Samowole budowlane w mieszkaniach

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

W potocznym języku stosowane obiegowo słowo „remont" ma bardzo szerokie znaczenie, co jest częstą przyczyną nieporozumień i konfliktów, a czasem nawet zaistnieniem zabronionej samowoli budowlanej. Zgodnie z prawem, remont istniejących obiektów i urządzeń budowlanych (za wyjątkiem tych wpisanych do rejestru zabytków) nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Na gruncie Prawa budowlanego, terminem „remont" określa się wykonanie robót budowlanych, które polegają na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż były użyte w stanie pierwotnym. Zdarza się czasem jednak tak, że to co niektórzy uznają za remont, według prawa może być już przebudową, rozbudową lub nadbudową. Takie prace wymagają co do zasady pozwolenia na budowę wydanego przez starostę powiatowego lub prezydenta miasta na prawach powiatu, w terminie do 65 dni od złożenia wniosku (odpowiednio dla Katowic) w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu Miasta. Do prac można przystąpić nie wcześniej niż po upływie 14 dni od doręczenia pozwolenia, lecz nie później niż w terminie 3 lat, ponieważ zgodnie z ustawą Prawo budowlane taki jest czas obowiązywania decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę.

Dla niektórych zakresów remontowych wystarczy zgłoszenie robót budowlanych do urzędu. Wtedy do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia nie zostanie wniesiony, w drodze decyzji administracyjnej, sprzeciw. Z urzędu możemy otrzymać zaświadczenie o braku sprzeciwu do zgłoszonych robót budowlanych. Czasami spotykamy się z tłumaczeniem, że to nie obecny właściciel mieszkania dokonał samowoli budowlanej i zachodzi pytanie: czy odziedziczona samowola budowlana obciąża aktualnego właściciela? Nie ma czegoś takiego jak przedawnienie samowoli budowlanej, a odziedziczona samowola budowlana obciąża zawsze aktualnego właściciela obiektu budowlanego. Polecam państwu lekturę artykułu traktującego o odpowiedzialności poprzedniego właściciela nieruchomości tj. zbywcy lokalu i konsekwencjach dla jego nabywcy, a dostępnego w internecie pod adresem:

https://www.odpowiedziprawne.pl/-odstapienie-od-zakupu-nieruchomosci-w-zwiazku-z-samowola-budowlana

Każde odstępstwo, czyli samowola budowlana może skutkować poważną karą regulowaną art. 93 prawa budowlanego w postaci grzywny dotkliwej wysokości. Poza nałożoną karą grzywny, wydawany jest nakaz przywrócenia lokalu do stanu sprzed przebudowy. Jak Państwo widzicie remont remontowi nierówny. Dlatego na etapie jego planowania właściciel mieszkania powinien zadbać o uzyskanie wszelkich zgód i pozwoleń, które są wymagane w przypadku określonych prac. W tym celu konieczne jest określenie, czy mają one charakter bieżącej konserwacji, remontu czy przebudowy. Zgodnie z ustawą Prawo budowlane nie musimy informować stosownego urzędu, o pracach tylko w przypadku bieżącej konserwacji. Niestety ciągle wielu właścicieli mieszkań niesłusznie uważa, że we własnej nieruchomości mogą przeprowadzić prace remontowe, jakie tylko przyjdą im do głowy. Tymczasem prawo budowlane stanowi całkiem coś innego. Zdaję sobie sprawę, że pomimo wyżej przytoczonych zasad dla niektórych z Państwa pewną trudność nastręczyć może zakwalifikowanie zakresu planowanych „remontów" własnego „M" jako konserwacja, remont czy przebudowa i dlatego proponuję sięgnąć do poradnika zamieszczonego na stronie internetowej naszej Spółdzielni pod adresem:

https://www.ksm.katowice.pl/procedury_zwiazane_z_remontami,i392.html

Można też zwrócić się do administracji swojego osiedla o wydrukowanie dla Was tego poradnika, którego wstęp przytoczę (cyt.): Na podstawie Regulaminu używania lokali, obowiązków Spółdzielni i użytkowników oraz rozliczeń Spółdzielni z użytkownikami zwalniającymi lokale (uchwalony uchwałą Rady Nadzorczej nr 7/2016 z dn. 23.02.2016 r. oraz nr 20/2019 z dn. 25.06.2019 r.) roboty budowlane (remonty, przebudowy, roboty instalacyjne) w lokalach KSM można przeprowadzać po uzyskaniu na nie zgody Spółdzielni, która w pisemnej odpowiedzi na wniosek użytkownika lokalu posiadającego prawo do dysponowania tym lokalem (zwanym dalej Inwestorem) określa warunki wykonania poszczególnych wnioskowanych robót budowlanych.

Bez konieczności złożenia wniosku do Spółdzielni można wykonać jedynie prace dotyczące bieżącej konserwacji i odnawiania lokalu (np. gipsowanie, malowanie, tapetowanie ścian lub malowanie stolarki, drobnych napraw instalacyjnych z wyjątkiem instalacji gazowych, itp.).

Na wniosek Inwestora Spółdzielnia określa szczegółowe warunki przeprowadzenia wnioskowanych robót budowlanych, wskazuje wymagania formalno-prawne wynikające z przepisów ustawy prawo budowlane lub innych obowiązujących przepisów, jak również informacje organizacyjne np. zasady odbioru odpadów poremontowych, zasady zachowania porządku w budynku w trakcie prowadzenia robót budowlanych itp.

Wymagania Spółdzielni mają na celu przede wszystkim zapewnienie bezpiecznej eksploatacji Państwa lokalu oraz budynku, w którym lokal się znajduje, ponadto przestrzeganie wskazanych przez Spółdzielnię zasad pozwala na przeprowadzenie remontu pozostając w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawnymi, unikając tym samym narażenia się na ewentualne kary finansowe lub inne określone w obowiązujących przepisach.

W wielolokalowych budynkach mieszkalnych, w których występują rożne typy praw do lokali (spółdzielcze, odrębne lub też najem) ale zarządzanych przez Spółdzielnię w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, to Spółdzielnia na podstawie wewnętrznych regulacji podejmuje decyzje dotyczące prac ingerujących w części wspólne. W przypadku naszej Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej jest to „Regulamin używania lokali, obowiązków Spółdzielni i użytkowników oraz rozliczeń Spółdzielni z użytkownikami zwalniającymi lokale" zamieszczony na naszej stronie internetowej pod adresem: https://www.ksm.katowice.pl/akty prawne,i320.html oraz dostępny w każdej administracji osiedla. Swego rodzaju skrótem tego regulaminu jest wykaz praw i obowiązków Spółdzielni i mieszkańców zawarty w moim felietonie zamieszczonym we „Wspólnych Sprawach" z lutego bieżącego roku pt. „Lepiej przeczytać lub zapytać niż błądzić"

http://ursa.as.net.pl/index.php?nr=396

SAMOWOLKA GROZI KARAMI

Przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych w mieszkaniu warto sprawdzić regulamin Spółdzielni, która pełni funkcję zarządcy nieruchomości. Kolejnym krokiem jest zakwalifikowanie planowanych prac do odpowiedniej kategorii, tj. remontu, przebudowy czy bieżącej konserwacji. W zależności od ich zakresu Spółdzielnia określi, czy konieczne jest ich zgłoszenie lub uzyskanie pozwolenia na budowę oraz pozostałe warunki przeprowadzenia zamierzonych prac. Zaniedbanie tych czynności może skutkować zakwalifikowaniem działań właściciela mieszkania jako samowoli budowlanej. W takiej sytuacji nadzór budowlany nie tylko będzie wymagał dostarczenia wszystkich niezbędnych dokumentów (zgłoszenia, pozwolenia na budowę, projektu budowlanego, projektu zagospodarowania działki czy zaświadczenia o zgodności przeprowadzonych prac z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego), ale również, w przypadku stwierdzenia samowoli budowlanej, kosztownych ekspertyz i projektów naprawczych, a ponadto mogą zostać nałożone znacznej wysokości kary.

Procedura prowadzona przez Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego związana ze stwierdzeniem samowoli budowlanej trwa zazwyczaj bardzo długo (nawet rok lub dłużej) w związku z koniecznością opracowania wspomnianych powyżej, wymaganych ekspertyz i projektów naprawczych, również z powodu wykonania na żądanie Nadzoru Budowlanego robót przywracających stan poprzedni lub doprowadzających do stanu zgodnego z przepisami prawa budowlanego. Oznacza to zazwyczaj, że przedłuża się znacznie zakończenie prac remontowych w mieszkaniu, których koszty mnożą się w sposób wcześniej niezaplanowany przez inwestora.

Myślę, że słusznie się Państwo domyślacie, iż nie bez przyczyny niniejszy artykuł jest treścią rubryki „Gorący temat". Niestety pomimo szerokiej i dostępnej informacji o obowiązujących przepisach Prawa budowlanego oraz naszych regulacji wewnętrznych dotyczących szeroko rozumianych prac remontowych w lokalach mieszkalnych, to niestety zdarzają się niedopuszczalne naruszenia prawa w tym zakresie. Tylko w okresie ostatnich lat jak i obecnie nie brakuje przykładów samowoli budowlanej z naszego spółdzielczego podwórka, a których finał już się dokonał lub też jest na końcowym etapie procedowania przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego lub też przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach.

Z jakiego rodzaju naruszeniami się spotykamy? Najczęstsze, to wykonywanie bez zgłoszenia lub niezgodnie ze zgłoszeniem, bez pozwolenia na budowę lub niezgodnie z pozwoleniem, niedotrzymanie warunków realizacji robót ustalonych przez Spółdzielnię, często w sposób nadmiernie uciążliwy dla właścicieli sąsiednich lokali. Do najpoważniejszych nadużyć dochodzi przy naruszaniu bez pozwolenia na budowę konstrukcji budynku poprzez ingerencję w ściany nośne, takich jak wyburzenia, wykuwanie nowych lub powiększanie istniejących otworów drzwiowych czy okiennych. Bardzo poważnym jest samowolne naruszenie ciągłości konstrukcji stropów (przerwanie zbrojenia płyt stropowych, co grozi katastrofą budowlaną) w celu np. wykonania w nich odwodnienia liniowego (w jednym z mieszkań procedura PINB trwała rok, w innym 11 miesięcy).

Kolejne przykłady dotyczą samowolnego montowania krat w oknach i loggiach, a do tego z naruszeniem par. 300 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. W ostatnich latach nasiliło się zjawisko samowolnego przebudowywania i dzielenia lokali mieszkalnych na dwa i więcej ze zmianą funkcji poszczególnych pomieszczeń z naruszeniem zasad prawidłowej wentylacji, czy też izolacji dźwiękowej i wodnej, itp.

Spółdzielnia jako zarządca nieruchomości zmuszona jest do ingerowania oraz obowiązkowego powiadamiania o naruszeniach Inspektora Nadzoru Budowlanego, Inspektoratu Sanitarnego, Państwową Straż Pożarną i innych stosownych służb. Skutkuje to niestety konfliktami z właścicielami lokali przekraczającymi stosowne przepisy. Jeszcze raz zachęcam do stosowania właściwych procedur oraz upewnienia się czy planowane przez Państwa zamierzenia potocznie nazywane remontem nie wymagają odpowiednich zgód czy pozwoleń lub choćby wystąpienia do Spółdzielni o wydanie warunków przeprowadzenia robót.

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK