2021-11-20

Remonty - tak,
naruszenia „remontowe" - nie

 

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

 

Tak było, jest i będzie, że remonty mieszkań i lokali o innym charakterze znajdujących się w budynkach wielorodzinnych (i nie tylko) to „chleb powszedni" w całym okresie ich eksploatacji. Można by rzec, że od urodzenia (pierwszego zasiedlenia) do śmierci (wyburzenia). Zaczyna się od adaptacji nabytego lokalu w celu dostosowania go do własnych potrzeb i gustów. Potem są potrzeby odnowienia, konieczne naprawy i wymiany czy też przebudowy wnętrza w poszukiwaniu nowych funkcjonalności, dla zastosowania powstałych z czasem lepszych technologii i stale unowocześnianych rozwiązań technicznych oraz zmieniających się trendów w wystroju i stylistyce (modne dziś słowo: dizajn) miejsc codziennych.


Te powszechnie prowadzone działania są normalne, ale też i akceptowane, o ile prowadzone są według prawa i obowiązujących zasad, nie powodując zagrożeń technicznych dla innych sąsiednich lokali czy budynku oraz nie będąc nadmiernie uciążliwymi dla ich mieszkańców. Wychodząc naprzeciw potrzebie opisania wzajemnych praw i obowiązków w relacjach zachodzących pomiędzy użytkownikami lokali czy też Spółdzielnią Rada Nadzorcza uchwaliła między innymi „Regulamin używania lokali, obowiązków spółdzielni i użytkowników (...)" oraz „Regulamin porządku domowego dla użytkowników lokali w KSM" osadzony na powszechnie obowiązujących aktach prawnych. Te i inne regulaminy są stale dostępne na naszej stronie internetowej www.ksm.katowice.pl oraz w każdej administracji osiedlowej i dyrekcji.


Bardzo polecam Państwu zamieszczone na naszej stronie internetowej w zakładce „Poradnik" w sposób przejrzysty opisane „Procedury związane z remontami w lokalach w budynkach KSM". Zasady zawarte we wszystkich naszych regulaminach obowiązują jednakowo właścicieli i użytkowników lokali. Dotarliśmy do momentu, w którym pora wyjaśnić dlaczego absorbuję Państwa uwagę zamieszczając niniejszy materiał w rubryce „gorący temat". Przecież wydaje się, że wszystko jest jasne, ustalone i opisane, no to właściwie o co chodzi?


Ano właśnie dlatego, że pomimo wszystko dochodzi do tego, że (co zostało stwierdzone wielokrotnie w okresie ostatnich kilkunastu miesięcy) coraz częściej można zaobserwować wzrost zainteresowania ze strony mieszkańców realizacją robót remontowych na tyle rozległych i skomplikowanych, że swoim zakresem obejmują również części wspólne budynków. I właśnie ta nasilająca się sytuacja może stanowić zagrożenie dla prawidłowej eksploatacji budynków, a to z kolei wpływa na wzrost kosztów związanych z utrzymaniem zasobów budynkowych.


Indywidualne plany inwestycyjne niektórych mieszkańców obejmują wiele zagadnień, począwszy od przebudowy istniejących ciągów kominowych i wentylacyjnych wymagających niejednokrotnie nawet naruszenia przegród zewnętrznych budynków (ścian zewnętrznych) powodując uszkodzenia materiałów izolacji termicznej budynków, po wymiany instalacji elektrycznych o mocach wymagających układania nowych instalacji elektrycznych na klatkach schodowych lub w innych pomieszczeniach wspólnych. Prace tego rodzaju często wymagają wykonywania bruzd podtynkowych i naruszania istniejących tynków, co w efekcie prowadzi do pogorszenia walorów estetycznych części wspólnych budynków.


Wśród pojawiających się koncepcji remontowych występują również roboty bardziej złożone, polegające np. na przebudowie układu istniejących okien lub chęci zabudowy okien w miejscach, w których dotychczas nie występowały otwory okienne. Pojawiają się również koncepcje związane z chęcią zagospodarowania lub przebudowy dachów w sposób pozwalający na uzyskanie dodatkowej indywidualnej przestrzeni (np. dla potrzeb montażu różnych indywidualnych urządzeń typu: anteny, ogniwa PV, klimatyzatory, jak również tworzenia dodatkowych indywidualnych przestrzeni użytkowych typu taras).


Aspekty techniczne oraz obowiązujące przepisy budowlane niejednokrotnie umożliwiają tego rodzaju działania, jednakże należy mieć również na uwadze, (a może przede wszystkim) względy formalno-prawne, określające sposoby i możliwości korzystania z części wspólnych budynków dla wyłącznie indywidualnych potrzeb, co oznacza że pod uwagę należy brać również konieczność uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli budynku.


Realizacje indywidualnych planów remontowych często wpływają na sąsiednie lokale ponieważ w trakcie remontów istnieje zagrożenie wystąpienia uszkodzenia zarówno części wspólnych budynków jak i elementów lokali sąsiadujących z lokalem remontowanym. Niestety w ostatnim czasie nasila się zjawisko wykonywania robót remontowych bez uzyskania wymaganych i określanych przez Spółdzielnię warunków technicznych lub realizacji wnioskowanych robót niezgodnie z uzyskanymi warunkami technicznymi. Proceder tego rodzaju prowadzi bardzo często do zakłócania miru domowego sąsiadów oraz do poważnych naruszeń mogących skutkować zagrożeniami bezpieczeństwa lub nawet katastrofą budowlaną. Sprawy tego rodzaju często znajdują finał w postępowaniach administracyjnych prowadzonych przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego lub nawet w sądach w procesach z powództwa cywilnego.


Dla przybliżenia występujących problemów zamieszczam kilka przykładów zgłaszanych zamierzeń inwestycyjnych naruszających części wspólne budynków, a które wymagają dodatkowych zgód współwłaścicieli:

  • ul. Wierzbowa 1a – chęć montażu indywidualnych paneli fotowoltaicznych na dachu;
  • ul. Wierzbowa 2a – zamiar przebudowy dachu celem stworzenia indywidualnej powierzchni użytkowej;
  • ul. Kopalniana 2c – wybudowanie w ścianie szczytowej okna łazienkowego;
  • ul. Wierzbowa 26 – chęć przesunięcia (przebudowy) barierek balkonu dla powiększenia powierzchni płyty balkonowej;
  • ul. Klonowa 33 – chęć indywidualnej dobudowy do lokalu mieszkalnego balkonu.

Przykłady samowolnie realizowanych robót remontowych, stwarzających zagrożenie czy też naruszających części wspólne budynku, a do tego szpecących:

  • ul. Szeligiewicza 20 – poważne naruszenie stropu pomieszczeń w wyniku nieprawidłowej przebudowy rur kanalizacyjnych;
  • ul. Wierzbowa 46 – poważne naruszenie stropu w wyniku nieprawidłowej przebudowy rur kanalizacyjnych – postępowanie PINB;
  • ul. Kobylińskiego 2a – budowa kabla energetycznego niezgodnie z wydanymi warunkami technicznymi – kabel został umieszczony na ścianie klatki schodowej i sprawa ta wywołuje protest pozostałych mieszkańców.

Szanowni Państwo, jeśli z konieczności lub z wyboru zamieszkaliście w budynku wielomieszkaniowym, a nawet w coraz częściej występujących przypadkach jesteście właścicielami wyodrębnionych lokali i nabyliście tym samym określone prawa, które wobec was należy uznawać i uszanować, to jednocześnie pozostali sąsiedzi oczekują tego samego od Was – i to są już Państwa obowiązki. Spółdzielnia, zarządzając zasobami w oparciu o obowiązujące prawo nadrzędne (z ustawami sejmowymi włącznie) oraz o własne regulaminy i ustanowione zasady, została zobligowana do ustalania warunków realizacji remontów w ramach powierzonych granic sprawowanego zarządu, a w przypadkach kiedy prawo przewiduje konieczność uzyskania zgód i pozwoleń stosownych organów administracji państwowej np. Wydziału Architektury i Budownictwa UM Katowice, wskazujemy na konieczność wypełnienia tego warunku przez Państwa przed przystąpieniem do remontu.


Taka to już nasza, niestety, niewdzięczna rola, nałożona odgórnie na zarządcę nieruchomości i uwierzcie, że nie ma w tym obszarze miejsca na tak zwane „widzimisię" Spółdzielni.


Poznając zamiary przeprowadzania remontów bez ścisłego trzymania się obowiązujących przepisów lub (co gorsza) wykonania ich już w takim trybie zastanawiamy się w Spółdzielni czym ludzie kierują się przy podejmowaniu takich właśnie decyzji. Z prowadzonych rozmów wyłania się kilka powodów. Bardzo częstą przyczyną jest chęć przeprowadzenia robót możliwie najmniejszym kosztem, chociaż i tak sięgającym czasami wielu tysięcy złotych. Z tego to powodu, uważając się za „złotą rączkę", mieszkaniowe przeróbki wykonuje się niekiedy samemu, nie zapoznawszy się z formalno-prawnymi uwarunkowaniami.


Powierzając jednak prace zewnętrznym wykonawcom nie zawsze zwraca się uwagę, czy są oni rzeczywiście kompetentni, ze stosownymi uprawnieniami w tej dziedzinie, czy tylko tańsi od licencjonowanych firm. Sprowadza się to niekiedy do działania „psim swędem" z nadzieją, że „jakoś to będzie". To wtedy np. nie jest zamawiany stosowny kontener lub wielki wór na odpady budowlane lecz powstający gruz jest chyłkiem podrzucany do zwykłych, osiedlowych pojemników na śmieci. To wtedy akceptuje się uzasadnienie wykonawcy (przy powstających jednak osobistych wątpliwościach co do poprawności realizowanych prac), sprowadzające się do opinii: „panie, przecież nikt tego nie będzie u pana w mieszkaniu sprawdzał". A jednak sprawdza się! Naturalnie nie w formie odbioru wykonanego remontu, ale przez wyjście na jaw (po pewnym czasie) dokonanych szkód, powstania konieczności naprawy tego, co przy okazji własnych robót zniszczono, naruszono u innych w sąsiedztwie.


Są też przypadki świadomego działania wbrew znanym sobie (w większym lub mniejszym stopniu) rygorów i uwarunkowań budowlanych. Jest to postępowanie przypominające prowadzenie samochodu wbrew przepisom kodeksu drogowego. Do jakich wypadków dochodzi na polskich drogach nie muszę tu pisać. Skala remontowo - budowlanych wykroczeń (ba, nawet przestępstw) nie jest tak wielka, ale przecież nie mogą być one ignorowane. Zdarzył się też kuriozalny przypadek ideologicznego negowania obowiązujących przepisów, bo przecież zostały one uchwalone w PRL, w 1961 roku, więc – zdaniem przeprowadzającego w swoim mieszkaniu remont – „w wolnej Polsce nie obowiązują". Zdumiewa, że znając rok, z którego pochodzi ustawa „Prawo budowlane", w oparciu o którą został zbudowany dom tego mieszkańca, ów nie chciał zauważyć wielu, w tym także bardzo niedawnych, jej nowelizacji.


Na koniec jeszcze raz zachęcam do korzystania z naszej strony internetowej będącej bogatym źródłem informacji i porad nie tylko w zakresie remontów podobnie jak i zachęcam do korzystania z „e-KartyLokalu", ale i o niej informacje znajdziecie Państwo na naszej stronie internetowej oraz w administracjach osiedli i dyrekcji Spółdzielni.

 

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK

 

Fotografia Grzegorz Michalski z portalu jaslo.naszemiasto.pl
Uszkodzenie konstrukcji budynku mieszkalnego po usunięciu filarów podczas remontu.



     

 
 
Wiadomości


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Używamy plików cookies, aby ułatwić Ci korzystanie z naszego serwisu oraz do celów statystycznych.
Jeśli nie blokujesz tych plików, to zgadzasz się na ich użycie oraz zapisanie w pamięci urządzenia.
Pamiętaj, że możesz samodzielnie zarządzać cookies, zmieniając ustawienia przeglądarki.
Więcej informacji: Polityka prywatności (Cookies-RODO)