Repetitio est mater studiorum

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

Gdy przed ćwierćwieczem (kwiecień 1991 roku!) rozpoczęliśmy w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej comiesięczne wydawanie „Wspólnych Spraw", przekazujących naszym członkom w szacie dziennikarskiej gazety, a nie w formie wcześniejszych, powielanych, urzędowych komunikatów, bieżące informacje (ustawowo i statutowo obligatoryjne) dotyczące funkcjonowania Spółdzielni – ani Zarząd, ani Rada Nadzorcza (ówczesne organy KSM były w nowych składach, wybranych po dopiero co dokonanych w Polsce dziejowych zmianach) – o tak odległej perspektywie czasowej nie myślały. Własna gazeta spółdzielni mieszkaniowej była wówczas nowatorstwem w skali kraju. Aż trudno sobie dziś uzmysłowić, że podówczas niektórzy ze spółdzielców kontestowali zainicjowanie gazety, jak i rozpoczynaną wówczas komputeryzację KSM. Obecnie prasa spółdzielczości mieszkaniowej i komputeryzacja są powszedniością jak Polska długa i szeroka. Podobnie jak witryny internetowe (nasza: www.ksm.katowice.pl) będące teraz nawet prawnym obligiem. My, w Katowickiej SM, mamy ją już niemal 10 lat, od sierpnia 2006 roku. Obecnie naszą nowością jest od miesiąca – i znów niemal pioniersko po nią sięgnęliśmy inspirowani wnioskami mieszkańców niektórych osiedli – prowadzenie własnego Facebooka.

Zadania informacyjne tych trzech środków przekazu i wzajemnego kontaktu między organami Spółdzielni i jej członkami, ściśle splatają się z przekazami niejako edukacyjnymi. Wiedzy nigdy dość. Chyba każdy sprawdził na własnej skórze prawdziwość tej zasady. I to nie tylko wtedy, gdy dotknęła go wówczas, kiedy przypominano mu kanon wywodzący się z prawa rzymskiego, a stanowiący, iż „ignorantia iuris nocet" – „nieznajomość prawa szkodzi". Nie można bowiem (w postępowaniu prawnym) zasłaniać się nieznajomością prawa. Nikt nie może podnosić, że zachował się niezgodnie z obowiązującą normą (skodyfikowaną w przepisach), bowiem o niej nie wiedział. W skali polskiego państwa, dla poprawnego stosowania tej zasady konieczne jest, aby wszystkie akty prawne były publikowane w sposób umożliwiający obywatelom zapoznanie się z nimi w powszechnych źródłach prawa, a więc w „Dzienniku Ustaw" i „Monitorze Polskim", tyle że na dziś tych różnych regulacji prawnych jest tyle, a na dodatek dość często zmienianych, że jeśli nie ma się wykształcenia prawniczego, to nie sposób wszystkiego ogarnąć, a i wśród prawników jest coraz większa specjalizacja.

Na miarę naszej Spółdzielni to co ważne dla naszych członków i innych mieszkańców, staramy się by znalazło wyraz w druku (na łamach „Wspólnych Spraw", najczęściej w formie specjalnego dodatku do kolejnego wydania gazety). Dotyczy to zwłaszcza Statutu i wszystkich regulaminów, a także jest udostępnione w witrynie internetowej. Oczywiście te wszystkie wewnętrzne przepisy zawsze są także dostępne w siedzibie Spółdzielni.

Obok udostępniania tekstów obowiązujących zasad prawnych (w Spółdzielni – to trzeba podkreślić – uchwalanych przez samych członków, ale na kanwie ustaw sejmowych) wielokrotnie w naszej gazecie, a za nią i w internetowej witrynie, publikowane są wyjaśnienia związane z praktycznymi skutkami obowiązywania danych norm. Do wielu kwestii omawianych przez owo minione ćwierćwiecze i ja, i inni autorzy określonych publikacji z oczywistych względów muszą okresowo powracać. Nie dlatego, by „przynudzać" Czytelników, ale z tej przyczyny, że domagają się tego niektórzy nasi członkowie. O czymś tam bowiem – mimo informowania i edukacyjnego wyjaśniania – jednak nie dowiedzieli się, czasem czegoś zapomnieli, a obecnie, najczęściej, jeszcze... nie dowiedzieli się, bowiem od niedawna są z naszą Spółdzielnią związani. Owszem mieszkają w zasobach KSM, ale oddziedziczyli lub odkupili posiadane mieszkanie i w materię prawną nie zdołali się jeszcze wdrożyć.

I w tym miejscu kłania się druga rzymska zasada jaką w niniejszych refleksjach przytaczam: „Repetitio est mater studiorum" – „powtarzanie jest matką wiedzy (uczenia się)". Powtarzać będę bowiem – co dostrzegą stali i uważni Czytelnicy – pewne wyjaśnienia, które już wcześniej były publikowane przeze mnie i inne osoby z grona samorządu spółdzielczego i pracowników KSM. Ale ponieważ obowiązkiem prawnym Spółdzielni jest informować (a my dodajemy: także – edukacyjnie wyjaśniać), przeto – gdy niektóre kwestie nabrzmiewają – powracam do wyjaśnień oczekiwanych przez pewne grono spółdzielców. Powracam z nadzieją, że trafią do zainteresowanych oraz pozostałych członków i staną się ich praktyczną oraz wykorzystywaną wiedzą. Że metoda powtarzania zaowocuje.

Rozpoczynam od pewnego listu (sięgam po przykładowy i w treści zbieżny z innymi), w którym respondentka w emocjonalnych słowach skarży się na – jej zdaniem – opieszałość Spółdzielni w wypłaceniu jej zwrotu dwu udziałów, po dokonanej transakcji zbycia garażu (członkiem jest nadal dysponując lokalem mieszkalnym). „Minął rok (transakcja zbycia była dokonana w marcu 2015 r.) – jak długo mam jeszcze czekać, czemu trzymacie moje pieniądze?" – brzmią pytania. Wprawdzie pierwsze wyjaśnienie w tej sprawie autorka listu dostała we wrześniu ubiegłego roku, w dwa tygodnie od daty wystosowania korespondencji, ale obecnie znów pyta (epitetów nie przytaczam). A Spółdzielnia wyjaśniała wówczas, a ja ponawiam tę informację obecnie, że zwrot udziału członkowskiego nie może być zrealizowany natychmiast, jak to się mówi i zazwyczaj oczekuje: „od ręki". Zgodnie z § 62 ust. 3 Statutu KSM (ustalenie zgodne z ustawową dyrektywą!) następuje to w terminie miesiąca od daty zatwierdzenia przez Walne Zgromadzenie sprawozdania finansowego za rok kalendarzowy, w którym doszło do ustania członkostwa w Spółdzielni np. do określonej transakcji, czy też wygasło czyjeś członkostwo poprzez wykreślenie z listy członków itp. Ponieważ sprzedaż garażu nastąpiła w 2015 roku, wypłata udziałów może nastąpić dopiero w roku następnym (w tym przypadku w roku bieżącym tj. 2016) w miesiąc po zatwierdzeniu przez tegoroczne Walne Zgromadzenie (będzie w czerwcu br.) sprawozdania za ów 2015 rok. Nie ma więc żadnej opieszałości KSM. Wypełniana jest obowiązująca litera prawa. Wprawdzie to paradoks – tak i ja uważam – że nie tylko udziały – nie podlegające przecież waloryzacji – w wysokości kilkuset złotych, ale także te będące, groszowymi (na skutek przeprowadzonej w latach dziewięćdziesiątych powszechnej denominacji) kwotami, nie mogą być wypłacone wcześniej. Musimy jednak tak postępować, gdyż w innym przypadku Spółdzielnia by się naraziła na zarzut działania niezgodnego z obowiązującym prawem. Powyższe wynika z faktu, że członkowie Spółdzielni za jej zobowiązania odpowiadają do wysokości wniesionych udziałów i dopiero „skwitowanie" przez Walne Zgromadzenie działalności Spółdzielni za dany rok „uwalnia" z tej odpowiedzialności za tenże rok, w którym ustało ich członkostwo.

Inny list. Jego autor, wieloletni członek Spółdzielni, posiadający od zasiedlenia mieszkanie lokatorskie, na mocy ustawy „uwłaszczeniowej" na ówczesne czasy w jego ocenie sporo, bo za kilkaset złotych, dokonał w 2007 roku notarialnego wyodrębnienia mieszkania na własność. Po długim wywodzie o sprawiedliwości dziejowej, która umożliwiła mu w ocenie wielu – niemal za bezcen zostanie właścicielem lokalu 57-metrowego, (podczas gdy inni „frajerzy" z jego bloku wcześniej latami płacili za to samo po kilkadziesiąt tysięcy złotych), respondent pisze, że teraz sprzedał to swoje lokum i domaga się „natychmiastowego zwrotu wpisowego, udziałów, wkładów członkowskich, budowlanych i mieszkaniowych, wpłaty na fundusz zasobowy". Pomieszanie z poplątaniem. Ubolewać można tylko, że były nasz członek i mieszkaniec, przez wszystkie lata związku ze Spółdzielnią, nie nauczył się nawet odróżniać jednej relacji finansowej od drugiej, nie zapoznał się z powszechnie dostępnymi przepisami.

Nim rozwiążę ten finansowy supeł, muszę przypomnieć spółdzielcom nieco starszym, albo też zrobić mały wykład historyczno-ekonomiczny tym urodzonym (tak mniej więcej) po roku 1980. W tymże roku w Polsce (wówczas Ludowej) powstał Niezależny Samorządny Związek Zawodowy „Solidarność", z około 10 milionami członków, co było wyrazem sprzeciwu Polaków wobec panującego ustroju. Rok później władze broniące chwiejącego się ustroju wprowadziły stan wojenny. W 1989 roku po wyborach do Sejmu i Senatu oczywistym stało się, że dotychczasowy tzw. socjalistyczny ustrój przegrał i powstała nowa rzeczywistość polityczna i ekonomiczna.

Jednym z najważniejszych etapów, następujących nieustannie zmian w zaistniałej odtąd III Rzeczpospolitej Polskiej, była reforma finansowa. Konieczna, bo dawna gospodarka faktycznie zbankrutowała, a nowa wymagała skutecznych podwalin. Szalała wówczas inflacja. Płace (i wydatki) miesięczne liczone były w milionach złotych. 1 stycznia 1995 roku wprowadzona została denominacja naszej waluty. Za każde 10.000 złotych dotychczasowych („starych") otrzymaliśmy wówczas 1 złoty nowy, w skrócie: PLN. Za milion starych – nowych złotych 100. I skutki tej denominacji (ogromne plusy, ale i pewne minusy) odczuwamy po dzień dzisiejszy. Widoczne są także w określaniu obecnej wartości dawnych kwot, jakie uiszczali spółdzielcy wiążąc się ze Spółdzielnią przed denominacją. Dotyczy to w szczególności wszelkich kwestii rozliczeniowych związanych z mieszkaniem lub innym lokalem będącym w zasobach spółdzielczych (bez różnicy – czy o statusie wyodrębnionej własności, czy o statusie spółdzielczego prawa do lokalu typu własnościowego lub lokatorskiego), a powstaje natychmiast, gdy dochodzi do takich wydarzeń, jak: powstanie spadku, darowizny, sprzedaży-kupna, rezygnacji z członkostwa w Spółdzielni, czy też jego utraty w wyniku wykreślenia itp.

Zainteresowani, co zrozumiałe, dość rychło składają wnioski o zwrot wpłat, jakich ongiś, przystępując do Spółdzielni, dokonywali w postaci udziałów i wkładów członkowskich. Wysokość tych pierwszych (udziałów) – warunkujących członkostwo – na przestrzeni lat uległa wielokrotnie zmianom. Obowiązującą od zarania Spółdzielni mieszkaniowych zasadą zawsze było, iż osoba ubiegająca się o członkostwo winna uiścić wymagane wpłaty w wysokości określonej w dacie przystępowania w poczet członków Spółdzielni (dotyczyło to też wymaganego uzupełnienia udziałów w przypadku nabycia prawa do następnych lokali – np. obok posiadanego mieszkania – garażu, drugiego mieszkania itd., data nabycia lokalu powodowała wymóg wpłaty udziału związanego z tym lokalem w wysokości obowiązującej w tejże dacie). Nawet jeśli na przestrzeni lat wysokość obowiązującego dla uzyskania członkostwa udziału wzrastała, lub co też zaistniało, zmieniała się liczba statutowo wymaganych udziałów w zależności od rodzaju lokalu (mieszkanie – 1, garaż – 2, lokal użytkowy – 5) i ich ilości (większej niż 1 lokal) w gestii jednego członka – nie powstawał równoczesny obowiązek wstecznego uzupełnienia wpłaconych uprzednio kwot i dopłaty do wysokości nowych udziałów, wymaganych w późniejszym czasie dla uzyskania członkostwa. W taki to sposób zadeklarowany i wniesiony udział członkowski nigdy nie był uzupełniany jakąkolwiek dodatkową wpłatą stąd w ewidencji członkowskiej wartości udziałów członkowskich są różne. Oto przykłady: udział z roku 1970 w wysokości 500,00 zł nie był nigdy uzupełniony dodatkową wpłatą, podczas gdy w latach 1984-1988 – wymagany udział stanowiła już kwota 3.000,00 zł, w latach 1989-1990 – było to 5.000,00 zł, a w kolejnych latach: 1991-92 – już 200.000,00 zł, w roku 1993 – 700.000,00 zł, w 1994 – aż 880.000,00 zł.

Od roku 2003 (stanowi o tym §16 ust. 1 Statutu KSM) wymagany jest udział członkowski w wysokości 400,00 zł, (zaś wpisowe wynosi – na mocy tego samego przepisu – 25% aktualnego, zmieniającego się corocznie, minimalnego wynagrodzenia, określonego w odrębnych przepisach i podawanego w oficjalnych komunikatach Głównego Urzędu Statystycznego).

Po denominacji złotego, wartość – wniesionych przed tą datą udziałów – uległa obligatoryjnemu i natychmiastowemu przeliczeniu. W efekcie członek Spółdzielni posiadający przykładowo w roku 1970 jeden udział o wartości nominalnej 500,00 zł, obecnie nadal posiada 1 (tenże sam) udział, ale o aktualnej wartości 0,05 zł (5 groszy!). Odpowiednio: późniejszy udział o wartości 5.000,00 zł – przekształcił się w aktualną wartość 0,50 zł, a ten wynoszący 880.000,00 zł – w kwotę 88,00 zł.

Ponieważ wnioskodawcy w związku z ustaniem członkostwa domagają się zazwyczaj niezwłocznego zwrotu udziału członkowskiego, konieczne są w tej kwestii dwie informacje związane z ogólnodostępnymi przepisami. Po pierwsze – zwrot udziału członkowskiego (omówiony szczegółowo powyżej jako wyjaśnienie dotyczące pierwszego listu) następuje w terminie miesiąca od daty zatwierdzenia przez Walne Zgromadzenie sprawozdania finansowego za rok kalendarzowy, w którym zaistniała sytuacja pozwalająca ubiegać się o taki zwrot. Gdyby na przykład coś takiego nastąpiło w bieżącym, 2016 roku, to zwrot udziału będzie możliwy dopiero po „Walnym" odbytym w roku 2017, zatem praktycznie w drugiej połowie przyszłego roku.

Po drugie – mocą ustawy o waloryzacji udziałów członkowskich w spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 1991, nr 83, poz. 373), art. 1, pkt 1) – udziały nie podlegają waloryzacji, zwraca się zatem ich wartość ujętą w ewidencji Spółdzielni na odrębnym funduszu udziałowym (np. owe – po przeszacowaniu – 5 groszy a nie 500 złotych i 88 zł a nie 880.000 zł!). Trzeba mieć tę świadomość. Wówczas może mniej emocjonalnie będzie się domagało owej natychmiastowej wypłaty.

Dalsze wnioski dotyczą zwrotu tak zwanego „wpisowego". Tę kwestię rozstrzygają przepisy ustawy Prawo spółdzielcze (Dz. U. 1982, nr 30, poz. 210). Stwierdza się w niej w art. 78, § 1, ust. 2, że podstawowymi funduszami spółdzielni są: fundusz udziałowy (powstający z wpłat udziałów i podlegający zwrotowi w razie wystąpienia członka ze spółdzielni) oraz fundusz zasobowy powstający między innymi z wpłat wpisowych dokonywanych przez członków. Jednocześnie w art. 26, §2 ustawa ta stwierdza, iż „byłemu członkowi nie przysługuje prawo do funduszu zasobowego oraz innego majątku spółdzielni" – co oznacza, że wpisowe nie podlega zwrotowi (tak formułuje to również Statut KSM w §16, pkt 6).

Zupełnym nieporozumieniem są wnioski dotyczące zwrotu wkładu budowlanego czy mieszkaniowego. Pojęcia te są nadto mylone. Można to usprawiedliwić zarówno brakiem szczegółowej wiedzy (stąd niniejsze powtórzenia spraw już wyjaśnianych), jak i faktem ustawowego braku prawnej możliwości ustanawiania spółdzielczych mieszkań lokatorskich. Ale – idzie zmiana: przedstawiciele obecnych władz państwowych zaczęli ostatnio wypowiadać się na temat konieczności odejścia od głównego nurtu pozyskiwania nowych mieszkań tylko drogą wykupu na własność i wskazują na pilną potrzebę powstawania mieszkań na wynajem. Czy to oznacza, że spółdzielczość odzyska posiadane od swego zarania (w XIX wieku) prawo budowania mieszkań lokatorskich – nie wiadomo. A wracając do wkładów budowlanego i mieszkaniowego – to pieniądze te nie leżą na jakimkolwiek koncie. Zostały dawno temu wydatkowane na budowę konkretnego mieszkania (w którym dany członek zamieszkał) i stanowią jego immanentny składnik, nie do wyodrębnienia.

A zgłębiając ten problem trzeba się odnieść do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2013, poz. 1222). Art. 172, pkt 3 tak to ujmuje: „Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne." Natomiast w przypadku posiadania przez członka spółdzielni prawa odrębnej własności lokalu, to wiążące są sformułowania zawarte w Art. 18, pkt 2 „Członek, o którym mowa w ust. 1, wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, o której mowa w ust. 1, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal." oraz w Art. 19. pkt 1 „Z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1, powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą odrębnej własności lokalu". Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji."

Gdy jakaś osoba zbywa czy daruje lokal – to odzyskuje lub przekazuje dalej swój wkład w cenie będącego przedmiotem transakcji lokalu i z taką waloryzacją na jaką „wyceniła" ów posiadany lokal. Wraz z dopuszczeniem do wolnego obrotu mieszkaniowego mieszkaniami spółdzielczymi przez posiadaczy tych lokali, bez wymogu pośrednictwa Spółdzielni, stworzony został system bezpośredniego odzyskiwania wniesionych w swoim czasie wkładów budowlanych przez zainteresowanych lub ich spadkobierców od nabywców tych praw majątkowych.

Wyjątkiem są szczególne przypadki, gdy lokal przekazywany jest do dyspozycji Spółdzielni. Wówczas taką „operację" przeprowadza Spółdzielnia w sposób, który także jest uregulowany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i w statucie. Odzwierciedleniem tego, jak i skutków zachodzących zmian w relacjach prawno-finansowych Spółdzielni ze spółdzielcami na tle m.in. przekształceń majątkowych i rozliczeń z funduszami (w tym także dotyczących zmian w składzie członkowskim), są dane zamieszczone w corocznych sprawozdaniach finansowych Spółdzielni – zarówno po stronie „aktywów" (środki trwałe), jak i „pasywów" (fundusze własne), ponieważ wyodrębnieniu każdego lokalu czy wykreśleniu z członkostwa towarzyszy odpowiednie zmniejszenie funduszy: wkładów i udziałowego. Już w czerwcu kolejne Walne Zgromadzenie członków KSM. Przed nim każdy z członków będzie mógł się zapoznać ze wszystkimi dokumentami prezentującymi miniony rok. Zatem także i tymi dotyczącymi spraw tutaj omawianych.

Z poważaniem

KRYSTYNA PIASECKA