2020-03-17

Informacja o stanie zaległości w opłatach za korzystanie z lokali mieszkalnych
oraz o innym przeznaczeniu w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej

 

DŁUG MALEJE, ALE NADAL JEST WIELKI

 

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

 

Czy 9 milionów złotych długu – to dużo, czy mało? Czy zmniejszenie posiadanego zadłużenia w ciągu roku o niemal pół miliona złotych to efekt wzrostu rzetelności dłużników czy też skuteczności windykacyjnych wierzyciela? Czy można wyjść ze spirali zadłużeniowej i kto może w tym dłużnikowi pomóc? To jedne z wielu pytań jakie stoją na progu analizy problemu braku wpłat należności oraz nieterminowych płatności miesięcznych, jakie występują w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Kwestia ta istnieje u nas w podobnym stopniu, jak i w innych jednostkach gospodarczych zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami, w tym spółdzielczymi oraz mieniem powierzonym, będącym własnością członków spółdzielni lub wspólnot mieszkaniowych.

 

To nie pociecha, że gdzie indziej też są ludzie niepłacący solidnie za mieszkanie czy garaż, lecz jedynie konstatacja pewnego, dość powszechnego zjawiska. Dla jego ilustracji przywołujemy dane prezentowane w mediach ogólnopolskich. Przykładem jest informacja zaczerpnięta z „Gazety Wyborczej" (z dnia 27 września 2019 roku, artykuł „Długi mieszkaniowe") stwierdzająca, że „z tytułu opłat mieszkaniowych Polacy są zadłużeni na 2,3 mld zł. Mimo niskiego relatywnie bezrobocia, świetnej koniunktury i programu 500+ od 2015 roku dług prawie się podwoił. Członkowie spółdzielni mieszkaniowych zalegają z opłatami mieszkaniowymi na 1,1 mld zł, a lokatorzy we wspólnotach 800 mln zł."

 

STATYSTYCZNIE BYŁO I JEST TAK

 

Publikacja niniejsza, będąca skrótową prezentacją opracowania przygotowanego w KSM, jednoznacznie dowodzi, że pomimo pesymistycznych danych statystycznych dotyczących wielkości problemu zadłużeń w zakresie opłat za korzystanie z lokali, rok 2019 był kolejnym okresem, w którym Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa odnotowała spadek poziomu zadłużenia.

 

W dniu 31 grudnia 2019 łączna kwota zaległości, w odniesieniu do stanu z roku poprzedniego (2018), nominalnie uległa zmniejszeniu o łączną wartość 490.665 zł i wynosiła 9.009.277 zł.

 

Wskaźnik zaległości (liczony w stosunku do potencjalnych, naliczanych memoriałowo wpływów ogółem) uległ obniżeniu z poziomu 6,52% do 6,27%, a w perspektywie minionych pięciu lat z 7,26% do 6,27%.

 

Ilustrują to dane statystyczne ujęte poniżej w tabelę nr 1.

 

 

Zaległości w płatnościach na rzecz Spółdzielni – zarówno kwotowo jak i wskaźnikowo – przez minionych pięć lat ulegały zmniejszeniu, niemniej jednak są nadal wielkie. Kwotowo najwyższe były w roku 2017 i wynosiły 10.593.938 zł, natomiast najwyższy wskaźnik zadłużeń występował w latach 2015 i 2016 gdyż sięgał wówczas 7,26%.

 

POZYTYWY I STAN KOŃCOWY ROKU 2019

 

Kwotowe i wskaźnikowe zmniejszenie się stanu zadłużenia w roku 2019, będące kontynuacją tendencji kilku ostatnich lat, jest także dobrym prognostykiem na przyszłość. Warto poznać, jaka była w minionym roku struktura zaległości w opłatach odnosząc je - wprzódy do poszczególnych typów lokali, a potem usadowić ją na porównawczym tle poszczególnych naszych 17 osiedli.

 

Prezentację analityczną pierwszego zagadnienia stanowi tabela nr 2.

 

 

 

Z zestawienia wynika, że w 2019 roku w zasobach KSM znajdowały się 19.102 lokale mieszkalne. Z tytułu miesięcznych opłat za nie naliczonych zostało 131.682.167 zł, z zaległościami na sumę 5.024.719 zł, co daje wskaźnik zaległości wynoszący 3,82%. Natomiast z 597 lokali użytkowych naliczenia wyniosły 9.980.421 zł, przy zaległościach płatniczych w wielkości 3.851.777 zł, co daje bardzo wysoki wskaźnik zaległości 38,59%.

 

Garaży wbudowanych i wolnostojących jest w zasobach Spółdzielni 1.595. Naliczenia opłat z nich sięgnęły kwoty 2.127.128 zł, co przy zaległościach wynoszących 132.781 zł skutkuje wskaźnikiem 6,24%.

 

Wynika z tego, że kwotowo najwyższy poziom zaległości dotyczy użytkowników/właścicieli lokali mieszkalnych, w dalszej kolejności użytkowników/właścicieli lokali użytkowych, a potem użytkowników/właścicieli garaży.

 

Wskazać należy, że w ogólnej kwocie zaległości wynoszącej 9.009.277 zł55,77% to zadłużenia opłat za lokale mieszkalne. Interesujące jest jak owe zaległości kształtują się w poszczególnych osiedlach Spółdzielni.

 

Wykres nr 1 daje prezentację tej kwestii.

 

 

Widoczne jest, że wartościowo najwyższy (powyżej poziomu 10%) brak terminowych wpływów dotyczy osiedli: Giszowiec 18,96%; Szopienice 10,65% oraz im. ks. P. Ściegiennego 10,03%. Natomiast wartościowo najniższy (poniżej poziomu 3%) brak terminowych wpływów dotyczy osiedli HPR 2,21%; im. ks. F. Ścigały 2,36%; Graniczna 2,48%; Janów 2,49%; Murcki 2,72%; Ligota 2,94%.

 

Kształtowanie się zaległości w opłatach – odnoszone do wielkości osiedli, mierzonej powierzchnią zarządzanych lokali mieszkalnych w osiedlach w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej – wskazuje, że: najwyższe, statystyczne zadłużenie jednostkowe występuje w osiedlach: HPR 14,02 zł na 1 m2; Szopienice 9,71 zł/m2; Śródmieście 6,80 zł/m2; zaś najniższe, statystyczne zadłużenie jednostkowe występuje w osiedlach: im. ks. F. Ścigały 2,87 zł/m2; Wierzbowa 3,95 zł/m2; im. ks. P. Ściegiennego 4,04 zł/m2.

 

Zauważyć jeszcze trzeba, że część właścicieli lokali mieszkalnych dokonując aktu sprzedaży swoich lokali, na dzień wydania stosownego zaświadczenia o statusie lokalu, niezbędnego do przystąpienia do sporządzenia aktu notarialnego, zmuszona jest uzupełnić wszelkie zaległe zobowiązania finansowe wobec Spółdzielni, co w znacznym stopniu wpływa na poprawę statystyki zadłużeniowej. Należy też zaznaczyć, że analogiczna prawidłowość występuje również wśród części użytkowników mieszkań, którzy stali się ich właścicielami, poprzednio posiadając lokatorskie prawa do lokali. W dniu 31 grudnia 2019 r. z ogólnej liczby 2 067 zadłużonych mieszkań (w grupie wyodrębnionej własności) 784 (37,93%) mieszkania miały poprzednio status lokatorski.

 

WINDYKACJA ZALEGŁOŚCI PŁATNICZYCH

 

Spółdzielnia prowadzi wielotorową politykę windykacyjną, na bieżąco analizując przyczyny występowania zaległości i ustalania indywidualnie dla każdego przypadku dalszego toku postępowania. Należy podkreślić, że organy statutowe Spółdzielni poświęcały wiele uwagi kwestii bieżącej windykacji opłat, wykorzystując wszelkie formalno-prawnie dozwolone formy windykowania, określone w „Instrukcji postępowania przy windykacji zaległości w opłatach".

 

W zależności od konkretnej sprawy – windykację należności przeprowadzano wielorako. Stosowane było postępowanie wewnątrzspółdzielcze, windykacja zewnętrzna, a także pomoc instytucjonalna. Oto ich omówienie.

 

A.) Postępowanie wewnątrzspółdzielcze

 

1.) Postępowanie polubowne.

 

Ich celem jest skłonienie dłużników do dobrowolnego spełnienia należnego świadczenia. Działania w tym zakresie obejmowały w szczególności:

  • comiesięczną analizę zadłużeń,
  • informowanie pisemne dłużników o wysokości zadłużenia,
  • wzywanie do ich uregulowania w wyznaczonych terminach (ogółem wysłano 5 029 pism).Prowadzona korespondencja informacyjno-upominawcza wsparta dyscyplinująco rozpoznawczymi działaniami przyniosła wymierne efekty, bowiem w ciągu analizowanego roku odzyskano od 3.115 dłużników należności z kwot zaległych wpłat w wysokości 1.000.585 zł.
  • cykliczne analizy zaległości prowadzone poprzez:
  • a) Komisję Mieszkaniową Rady Nadzorczej, która na 6 posiedzeniach zaopiniowała 130 wniosków Zarządu, wskazując dalszy tryb postępowania;
  • b) Zarząd Spółdzielni, jaki odbył 12 posiedzeń poświęconych wyłącznie tej tematyce, zapraszając na nie 335 osób, z których 100 uregulowało swoje zadłużenie w całości lub w znacznej części;
  • c) Rady Osiedlowe, które na 109 posiedzeniach rozpatrywały zagadnienia związane z zadłużeniami, podczas których rozpatrzono sytuację płatniczą 1.128 osób.

2.) Działania Mieszkaniowego Biuro Pośrednictwa.

 

Mieszkaniowe Biuro Pośrednictwa KSM skierowało do osób zadłużonych, którym przysługuje zbywalne prawo do lokalu (odrębna własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) 76 pisemnych ofert w zakresie pośrednictwa sprzedaży lub zamiany mieszkania, poszerzonej o restrukturyzację zadłużeń w ramach negocjacji z wierzycielami.

 

W efekcie uzyskano kontakt z 37 zadłużonymi, którym udzielono konsultacji w formie rozmów telefonicznych, wiadomości e-mailowych oraz rozmów bezpośrednich w Mieszkaniowym Biurze Pośrednictwa.

 

3.) Ugody.

 

Z możliwości dwustronnego podpisywania Ugód o ratalną spłatę zadłużenia w analizowanym okresie skorzystało 69 zadłużonych mieszkańców, a łączna kwota ich zobowiązań objętych ugodami za ten czas wyniosła 360.595 zł. Wpłaty rat sukcesywnie wpływają na konto Spółdzielni zgodnie z ustalonymi harmonogramami określonymi w zawartych Ugodach. Do 31 grudnia 2019 wpłacono łącznie 214.237 zł.

 

B.) Windykacja zewnętrzna

 

Brak reakcji części dłużników na wezwania do zapłaty, a wręcz unikanie kontaktu z organami Spółdzielni w celu ugodowego wynegocjowania spłaty zadłużenia, zmusiło Spółdzielnię do zlecenia dochodzenia zaległych należności wyspecjalizowanym zewnętrznym firmom windykacyjnym (na mocy zawartych umów i udzielonego w tym celu pełnomocnictwa). Do windykacji w tym trybie przekazano w roku 2019 łącznie 849 spraw – na ogólną kwotę 1.425.035 zł. Wskutek pracy windykatorów zewnętrznych, którzy docierają bezpośrednio do mieszkań dłużników, mobilizując ich do podjęcia spłaty, uzyskano wpływ kwoty 774.733 zł (54,37 %).

 

Należy podkreślić, że koszty tej windykacji nie obciążają ogółu mieszkańców, bowiem ponoszą je bezpośrednio dłużnicy.

 

POSTĘPOWANIE SĄDOWE

 

Jeżeli nie udało się dojść do porozumienia na drodze polubownej, rozpoczyna się postępowanie sądowe realizowane przez Dział Obsługi Prawnej Spółdzielni. To krok konieczny, aby w przypadku nieskuteczności realizacji postanowień sądowych można było wszcząć egzekucję komorniczą. W analizowanym okresie skierowano do sądów 172 sprawy o nakaz zapłaty i 3 sprawy o eksmisję z zajmowanych lokali.

 

POSTĘPOWANIE EGZEKUCYJNE (KOMORNICZE)

 

Następuje ono, jeśli poprzednie kroki okazały się nieskuteczne. Spółdzielnia składa wówczas wnioski o skierowanie egzekucji do lokalu – w przypadku, gdy jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub odrębna własność – polegającej na obciążeniu tego prawa, jego oszacowaniu przez rzeczoznawcę majątkowego i sprzedaży w drodze licytacji przez komornika oraz przysądzeniu przez sąd prawa własności na rzecz nabywcy. Z uzyskanej w drodze licytacji ceny komornik pokrywa koszty postępowania, pozostałą kwotę przekazuje Spółdzielni. W razie wielości wierzycieli Spółdzielni przypada kwota wynikająca z planu podziału dokonywanego przez komornika w ramach postępowania egzekucyjnego.

 

W okresie sprawozdawczym w 5 przypadkach doszło do skutecznego zlicytowania zajętego prawa do lokali, a Spółdzielnia uzyskała zaspokojenie długu do wysokości kwoty, jaka jej przypadła z planu podziału. Na dzień 31.12.2019 r. egzekucja ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu prowadzona była w 38 sprawach.

 

LOKALE SOCJALNE

 

Nie mniej dotkliwym dla dłużnika skutkiem egzekucji wyroku eksmisyjnego jest wyprowadzenie do lokalu socjalnego. Realizacja tego wyroku pozostaje w gestii Urzędu Miasta. Brak dostarczenia lokalu socjalnego na skutek podejmowanych przez Spółdzielnię czynności prawnych każdorazowo zobowiązuje Gminę do zapłaty Spółdzielni stosownego odszkodowania za taki stan. W roku 2019 wystosowano do Miasta Katowice 207 wezwań do zapłaty wraz z propozycjami zawarcia ugody o zapłatę należnych odszkodowań na kwotę 451.763 zł, z czego w okresie sprawozdawczym tego rodzaju rekompensatę uzyskano poprzez wpływ 123.932 zł. Na realizację eksmisji z lokali aktualnie oczekuje 125 dłużników – w tym 118 jest uprawnionych do uzyskania od Gminy Katowice lokali socjalnych. Sprawy te są przez służby Spółdzielni na bieżąco monitorowane w Urzędzie Miasta (skuteczność eksmisji zależy od liczby mieszkań socjalnych, które wskaże gmina, a także od ich akceptacji przez osoby podlegające eksmisji). Orzeczona eksmisja w zakresie 7 spraw bez prawa do lokalu socjalnego prowadzona jest w postępowaniu komorniczym.

 

KRAJOWY REJESTR DŁUGÓW

 

Spółdzielnia współpracuje z Krajowym Rejestrem Długów (KRD), w którym – po stosownym powiadomieniu osób zadłużonych, iż w przypadku nieuregulowania zadłużenia po upływie miesiąca od daty wystawienia wezwania ich dane zostaną udostępnione we wskazanym rejestrze – do 31.12.2019 r. zgłoszono w tym trybie 8 dłużników. Zastosowanie tego środka traktowane jest jako ostateczność, bowiem objęcie dłużnika rejestrem (KRD) powoduje utratę przez niego między innymi zdolności kredytowej, co utrudnia, a wręcz uniemożliwia ewentualną spłatę długu poprzez zaciąganie kredytu bankowego na ewentualną spłatę zaległości wobec Spółdzielni.

 

C.) Wsparcie Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej

 

Pozytywne efekty przynosi bieżąca współpraca Zarządu Spółdzielni z Miejskim Ośrodkiem Pomocy Społecznej w Katowicach i jego terenowymi punktami pomocowymi, bowiem pomoc finansową w formie częściowego pokrywania bieżących opłat lub jednorazowych zasiłków celowych uzyskało 256 gospodarstw domowych. W skali minionego roku uzyskana z tego tytułu dopłata na pokrycie kosztów utrzymania lokali wyniosła 765.783 zł, stanowiąc 0,54% rocznych wpływów Spółdzielni ogółem. Informacje dotyczące warunków ubiegania się o świadczenia z Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej zamieszczane były każdorazowo w korespondencji z osobami zadłużonymi, jak też cyklicznie, na łamach miesięcznika „Wspólne Sprawy" i dostępnej dla członków witrynie internetowej Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

 

Spektrum wymienionych powyżej różnych form windykacji nie wyczerpuje wszystkich czynności, które są uruchamiane, by skuteczniej egzekwować należności od dłużników. Proces windykacyjny ze względu na liczne uwarunkowania prawne i ochronne wobec dłużników jest czasochłonny, wymaga nie tylko stałego monitoringu, ale także analizowania bieżących sytuacji poszczególnych i potencjalnych dłużników (np. sytuacji dotyczących odcięcia lokalu od dostaw gazu, energii elektrycznej, zalegania/niepobierania korespondencji ze skrzynek pocztowych itp.) oraz zachowania terminów i określonych form powiadamiania. Jednakże należy podkreślić, iż podjęte działania windykacyjne przyniosły wymierne efekty.

 

Na przestrzeni ostatnich pięciu lat zarówno wielkość zadłużenia, jak i ilość osób zalegających z opłatami wykazują optymistyczną tendencję spadkową.

 

W procesie prowadzenia działań windykacyjnych, w każdej formie postępowań, Spółdzielnia bierze pod uwagę nie tylko aspekt prawny, ale i społeczny w stosunku do każdej osoby, zwłaszcza gdy przyczyna nie uiszczania opłat wynika z indywidualnych, trudnych sytuacji osobistych i rodzinnych.

 

Powyższe jest podyktowane między innymi misją Spółdzielni, gdzie obok innych elementów prowadzonej działalności Spółdzielni jako szczególnego rodzaju przedsiębiorstwa, istotą wpisaną w zasady funkcjonowania jest udzielanie wzajemnej pomocy i wsparcia. Dlatego też, przy ocenie skuteczności działań windykacyjnych Spółdzielni uwzględnić należy także powyższy aspekt.

 

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ



     

 
 
Wiadomości


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Używamy plików cookies, aby ułatwić Ci korzystanie z naszego serwisu oraz do celów statystycznych.
Jeśli nie blokujesz tych plików, to zgadzasz się na ich użycie oraz zapisanie w pamięci urządzenia.
Pamiętaj, że możesz samodzielnie zarządzać cookies, zmieniając ustawienia przeglądarki.
Więcej informacji: Polityka prywatności (Cookies-RODO)