2021-03-30

Rozliczenie kosztów ogrzewania - co zawiera i co się na to składa

 

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

 

Temat, któremu poświęcam ten materiał, nie jest może z kategorii najbardziej „gorących", ale – pomimo upływu ponad ćwierć wieku od wprowadzenia w zasobach zarządzanych przez naszą Spółdzielnię pionierskiego Systemu Indywidualnych Rozliczeń Kosztów Ogrzewania (SIRKO) – wciąż wywołuje wiele emocji i pytań ze strony właścicieli praw do lokali. Zawsze po zakończeniu okresu grzewczego, po odczytach nagrzejnikowych podzielników kosztów ogrzewania (p.k.o.) i dokonanych rozliczeniach oraz ich dostarczeniu do lokalowych odbiorców ciepła wzrasta ilość korespondencji i telefonów, z których treści wynika potrzeba dodatkowych indywidualnych wyjaśnień z kategorii: „skąd, dlaczego i na podstawie czego wyliczone koszty indywidualne są takie a nie inne". Co prawda wiele już przez lata na ten temat powiedziano i napisano, ale skoro nadal jest zapotrzebowanie, trzeba do tego tematu wrócić, ale może trochę w inny sposób.


Podstawy prawne


Prawne uregulowania opisywanego obszaru naszego działania zawarte są w „Regulaminie rozliczania kosztów ciepła w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej" dostępny na stronie internetowej www.ksm.katowice.pl, w naszym Zakładzie Ciepłowniczym, Dziale Organizacyjnym oraz Administracjach Osiedlowych, a ponadto swego czasu był dostarczony w formie wkładki do „Wspólnych Spraw". Regulamin ten jest oparty o ustawowe uregulowanie zawarte w art 45A ustawy Prawo energetyczne, jak też ustawy Prawo Budowlane i wydanych na jego podstawie Warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Szczegółowe zapisy regulaminowe tworzą obowiązujący system SIRKO, a opisane w nim zasady i okoliczności ich zastosowania w efekcie końcowym są podstawą do rozliczenia pomiędzy poszczególne lokale dostarczonego przez dostawcę ciepła w ilości zmierzonej przez ich zbiorczy ciepłomierz. Zbiorczy ciepłomierz (dla danej/ych nieruchomości budynkowej/ych lub nawet klatki schodowej) jest swego rodzaju granicą. Wskazania tego granicznego licznika ciepła stanowią podstawę rozliczeń Spółdzielni z dostawcą ciepła za dostarczone ciepło, jego przesył itp.


Skąd ciepło?


Faktury za około 95% ciepła zużytego w zasobach zarządzanych przez Spółdzielnię wystawiane są przez dostawców ciepła systemowego (Tauron sp. z o.o. oraz Dalkia S.A.). Są to całkowite koszty zakupu ciepła dostarczonego sieciami (należącymi do dostawców) do tych miejsc, na potrzeby danej grupy lokali i rozliczanej z ich zbiorczych liczników ciepła. Niestety, w niektórych przypadkach dostawcy korzystają bezumownie i bez wynagrodzenia z sieci będących naszą własnością. Stąd między innymi biorą się nasze spory z tymi dostawcami.


Tam, gdzie ze względów organizacyjnych czy ekonomicznych nie ma racjonalnych możliwości zakupu ciepła systemowego od wyżej wspomnianych dostawców, zmuszeni byliśmy do budowy własnych kotłowni, produkcji ciepła, sieci i koniecznej infrastruktury ciepłowniczej w celu dostarczenia ciepła dla wielobudynkowych zespołów. Taka organizacja zaopatrzenia w ciepło zabezpiecza jednak tylko około 5% zapotrzebowania na ciepło w zasobach zarządzanych przez Spółdzielnię i dotyczy głównie Osiedla KSM Murcki, gdzie na całkowite koszty zakupu ciepła składają się przede wszystkim koszty zużycia gazu dostarczanego do naszych osiedlowych kotłowni gazowych przez Polskie Górnictwo Naftowe i Gazownictwo S.A. Produkujemy ciepła więcej, bo ok. 9,5%, ale jest to ciepło również na potrzeby odbiorców obcych i w tych przypadkach stosujemy, bo musimy stosować, własną taryfę ciepła, która uwzględnia całkowite koszty wytworzenia (kotłownia i cała jej infrastruktura) oraz przesyłu (sieci i infrastruktura na sieciach).


Tam, gdzie kotłownia produkuje wyłącznie dla potrzeb KSM, sprawa jest prosta: koszty energii (zgodnie z art. 45A ustawy Prawo energetyczne) to koszt zużytego gazu rozliczony według faktur wystawionych przez PGNiG. Faktury są wystawiane według taryfy gazowej i zaliczenia naszego celu zakupu gazu do odpowiedniej grupy odbiorców. Cała reszta kosztów – związana z produkcją ciepła, eksploatacją, konserwacją urządzeń i przesyłem – to koszty w przypadku przedsiębiorstwa energetycznego znajdą się w taryfie i jest dla KSM „kosztami zakupu ciepła". W przypadku ciepłowni spółdzielczych tak nie jest. Ustawodawca nakazuje rozliczać to jako inne koszty, my nazywamy je okołocieplne, ale jednak formalnie to nie koszty zakupu energii. Koszty obsługi infrastruktury ciepłowniczej definiuje i reguluje §11.2 Regulaminu rozliczania kosztów ciepła w KSM, stwierdzający, że „koszty ponoszone przez Spółdzielnię w związku z funkcjonowaniem ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej (c.w.u.) rozliczane są proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali."


Dla rozliczeń kosztów ciepła w zarządzanych przez Spółdzielnię wielomieszkaniowych budynkach wyposażonych w indywidualne kotłownie gazowe (nasze własne źródła ciepła) powyższe zasady stosuje się odpowiednio, a mamy takich kotłowni 34. Produkcja ciepła w kotłowni gazowej, jak i sama kotłownia, generują niemałe koszty. Patrząc z boku może się wydawać, że jest kocioł, gaz, prąd dla pomp i tyle. Tak niestety nie jest. Kotłownia w budynku jest mniej kosztowna w eksploatacji, ponieważ jest mniejsza i w przypadku kotłowni budynkowej nie ma przesyłu zewnętrznymi sieciami. Osiedlowe kotłownie w Murckach, jak np. przy ulicy Domeyki czy nawet Mruczka, to już małe wytwórnie ciepła. Jednak wszystkie one bezwzględnie wymagają corocznych przeglądów. Wykonuje je wyłącznie specjalistyczny serwisant, posiadający uprawnienia dla kotła danego producenta. Nawet w przypadku zwykłego obowiązkowego przeglądu rocznego, w czasie którego następuje czyszczenie kotłów, czasem wymiana niektórych elementów, przegląd komina, badanie czystości spalin itd., należy liczyć się z kosztem ok. 2000 zł. Kiedy dojdzie do tego wymiana palnika, wentylatora, elektrody zapłonowej, wymiennika, ten koszt gwałtownie rośnie do kilku czy kilkunastu tysięcy złotych. Bywa, że gdy pojawia się konieczność wymiany kotła, bo dalszy jego remont przestaje być ekonomicznie uzasadniony, to wchodzimy w koszty porównywalne z rocznym kosztem ogrzewania sięgającym kilkudziesięciu tysięcy złotych.


W tym miejscu ujawnia się korzyść z bycia w strukturach organizacyjnych Spółdzielni. Wynika to z możliwości przejściowego pokrycia koniecznych, nagłych, wysokich, jednorazowych kosztów przewyższających wielkością środki zgromadzone w funduszu remontowym przez właścicieli lokali znajdujących się w takim budynku, dla których swego rodzaju kołem ratunkowym w takich sytuacjach jest wspólny dla Spółdzielni fundusz remontowy „część A". Spłata tego zaciągniętego zobowiązania następuje w ramach comiesięcznych opłat, wnoszonych w okresie kilku następnych lat. Nie ma jednak powodów do niepokoju ponieważ koszt ogrzewania 1 m2 lokalu gazem lub ciepłem systemowym (sieciowym) jest porównywalny, a bywa niższy (średni koszt ogrzewania 1 m2 w KSM w roku 2020 to około 2,85 zł/m2/miesięcznie.


Koszty wspólne i indywidualne


Po tych przytoczonych powyżej wyjaśnieniach i przypomnieniach pora wrócić do treści wynikających z tytułu felietonu czyli: co zawiera indywidualne „Rozliczenie kosztów ogrzewania" lokalu.


Za zbiorczym ciepłomierzem znajduje się już nasza instalacja centralnego ogrzewania, na którą składają się – w dużym uproszczeniu – wymienniki (tam gdzie dostarczane jest nam ciepło o tzw. wysokich parametrach, wymagające przetworzenia ich na tzw. niskie parametry), rozdzielacze, reduktory, regulatory przepływu, ciśnienia i temperatury, odpowietrzenia (prawie wszystkie wyposażone w odpowiednią automatykę sterowania), dalej oczywiście znajdują się rury i zawory z głowicami termostatycznymi. Tu na chwilę się zatrzymam, ponieważ te wszystkie elementy – znajdujące się pomiędzy zbiorczym licznikiem ciepła i zaworem przy grzejnikach w pomieszczeniach poszczególnych lokali – są nieopomiarowane, ale oddają ciepło do bryły budynku, a to wyemitowane ciepło oraz ciepło zużyte do ogrzania części wspólnych nieruchomości (pomieszczenia wspólnego użytku i klatki schodowe) rozliczane jest jako „koszty wspólne", łącznie z opłatami stałymi obciążającymi poszczególne nieruchomości na rzecz dostawców ciepła.


Za zaworem przy grzejniku ciepło ostatecznie dopływa do odbiorników czyli grzejników w pomieszczeniach poszczególnych lokali. Dopiero to ciepło, to na którego emisję mamy bezpośrednio wpływ w rozliczeniach, nazwane zostało „koszty indywidualne". Mamy więc już wiedzę na temat tego co to są: koszty zakupu (wytworzenia) ciepła, koszty wspólne, koszty indywidualne.


Skończył się 12-miesięczny okres rozliczeniowy obowiązujący w ramach SIRKO w naszej Spółdzielni i na podstawie poniesionych całkowitych kosztów ogrzewania dla naszej jednostki rozliczeniowej oraz dokonanych odczytów p.k.o. firma rozliczeniowa dokonała podziału kosztów na poszczególne lokale oraz w formie drukowanej oraz cyfrowej dostarczyła je do Spółdzielni. Druki rozliczeń indywidualnych dostarczane są do właścicieli praw do lokali, a ich cyfrowa forma zostaje uwidoczniona w wymiarze opłat comiesięcznych, przypadających na dany lokal w związku z poniesionymi i przewidywanymi kosztami. Rozliczenie wniesionych na koszty ogrzewania zaliczek w poprzednim okresie rozliczeniowym oraz ustalenie zaliczki na nowy okres rozliczeniowy odbywa się zgodnie z obowiązującym w KSM regulaminem.


Przyjrzyjmy się więc teraz temu co zawiera takie (przykładowe) rozliczenie.


Na początek zamieszczone są informacje o firmie obsługującej system odczytu oraz dokonującej rozliczeń i na czyje zlecenie to wykonuje oraz dla kogo jest ono dedykowane (którego lokalu dotyczy), po czym następują kolejne, zblokowane w przejrzysty sposób, najważniejsze informacje o zużyciu ciepła i kosztach z tym związanych.


A. Zestawienie dotyczące
jednostki rozliczeniowej


A.1 Podział kosztów dla jednostki rozliczeniowej


Pierwsza część indywidualnego rozliczenia kosztów ogrzewania zawiera nazwę jednostki rozliczeniowej (w reprodukcji zaczerniona), ilość zużytej energii wyrażonej w gigadżulach (GJ) oraz kwotę poniesionych kosztów z podziałem na lokale nieopomiarowane i opomiarowane (tzn. rozliczane wg wskazań podzielników kosztów ogrzewania).


Zgodnie z „Regulaminem rozliczania kosztów ciepła w KSM" § 14 p.1 lokale opomiarowane rozliczane są w następujący sposób:

  • koszty indywidualne to 65% kwoty pozycji „opłata zmienna" według faktur, te koszty są rozliczane proporcjonalnie do wskazań podzielników kosztów ogrzewania zainstalowanych na grzejnikach w pomieszczeniach lokalu,
  • koszty wspólne to suma: pozycji „opłata stała" z faktur od dostawcy ciepła (np. Tauron lub Dalkia) oraz 35% kwoty pozycji „opłata zmienna" z tych samych faktur jako wyemitowane do bryły budynku ciepło przed jego dotarciem do grzejników w pomieszczeniach rozliczanego lokalu. Koszty wspólne rozliczane są wg m2 mieszkania i nie należy ich mylić z indywidualnym zużyciem ciepła w lokalu. Ważne aby wiedzieć, że koszty wspólne to nie są tylko koszty ogrzewania grzejnikami w częściach wspólnych budynku!

A.2 Składniki rozliczenia jednostki rozliczeniowej.


W tej pozycji są rozliczenia:

  • koszty indywidualne, które są podzielone przez ilość impulsów wskazanych przez p.k.o. dla uzyskania „kosztu jednego impulsu" w rozliczanej jednostce (w przypadku niektórych lokali ilość impulsów jest zredukowana ze względu na niekorzystne usytuowanie lokali, ale o tym w dalszej części),
  • koszty wspólne, które są podzielone przez ilość m2 , aby uzyskać wysokość kosztu ciepła dla m2 lokalu mieszkalnego w tej jednostce rozliczeniowej,
  • koszt obsługi technicznej instalacji centralnego ogrzewania (c.o.) rozliczany jest według m2, czyli niezależnie od indywidualnego zużycia ciepła. Zgodnie z „Regulaminem rozliczania kosztów ciepła w KSM" § 11 p.2 są to koszty powstałe w związku z funkcjonowaniem własnej infrastruktury ciepłowniczej. Te koszty to:
  • bieżąca obsługa techniczna instalacji c.o. oraz c.w.u.,
  • serwis i naprawy bieżące infrastruktury ciepłowniczej,
  • obsługa legalizacyjna, wymiany i naprawy ciepłomierzy głównych będących własnością Spółdzielni,
  • comiesięczne odczyty wskazań ciepłomierzy, stanowiących układy pomiarowo-rozliczeniowe z dostawcami ciepła i gazomierzy dla kotłowni własnych,
  • rozliczenie wniesionych w okresie rozliczeniowym rat przeznaczonych na pokrycie kosztów p.k.o.

Przykładowe czynności dotyczące obsługi technicznej instalacji c.o.:

 

Obsługa techniczna instalacji w przypadku obsługi kotłowni gazowej to: – kontrola układów regulacyjnych (krzywa grzania) – 22 razy w miesiącu; – kontrola parametrów i funkcjonowania kotła – 22 razy w miesiącu; – odpowietrzanie instalacji i uzupełnianie zładu – 15 razy w miesiącu; – kontrola układu stabilizującego ciśnienie – 22 razy w miesiącu; – rejestracja zużycia gazu – 1 raz w miesiącu; – konserwacja armatury – przegląd – 1 raz w miesiącu; – kontrola układu uzdatniania wody w instalacji c.o. – 10 razy w miesiącu; – kontrola układu zabezpieczeń przed wypływem gazu oraz spalin – 22 razy w miesiącu; – kontrola skuteczności działania zaworu bezpieczeństwa (przedmuch) – 25 razy w miesiącu; – ocena stopnia zużycia instalacji oraz typowanie do remontów; – prowadzenie niezbędnej dokumentacji związanej z eksploatacją.


Obsługa związana z bieżącym funkcjonowaniem instalacji wewnętrznych polega m.in. na następujących czynnościach:

  • wymiana zaworów odpowietrzających;
  • wymiana lub regeneracja zaworów termostatycznych grzejnikowych;
  • chemiczne płukanie instalacji c.o. (każdy budynek co kilka lat);
  • udrożnianie gałązek grzejnikowych;
  • wymiana pionów c.o.;
  • likwidacja przecieków i innych awarii (w tym: wymiana miejscowa rur, wymiana uszczelek w dławicach zaworów, połączeniach kołnierzowych i śrubunkach; udrożnianie rur, wymiana pojedynczych elementów grzejnikowych); pomiary kontrolne temperatur wewnętrznych (w lokalach, klatkach schodowych, pomieszczeniach wspólnych); usuwanie awarii grzejników c.o.; miejscowe uzupełnianie izolacji termicznej na rurach instalacji c.o.; wymiana zaworów podpionowych, zmiana nastaw zaworów różnicy ciśnienia według potrzeb i obliczeń; systematyczne czyszczenie filtrów i odmulaczy; odbiory robót wykonywanych przez mieszkańców we własnym zakresie, np. wymiana lub likwidacja grzejników; współpraca z Administracjami w zakresie kontroli funkcjonowania ogrzewania; inne: kontrola regulatorów pogodowych, kontrola ocieplenia stropodachów, izolacji pionów i poziomów instalacyjnych itp.


B. Składniki rozliczenia lokalu


W tym miejscu rozliczenia jest podana liczba impulsów wskazanych przez podzielniki w mieszkaniu, ta liczba impulsów jest mnożona przez tzw. współczynnik redukcyjny (współczynnik redukcyjny zależy od położenia mieszkania w bryle budynku, szczegóły można znaleźć w załączniku do „Regulaminu rozliczania kosztów ogrzewania w KSM"), w wyniku tej operacji otrzymujemy zredukowaną dla konkretnego lokalu ilość impulsów.
W tej części rozliczenia znajduje się również informacja o powierzchni całkowitej mieszkania.


C. Rozliczenie lokalu


W ostatniej części rozliczenia znajduje się końcowe rozliczenie lokalu uwzględniające koszty jednostkowe wyliczone w punkcie A.2 oraz indywidualne dane lokalu z punktu B. W ten sposób obliczony jest koszt indywidualny, koszt wspólny oraz koszt obsługi technicznej instalacji c.o. dla danego mieszkania.


Kolejną pozycją jest koszt odczytu i rozliczenia, wynosi on w chwili obecnej 6 zł netto (czyli 7,38 zł brutto) za każdy podzielnik na rok (w prezentowanym przykładowym rozliczeniu wskazany koszt 44,28 zł dotyczy 6 podzielników).


Suma wszystkich wyżej wymienionych kosztów stanowi całość poniesionych rzeczywistych kosztów ogrzewania dla danego lokalu mieszkalnego.


Kolejna kwota na rozliczeniu to wniesiona przedpłata, czyli suma wpłaconych szacunkowo ustalonych zaliczek na pokrycie kosztów ogrzewania lokalu. Od kwoty przedpłaty należy odjąć kwotę faktycznie poniesionych kosztów i otrzymujemy tą drogą saldo. Saldo ujemne oznacza niedopłatę, a saldo dodatnie nadpłatę. Ostatnią informacją jest wysokość zaliczki ustalonej na nowy okres rozliczeniowy.


Mała ramka po lewej stronie od rubryk dotyczących kosztów zawiera szczegółowe informacje o numerach p.k.o. w lokalu ich skalach zależnych od mocy grzewczej oraz ilości odczytanych impulsów indywidualnego zużycia ciepła.


D. Informacje dodatkowe


Informacje dodatkowe dotyczą nowej miesięcznej zaliczki oraz sposobu postępowania w przypadku nadpłaty lub niedopłaty.


Informacja o wielkości regulaminowego wskaźnika wzrostu przewidywanych przyszłych kosztów w stosunku do kosztów rozliczonego okresu grzewczego.


Informacja o wysokości kolejnych rat na spłatę kosztów p.k.o.
Informacje dotyczące postępowania w przypadku wystąpienia nadpłat lub niedopłat.
Informacje o możliwości uzyskania wyjaśnień i o adresie właściwym do składania ewentualnych reklamacji.


Mam nadzieję, że ten felieton wiele wyjaśnia i okaże się pomocny dla zrozumienia Systemu Indywidualnych Rozliczeń Kosztów Ogrzewania (SIRKO) obowiązującego zgodnie z Regulaminem rozliczania kosztów ogrzewania w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

 

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK








     

 
 
Wiadomości


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Używamy plików cookies, aby ułatwić Ci korzystanie z naszego serwisu oraz do celów statystycznych.
Jeśli nie blokujesz tych plików, to zgadzasz się na ich użycie oraz zapisanie w pamięci urządzenia.
Pamiętaj, że możesz samodzielnie zarządzać cookies, zmieniając ustawienia przeglądarki.
Więcej informacji: Polityka prywatności (Cookies-RODO)