Kiedy udostępnienie lokalu
jest obowiązkowe?

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

Dla większości Czytelników zapewne odpowiedź na takie pytanie jest oczywista i banalnie prosta, a jednak z powodu zbyt wielu przypadków niedopełniania tego obowiązku, muszę niestety wróci po raz kolejny do tej sprawy. Bywa, że właściciel mieszkania niekiedy uprze się, nie wpuści i... już. Innym razem w ogóle nie ma kontaktu z właścicielem lokalu (często wielu) czy z jakimkolwiek ich lokatorem. Nieudostępnienie lokalu przez jego właściciela czy użytkownika – w określonych, koniecznych sytuacjach – może rodzić zagrożenia bezpieczeństwa nie tylko dla jego użytkowników, ale też może skutkować dotkliwymi finansowo czy też karnie konsekwencjami. Pisząc ten artykuł proszę Czytelników o potraktowanie go jako przypominający (bo informowałem już o tym) element perswazji. Wyjaśniam celowość potrzeb oraz podstawy i okoliczności wypełniania prawem ustanowionego obowiązku udostępniania lokalu, celem wykonania (przez właściciela lub zarządcę obiektów budowlanych) określonych czynności kontrolnych, konserwacyjnych, remontowych itp.

Podstawowym, a zarazem najczęstszym powodem potrzeby udostępnienia lokalu przez jego właściciela bądź użytkownika, jest konieczność dokonania kontroli okresowych lub doraźnych, wynikających z ustawy Prawo Budowlane (PB) a w szczególności przepisów zawartych w przytoczonych poniżej jego fragmentach (wytłuszczenia moje – przyp. autora):

Art. 62. 1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:
1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów; (...)
4) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia (uzasadnionych – przyp. autora) okoliczności (...)
4a) w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust. 2.(PB)(...)

Kontrolę, o której mowa w ust. 1 pkt 4a, właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia.

Na podstawie Prawa Budowlanego zostało wydane Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z dn. 16.08.1999r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, z którego również zacytuję istotne dla tematu fragmenty zawarte w Rozdziale 5 zatytułowanym „Użytkowanie lokali".

§17.2 W czasie użytkowania instalacji gazowej użytkownik lokalu powinien:
1) udostępniać lokal właścicielowi budynku lub dostawcy gazu dla wykonywania ich obowiązków, (...)
9) udostępniać lokal w celu przeprowadzenia przez odpowiednie służby kontroli instalacji i urządzeń gazowych, przewodów i kanałów spalinowych, wentylacyjnych, a także innych instalacji i urządzeń oraz ściśle wykonywać zalecenia pokontrolne.
§18.2 W czasie użytkowania instalacji elektrycznej w lokalu użytkownik lokalu powinien:
1) udostępniać lokal dla wykonywania obowiązków obciążających właściciela budynku oraz dostawcę energii elektrycznej, (...)
9) udostępniać lokal celu przeprowadzenia kontroli i badania instalacji elektrycznej przez odpowiednie służby oraz ściśle wykonywać zalecenia pokontrolne.

W warunkach spółdzielni mieszkaniowej prawa, okoliczności i obowiązki związane z koniecznym wejściem lub udostępnieniem lokalu opisane są w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, a w szczególności w Art. 6 a.

1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Jeżeli osoba ta jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.
2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego korzystającej, spółdzielnia jest obowiązana zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy, do czasu przybycia tej osoby; z czynności tych sporządza się protokół.
3. Po wcześniejszym uzgodnieniu terminu osoba korzystająca z lokalu powinna także udostępnić spółdzielni lokal w celu:
1) dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
2) zastępczego wykonania przez spółdzielnię prac obciążających członka spółdzielni albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni. (...)
4. Jeżeli lokal lub budynek wymaga remontu obciążającego spółdzielnię lub przebudowy, spółdzielnia może żądać od osób korzystających z tego lokalu lub budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót po wcześniejszym uzgodnieniu terminu. (...)

W Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, na podstawie wyżej cytowanych aktów prawnych jak i innych obowiązujących nas przepisów, obowiązuje oparty na nich Regulamin Używania Lokali, obowiązków Spółdzielni i użytkowników oraz rozliczeń Spółdzielni z Użytkownikami zwalniającymi lokale (stale dostępny na stronie internetowej: ksm.katowice.pl/akty__prawne,i320.html). Jest w nim wiele zaimplementowanych przepisów prawa, które przedstawione w sposób uporządkowany tematycznie oraz bardziej zrozumiały, regulują wiele kwestii dotyczących relacji zachodzących pomiędzy Spółdzielnią (jako właścicielem lub zarządcą budynków) oraz właścicielem / użytkownikiem lokalu.

W Regulaminie przedstawione są szczegółowo prawa i obowiązki obydwu stron, a wśród nich okoliczności, cel i zakres udostępniania lokali na potrzeby (między innymi) dokonania obowiązkowych kontroli okresowych i doraźnych stanu technicznego oraz bezpieczeństwa eksploatacji instalacji i urządzeń znajdujących się w lokalu.

Realizując procedury i działania prowadzone dla dokonania okresowych kontroli w lokalach (wszystkie przecież nakazane Prawem Budowlanym) administracje osiedli wywieszają w widocznych miejscach, w klatkach schodowych budynków „Harmonogramy kontroli okresowych". Ogłoszenia te zawierają adresy lokali przewidzianych do kontroli (przeglądów), a zatem konieczności ich udostępnienia, a także terminy w jakich kontrole będą przeprowadzane. Dodatkowo harmonogramy publikowane są na stronie internetowej KSM www.ksm.katowice.pl po to, aby osoby zamieszkujące poza adresem lokalu przewidzianego do kontroli mogły go udostępnić we wskazanym terminie.

Jeżeli właściciel lokalu wskazał Spółdzielni inny adres do korespondencji niż adres przewidzianego do kontroli/przeglądu lokalu lub podał telefon kontaktowy, to Spółdzielnia wykorzystuje go w celu przekazania stosownej informacji. Jeżeli zdarzy się czasem, że udostępnienie lokalu lub kontrola nie dojdzie do skutku w zasadniczym terminie, wówczas wyznaczony zostaje termin dodatkowy. Czynności kontrolne dokonywane są przez uprawnionych i upoważnionych przez Spółdzielnię pracowników własnych lub osoby działające na jej zlecenie, a ich standardowy koszt pokrywany jest ze środków wnoszonych w ramach comiesięcznych opłat.

Jeżeli jednak w żadnym z powyższych terminów lokal nie zostanie udostępniony do przeprowadzenia kontroli / przeglądu, wówczas właściciel (użytkownik) lokalu jest zobowiązany umówić niezwłocznie termin indywidualny lub zlecić we własnym zakresie i na własny koszt dokonanie określonych obowiązkowych kontroli lub przeglądu przez osoby posiadające właściwe – co do zakresu oraz aktualne – uprawnienia branżowe (do kontroli instalacji gazowych, elektrycznych czy też przewodów kominowych). Protokoły tych badań należy niezwłocznie dostarczyć do Spółdzielni. Brak dokumentów potwierdzających dokonanie obowiązkowego przeglądu/kontroli lokalu może niestety spowodować ciąg już bardziej dokuczliwych, obligatoryjnych w takiej sytuacji działań. Spółdzielnia w takim przypadku powiadamia dostawców mediów (gazu i prądu) o tym, że instalacje w lokalu nie mają aktualnych wyników przeprowadzonych obowiązkowych kontroli/przeglądów okresowych. Po otrzymaniu tej wiadomości dostawcy zaprzestają dostawy mediów i informują o tym Spółdzielnię, a ona z kolei o tym fakcie powiadamia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Do jego kompetencji należy wyłączenie z użytkowania lokalu – będącego wtedy już bez gazu i prądu – odłączonych w związku z brakiem aktualnych kontroli okresowych stanu technicznego, pozwalających na bezpieczne użytkowanie instalacji elektrycznych, gazowych, a także przewodów kominowych (wentylacyjnych, spalinowych, dymowych).

Ponieważ mamy w takiej sytuacji do czynienia z uporczywym nieudostępnianiem lokalu(i) do obowiązkowych kontroli/przeglądów, to fakt ten może skutkować także zgłoszeniem do prokuratury doniesienia o możliwości spowodowania zagrożenia zdrowia lub życia wielu osób poprzez użytkowanie instalacji nieudostępnionych do obowiązkowych kontroli / przeglądów. Dodatkowym skutkiem może być także konieczność wystąpienia Spółdzielni (w uzasadnionych przypadkach) do sądu, o zastępcze wydanie nakazu udostępnienia lokalu.

Wniosek – po tych wszystkich wyjaśnieniach – jest jeden: nie należy unikać lub zaniedbać obowiązku udostępnienia lokalu dla przeprowadzenia kontroli/przeglądu okresowego, ponieważ skutki mogą być uciążliwe i kosztowne dla właściciela czy też użytkownika lokalu. Konieczność wejścia do lokalu celem wykonania nakazanych i koniecznych czynności kontrolnych, naprawczych czy remontowych w określonych terminach, to nie widzimisię Spółdzielni, ale jej nakazana prawem dbałość o stworzenie warunków do prawidłowego i bezpiecznego korzystania z lokalu przez jego użytkowników oraz użytkowników pozostałych lokali w budynku.

Nasuwa się pytanie: czy kontrole okresowe dają stuprocentową pewność prawidłowego i bezpiecznego funkcjonowania instalacji w lokalach? Oczywiście nie ma takiej gwarancji, bo przecież i tak zdarzyć się może nieszczęśliwy przypadek (oby nie!). Ale jak pokazuje wieloletnia historia i doświadczenie z przeprowadzania regularnych kontroli / przeglądów i konserwacji, znakomicie ograniczają one możliwość wystąpienia niepożądanych skutków. Przeprowadzenie kontroli okresowych nie zwalnia również w żadnym wypadku z obowiązku sygnalizowania zauważonych nieprawidłowości w funkcjonowaniu instalacji i urządzeń z nimi związanych, a znajdujących się w lokalu do właściciela lub zarządcy w celu dokonania doraźnych kontroli i ewentualnych bieżących napraw.

Warto też wziąć pod uwagę, że gdyby zdarzyła szkoda w zdrowiu lub życiu czy choć by majątku osobistym właściciela/użytkownika lokalu nieudostępnionego do kontroli okresowej, a także innych poszkodowanych, to nawet jeśli lokal jest ubezpieczony, wówczas na podstawie Ogólnych Warunków Ubezpieczenia ubezpieczyciel może odmówić przyznania odszkodowania. To zaś może spowodowa
fatalne skutki finansowe dla właściciela/użytkownika nieudostępnionego lokalu.

Aż się prosi aby przy okazji pokrótce odpowiedzieć na pytanie: jakie skutki może mieć nieudostępnienie lokalu do legalizacji/wymiany wodomierzy i nagrzejnikowych podzielników kosztów ogrzewania? Konieczność udostępnienia lokalu celem dokonania legalizacji/wymiany wodomierzy i podzielników również wynika z wyżej przytoczonego Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych a ponadto odpowiednio z Regulaminu rozliczania kosztów zużytej wody w KSM oraz Regulaminu rozliczania kosztów ciepła w KSM (oba również stale dostępne w internecie: ksm.katowice.pl/akty prawne,i320.html W tym przypadku nieudostępnienie lokalu, po wskazanych pierwszych dwóch terminach, przy trzecim indywidualnym przybyciu uprawnionych służb wymaga indywidualnej opłaty za dodatkowy dojazd (koszt samej wymiany nadal jest rozliczany w comiesięcznych opłatach za lokal). Brak wymiany nie zagraża wyłączeniem lokalu z użytkowania ponieważ ciepło i woda będą nadal dostarczane ale UWAGA!!! Koszty naliczane będą odtąd nie według wskazań niezalegalizowanego/niewymienionego wodomierza czy też podzielnika, ale według metod zastępczych przewidzianych w powyższych regulaminach. Zatem za wodę i odprowadzanie ścieków płatność będzie według ryczałtu, a ciepło według najwyższych wskazań w danej jednostce rozliczeniowej.

Decyzja właściciela/użytkownika o udostępnieniu (lub nie) lokalu do wymiany tych urządzeń może nie jest tak brzemienna w skutkach, jak nieudostępnienie lokalu do kontroli okresowej, ale może być bardzo dotkliwa finansowo. I w tym przypadku udostępnienie lokalu do wymiany jest konieczne dla dokonywania czynności prawidłowych dla indywidualnych obciążeń kosztami za zużyte media i leży w interesie wszystkich właścicieli/użytkowników lokali.

Szanowni Państwo! Mam nadzieję, że wystarczająco dokładnie wyjaśniłem konieczność udostępniania lokali w powyżej opisanych sytuacjach. Jeszcze bardziej zależy mi na Waszym zrozumieniu, że właściciel/zarządca budynku ma prawem nakazane obowiązki i musi się z nich wywiązać, dbając o prawidłowe i bezpieczne funkcjonowanie omawianych powyżej instalacji i urządzeń w Państwa lokalach. Natomiast właściciel/użytkownik lokalu ma obowiązek umożliwić wykonanie koniecznych kontroli, konserwacji, remontów i wymian tych instalacji i urządzeń w odpowiednim zakresie i terminie poprzez udostępnianie lokalu.

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK