2018-09-18

Nowa ustawa i stary kredyt

 

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

 

Szanowni Państwo!

Witam wszystkich gorąco, by – od razu – po przerwie wakacyjnej zająć Państwa czas poważnymi dla wielu z Państwa zagadnieniami. Myślę, że dla nas, Spółdzielców, w sumie pozytywnymi. Jest to odzew na dość liczne, kierowane do mnie, jak i pracowników KSM pytania. Zacznijmy od kwestii związanych z ustawową, a więc bezdyskusyjną „likwidacją" formy prawa użytkowania wieczystego gruntów na rzecz ich własności.

 

Najistotniejsze jest już pierwsze zdanie ustawy: „Art. 1. 1. Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów." Wszystkie następne sformułowania zawarte w 28 artykułach tego dokumentu są jedynie rozwinięciem, uszczegółowieniem, a nawet uzasadnieniem tego pierwszego zdania. Pochodzi ono z jednej z 33 ustaw uchwalonych przez Sejm RP w dniu 20 lipca 2018 roku, a zatytułowanej „Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów" (Dz.U. z 2018 poz. 1716).

 

Podjęłam się trudu omówienia w swoich comiesięcznych refleksjach tejże ustawy i przedstawienia jej najważniejszych konsekwencji dla członków naszej Spółdzielni nie bez obaw, czy po z konieczności szybkiej lekturze ustawy zdołam już wyłuskać jej najistotniejsze dla spółdzielców ustalenia. Nad trybem wdrażania ustawy w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej pracują już służby prawne i ekonomiczne, które muszą się spieszyć, bo czasu zostało niewiele. Zastrzegam się zatem, że moja analiza ustawy jest skrótowa, a także – jak zwykle w przypadkach aktów prawnych takiej rangi –zachęcam wszystkich zainteresowanych do osobistej lektury ustawy, która udostępniona jest na stronie internetowej: www.prawo.sejm.gov.pl

 

Tryb legislacyjny ustawy był ekspresowy, bowiem jej rządowy projekt wpłynął do Sejmu 27 czerwca br. otrzymując nr 2673. Trzy tygodnie wystarczyły na I. i II. czytanie plenarne w Sejmie, a także na dwukrotne posiedzenia Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej oraz Komisji Infrastruktury. W końcowym głosowaniu projekt poparli niemal wszyscy posłowie, bowiem zakończyło się ono 425 głosami „za", przy braku głosów sprzeciwu i tylko 2 wstrzymaniach od głosu.

 

Senat poprawek nie wniósł. 10 sierpnia prezydent RP ustawę podpisał, ogłoszona została 4 września, a wejdzie w życie 5 października (po upływie 30 dni od ogłoszenia).

 

Zatem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów, zarówno gminnych, jak i stanowiących własność Skarbu Państwa, zabudowanych na cele mieszkaniowe – automatycznie, z urzędu – przekształci się w prawo „prywatnej" własności. Istniejąca w Polsce od 1961 roku formuła prawna wieczystego użytkowania gruntów zostaje zlikwidowana. Ustawa wyjaśnia, że przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, a także budynki gospodarcze, garaże i inne obiekty budowlane lub urządzenia budowlane umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Współwłasność gruntu otrzymają także właściciele lokali handlowych i usługowych mieszczących się w budynkach mieszkalnych. Według informacji Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju ustawa dotyczy ok. 2,5 mln właścicieli mieszkań i domów, którzy co rok płacą opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu (a wszyscy spółdzielcy w tych opłatach przecież uczestniczą).

 

W przypadku mieszkań w budynkach wielorodzinnych, bo takie niemal wyłącznie dotyczą spółdzielczości mieszkaniowej, tam gdzie zachodzi obecnie współużytkowanie wieczyste gruntów wielkość przyszłych udziałów we współwłasności gruntów odpowiadać będzie dotychczasowej wielkości udziałów we współużytkowaniu wieczystym.

 

Owo przekształcenie będzie jednak – oczywiście ustawowo – odpłatne. Wszystkie osoby, które staną się z mocy prawa właścicielami gruntów, będą zobowiązane do uiszczania należności za nabycie prawa własności w formie corocznej opłaty przez 20 lat. Wysokość opłaty rocznej za przekształcenie ma odpowiadać wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, obowiązującej w dniu przekształcenia. I tu bardzo ważna ustawowa informacja: wysokość opłat za przekształcenie będzie ustalona według stanu na 1 stycznia 2019 roku obowiązującego w danej gminie. Samorządy terytorialne (rady gmin - miast) będą potem mogły waloryzować te opłaty co trzy lata, ale jedynie przy zastosowaniu wskaźników ogłaszanych przez Główny Urząd Statystyczny.

 

Siłą rzeczy przed samorządami terytorialnymi zaistniała pokusa, by podnieść obowiązujące w ich gminie stawki opłat, tak by 01.01.2019 roku były one jak najkorzystniejsze dla ich budżetów. Ale w związku z wyborami samorządowymi (I. tura 21 października a II. tura 4 listopada br.) w moim mniemaniu ewentualna decyzja o podwyżkach „nie jest na rękę"– ani władzom samorządowym kończącym kadencję, ani nowo wybranym – i raczej nie będzie. Jest więc nadzieja, że również w Katowicach takiej nadzwyczajnej progresji „ceny" wyjściowej dla uwłaszczenia gruntów nie będzie.

 

Ustawodawca przewidział możliwość wniesienia opłaty za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa także jednorazowo i udzielania za to bonifikaty osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych oraz spółdzielniom mieszkaniowym gdy dokonają tego przez 6 pierwszych lat od daty tego powszechnego uwłaszczenia. W przypadku skorzystania z takiej możliwości płatnikowi przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości 60% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie, natomiast, gdy ma to miejsce w następnych latach – to będzie kolejno o 10% mniej.

 

Inaczej trochę to zagadnienie będzie wyglądało w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność jednostki samorządu terytorialnego. To, czy i jak będą wyglądały warunki bonifikowania ewentualnych wcześniejszych wpłat za przekształcenie prawa do gruntu na własność – dla osób fizycznych będących właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym – określi stosowną uchwałą właściwy organ samorządu terytorialnego (właściwa rada gminy, miasta lub sejmik wojewódzki), bowiem ustawodawca wskazał im właśnie taką możliwość.

 

Wszystkim, których obejmie owo uwłaszczające przekształcenie gruntu, uzmysłowić jednakże trzeba, że nie należy utożsamiać opłaty za fakt przekształcenia (uwłaszczenia) gruntu z istniejącym podatkiem od nieruchomości. Bowiem podatek od nieruchomości jest „daniną" pobieraną (przez samorząd gminny) od podatnika posiadającego określony majątek gruntowy (tu: Spółdzielnię, jak i właścicieli wyodrębnionych lokali spółdzielczych), a tylko dotychczasowa opłata za użytkowanie wieczyste, jako dotychczas swoisty „czynsz" za użytkowanie cudzej (samorządowej lub Skarbu Państwa) własności ulegnie przekształceniu w opłatę za nabycie własności gruntu – według reguł, o których stanowi przywołana na wstępie ustawa.

 

Tyle moich wyjaśnień na temat ustawy o przekształceniu wieczystego użytkowania gruntu w jego własność, które mam nadzieję stanowią odpowiedź na już skierowane do Zarządu KSM pytania. Ale – co oczywiste – do kwestii tych przyjdzie nam jeszcze nieraz powrócić. Tak jak do sprawy, którą jako kolejną w tym felietonie teraz omówię, a która ma swój początek przed ćwierć wiekiem.

 

Prawdopodobnie nie wszyscy czytelnicy tego artykułu pamiętają hiperinflację szalejącą w Polsce na przełomie lat 80. i 90. minionego wieku. Obecnie szacuje się, że sięgnęła ona w latach 1989 i 1990 sześciuset procent. Hiperinflacja została zdławiona dzięki tak zwanemu „planowi Leszka Balcerowicza"– wówczas wicepremiera w rządzie kierowanym przez Tadeusza Mazowieckiego (który był w latach 1989-1991 – co przypominam, bo potrzeba – ostatnim prezesem Rady Ministrów PRL i pierwszym III Rzeczypospolitej). O gigantycznej skali podjętych w planie Balcerowicza działań dowodził (jako symbol) kurs amerykańskiego dolara, który oficjalnie w chwili uruchomienia planu wynosił 9500 złotych, a w ramach utrzymywanego sztywnego kursu do maja 2001 roku, po przeliczeniu w związku z denominacją na nowe złote – wynosił 2,43 nowych złotych (PLN). Pisząc to – zaglądam do internetu i odczytuję, że kurs średni USD w Narodowym Banku Polskim w dniu 10 września 2018 roku wynosi 3,6995 PLN. To znów symbol odzwierciedlenia polskiej inflacji od 2001 roku.

 

Ówcześnie – w katastrofalnych warunkach hiperinflacji – prowadzone były wszelako w wielu spółdzielniach mieszkaniowych, także w KSM, wcześniej rozpoczęte inwestycje mieszkaniowe. Budowy spółdzielcze były naturalnie finansowane państwowymi kredytami długoterminowymi, których koszt wskutek hiperinflacji (jak również i koszty prowadzonych robót budowlano-montażowych) dla inwestorów - kredytobiorców „katastrofalnie" wzrastał z dnia na dzień. Wkrótce okazało się, że ich spłacanie, przy inflacyjnym wzroście naliczanego oprocentowania – dla Spółdzielni, a więc jej członków – praktycznie staje się nierealne, bowiem przekraczałaby wielokrotnie wysokość miesięcznych budżetów przeciętnej rodziny. Wyliczano również, że spłata mogłaby trwać nawet setki lat. Władze państwa uznały wówczas potrzebę przyjścia społeczeństwu z pomocą. Określiły spółdzielniom – w trybie ustawy – dla spłaty kredytów tzw. normatywy, które były corocznie urealniane, a ustalały wysokość raty spłaty kredytu podstawowego i części odsetek bankowych. Niepokryta w normatywie część należnych bankowi odsetek była bankom wyrównywana przez budżet Państwa (proszę wybaczyć, że odstąpię w tym miejscu od omawiania szczegółów i występujących w międzyczasie różnych modyfikacji w zakresie tych uregulowań) lecz znajdowała odzwierciedlenie w bilansach Spółdzielni – w pozycji długoterminowe zobowiązania kredytowe. W tejże ustawie władze Państwa wówczas podjęły także ważne dla spółdzielni zobowiązanie – że po upływie 20 lat od przejęcia mieszkania przez danego spółdzielcę kredyt uzyskany na budynek, w którym jest dany lokal, zostanie umorzony. Wszelako pod warunkiem, że przez obie te dekady był on solidnie, terminowo spłacany (przez Spółdzielnię, czyli przez konkretnego spółdzielcę posiadacza lokalu).

 

No i właśnie – w roku 2018 – doszliśmy do takiego momentu, w którym owo państwowe zobowiązanie doczekało się (nie bez zabiegów o to ze strony spółdzielczości) – zrealizowania.

 

W Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej chodzi o zobowiązania (po aktualizujących przeliczeniach) na skalę 18 milionów złotych. Stosowny wniosek – wykazujący spełnienie przez wszystkie minione lata wszelkich warunków uprawniających do uzyskania oczekiwanego umorzenia zobowiązania kredytowego – został przez KSM złożony w PKO w terminie niezwłocznym (zaznaczam, że zagadnienie realizacji tych spłat, przestrzegania określonych przez Państwo reguł, w tym spłaty normatywów, itp. było przez nasz bank finansujący – PKO – przez całe 20 lat szczegółowo monitorowane, a Spółdzielnia corocznie pod tym kątem kontrolowana). Obecnie uzyskaliśmy potwierdzenie umorzenia tych zobowiązań. Stanowi to dla gospodarki finansowej Spółdzielni ważny element. Obecnie, w ślad za tą decyzją, prowadzone są przez służby Spółdzielni stosowne i niezbędne wyliczenia, by wszyscy ci członkowie Spółdzielni, których owo umorzenie kredytu objęło, zostali o tym indywidualnie, w sposób rzetelny i jednoznaczny poinformowani. Spółdzielcy otrzymają w tym przedmiocie stosowne wyliczenia.

 

Przed załogą Spółdzielni wprawdzie wiele dodatkowej, ale i satysfakcjonującej wszystkich pracy, bowiem jest skutkiem – dla ogółu spółdzielców, a w szczególności dla tej grupy spółdzielców, których umorzenie dotyczy – dobrej wiadomości.

 

Z poważaniem

KRYSTYNA PIASECKA



     

 
 
Wiadomości


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Używamy plików cookies, aby ułatwić Ci korzystanie z naszego serwisu oraz do celów statystycznych.
Jeśli nie blokujesz tych plików, to zgadzasz się na ich użycie oraz zapisanie w pamięci urządzenia.
Pamiętaj, że możesz samodzielnie zarządzać cookies, zmieniając ustawienia przeglądarki.
Więcej informacji: Polityka prywatności (Cookies-RODO)