1,7 mln zł, jednakże pozostała część inwestycji została sfinansowana ze środków własnych (z opłat mieszkańców), z tym, że została rozłożona w czasie, w związku z formą finansowania w postaci kredytu opiewającego na niebagatelną kwotę 2,5 mln zł. Opisywany pilotażowy projekt został zainicjowany przez Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej na podstawie umów zawartych z Wojewódzkimi Funduszami Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, jednakże nie objął on Wojewódzkiego Funduszu w Katowicach, a co za tym idzie podmioty z terenu Katowic nie mogły skorzystać z tej oferty. Umowy NFOŚiGW zostały zawarte z funduszami w Białymstoku, Gdańsku, Krakowie, Olsztynie, Poznaniu, Rzeszowie, Szczecinie, Toruniu i Wrocławiu.

Warto również zwrócić uwagę na fakt, że Wrocław geograficznie położony jest w strefie o większym poziomie nasłonecznienia niż Katowice. Dowodzi tego analiza ogólnodostępnych danych meteorologicznych określających poziom nasłonecznienia w poszczególnych miastach Polski. Przeanalizowaliśmy dane z 2020 roku i wynika z nich, że sumarycznie we Wrocławiu w ubiegłym roku wystąpiły 2154 godziny słoneczne, natomiast w Katowicach 1936 godzin słonecznych. Różnica wynosząca 218 godzin to odzwierciedlenie jednego miesiąca i to w okresie największego nasłonecznienia (miesiące jak lipiec, sierpień, wrzesień). Miejscowości najbardziej nasłonecznione na Południu Polski to Kraków i Rzeszów, a zatem prawdopodobnie nieprzypadkowo zostało właśnie tam skierowane dofinansowanie (jeśli chodzi o region południowy).

Inwestycje realizowane przez Katowicką Spółdzielnię Mieszkaniową, polegające na modernizacji budynków wraz z ich wyposażeniem technicznym oraz ograniczone środki finansowe zarówno własne, jak i publiczne (w formie dotacji na cele inwestycji fotowoltaicznych na obszarze Katowic) powodują, że montaż tego rodzaju systemów nie stanowił u nas do tej pory priorytetu, co nie oznacza rezygnacji z tego rodzaju rozwiązań. Problematyka ta jest stale monitorowana „z ręką na pulsie" przez służby KSM zarówno w zakresie aspektów technicznych, prawnych, jak i finansowych. Nie można nie wspomnieć i o tym, że w ramach monitorowania tego obszaru ściśle partnersko współpracujemy z Krajową Izbą Gospodarowania Nieruchomościami, Instytutem Gospodarki Nieruchomościami, Związkiem Rewizyjnym Spółdzielczości Mieszkaniowej w Katowicach, Krajową Radą Spółdzielczości, Unią Spółdzielców Mieszkaniowych w Polsce. Jesteśmy obecnie na etapie poszukiwania – zoptymalizowanej, dopuszczalnej prawnie oraz zabezpieczonej finansowo ze źródeł zewnętrznych – formy uruchomienia naszego potencjału w zakresie wytwarzania energii elektrycznej ze źródeł rozproszonych OZE. Jesteśmy bezpośrednio i pośrednio aktywnie zaangażowani w opiniowanie i konsultowanie zmienianych aktów prawnych będących przedmiotem obrad i decyzji Sejmu i Senatu RP, a dotyczących m. in.: ustawy o zmianie ustawy o OZE, ustawy o zmianie ustawy o efektywności energetycznej i innych ustaw.

Mam nadzieję na Państwa zaufanie do służb Spółdzielni, które jak w tytule trwają „z ręką na pulsie kosztów energii".

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK