Więcej spółdzielczości na styku
miasto – spółdzielnie mieszkaniowe!

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

W miejsce comiesięcznych refleksji – będących moją stałą rozmową z członkami Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej – pragnę przekazać nieco informacji i postulatywnych wniosków, jakie zawarłam w swoim wystąpieniu na ogólnopolskiej konferencji zatytułowanej „Spółdzielnie mieszkaniowe w organizmie miasta", z której sprawozdanie publikowane jest na str. 3 „Wspólnych Spraw nr 296". Referat mój zatytułowany „Wybrane aspekty wielopłaszczyznowej współpracy z samorządem lokalnym z punktu widzenia dużej wieloosiedlowej spółdzielni mieszkaniowej funkcjonującej w strukturze dużego miasta – doświadczenia i wnioski" – obok warstwy słownej, wzbogacony był multimedialnymi prezentacjami – zdjęciami, tabelami, wykresami.

W swoim wystąpieniu zawarłam wiele informacji – od rysu historycznego KSM, poprzez omówienie osiedlowej struktury spółdzielni, przedstawienie samodzielnego ekonomicznie funkcjonowania jej 17 osiedli po działania społeczno-kulturalne. Wiadomości te – niezbędne dla uczestników konferencji, dla pokazania skali działania KSM i jej specyfiki – dla potrzeb artykułu we „Wspólnych Sprawach" – pominę. Są one dobrze znane czytelnikom gazety – wszak jesteście Państwo w większości członkami KSM i te kwestie przekazywane są na bieżąco.

Zajmę się w tym miejscu sprawą prezentowaną także w referacie, która (tak mi się wydaje) nie zawsze jest znana i pojmowana – w kwestii wynikających zeń w skutków – przez naszych spółdzielców. Chodzi o bardzo ważne sprawy zasobowo-gruntowe. W jednakowy sposób dotyczą one stosunków wewnątrz spółdzielni, jak i jej relacji z miastem.

Wiadomo, że minęło ponad ćwierć wieku od zaistniałych w Polsce zmian społecznych, politycznych i gospodarczych. Że do historii odeszły czasy, kiedy „wszystko było nasze" – zatem niemal „niczyje", skoro własność prywatna była nie tylko niemile widziana, ale wręcz ignorowana, negowana, lekceważona, nie uznawana w trakcie realizacji różnorodnych inwestycji – przemysłowych, mieszkaniowych, drogowych, usługowych itd.

Skoro jednak mamy już zgoła inną sytuację, skoro (niemal) każdy metr kwadratowy ma swojego zidentyfikowanego właściciela – to ten, kto nim jest, ma prawo z tego faktu czerpać pożytki, ale też i obowiązek płacenia podatków. I w tym kontekście ważne jest to – podaję najprostszy przykład – czy przed budynkiem, w którym zamieszkujemy, jest droga będąca własnością miasta, czy też spółdzielni. Od tego zależy, kto ponosi całoroczne i różnorakie koszty jej utrzymania. Naturalnie nie bacząc na to (i w żaden sposób nie sprawdzając) kto częściej z drogi tej korzysta: spółdzielcy, czy nie-spółdzielcy.

Zasada ta obejmuje oczywiście nie tylko drogi, ale także każdy inny skrawek gruntu – chodniki, parkingi i miejsca postojowe, place zabaw i boiska, trawniki, klomby i skwery oraz tereny przewidziane pod inwestycje. Skoro – jesteśmy jako Spółdzielnia ich właścicielem (rozumiem przez to pojęcie również ustanowione notarialnie dla nas – prawo wieczystego użytkowania określonych działek) – to musimy swoją własność nie tylko na bieżąco utrzymywać, ale także płacić za nią obowiązujące „daniny". Ale gdy cokolwiek z sąsiadujących z naszymi domami terenów jest nie spółdzielcze, lecz we władaniu miasta, to ono ponosi wszelkie wydatki. Czyni to istotną różnicę – mającą finalnie skutek dla każdego spółdzielcy w wysokości comiesięcznych opłat za mieszkanie czy garaż. Skoro tak, to dlaczego – a mamy takie przykłady – spółdzielcy muszą płacić za grunty, z których nie korzystają? Powinni przejąć je na własność faktyczni użytkownicy (wzbraniają się przed tym, no bo kto nie przymuszony chce płacić podatki?!) lub miasto – jeśli uzna, iż tereny wypełniają funkcje ogólnomiejskie.

Jest o co kopię kruszyć, ponieważ na ponad 100 hektarach powierzchni gruntowych, będących we władaniu Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, jest kilka takich miejsc, które – ongiś jej przekazane w dużym obszarze inwestycyjnym – są od dawna Spółdzielni zbędne. Ba, konieczne są głównie dla tych, którzy już nie są ze Spółdzielnią związani, bo np. ze Spółdzielni się wydzielili, bądź w inny sposób wystąpili (mieli takie prawa) itp. Ale skoro nie mają prawnego przymusu przynależności, to tym bardziej od wielu lat nie czują się w obowiązku nie tylko przejąć na własność tych skrawków gruntowych np. jedynej drogi czy ścieżki prowadzącej do ich domostw lub „przebiegającej" obok ich własności (z której korzystają), ale także ponosić z tego tytułu jakichkolwiek opłat – bo to spółdzielcze. A jednak i drogę tę, i tę ścieżkę, trzeba cały rok utrzymywać, ubezpieczać itd., i podatki za nią płacić. To wszystko spada więc na pozostających w KSM spółdzielców i pozostałych mieszkańców zasobów spółdzielczych. Chociaż tamtędy nie chodzą, nie jeżdżą, nawet chyba nie wiedzą o takim zakątku osiedla i miasta. Z taką sytuacją mamy do czynienia (przykładowo) w osiedlu im. Zgrzebnioka czy przy ul. Wietnamskiej w Panewnikach.

To pozostałości terenów przy domkach jednorodzinnych i innych nieruchomościach oddalonych i od lat całkowicie nie związanych z zasobami Spółdzielni wskutek ówcześnie obowiązujących przepisów. W latach 70-tych i 80-tych ub. wieku, gdy dokonane zostały normatywne podziały geodezyjne dla przewłaszczanych wówczas domków jednorodzinnych, myślano i decydowano tylko o działkach pod domkami, pomijano ich otoczenie – chodniki, jezdnie, placyki – nie miało to zresztą wpływu na ówczesne obciążenia spółdzielców, bo Państwo częściowo dotowało bieżące koszty gospodarki zasobami spółdzielczymi. Dzisiaj – z punktu widzenia KSM – sytuacja jest zgoła inna. Nieruchomości te są postrzegane przez spółdzielców jako zbędne, tym bardziej, że nie nadają się pod jakiekolwiek zainwestowanie gospodarcze, a generują koszty. Od tamtego czasu koszty ich utrzymania wciąż (bezpośrednio lub pośrednio) obciążają spółdzielców. A tak być nie powinno.

Długotrwałe starania KSM o uregulowanie kwestii własności dla wielu spośród tego typu terenów zostało po przemianach ustrojowych pozytywnie sfinalizowanych, głównie w drodze kompensat i wymian (zwłaszcza gdy leżało to w interesie gminy lub sąsiadujących z tymi działkami innych właścicieli), niemniej pozostało jeszcze kilkadziesiąt metrażowo niewielkich terenów (i trochę dróg), od przyjęcia których władze miejskie (mimo iż Miasto Katowice jako ich właściciel jest naturalnym adresatem naszych wniosków) nadal się wzbraniają. Zabiegi Spółdzielni o przyjęcie lub wygaszenie prawa użytkowania wieczystego do tych zbędnych dla Spółdzielni gruntów gminnych oraz przejęcia dróg (w zasadzie publicznych) na majątek gminnych przedsiębiorstw, są i będą ponawiane – aż do pozytywnego dla Spółdzielni finału. W tym zakresie liczymy na zrozumienie i współpracę z gminą, by spółdzielcy nie byli w gorszej sytuacji niż inni mieszkańcy Katowic, np. zamieszkujący w budynkach wspólnot mieszkaniowych i nie byli obarczeni obowiązkiem utrzymywania terenów i dróg przebiegających w sąsiedztwie ich budynków.

Także inny przykład – dotyczący również osiedla im. Zgrzebnioka, gdzie spółdzielcy od paru lat wnioskują o inne przeznaczenie i zagospodarowanie działki nr 39/147 przy ulicach Zgrzebnioka – Kościuszki (przy przejściu podziemnym). W obowiązującym Planie i Studium jest zapis „zieleń urządzona". Wymusza to na spółdzielcach oprócz ponoszenia opłat za użytkowanie tego terenu i kosztów podatkowych, również wydatków na urządzenie i utrzymanie zieleni, itd., podczas gdy istnieje możliwość, co spółdzielcy niejednokrotnie wnioskowali, poprzez zmianę tego zapisu, wykorzystać ten teren gospodarczo z pożytkiem dla mieszkańców przy pełnym zachowaniu funkcji zieleni. Byłoby to i społecznie i ekonomicznie bardziej uzasadnione (chodzi o zabudowę pawilonową na administrację, klubo-kawiarnię i zaplecze handlowe, co zwolniłoby również powierzchnię zajmowaną obecnie w budynku mieszkalnym na cele biurowe z przeznaczeniem na mieszkanie, a także wzbogaciło osiedle o dodatkowe usługi). W tym celu konieczna jest zmiana w Miejscowym Planie Zagospodarowania Miasta oraz Studium Uwarunkowań, a która mimo cyklicznego ponawiania wniosków w tej kwestii – nie znajduje zrozumienia i realizacji.

Na tymże osiedlu, a także i na Giszowcu, w Szopienicach, Murckach – są także całe ciągi dróg – uznawanych formalnie za osiedlowe, a de facto publicznych, i które mimo swej o wiele szerszej funkcji pozostają „na stanie" Spółdzielni i utrzymaniu jej członków. I te kwestie powinny być jak najrychlej rozwiązane przez przejście „na garnuszek" miasta, bo przecież nie będziemy ich „ogradzać", by ochronić przed dostępem innych użytkowników, nie-spółdzielców, jako nie partycypujących w kosztach ich utrzymania. Miasto winno tworzyć jednolitą strukturę, a jego obywatele winni być zrównani zarówno w prawach, jak i obowiązkach. A tak w odczuciu spółdzielców nie jest.

Dla uzmysłowienia skali problemu, co do udziału mieszkańców KSM w obciążeniach na rzecz utrzymania gruntów według ich form wykorzystania (zagospodarowania) i ewentualnych możliwości zmian właścicielskich przygotowano poniższy wykres kołowy. I tak – poza terenami zajętymi przez zabudowę mieszkalno-użytkową przeważający obszar (proszę spojrzeć na wykres nr 1, przedstawiający strukturę wykorzystania gruntów znajdujących się we władaniu KSM) wykorzystywany jest jako przestrzeń ogólnodostępna – także dla osób spoza Spółdzielni.

Tereny zabudowane (domami, pawilonami) to bowiem tylko 15,03% całości gruntów. Drogi, chodniki i parkingi zajmują więcej, bo 27,73% powierzchni, place zabaw 3,26%, zaś możliwe do podjęcia budowy tereny inwestycyjne (rezerwy terenowe KSM) stanowią 6,23% gruntów. Największy udział w zasobie gruntów KSM, bo niemal połowę terenów pozostających we władaniu Spółdzielni stanowią tereny zielone – dokładnie 47,74%. To wprawdzie – jako miejsca ekologiczne, rekreacyjne, urokliwe – cieszy. Oddaje też idealnie proporcje wobec całych Katowic, w których (według oficjalnych miejskich danych) – parki, lasy i inne tereny zielone także zajmują 47% powierzchni miasta. Ale też dodatkowo to nas kosztuje.

Na grunty znajdujące się we władaniu KSM warto spojrzeć także przez pryzmat struktury własnościowej (czyli praw do gruntu). Obrazuje to poniżej wykres nr 2.

Aż 98,82% będących w zarządzie Spółdzielni gruntów posiada już obecnie uregulowany status własnościowy. To wielki sukces naszej Spółdzielni, efekt wieloletnich, usilnych i wielorakich prawno-formalnych działań. Już tylko margines – bo zaledwie 0,18% gruntów nie ma aktualnie uregulowanego statusu (procedury trwają). Nie ma w tym winy KSM, bo stosowne poczynania zostały dawno podjęte, lecz jest to skutek niezależnych od Spółdzielni, a i władz gminnych – uwarunkowań (głównie dotyczących trudnych regulacji prawnych związanych z prywatną własnością tych gruntów, poszukiwaniem ich aktualnych właścicieli – spadkobierców itp.). Szeroko rozumianą własnością Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej są obszary stanowiący 71,04% posiadanych terenów. Zaledwie 0,78% to tereny udostępniane Spółdzielni na zasadzie najmu i dzierżawy. 27,99% zarządzanych przez Spółdzielnię gruntów pozostaje we współwłasności z osobami fizycznymi i prawnymi poprzez „udziały" w gruncie – które powstały w wyniku procesu ustanowienia odrębnej własności lokali, w oparciu o nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dokonaną 14 czerwca 2007 roku (przez tak zwaną ustawę „uwłaszczeniową" lub mieszkań „za złotówkę"). Owi właściciele, od momentu własnościowego wyodrębnienia swego lokalu, samodzielnie uiszczają w Urzędzie Miasta doroczne opłaty za posiadanie, przypisanych do mieszkania, udziałów w prawach do gruntu (precyzyjnie – za procentowe udziały w powierzchniach gruntowych). W tym przypadku jeden kontrahent Miasta – Spółdzielnia – w regulowaniu opłat związanych z gruntem został zastąpiony przez kilka tysięcy wyodrębnionych współwłaścicieli.

Za pozostałych członków KSM, posiadaczy spółdzielczych i lokatorskich praw do lokali oraz najemców (jak również i właścicieli ale w zakresie ich udziałów przypadających na części wspólne nieruchomości budynków\płacąc zgodnie z ustawą „z góry", Spółdzielnia – odzyskując je następnie (za uiszczone już wyprzedzająco należności) w comiesięcznych opłatach za lokale. Zatem mamy tu do czynienia na mocy prawa ze swoistym „wymuszonym" kredytowaniem mieszkańców. KSM – zgodnie z obowiązującymi przepisami – płaci „daniny" od nieruchomości (w równych częściach, w terminach do 15 marca, do 15 maja, do 15 września i do 15 listopada każdego roku) i – z tytułu wieczystego użytkowania – do 31 marca za cały rok. „Daniny" te są naliczane i egzekwowane bez względu na to, kiedy i czy (wszak istnieje problem dłużników) Spółdzielnia odzyska poniesione wydatki.

To jednak już odrębna kwestia, nie do rozwiązywania na styku z miastem, a wewnątrz Spółdzielni. Na zasadzie dygresji dodam tutaj, że analogicznym „kłopotem", m.in. z powodu zaległości w opłatach są rozliczenia wewnątrzspółdzielcze za zużywaną w budynkach energię elektryczną, ciepło, wodę zimną i ciepłą, odprowadzanie ścieków i wywóz śmieci. We wszystkich tych przypadkach – Spółdzielnia zobowiązana jest do terminowego i najczęściej „z góry" w stosunku do terminów wnoszenia opłat – płacenia za wszystko, pod groźbą konsekwencji w postaci karnych odsetek. Zasygnalizowanemu tutaj wieloaspektowemu problemowi poświęcę w przyszłości odrębny felieton „Moich refleksji". Ale już dzisiaj potwierdzam, iż jest to przedmiot cyklicznych analiz spółdzielczych organów i dyskusji, jakie i kiedy – jeśli zewnętrzne przepisy nie ulegną zmianie – należy podjąć środki zaradcze, by w istniejącym w tej mierze systemowym impasie nie dopuścić do ewentualnej utraty płynności finansowej Spółdzielni.

Wracając do zasadniczego wątku „tej refleksji" wskazuję Państwu, iż na grunty będące w zasobach KSM – zwłaszcza te zajęte pod zieleń, drogi, parkingi, place zabaw, itp. spojrzeć można i należy także pod jeszcze innym kątem – a mianowicie według terytorialnego ich przypisania do poszczególnych osiedli. Jedne osiedla mają terenów sporo, inne – „prawie nic". To efekt historycznego procesu rozwoju KSM, pozyskiwania terenów i ich zabudowy oraz ukształtowania struktury organizacyjnej i samorządowej Spółdzielni. A wszystko to skutkuje, no bo musi, w płatnościach za lokale. Szczegóły ukazuje wykres nr 3.

„Potentatami" biorąc pod uwagę obszary objęte zarządzaniem – co nie jest tajemnicą – są nasze największe osiedla: Giszowiec, im. ks. Ściegiennego, Szopienice oraz im. Kukuczki. Przy nich „niewiele mają": Janów, Murcki, Ligota, Śródmieście, Gwiazdy i Centrum-I, zaś niemal zupełnie „nic" sąsiadujące ze sobą w centrum Katowic dwa budynki – osiedla: Superjednostka i Haperowiec. Pozostałe pięć osiedli – to powierzchniowe „średniaki", a są nimi osiedla: Wierzbowa, im. ks. Ścigały, Graniczna, Zawodzie i im. A. Zgrzebnioka. Jeśli porównać wskaźniki powierzchni osiedlowych terenów zielonych w odniesieniu do 1 m² powierzchni zabudowanej lokalami w poszczególnych osiedlach (tzw. wskaźnik nasycenia zielenią) – to niewątpliwą palmę pierwszeństwa dzierży osiedle im. Zgrzebnioka (105,69 m² zieleni / 1 m² powierzchni użytkowej), a następne w kolejności – to Janów (78,69 m²), Murcki (61,61 m²), Giszowiec (43,46 m²). Oczywiście – im więcej terenów zielonych, wyższy wskaźnik nasycenia zielenią – to milsze otoczenie, ale i wyższe dla mieszkańców koszty.

Osiedla naszej Spółdzielni są wielorako powiązane z infrastrukturą miasta, są integralną częścią „tkanki" miejskiej. Nie mogłyby odrębnie funkcjonować. Podobnie i miasto nie może stanowić bytu odrębnego i „bez-spółdzielczego". Wielorakość wzajemnych powiązań, współpracy, uzależnień, synchronizacji działań, daje wysoce synergiczne efekty. Nie byłyby możliwe do osiągnięcia bez już istniejącej kooperacji naturalnych partnerów, jakimi są samorząd spółdzielczy i terytorialny, bez wzajemnej integracji w rozwiązywaniu problemów ludzi. A owocuje to dotychczasowym rozwojem miasta ku zadowoleniu zamieszkującego go społeczeństwa obywatelskiego. Tylko w zasadzie kooperacji tworzy się szansę dalszych możliwości rozwojowych. I tutaj puenta rodzi się sama: wszak kooperacja – „cooperative" – to nic innego jak spółdzielnia. Zaś skrót literowy: COOP (w odpowiedniej formie graficznej) to międzynarodowy znak spółdzielczości. A zatem: więcej spółdzielczości na styku miasto – spółdzielnie mieszkaniowe! Wszystkim przyniesie to korzyści. Czego Państwu (i sobie) życzę.

Z poważaniem

KRYSTYNA PIASECKA