Mieszkań brakuje,
a istnieją pustostany

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

Szanowni państwo,
O deficycie mieszkań w naszym kraju powszechnie wiadomo. Kolejne rządy nie zdołały tej sytuacji dostatecznie zaradzić, mimo podejmowania różnych inicjatyw i tworzenia coraz to nowych koncepcji programów mieszkaniowych, ogłaszane z wielkim przekonaniem kończyły się niestety fiaskiem. Władze same to publicznie oświadczają. Nie jest to, rzecz oczywista, radosna dla polskiego społeczeństwa konstatacja, bowiem nie tylko lokali w stosunku do potrzeb powstaje nazbyt mało, to jeszcze w dodatku są one za drogie i często za małe w swych powierzchniach wobec potrzeb i oczekiwań młodych ludzi – bo to oni dominują na rynku mieszkaniowym w gronie poszukujących i potencjalnych nabywców nowych mieszkań. Dość tutaj wspomnieć znane fakty budowania w ostatnich latach przy wykorzystaniu m.in. przepisów powstałych w okresie pandemii Covid-19 lokali mieszkalnych o powierzchni 9 metrów kwadratowych i bez balkonów, by było wiadomo, że takie developerskie pomysły i realizacje nie są drogą wiodącą do rozwiązania problemu braku mieszkań.

Siłą rzeczy wskazać także muszę na inny (w moim przekonaniu) powód deficytu mieszkań. Mam na myśli – zwłaszcza jeśli chodzi o budowę domów wielolokalowych – praktycznie niemal całkowitą nieobecność wśród budowniczych nowych mieszkań największego w przeszłości w naszym kraju (od drugiej połowy XX wieku), „potentata" w tej dziedzinie – spółdzielczości mieszkaniowej. To w jej zasobach, w miastach ciągle mieszka największa część ludności. I jest tak, pomimo trzech dekad ograniczania, ba, wręcz uniemożliwiania spółdzielczości wznoszenia nowych budynków mieszkalnych, które by zwiększyły zasób spółdzielczy i ilości mieszkań oferowanych w formule spółdzielczej dla ludzi niedysponujących wielkimi dochodami, a nie jak dziś „skazanych" praktycznie tylko na bardzo kosztowną, przymusową własność. Dlaczego tak się stało – to temat na odrębną i obszerną dysertację naukową (która, jeśli by była niezależna i obiektywna, wykazałaby niechybnie, że doprowadziły do tego rugujące rolę spółdzielczości, a przełożone na gospodarcze decyzje – polityczne założenia).

Wyjściem z sytuacji deficytu mieszkaniowego nie są i nie będą też moim zdaniem obowiązujące od 1 marca 2023 roku przepisy o kooperatywach mieszkaniowych (Dz.U. 2023.0.28 - ustawa z 04.11.2022), choć z drugiej strony „kooperatywa" – to nic innego jak: wspólnota, spółdzielnia.

Kreowanie nowych „tworów gospodarczych" oceniam, w warunkach nadal istniejącego deficytu mieszkaniowego, za przejaw zbędnego marnowania sił i środków na tworzenie od nowa kolejnych struktur, gdy równocześnie – w polskiej rzeczywistości – istnieje niewykorzystany potencjał w formie funkcjonujących nadal – i to z dobrymi wynikami – spółdzielni mieszkaniowych. Rozwinięte kraje europejskie (i nie tylko europejskie), nie ignorują możliwości tkwiących w tej formie gospodarczej. Uznają spółdzielczość, w tym mieszkaniową, za partnera w zaspokajaniu wielu potrzeb społecznych, a przede wszystkim mieszkaniowych – na równi z innymi formami własności. Zatem i w Polsce trzeba tylko zmian umożliwiających spółdzielniom mieszkaniowym ponowne działania inwestycyjne, bez obarczania ryzykiem budowy nowych mieszkań członków już zamieszkałych. Swoimi zasobami, ich jednak dobrym, a nie „dziadowskim" stanem – spółdzielnie potwierdziły przecież, że potrafią nie tylko dużo i względnie taniej budować, ale także dbać należycie o ten majątek trwały, tak by się nie zdekapitalizował przedwcześnie. Spółdzielnie nadal dają rękojmię dobrych inwestycji i mogą ponownie wnieść pozytywny i znaczący wkład w rozwiązywanie kwestii niedoboru mieszkań w Polsce. Trzeba tylko dać spółdzielcom „zielone światło" i nie przeszkadzać.

Żaden rząd sam, nawet mając u boku sprawnych deweloperów i „raczkujące" kooperatywy – nie będzie w stanie w krótkim horyzoncie czasowym, przy kadencyjności rządzących (mających przecież wpływ na „zmienność" reguł prawnych) – doprowadzić do szybkiej likwidacji występującej luki mieszkaniowej – nawet przy obecnym malejącym trendzie przyrostu naturalnego ludności i znacznej skali emigracji Polaków poza granice kraju, co powoduje m.in. spowolnienie tempa wzrostu zapotrzebowania na samodzielne mieszkanie.

Nim doczekamy się zmian, pragnę zwrócić uwagę też na inną, dotyczącą mieszkalnictwa kwestię, coraz silniej narastającą od lat 20-tych obecnego stulecia, a mogącą stanowić pewien pozytywny przyczynek do wychodzenia z omawianego problemu braku lokali mieszkalnych. Tym razem chodzi mi o stopień zagospodarowania i wykorzystania istniejącego zasobu mieszkaniowego. Ściślej – chodzi o lokale niezamieszkałe przez ich właścicieli/użytkowników. To tak zwane „pustostany". Narodowy Spis Powszechny z roku 2021 wykazał (podaję za komunikatem Głównego Urzędu Statystycznego), że w Polsce odnotowano 1 milion 789 005 mieszkań niezamieszkanych, czyli owych pustostanów. Z komunikatu GUS wynika też, że w województwie śląskim spisano aż 184.794 pustostany. Nie ma praktycznie systemu ich wykorzystania na rzecz potrzebujących. Nie chodzi mi o te lokale, które właściciele nabyli z myślą o swoich dorastających dzieciach, starzejących się rodzicach (gdy się chce ich mieć w pobliżu), czy z zamiarem zamieszkania w nim (w perspektywie) na starość – jako wygodniejszym i względnie tanim – dobrze zlokalizowanym lokum, zwalniając jednocześnie dotychczas zajmowane. Polityka taka jest znana we wszystkich rozwiniętych gospodarczo krajach i powszechnie zrozumiała.

Wiadomo, że jednak większość owych pustostanów znajdujących się w liczebnej przewadze we własnych lub przymusowych zasobach komunalnych gmin w całym kraju stanowią lokale zniszczone, wymagające gruntownego i kosztownego remontu. W Katowicach na przykład co pewien czas Miasto oferuje takie mieszkania do nabycia. Podobne działania stosowane są w innych miejscowościach. Aliści tempo ogłaszania takich ofert, a co za tym idzie – ilości zagospodarowanych mieszkań – jest niewielkie. Część zaś pustostanów – z uwagi na nieopłacalność remontu – jest wyburzana. Oficjalne szacunki niedoboru na rynku mieszkaniowym oscylują wokół 2,5 miliona lokali. Pustostany to spory potencjał dla zaspokajania potrzeb, toteż aktualny rząd (także bazując na wynikach ostatniego Spisu Powszechnego i analiz GUS) zauważył problem pustostanów i awizuje jego rozwiązanie poprzez „opodatkowanie niezasiedlonych mieszkań". Myślę, że w tym przypadku chyba chodzić będzie głównie o te, które pochodzą z nowych inwestycji. Nie wiadomo jednak, jak to ma wyglądać i czy da to oczekiwany przez pomysłodawców efekt, oraz kiedy i czy w ogóle to ewentualnie nastąpi – bo materia jest niezwykle złożona, a „diabeł", jak wiadomo tkwi w szczegółach.

Jeśli chodzi o „zagospodarowywanie pustostanów" to od kilkunastu lat daje się zauważyć w gospodarce lokalami nowe zjawisko – mianowicie to, że obok indywidualnych nabywców „pustych" mieszkań – zarówno nowych, jak i zbywanych w obrocie wtórnym (najczęściej wymagających mniejszych lub większych remontów) – tylko znikoma część jest nabywana na własny użytek kupującego. Są osoby fizyczne skupujące mieszkania, ale pojawiły się liczne spółki do wykończenia lub remontu i późniejszej ich odsprzedaży. Samo w sobie nic w tym nagannego. U nas – na polskim rynku mieszkaniowym tak działające osoby i firmy zwane są już potocznie „flipperami". Nazwa pochodzi od rozpowszechnionej w Stanach Zjednoczonych i Wielkiej Brytanii metody „house flipping" oznaczającej „obrót domami".

Flipperami są zarówno osoby fizyczne pragnące pomnożyć swój posiadany, prywatny kapitał, jak i firmy prowadzące działalność kapitałową. Łowią okazje kupienia mieszkań poniżej ceny rynkowej. Wykładają zazwyczaj kilkadziesiąt tysięcy złotych (albo i więcej) na remont i modernizację lokalu, a potem sprzedają go na wtórnym rynku za np. o kilkaset tysięcy więcej. To normalny i legalny biznes. W polskich warunkach flipping zbiera już żniwo nie tylko w zasobach komunalnych (zatem w starych kamienicach), ale z powodzeniem sięga także po mieszkania w o wiele młodszych zasobach spółdzielczości mieszkaniowej. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się zwłaszcza lokale położone centralnie w miastach i – co godne zauważenia – w budynkach powstałych w systemie budownictwa wielkopłytowego.

Rozpoznanie rynkowe wskazuje, że flipperzy zarabiają także na inwestycjach deweloperskich poprzez wykupywanie (już na etapie przedsprzedaży) szczególnie atrakcyjnych mieszkań. Po oddaniu budynku do użytku sprzedają bądź wynajmują takie mieszkania z korzyścią materialną, co jest sprawą zrozumiałą i legalną, jak również i to, że zarówno w tym, jak i pierwszym przypadku nie działa to na zmniejszenie podaży mieszkań na rynku. Taka jest istota flippingu.

Po co o tym piszę? Bo proces ten nie omijając również naszego spółdzielczego podwórka rowadzi do niedogodności dla osób już w tej nieruchomości zamieszkujących, a gdy się często powtarza – jest uciążliwy. Z analizy dokonanej w KSM na dzień 31 lipca 2023 roku wynika, że na pulę 18.981 mieszkań, które posiadamy w naszych zasobach – niezamieszkałych jest 958 lokali. W dominującej większości są to mieszkania stosunkowo niedawno sprzedane przez właścicieli (najczęściej spadkobierców). To 5,05 % całości naszych zasobów. Ale fakty te – w bieżącej gospodarce Spółdzielni niezauważalne gołym okiem – różnego rodzaju perturbacje i zawirowania, rodzą mnóstwo niedogodności (np. poprzez skomplikowane remonty i adaptacje) dla stałych mieszkańców określonego budynku. Powstaje multum pretensji i niezadowolenia absorbującego ponad miarę służby Spółdzielni i działaczy społecznych. Nowi nabywcy lokali zazwyczaj nie bardzo przejmują się ustawowymi postanowieniami oraz obowiązującymi w Spółdzielni regulaminami, a często ich po prostu nie znają, i nie chcą poznać, „bo i po co?". Łatwiej, bez osobistego zaangażowania, żądać – „zróbcie mi to a to", „odpowiedzcie" i „wyjaśnijcie" i tym podobna narracja, a potem dodatkowa polemika z osobami niezadowolonymi z odpowiedzi, odbiegających od ich wyobrażeń.

W związku ze zniesionym obowiązkiem meldunkowym wiedzę o tym, czy ktoś (czasowo, trwale) i w jakim charakterze zamieszkuje w takim lokalu posiada tylko jego właściciel. Zgodnie z przepisami jest on winien natychmiast po nabyciu mieszkania złożyć w Spółdzielni stosowną informację – zwaną popularnie „deklaracją śmieciową" – o liczbie zamieszkałych osób (wiemy wszyscy, że jest to czynnik przesądzający o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi). To jedyny dokument będący podstawą rozliczeń Spółdzielni – jako zarządcy – z Urzędem Miasta za wywóz odpadów komunalnych z naszych osiedli (co przypominam PT. członkom). Spółdzielnia, dopiero wówczas – na podstawie takiego oświadczenia – dowiaduje się, czy w ogóle ktoś mieszka w danym lokalu. Z aktu notarialnego sprzedaży lokalu znamy bowiem tylko dane osobowe nowego właściciela. W deklaracjach, jeśli są składane, najczęściej podawana jest liczba mieszkańców i to w ilości: „0" – zero, czyli że nie mieszka tam nikt. Takim oświadczeniom zdaje się jednak przeczyć odnotowywana przez licznik ilość zużytej w mieszkaniu wody. W wielu przypadkach raczej wskazujących, że zużywa się jej więcej, niż by wymagało czasowe przeprowadzanie domowych prac porządkowych. Wnioskować należy więc, że chyba ktoś jednak tam mieszka, a nie tylko „wpada" doraźnie.

Czy to oznacza, iż Spółdzielnia jest w sposób zamierzony wprowadzana w błąd? I dalej – czy to winno oznaczać, że Spółdzielnia jako zarządca odpowiedzialna za wiarygodność składanych za mieszkańców do Urzędu Miasta deklaracji będzie zmuszona do zatrudnienia dodatkowych ludzi jako „śledczych" by takie nadużycia wyłapać? Póki co Spółdzielnia nie jest wyposażona w umożliwiające to „śledzenie" środki prawne w zakresie kontroli właścicieli co do stanu, jak i charakteru pobytu (tu obowiązują zasady RODO). Tym samym właściciel mieszkania, który oświadcza nieprawdę oszukuje i Spółdzielnię tzn. wszystkich jej członków, i Miasto Katowice – nie uiszczając opłat za wywóz śmieci odpowiednio do korzystania z tej usługi.

Inny element, generujący dodatkową pracę i koszty obsługi pozostałych mieszkańców, nie mający odzwierciedlenia w większym udziale zainteresowanych w ogólnych opłatach – związany jest z większą rotacją mieszkań i dużą częstotliwością zmiany liczby zamieszkujących je osób. Ta niestabilność wywołuje konieczność nie tylko monitorowania zjawiska, ale generuje wzrost liczby wykonywanych przez Spółdzielnię (jako zarządcę) opracowań i wystawiania rożnego rodzaju dokumentów, zaświadczeń, poświadczeń, aktualizacji danych, a nawet sporządzania poza regulaminowymi terminami różnego rodzaju zmian wymiaru opłat za lokal, dodatkowych rozliczeń (by właściciel mógł, jak to np. uzasadnia – rozliczyć się z osobą kończącą najem) itd. Czynności te leżą jednak w interesie ogółu mieszkańców danej nieruchomości, a również całej spółdzielczej korporacji.

Niektórzy właściciele (posiadający w zasobach KSM kilka, a nawet kilkanaście lokali) prowadzą częstokroć dość swoistą i kuriozalną politykę płatniczą, zakłócającą gospodarkę finansową Spółdzielni. Na przykład nie wnoszą w obowiązujących terminach żadnych bieżących opłat za mieszkanie do czasu, aż znajdą nowego najemcę lub nabywcę na ten lokal. Nie pomagają monity i upomnienia. Sytuacja ulega zmianie najczęściej dopiero wówczas gdy zainteresowany właściciel oczekuje potwierdzenia od Spółdzielni dla notariusza, że ma uregulowane wszelkie płatności względem Spółdzielni. W innych sytuacjach płaci dopiero po ogromnej zwłoce względnie gdy działania windykacyjne Spółdzielni kończą się wyrokami sądowymi.

Innego rodzaju uciążliwości na tle rotacji właścicielskiej lokali lub ich użytkowników – co awizują też inni mieszkańcy, sąsiedzi takich lokali – w licznych pismach interwencyjnych kierują pod adresem Spółdzielni, bo nie znajdują posłuchu i reakcji na uwagi, zgłaszane wprost do sprawców uciążliwości. Nierzadko w swoich pismach żądają, by Spółdzielnia wymusiła od nowo zamieszkałych, właścicieli czy podnajemców lokalu – przestrzeganie regulaminów, dotyczących sposobu korzystania zarówno ze swoich lokali, jak i części wspólnych nieruchomości oraz otoczenia. Często są to sygnały dotyczące nieprawidłowości i uciążliwości prowadzonych w lokalach (przecież prywatnych) rożnego rodzaju remontów i „przebudówek". Najczęściej – interweniujący i skarżący się – mają rację, lecz właściciele (bo tylko o nich Spółdzielnia ma wiedzę) też mają prawo do przystosowania nabytego lokalu do swoich potrzeb, wszakże pod warunkiem bezwzględnego zachowania obowiązujących w tym względzie zarówno przepisów wewnętrznych, jak i zewnętrznych norm prawnych, o których Spółdzielnia ich informuje. Ale niektórzy ignorują uzyskane od Spółdzielni warunki prowadzenia prac, a bywa, że w ogóle nie informują o zamiarze remontowania ani jego zakresie.

Dochodzenie do konsensusu przy rozbieżności interesów jest niejednokrotnie ponad miarę absorbujące i pracowników i działaczy osiedlowych, a przy znacznej arogancji właścicieli – czasochłonne i długotrwałe. Występują liczne utrudnienia komunikacyjne z właścicielami lokali (pustych i podnajmowanych) – bowiem szereg informacji – np. dotyczących przeglądów kominiarskich, szczelności instalacji, itp. jest przekazywanych w formie ogłoszeń na tablicach zamontowanych na klatkach schodowych i stronach internetowych Spółdzielni – i z reguły przez właścicieli nieśledzonych. Zbudowanie specjalnej dla tych przypadków odrębnej platformy informacyjnej na dzień dzisiejszy przerasta możliwości finansowe Spółdzielni, a ponadto ponieść by je musieli wszyscy mieszkańcy. Nie jest to – co zrozumiałe – pełny wykaz przypadków, jakie mają wpływ na dobrosąsiedzkie relacje.

Wiem, że (hipotetyczne) zasiedlenie owych notowanych u nas aktualnie 958 pustostanów czy występujących w skali województwa w 2021 roku przeszło 184 tys. pustostanów – nie rozwiąże kwestii narodowego niedoboru mieszkań. Że ich zagospodarowanie i tak byłoby tylko kroplą w morzu potrzeb, ale przecież mogłoby być ratunkiem dla potrzebujących. Wszystko – co oczywiste – rozbija się, jak zawsze o skałę niemożności finansowej zainteresowanych osób, jak i braku regulacji prawnych, które skłaniałyby posiadających wolne lokale do ich udostępniania innym i na dłużej.

Od niedawna uruchomiony jest rządowy program tzw. „Bezpieczny kredyt 2% na cele mieszkaniowe". Sądzę, że dla części z osób myślących o pierwszym mieszkaniu jest to wielką szansą na realizację życiowego celu. Z wielu zawartych w nim pozytywnych i korzystnych rozwiązań wskazuję na możliwość pozyskania i przeznaczenia tego kredytu również na wkład budowlany do dowolnej, inwestującej, spółdzielni mieszkaniowej, jak też niekoniecznie tylko na „nowe mieszkanie" – chodzi o „pierwsze mieszkanie". Polecam w tej kwestii usługi naszego Mieszkaniowego Biura Pośrednictwa (to nasza, wyspecjalizowana w pośrednictwie w zakresie najmu i obrotu lokalami, komórka organizacyjna, wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Katowickiej SM). Warto zajrzeć na stronę internetową: ksm.katowice.pl – zakładka na stronie głównej – Oferta Lokali. Można tam uzyskać i rzetelną informację i pomoc w kwestiach mieszkaniowych. Życzę zainteresowanym wykorzystania tej szansy.

Z poważaniem
KRYSTYNA PIASECKA