Przyzwoicie...

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

Szanowni państwo!
Niestety! Po ponad roku naszego życia w potęgującym się stanie epidemii koronawirusa SARS-CoV-2 codzienne działania i myśli – każdego z nas – razem i z osobna - od porannego przebudzenia się po nocny sen – noszą piętno choroby jaka opanowała glob. Wchodzę (14 kwietnia 2021 roku, o godz. 10:30 – to uściślenie ważne, bo informacje podlegają nieustannym zmianom) na oficjalną państwową stronę internetową gov.pl/web/koronawirus/wykaz-zarazen i czytam: osoby zakażone od 4 marca 2020 roku: 2 miliony 621.116, osoby które wyzdrowiały: 2 miliony 229.801, aktualnie zakażone osoby: 331.385, na kwarantannie: 357.099, przypadki śmiertelne: 59.9300 (tylko w dniu 13.04. – 803 zgony z tego 182 z powodu COVID-19 oraz 621 z COVID-19 i chorobami współistniejącymi). To przytłacza. I uzasadnia konieczność bezwzględnego stosowania się do rygorów sanitarnych obostrzeń ogłoszonych przez rząd dla całego kraju, a o co apeluję również w imieniu władz Spółdzielni – chodzi przecież o nasze i naszych bliskich zdrowie.

W całości zasobów naszej Spółdzielni oczywiście są kontynuowane określone zabiegi związane z dezynfekcją ogólnodostępnych miejsc (prowadzone są one codziennie dwukrotnie, co odnotowywane jest w specjalnych formularzach); nadal obowiązuje ograniczenie wizyt w Spółdzielni i jej agendach do spraw niedających się załatwić inną drogą – np. telefonicznie lub pocztą zwykłą albo internetową, wszelkie kontakty osobiste mieszkańców z administracją Spółdzielni nadal odbywają się po uprzednim zdezynfekowaniu rąk, z zachowaniem dystansu społecznego, w założonych maskach, z ochronnymi rękawiczkami. Swej pracy (i służby) – mimo trwającego od ponad roku stanu epidemicznego – w KSM nie przerywamy ani na chwilę. Bo przecież i życie nie zatrzymało się w bezruchu, ale nieustannie biegnie naprzód. Z wszystkimi zadaniami i problemami funkcjonowania społeczeństwa (pracy zawodowej, służenia i korzystania z wszelakich usług ze zdrowotnymi na czele), działań społecznych, kształcenia się, no i spraw rodzinno-osobistych.

Tak jak władze państwowe – tak i Spółdzielnia co rusz ponawia apele do wszystkich mieszkańców zarządzanych przez nas wielorodzinnych budynków, by już wychodząc ze swego „M" na korytarz mieli założone maseczki ochronne. Z codziennych obserwacji, jak też licznych opinii mieszkańców wynika wprawdzie, że zdecydowana większość osób do nich się stosuje, ale jednak nie wszyscy. Są też sygnały, że zwrócenie uwagi na brak maseczki wywołuje (niestety) i kłótnie, i różne międzysąsiedzkie zwaśnienia. Elementem uzasadnień odmowy noszenia maseczek niekiedy bywa upowszechniana przez różnych prawników i publicystów występująca – w ich ocenie – ułomność prawna wydanych decyzji rządowych, stawiających „rozporządzenia ponad ustawy". Stanowczo nie będę się tutaj wdawała w te prawnicze dysputy (nie czuję się w tym względzie kompetentna), natomiast uważam, że w sytuacji istniejących tak wielkich zagrożeń – są one w istocie teraz drugorzędne. Liczy się bowiem przede wszystkim zdrowie i życie milionów ludzi. W tych warunkach po prostu trzeba zachowywać się zdroworozsądkowo.

Na marginesie sprawy – zachęcam w tym przypadku (i wielu podobnych) do korzystania z poniżej cytowanej sentencji Antoniego Słonimskiego (poety, dramatopisarza i działacza społecznego) – „jeśli nie wiesz, jak należy się w jakiejś sytuacji zachować, na wszelki wypadek zachowaj się przyzwoicie", a która znalazła swój afirmujący wyraz w tytule biograficznej książki Władysława Bartoszewskiego (dla przypomnienia – dwukrotnego polskiego ministra spraw zagranicznych, myśliciela, historyka II. wojny światowej, więźnia obozu hitlerowskiego w Auschwitz, żołnierza antyniemieckiej konspiracji, powstańca warszawskiego, katolika) nazwanej: „Warto być przyzwoitym". Właśnie tak! O to – za tymi oboma wybitnymi postaciami, naszymi rodakami – apeluję do kontestatorów ignorujących noszenie maseczek, a niekiedy także w ogóle negujących istnienie pandemii.

O godne, przyzwoite zachowania, apeluję również do tych (najczęściej krótkotrwałych) mieszkańców naszych spółdzielczych domów, którzy swoim postępowaniem, np. zakłócają spokój innym sąsiadom, naruszając w takiej czy innej formie ich mir domowy. O tego typu nagannych zdarzeniach publikacji na łamach „Wspólnych Spraw" było już sporo, bo i przypadki takie są od niemal zawsze(?) bolączką wielorodzinnych - wieloosobowych skupisk. Kiedy na przestrzeni upływających lat (a KSM liczy ich sobie już prawie 64), w miarę zżywania się po sąsiedzku z osobami zza ściany, statystyczna liczebność informacji o zakłócaniu spokoju i nieprzestrzeganiu zasad „Regulaminu porządku domowego dla użytkowników lokali w KSM" zdecydowanie ulegała zmniejszeniu, to od pewnego czasu znów dochodzi do ich nasilenia.

Mają z nimi do czynienia wszystkie administracje osiedlowe, Rady Osiedli, Zarząd, a czasem i Rada Nadzorcza KSM. Chociaż spółdzielczość mieszkaniowa – poza próbami polubownych mediacji – jest pozbawiona bezpośrednich wykonawczych narzędzi i możliwości ingerowania w takich przypadkach, to jednak przecież monitoruje tego typu zdarzenia odnotowując je w swoich ewidencjach. Narastanie tego niekorzystnego zjawiska (pogarszania się międzysąsiedzkich relacji) potwierdza wzrost „oficjalnie" zgłaszanych skarg – tzw. „lokatorskich" – czyli konkretnych mieszkańców (indywidualnych, a bywa, że i zbiorowych) na innych użytkowników lokali w budynku, osiedlu.

Aktualne rozpoznanie zjawiska jest takie: przypadki gromadzenia się sporej – zdaniem skarżących – nadmiernej liczby osób w lokalu, awanturowania się, w tym zakłócania ciszy nocnej, lub nierespektowanie wskazanych postanowień regulaminu domowego, zanieczyszczania części wspólnych budynku – korytarzy, klatek schodowych i wind. Uciążliwością bywa „bieganie" dzieci po korytarzach, czasem nawet w sąsiedzkim mieszkaniu.

Najczęściej sygnalizowane „naruszenia" są udziałem „tymczasowych" lokatorów – czyli osób podnajmujących lokale od ich aktualnych właścicieli (członków Spółdzielni – osób fizycznych, ale też różnego rodzaju firm, w tym spółek – legitymujących się tych własnością mieszkań – dzięki legalnemu ich zakupowi od wcześniejszych właścicieli tych lokali, zgodnie z obowiązującymi przepisami wprowadzonymi w początkach XXI wieku, tj. – bez udziału i woli Spółdzielni). Takich niemal... hotelowych lokali notujemy coraz więcej – między innymi za sprawą samych mieszkańców, oferujących swoje lokale różnym instytucjom specjalizującym się w takim skupowaniu mieszkań dotąd Spółdzielczych.

Mamy z tym do czynienia głównie w budynkach KSM usytuowanych w szeroko pojętym śródmieściu Katowic, w osiedlach Superjednostka, Centrum-I, Śródmieście, Wierzbowa, ale i pozostałe dzielnice nie są pozbawione tego typu sposobu wykorzystywania mieszkań w budynkach spółdzielczych. Biorąc pod uwagę wzrastającą rangę Katowic jako stolicy Śląskiej aglomeracji metropolitarnej, Spółdzielnia sama obserwuje różne, umieszczane często bezprawnie, wkładane do skrzynek pocztowych – ogłoszenia o chęci zakupu gotówkowego mieszkań w różnych budynkach. Nie byłoby w tym nic zdrożnego, gdyby nie brak nadzoru nowych właścicieli tych lokali – jako wynajmujących – nad zakłócającymi mir społeczny innymi użytkownikami budynków i sposobem wykorzystywania tych mieszkań przez nieodpowiedzialnych podnajemców.

Wraz z informacjami - skargami na utrudniających codzienne życie sąsiadów do Zarządu KSM trafiają zatem pewne, powtarzające się (nie chcę powiedzieć, że typowe) pytania, na które (cytując je) spróbuję tutaj odpowiedzieć.

Skąd biorą się tak liczni, „tymczasowi" mieszkańcy w naszych spółdzielczych domach?

Odpowiedź jest prosta: – mieszkania wynajmują im właściciele tych lokali, którzy sami w danym miejscu nie zamieszkują (mieszkają zazwyczaj gdzie indziej, w innych warunkach, niekiedy daleko od Katowic, także i poza granicami Polski). Zaznaczyć należy, że z tytułu podnajmu nie ponoszą na rzecz Spółdzielni wyższych opłat, jako że są one pochodną rozliczeń kosztów, o których mowa w odpowiednich regulaminach Spółdzielni – identycznych w swym brzmieniu dla wszystkich członków Spółdzielni, nawet jeśli ich „niesforni" podnajemcy generują dla Spółdzielni konieczność wykonywania różnych dodatkowych działań i czynności.

Czy wynajmujący mieszkania mogą to robić?

Tak. Mają do tego prawo. Mają nadto prawo posiadania na własność dowolnej liczby mieszkań i nie mają obowiązku zamieszkiwania w posiadanych lokalach. Te prawa są pochodną kolejnych nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r. Nr 119, poz. 1116, ), w tym głównie tak zwanej ustawy o „uwłaszczeniu za złotówkę" (Dz.U. 2007 r. Nr 125, poz. 873).

Czy nie można zakazać takiego krótkotrwałego wynajmu mieszkań?

Nie ma takich podstaw prawnych. Każdorazowy właściciel lokalu może każdym z posiadanych lokali swobodnie dysponować wg własnego uznania zarówno co do osoby najemcy, jak i warunków wynajmu.

Jak bronić się przed takimi utrudniającymi zamieszkiwanie sąsiadami?

Bezwzględnie należy reagować. Najlepiej w solidarnym zespole sąsiadów. Powiadamiając natychmiast policję (tel. 997 lub 112) o dziejącym się incydencie, awanturze, głośnym zgromadzeniu, np. ponad 5 osób (jeśli zakazy epidemiologiczne w tym zakresie obowiązują itp.). Jedynie policja przybyła na miejsce zdarzenia – i to w trakcie jego trwania – posiada kompetencje i możliwości doprowadzenia do zastosowania skutecznych sankcji prawnych wobec osób zakłócających spokój.

Jaki wpływ ma Spółdzielnia na tymczasowych najemców lokali mieszkalnych?

Bezpośrednio – faktycznie poza upominaniem – żaden. Bo to nie Spółdzielnia jest stroną umowy najmu, nie Spółdzielnia jest partnerem najemcy, a właściciel lokalu. A on z reguły przecież jest spokojny i z dala od zdarzeń zaistniałych w jego mieszkaniu. Wszystko bowiem (to znaczy wynajem mieszkania) dzieje się w majestacie obowiązującego prawa i w tym zakresie wiąże działania Spółdzielni.

Czy Spółdzielnia może odebrać komuś mieszkanie, kto udostępnia lokal awanturującym się osobom?

Do tej kwestii odnoszą się postanowienia zawarte w § 17 „Regulaminu porządku domowego". Przytaczam kluczowe w tej kwestii jego fragmenty:
„3. W przypadku uporczywego wykraczania osoby korzystającej ze spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, Spółdzielnia może w trybie procesu żądać orzeczenia przez sąd o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. (...)
4. W przypadku rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu innego niż spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali nieruchomości wspólnej uciążliwym Spółdzielnia może w trybie przepisów procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu Postępowania Cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
5. W przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokali z żądaniem, o którym mowa w ust. 4 występuje Zarząd Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej na wniosek Rady Nadzorczej.
6. W przypadku prawa odrębnej własności lokalu z żądaniem, o którym mowa w ust.4 występuje Zarząd Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości."

(Uwaga! - wytłuszczeń i podkreśleń w cytowanych wyżej postanowieniach regulaminu dokonałam na potrzeby niniejszego artykułu.)

Zwracam przy tym uwagę, że w świetle powyższych sformułowań zawsze musi nastąpić (długotrwała i wymagająca niepodważalnej dokumentacji faktograficznej) procedura sądowa, nadto w przypadku mieszkania o wyodrębnionej własności konieczny jest wstępny wniosek większości właścicieli lokali w danym budynku, a to w praktyce jest rzeczą bardzo trudną do przeprowadzenia – bowiem dotąd nie odnotowaliśmy takiego przypadku.

Sytuacja wydaje się bez wyjścia. Właściciel mieszkania ma prawo je wynająć. Sąsiedzi mają prawo do spokoju i nienaruszalności miru domowego. Mieszkaniec ma prawo słuchać muzyki, śpiewać, przyjmować gości – o ile nie narusza to praw sąsiada zza ściany.

Wszyscy mają swoje prawa. Jak je pogodzić? Zachowując się przyzwoicie! To wystarczy. I by tę tak prostą i oczywistą zasadę uzmysłowić – pozwoliłam sobie przytoczyć wcześniejszą informację o dwu bardzo mądrych życiowo panach.

Zatem: wszyscy, zawsze i wszędzie, postępujmy przyzwoicie! A wtedy wiele uregulowań prawnych może nawet okazać się zbędnymi...

P.S.
Przy okazji apeluję do coraz liczniejszego grona członków i mieszkańców korzystających z internetowej drogi komunikacji (ale pocztowej również) ze Spółdzielnią – nie zapominajcie Szanowni Państwo, by obok swoich danych identyfikacyjnych – poza adresem mailowym, wskazywać: na rodzaj prośby, jej zakres i adres lokalu, którego ona dotyczy. To istotne, bowiem członków Spółdzielni o identycznym lub zbliżonym brzmieniu imienia i nazwiska w naszym zasobie informatycznym bywa wielu. Ponadto – gdy dana osoba posiada więcej lokali w KSM – trafienie na to, którego z nich akurat dotyczy wskazana kwestia (bez dodatkowych czynności „detektywistycznych" ze strony służb Spółdzielni) jest utrudnieniem wydłużającym czas załatwiania Waszego pisma, a i generującym po stronie Spółdzielni także dodatkowe koszty postępowania wyjaśniającego. Jeśli pragniecie Państwo być dobrze, sprawnie i terminowo „obsłużeni" – zadbajcie o to poprzez własną precyzyjność w korespondencji (to przecież niewielkie obciążenie, leżące w Waszym interesie). Dziękuję z góry za taką pomoc.

Z poważaniem
KRYSTYNA PIASECKA