Wtórny rynek, czyli...
nowi właściciele
i mieszkańcy

dość starych mieszkań

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

Pozornie wydaje się, że zbiorowość członków i mieszkańców zasobów Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej jest stała. Budowlany rozkwit spółdzielczości mieszkaniowej dawno przeminął. Przyczyną jest nie tyle brak wsparcia państwowego, co wręcz liczne przeszkody i ograniczenia powodujące, że działalność inwestycyjna faktycznie nie istnieje. Skoro nowych mieszkań nam nie przybywa i panuje zastój, to wydawać by się mogło, iż w posiadanych przez KSM zasobach mieszkają ciągle ci sami ludzie. Tak jednak nie jest.

Nieustannie zmienia się liczba członków i mieszkańców naszych zasobów. Rok 2020 Spółdzielnia zakończyła mając 19.162 członków, podczas gdy na koniec roku 2019 było ich 19.299. Mieszkańców jest oczywiście znacznie więcej. Po zlikwidowaniu w naszym kraju obowiązku meldunkowego jedynym sprawdzianem tego, ile osób w budynkach KSM mieszka, są deklaracje wypełniane przy okazji oświadczeń związanych z ...wywozem odpadów. Liczba deklarowanych mieszkańców także zmienia się i to co miesiąc. W bieżącym roku np. w styczniu zamieszkiwało u nas 33.639 osób, a w kwietniu 33.390.

Jednym z powodów zmian liczebności członków i mieszkańców są transakcje sprzedaży - kupna mieszkań. W związku z tym bardzo ważnym zadaniem dla Spółdzielni jest pomoc oraz organizacja spraw związanych z obsługą tak zwanego rynku wtórnego, na którym to osoby posiadające prawo własności do danego lokalu zawierają umowy sprzedaży z nabywcami. Oprócz umów sprzedaży, lokale mieszkalne zmieniają również właścicieli na drodze umów darowizny i zamiany oraz spadków i podziałów majątkowych. Kluczową rolę w tej mierze odgrywa Mieszkaniowe Biuro Pośrednictwa KSM.

Sytuacja w roku 2020, związana z wystąpieniem na terenie całego kraju stanu epidemii, znacząco wpłynęła na uwarunkowania na rynku mieszkaniowym, zarówno wtórnym jak i pierwotnym. Wyraźnie zauważyć można spadek ilości transakcji w stosunku do lat poprzednich oraz trend wskazujący, że nabywcy coraz bardziej zainteresowani są kupnem mieszkań o mniejszych metrażach. Wiąże się to przede wszystkim z ciągle rosnącymi cenami produktów i usług windowanymi przez rosnącą inflację oraz wzrostami kosztów produkcji. Mniejsze mieszkania oznaczają zazwyczaj nie tylko niższy koszt zakupu, ale również niższe opłaty miesięczne ściśle powiązane z metrażem.

Na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego dla całego kraju, pomiędzy rokiem 2018, a 2019 zanotowano wzrost ilości transakcji na rynku wtórnym o 5,4%, a na rynku pierwotnym o 1,8%. Niestety nie są jeszcze znane dane dla całego kraju za rok 2020, które powinny zostać opublikowane w drugiej połowie tego roku, jednak przewiduje się znaczne spadki sprzedaży związane z sytuacją epidemiczną oraz zaostrzeniem kryteriów przyznawania kredytów przez banki. Dynamika na rynku nieruchomości powinna powrócić w tym roku.

Analogicznie sytuacja wygląda w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. W roku 2018 osoby posiadające prawa własności do lokali w zasobach KSM, przeprowadziły 434 transakcje sprzedaży. 226 z nich, tj. 52,07%, dotyczyło mieszkań z odrębną własnością, a 208 tj. 47,93% mieszkań własnościowych. W roku 2019 zanotowano wzrost transakcji o 7,14% (więcej niż w skali kraju dla tych lat). Z 465 transakcji w owym roku 248, tj. 53,33%, dotyczyło mieszkań z odrębną własnością, a 217, tj. 46,67% mieszkań własnościowych. Sytuacja kryzysowa (m. in. ograniczenia w funkcjonowaniu kancelarii notarialnych) w roku 2020 doprowadziła do zmniejszenia liczby transakcji na rynku mieszkaniowym. W naszej Spółdzielni spadek ten wyniósł 15,70%. Liczby transakcji dotyczących mieszkań z odrębną własnością i mieszkań własnościowych były w roku 2020 takie same i wyniosły 196, co w sumie daje 392 transakcje. Ilościowa sprzedaż mieszkań w ujęciu na poszczególne Osiedla i z podziałem na rodzaje własności przedstawia tabela nr 1.

Średnio, w latach 2018-2020 we wszystkich Osiedlach KSM, 2,36% lokali mieszkalnych zmieniło właścicieli na drodze sprzedaży/kupna. Szczegółowe dane dla poszczególnych Osiedli zestawiono w tabeli nr 2.

Najwięcej transakcji sprzedaży w stosunku do całkowitej liczby lokali mieszkalnych na danym Osiedlu, zawarto w Osiedlach Haperowiec, Centrum I oraz Szopienice, a najmniej w Osiedlach im. Kukuczki oraz im. Ścigały.

Dane GUS potwierdzają również, że nabywcy wybierają głównie mieszkania o powierzchni około 50 m². W roku 2018, mieszkania na rynku wtórnym o powierzchni 40-60 m² stanowiły 44,7% transakcji, a drugą najbardziej popularną grupą były mieszkania mniejsze, o powierzchni do 40 m² stanowiąc 27,2% wszystkich transakcji. Niemal identyczna sytuacja powtórzyła się w roku następnym, a struktura sprzedaży wyniosła odpowiednio 45,3% oraz 26,7%.

Nabywcy mieszkań w zasobach KSM decydowali się na mieszkania o średniej powierzchni ok. 48 m² (tabela nr 3). Metraż ten różni się w zależności od Osiedla i jego zasobów. Zauważyć można jednak, że średnia powierzchnia mieszkań sprzedanych w latach 2018-2021 jest niemal identyczna jak średnia powierzchnia mieszkań w danym Osiedlu.

Trzeba również przypomnieć, że Spółdzielnia cały czas zwiększa nakłady na remonty w Osiedlach. W roku 2018 średnie miesięczne wydatki na remonty i modernizacje w odniesieniu do 1 m² powierzchni wynosiły 2,69 zł/m²/miesięcznie, w roku 2019 wzrosły do 3,04 zł/m²/miesięcznie, a w kolejnym roku 4,48 zł/m²/miesięcznie. Zwiększenie wydatków na remonty prowadzi do podnoszenia atrakcyjności budynków w zasobach KSM, zwiększenia bezpieczeństwa technicznego oraz poprzez działania termomodernizacyjne do obniżenia zapotrzebowania na energię cieplną, co bezpośrednio przekłada się na opłaty naszych mieszkańców.

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ