Wiele się zmienia

lecz kanony trwają

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

Jakieś dwa i pół tysiąca lat temu niejaki Heraklit z Efezu sformułował filozoficzną zasadę o nieustannej zmienności wszech rzeczy tak na naszym ziemskim świecie jak i we Wszechświecie, stwierdzając: „panta rhei" – „wszystko płynie", wszystko się zmienia, nic nie trwa wiecznie, nic nie jest na zawsze takie samo. Po 2500 latach Heraklitowa formuła jest nie tylko nadal aktualna, ale posiada – historycznymi i ludzkimi doświadczeniami sprawę ujmując – nieskończenie wiele empirycznych potwierdzeń jej słuszności. Nie Wszechświatem, nie całą Ziemią, lecz małym punktem na globie (miejscem łączącym ludzi i materię) chcę się w swoich refleksjach zająć. Domyślacie się Państwo z łatwością, że chodzi mi o naszą Spółdzielnię. Trwając już (dopiero?) 59 lat, jest bytem gospodarczo, ekonomicznie i ideami ruchu spółdzielczego stabilnym, ale mimo to nieustannie zmiennym. Tak w sferze zasobów nieruchomości (co dla każdego jest bez trudu widoczne gołym okiem), jak i – chyba nade wszystko – w składzie osobowym (czego już tak łatwo nie daje się uchwycić).

W dość wielkiej anonimowości naszego zamieszkiwania w (z reguły) wielkich blokach, nawet po wielu latach mało kogo znamy w naszym budynku. Ta „blokowiskowa" dezintegracja społeczna to poważny problem socjologiczny. O znaczeniu nie tylko lokalnym w ujęciu danego budynku, osiedla, miasta. To sprawa – skoro dotyczy w zasadzie wszystkich miejscowości w naszym kraju, w których blokowiska pobudowano – rangi narodowej. Indywidualizacja, alienacja, odcinanie się od spraw ogółu, zamykanie się w mikrogronach nie pozostają bez wpływu na rozpadanie się społeczeństwa. I wcale nie chodzi mi tu o wyostrzane ostatnio kwestie podziałów politycznych, bo to zgoła inna sprawa i całkowicie poza istotą niniejszych rozważań. Rzecz bowiem w codziennej, zwykłej i prostej obcości wobec najbliższych sąsiadów, nieznajomości tej osoby, która jest tuż za ścianą naszego „M", nierozpoznawaniu współlokatorów piętra, bloku, o skali osiedla czy całej Spółdzielni już nie wspominając. W takich społecznych uwarunkowaniach, trwających dziesięcioleciami, nie ma się nawet chęci do zauważania trwających nieustannie zmian personalnych w wymienionych obszarach.

Są one wszakże zauważane i sumiennie odnotowywane jedynie przez zarządcę nieruchomości, zgodnie z obowiązującą literą prawa. Póki co jeszcze obowiązującą. Przypomnieć tu trzeba, że „rzutem na taśmę" kolejną nowelizacją ustawy o ewidencji ludności (z 24. 09. 2010 r., Dz.U. 2010 nr 217 poz. 1427 z późn. zm.), uchwaloną przez Sejm jeszcze 23 lipca 2015 roku, a podpisaną przez prezydenta RP Andrzeja Dudę, przesunięto z 1 stycznia 2016 roku o równe dwa lata datę wejścia w życie likwidacji obowiązku meldunkowego.

Przedsmak tego, jak będą wyglądały kwestie ujawniania (lub rozpoznawania) tego, gdzie kto mieszka gdy nie będzie obowiązku meldunkowego, daje realizacja wymogów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. z 28. 11. 2013, poz. 1399). Właściciel lokalu mieszkalnego w oświadczeniu-wykazie, na podstawie którego oblicza się wysokość płatności za wywóz śmieci, nie podaje nazwisk osób zamieszkujących w lokalu, a jedynie ich liczbę. Ta zaś jest praktycznie nie do zweryfikowania. Stąd mamy takie „kwiatki", że rzekomo w danym mieszkaniu... nikt nie mieszka. Bo jego właściciel (częstokroć posiadacz nawet kilku mieszkań w spółdzielczych zasobach) jako adres swojego pobytu podaje inną miejscowość niż Katowice, a niekiedy nawet inny niż Polska kraj. A fakt, że w owym mieszkaniu (mieszkaniach) „ktoś" przebywa, śmieci wyrzuca, z windy i części wspólnych nieruchomości korzysta, także z gazu (rzecz dotyczy tych budynków, które wyposażone są nadal w gazomierze zbiorcze) – jest kwestią bezsporną. Stwierdzaną nie tylko przez służby zarządcy (Spółdzielni), ale także przez sąsiadów, skądinąd na co dzień izolujących się od tego, co dzieje się tuż obok, o czym dopiero co pisałam.

Ale ponieważ w takim rzekomo pustym mieszkaniu faktycznie jednak przebywają jakieś osoby, to wtedy gdy słychać, że hałasują (a z reguły dotyczy to ludzi raczej młodych, często studentów z natury skorych do późnonocnych zabaw), to wówczas sypią się skargi sąsiadów. Zgłaszane do Spółdzielni i coraz częściej – słusznie! – na policję. Ludzie bowiem już wiedzą, że zgodnie z przepisami prawa jedynie natychmiastowa interwencja policji (a nie spóźnione skargi i żale do Spółdzielni) mogą skutecznie ukrócić awantury, rozróby, zakłócanie spokoju.

Skoro mimochodem nadmieniłam, że niektórzy właściciele mieszkań jako adres swej stałej bytności (pod którym oczekują – często w formie żądania – na korespondencję od Spółdzielni) podają odległe miasta i inne państwa, pragnę przypomnieć Szanownym Czytelnikom, że portoria są coraz bardziej kosztowne, zwłaszcza listy polecone, z potwierdzeniem odbioru (nota bene od 1 marca br. Poczta Polska znowu podwyższyła opłaty, co wszyscy prywatnie odczują chociażby przy okazji wysyłania kartek wielkanocnych). Informacje od Spółdzielni wymagające zindywidualizowanej formy pisemnej – członkom Spółdzielni zamieszkującym w zasobach KSM (pod adresami znanymi Spółdzielni jako zarządcy) dostarczane są poprzez administracje osiedlowe, przez gospodarzy – w ramach zadań zawodowych, w tym sensie więc bezkosztowo, podobnie jak te, nie wymagające takiej formy – poprzez tablice ogłoszeń zamieszczone w nieruchomościach w określonych miejscach i na stronie internetowej Spółdzielni. Dla wszelkich innych przesyłek listowych pozostaje tradycyjna droga pocztowa. A portoria to już dzisiaj znaczący wydatek, rzędu ok. 100 tys. zł rocznie, z czego spora część dotyczy korespondencji dostarczanej do właścicieli lokali na adresy poza zasobami KSM (wg ewidencji aktualnie dla ponad 2500 mieszkań mamy wskazane do korespondencji inne adresy krajowe i dla ok. 100 lokali – adresy zagraniczne). Środki na ten cel pochodzą, to oczywiste, z bieżących opłat miesięcznych, jakie każdy z nas uiszcza za mieszkanie. Pytanie tylko, czy jeśli chcemy dostarczania korespondencji, gdzie indziej niż adres lokalu, którego ona dotyczy – to czy wynikające z tego tytułu dodatkowe koszty nie powinny obciążać konta jedynie owego wnioskodawcy? Zdania spółdzielców w tej kwestii nie są póki co jednoznaczne – może więc ktoś zechce i w tej kwestii do Spółdzielni napisać – bo są pomysły by tę regułę zmienić.

A skoro o kosztach mowa – to ponieważ ilość wywożonych odpadów jest rejestrowana i stosownie do ustalonych wielkości trzeba uiszczać za nie opłaty, to ewidentną sprawą jest, iż za śmieci „wyprodukowane" przez niezameldowane osoby (nie podane liczbowo w wykazie) – pośrednio, w pewnym sensie, płacą pozostali lokatorzy budynków. No i na pewno płacą też za owe przejazdy windy, za gaz (przy zbiorowych licznikach) i za inne wydatki ponoszone z tytułu użytkowania części wspólnych nieruchomości – w czym – jako „nie zamieszkujący" właściciele rzekomo pustych lokali nie partycypują. Niestety, tak się dzieje, bo zgodnie z obowiązującym w naszej Spółdzielni regulaminem za te usługi należność naliczana jest w zależności od ilości osób zamieszkujących dany lokal.

Ta sytuacja – w aspekcie rozliczania kosztów, wskutek rozwijającej się praktyki podnajmowania mieszkań, braku pewnej i bieżącej informacji na ten temat oraz skutecznych narzędzi prawnych weryfikacji udostępnianych Spółdzielni (najczęściej z opóźnieniem) informacji o podnajemcach, przy znacznej niestabilności i zmienności takiej podstawy rozliczeniowej (od osób) kosztów – budzi coraz większy społeczny sprzeciw mieszkańców. Jest bowiem bezsporne, że przy pewnych – określonych, a niezależnych od liczby mieszkańców – kosztach stałych, każde zaniżenie liczby osób mieszkających skutkuje wzrostem obciążeń dla pozostałych. Od czasu do czasu problem ten jest zatem podnoszony przy okazji rozmów w różnych gremiach członkowskich.

Między innymi temat ten uzewnętrznił się w trakcie dyskusji w kilku, spośród odbytych ostatnimi czasy, zebraniach osiedlowych, gdzie niektórzy członkowie (o dłuższym stażu zamieszkiwania w zasobach Spółdzielni) wręcz postulowali – by KSM, wzorem innych ościennych spółdzielni z terenu miasta (tu padały konkretne przykłady), powróciła do poprzedniego rozwiązania, sprzed lat 90. minionego wieku, preferującego uzależnienie, poza mediami, wszystkich płatności – nie od liczby zamieszkałych osób, a od powierzchni lokali (czyli od danych znanych, niezmieniających się w czasie i z tego tytułu nie do podważenia).

Z argumentacją, która temu towarzyszyła trudno się nie zgodzić, skoro tendencja do zaniżania liczby osób przez część (wcale nie małą) właścicieli lokali jest faktem, a nieustanne śledzenie i weryfikacja przez administrację liczby zamieszkałych jest utrudniona, przy tym dodatkowo kosztuje bo – „ktoś to przecież robi" (niezbędne jest wielokrotne sprawdzanie, analizowanie, udowadnianie, że np. jest inaczej niż w oświadczeniu, występuje większa częstotliwość emitowania nowych wydruków o opłatach dla tych mieszkań, itd.). Faktem jest i to, że postulowany, czyli w zależności od powierzchni posiadanych lokali – sposób naliczania opłat – stosuje wiele nie tylko polskich spółdzielni mieszkaniowych (vide np. Niemcy, czy Francja). Zamysł wprowadzenia jako podstawy rozliczania kosztów eksploatacji i ustalania wszelkich opłat z tego tytułu jednego i nie ulegającego okresowym zmianom czynnika (np. powierzchni lokalu, czy udziału w nieruchomości wspólnej) coraz bardziej dojrzewa w rozważeniach i w naszej Spółdzielni, bo coraz więcej jest też argumentów przemawiających za potrzebą takiej zmiany.

Sprawa jest istotna także i z tego powodu, że od kilku lat w naszej Spółdzielni Mieszkaniowej (ale nie tylko u nas) jest zauważalna zmiana roli i charakteru posiadanego lokalu, polegająca na tym, że coraz częściej nie służy on do celów mieszkaniowych dla właściciela i jego rodziny, ale przekształca się w zmaterializowaną lokatę kapitałową. Oznacza to, że właściciel mieszkania/kilku mieszkań – nie mieszka w swoich „M", a udostępnia je innym osobom na umówionych przez siebie warunkach. Nie jest to naganne, ani wbrew prawu, gdy jednocześnie informuje zarządcę przynajmniej o liczbie zamieszkałych z najemcą osób i rzetelnie uiszcza bieżące opłaty. Ale niestety nie wszyscy są tak solidni – nie mieszkają – to prawda, ale zdarza się, że przy okazji „zapominają" i o płatnościach bieżących i o obowiązku powiadomienia Spółdzielni o liczbie podnajemców – co jest niezbędne dla określenia wysokości wymaganych płatności (zwłaszcza tych związanych z takimi danymi). Nie dość więc, że taki właściciel pozostaje w zwłoce w bieżącym uiszczaniu opłat za swoje lokale (a zadłużając się wobec Spółdzielni generuje niejako od razu dodatkowe działania, a więc i koszty np. windykacyjne), to jeszcze nierzadko domaga się formalnego zwalniania z opłat za okresy, gdy wg jego oświadczenia nikt w tym lokalu nie zamieszkiwał (bo np. „ostatnio nie udało mu się lokalu wynająć") – i to zwolnienia zarówno z opłat za wywóz śmieci, jak i za używanie dźwigu osobowego, a nadto zmniejszenia zaliczek na wodę, ciepło, itp. Kuriozalne jest też np. stwierdzenie jednego z grona owych wnioskodawców, właściciela mieszkania na I. piętrze – „dla mnie windy w ogóle może nie być – możecie ją zablokować" (pytanie zatem – po co dobrowolnie, nieprzymuszony własną sytuacją mieszkaniową – lokal ten, w budynku z windą nabywał?).

Nie wyobrażam sobie takiego zdania ze strony wieloletnich mieszkańców członków naszej Spółdzielni. Ale musimy przyjmować je do wiadomości (wcale nie znaczy, że zgadzać się z nim), jeśli pada ze strony nie-spółdzielcy, a w stosunku do Spółdzielni jedynie nowego właściciela mieszkania w zasobach naszej Spółdzielni (nabytego nota bene od innego właściciela). Trawestując klasyczną już wypowiedź stwierdzić można: – „sorry, taki teraz mamy polityczno-prawny klimat". I nolens volens przychodzi nam w nim żyć. Zważywszy ponadto, że przykładowo – tylko na przestrzeni ubiegłego roku i tylko w naszej Spółdzielni – zmiana dotychczasowego właściciela, bądź głównego lokatora lokalu wystąpiła w przypadku dokładnie 874 mieszkań – to już tylko te zdarzenia implikują skalę niezbędnych zmian w zakresie naliczeń opłat i bieżących korekt dostosowujących do zmienionej liczby zamieszkałych osób. Do tego należy doliczyć naturalny ruch ludności, narodziny, zgony itp.

Pochodną zmian właścicielskich jest również zmienność stanu liczebności grona członkowskiego (potwierdza to statystyka), zwłaszcza, że aktualnie wymóg posiadania członkostwa spółdzielni dotyczy wyłącznie posiadaczy lokatorskich praw do lokali (a tych od zmiany przepisów, tj. od 2007 roku, siłą rzeczy nie przybywa).

Konsekwencją przytoczonych w tych „refleksjach" faktów jest, że sukcesywnie z roku na rok zmienia się zarówno stan liczbowy mieszkańców, jak też i członków, na rzecz osób związanych ze Spółdzielnią tylko posiadanym mieszkaniem w zasobach Spółdzielni. Owa nieuchronna płynność nie powinna jednak burzyć spółdzielczych kanonów, zasad jakie były podwalinami założenia KSM i jakie przyświecają nam (naszej Spółdzielni) przez prawie sześć dekad istnienia Spółdzielni i służenia jej członkom. Członkom (których nadal mamy ponad 15 tys. bo także część nabywców lokali decyduje się na przystąpienie do Spółdzielni) czyli osób będących tymi (przypominam tu skrótowo statutową wykładnię), którzy „dobrowolnie zrzeszyli się w Spółdzielnię, prowadzącą w ich interesie działalność gospodarczą, a której celem jest zaspokojenie mieszkaniowych i innych potrzeb tychże członków oraz ich rodzin". W spółdzielczości mieszkaniowej jest szerokie pole i mnogość możliwości działania dla wspólnego dobra, z zachowaniem zasad solidarności i równoprawności. Nie ma natomiast miejsca na życie kosztem innych, stąd nie dziwią głosy członków oczekujących – od władz Spółdzielni – odpowiedniego reagowania na objawy „cwaniactwa" niektórych właścicieli i doprecyzowania przepisów, by tym zjawiskom przeciwdziałać.

Czas płynie, w otoczeniu zewnętrznym i wewnętrznym Spółdzielni nastąpiły zmiany, pora więc na przegląd i analizę dotychczasowych reguł prowadzenia działalności Spółdzielni na styku Spółdzielnia – lokator/właściciel – w duchu dobrze pojętego interesu ogółu spółdzielców zamieszkujących w zarządzanych przez Spółdzielnię budynkach. Chodzi o zapewnienie czytelnych zasad i równych praw współegzystowania we wspólnym domu posiadaczy różnych praw do lokali, przy pełnej adekwatności do zmienionych warunków gospodarczych i prawnych. Takie zadanie realizowane jest stopniowo, sukcesywnie od wielu lat. Sądzę jednak, że czyniąc zadość zgłaszanym na nowo postulatom spółdzielców, znajdzie niewątpliwie swój wyraz w treściach uchwały kierunkowej tegorocznego Walnego Zgromadzenia KSM.

Z poważaniem

KRYSTYNA PIASECKA