Problem ciepła w kilku odsłonach

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

Na kilka dni przed rozpoczęciem sezonu grzewczego 2020/2021 było wciąż pogodnie i bardzo ciepło, ale analizowaliśmy wówczas prognozy pogodowe na zbliżający się weekend, a te nie były obiecujące. Zapowiadało się znaczne ochłodzenie, a do tego deszcz i wiatr. Doszliśmy więc do wniosku, że dalsza zwłoka (pomimo świadomości kosztów) będzie nieuzasadniona, natomiast dyskomfort przebywania mieszkańców w weekend w wychłodzonym mieszkaniu stanie się dokuczliwy i drażliwy. Decyzja o terminie uruchomienia, od dnia 24 września br., dostaw ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania w zarządzanych przez Spółdzielnię zasobach okazała się więc precyzyjnie trafna.

Mam w tym miejscu możliwość przypomnienia Państwu, że obecnie nie ma już ustawowo określonego terminu, w którym należy uruchamiać ogrzewanie. Decyzje w tym zakresie – w imieniu użytkowników lokali – podejmuje zarządca, na podstawie prognoz pogodowych oraz stanu gotowości instalacji i urządzeń odbiorczych ciepła.

Ciepło musi dotrzeć z ciepłowni do kaloryfera

Skoro więc zapadła decyzja, że grzejemy od czwartku, to czemu ciepło nie popłynęło do wszystkich mieszkań jeszcze tego dnia, mało tego – do zdecydowanej większości lokali dotarło dopiero w piątek? Wyjaśnienie tkwi w tym, że ciepło systemowe, z którego w zdecydowanej większości korzystamy, ma znacznie oddalone źródła ciepła (ciepłownie), a jego dostawa do wymienników (niestety najczęściej grupowych), a następnie do budynków, zajmuje czas od kilku do kilkunastu godzin. Tymczasem, w niektórych, nielicznych lokalizacjach, ciepło dotarło do mieszkań niestety z jeszcze większą zwłoką, nawet po ówczesnym weekendzie. Nie ma na to postawione pytanie prostej i jednoznacznej odpowiedzi. W każdym przypadku przyczyna była inna.

Zacznijmy od tego, że kotłownie własne Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej zostały tradycyjnie, jak co roku, uruchomione natychmiast. Już w czwartek grzejniki były ciepłe: w Murckach, w rejonie Rożanowicza i Daszyńskiego, w budynkach: Józefowska 35b i Rysia 10-12, Armii Krajowej 50, Cyranek 1-9, Zgrzebnioka 8a, Bohaterów Monte Cassino 22, 24, 26 oraz Karłowicza 15.

Niewielkie opóźnienia w osiedlu Giszowiec zdarzyły się w rejonie budynków: Mysłowicka 8, 14-16, 20-22 ogrzewanych do minionego sezonu grzewczego z grupowej stacji wymienników ciepła przy ul. Mysłowickiej 28. Tam bowiem następuje systemowa zmiana organizacji dostawy ciepła. Likwidowana jest grupowa stacja wymienników ciepła ogrzewania na rzecz indywidualnych, dwufunkcyjnych stacji wymienników ciepła. Centralnie podgrzana woda będzie tam wreszcie dostarczana! To jest zmiana oczekiwana przez mieszkańców, do której dojdzie już w roku 2021 po wykonaniu całej instalacji c.c.w. Póki co, to kontynuujemy przygotowania.

Dlaczego robót nie zakończono jak należy – czyli w sierpniu? Odpowiedź jest tylko jedna: pandemia COVID-19 z jej konsekwencjami tj. opóźnione zgody dostawcy (Dalkia S.A.), opóźnione dostawy materiałów i urządzeń, robót oraz ograniczenia dostępu do budynków i lokali itp. Niestety czas został utracony bezpowrotnie. Proszę się nie dziwić, że staraliśmy się do ostatniej chwili wykorzystać dobrą pogodę i podgonić plan. Nie wszystko zależało od Spółdzielni. Nasi partnerzy również przeżywali podobne problemy i proces realizacyjny był przez to mocno zakłócony.

Kilka dni później uruchomiono ogrzewanie w budynku Jordana 16 - 16c. Realizowana była tam kompleksowa wymiana instalacji c.o. wraz z grzejnikami. Trzeba było prace zakończyć, a warunki trudne, a nawet niezwykle niedogodne. Można mówić, że spotkaliśmy się z dużym zrozumieniem ze strony samych mieszkańców (za co dziękujemy!), a i aura pomogła. Po kilku dniach chłodniejszych przyszło ocieplenie pogody, więc zdołano roboty dokończyć i uruchomić nową instalację grzewczą. Przyczyny powyższe (choć może nie wszystkie opisałem) utrudniły start ogrzewania i były niezależne od użytkowników lokali.

Dlaczego grzejniki są zapowietrzone?

Były jednak i inne przypadki. Zapewne byli, bo zawsze są, wśród czytających mieszkańcy, do których ciepło nie dotarło mimo tego, że w większości lokali w ich budynku grzejniki już były ciepłe. Powód był jak zwykle ten sam: zapowietrzenie grzejników!

To odwieczne utrapienie na początku każdego prawie okresu grzewczego. Od kiedy 30 lat temu musieliśmy zrezygnować z instalacji centralnego odpowietrzania (cienkie rurki pod sufitami na ostatnich kondygnacjach), problem ten pojawia się za każdym razem po uruchomieniu ogrzewania.

Tak będzie się działo corocznie przy rozruchu dopóty, dopóki nie staniemy się na tyle zdyscyplinowaną społecznością, że:

• wszelkie prace w lokalu wymagające zrzutu wody ze zładu c.o. będziemy realizowali wyłącznie w przerwie remontowej tj. od połowy maja do 31 sierpnia (chodzi o indywidualne wymiany grzejników.). Nie liczcie Państwo, że we wrześniu otrzymacie od Spółdzielni zgodę na opróżnienie zładu czy pionu c.o. choćby dlatego, że to nasi dostawcy ciepła: Tauron Ciepło i Dalkia zabraniają wszystkim odbiorcom ciepła opróżniania zładów c.o. we wrześniu. Wrzesień to ustawowy termin gotowości do rozpoczęcia sezonu grzewczego. Obowiązuje zakaz zrzucania wody z systemów grzewczych bez ważnej potrzeby. Wymiana grzejnika w lokalu do takich nie należy.
• po zakończeniu sezonu grzewczego odkręcimy zawory grzejnikowe wszystkich swoich grzejników całkowicie, a po kolejnym uruchomieniu ogrzewania, zwykle we wrześniu, na powrót ustawimy pokrętła termostatów w wybranym przez siebie położeniu.

Dlaczego otwarcie zaworów (grzejników) po zakończeniu ogrzewania jest tak ważne? Woda w instalacji grzewczej jest utrzymywana przez cały rok. Do opróżnienia zładu dochodzi wyłącznie na potrzeby remontów albo indywidualnych wniosków użytkowników lokali. W przerwie remontowej wielokrotnie dochodzi do zrzutów wody. Napełnianie instalacji odbywa się zawsze powrotem czyli przez dolną gałązkę grzejnikową. Na gałązce zasilającej mamy zawór grzejnikowy. Jeżeli jest zakręcony to opróżnić grzejnik się da, ale wypełnić go wodą już nie. Powietrze nie ma którędy opuścić grzejnik i nie pozwoli na wypełnienie go wodą. Każdy taki grzejnik staje się magazynem powietrza. Zatem gdy – dopiero kiedy już uruchomiono ogrzewanie – przypominamy sobie o otwarciu zaworów, zaczyna się totalny bałagan.

Woda chce wpłynąć do grzejnika zasilaniem i nawet po otwarciu zaworu nie pozwala powietrzu na całkowite opuszczenie grzejnika. Jedno, czasem dwa żeberka albo 1/3 powierzchni w przypadku grzejnika panelowego jakoś zagrzeje, ale reszta jest zimna. Powietrze, które częściowo wyszło zapowietrzyło kolejny grzejnik lub kilka powyżej sprawia, że mamy dziesiątki zgłoszeń o chłodnych kaloryferach. To zajęcie dla naszych ekip monterskich na kilka tygodni. Nasi serwisanci twierdzą, że dopiero w grudniu udaje się doprowadzić wszystko do normy, a przecież można by tego w ogóle uniknąć. Wystarczy pamiętać o otwarciu zaworów po zakończeniu okresu ogrzewania.

Zmiana firmy rozliczającej

Kiedy piszę te słowa mamy prawie połowę października. Nie mogę nie wspomnieć o opóźnionych tu i ówdzie rozliczeniach rocznych kosztów ciepła. COVID-19 w niewielkim stopniu ten fakt usprawiedliwia, ale reszta to na pewno błędy po stronie firmy rozliczającej zużycie ciepła. Być może Państwo wiedzą, że firma Brunata Polska Sp. z o.o. została kupiona przez niemiecką firmę rozliczeniową Minol Zenner z siedzibą w Łodzi. Przejęcia tego rodzaju to coś normalnego w gospodarce, ale w tym przypadku mamy do czynienia z delikatną materią.

Nowy właściciel nie uznał za celowe pozostawienie dotychczasowych pracowników przejmowanej firmy i z końcem ubiegłego roku praktycznie wszyscy zostali zwolnieni. Ciągłość kontaktów, rozpoznanie w zasobach KSM, dobra znajomość zasad i regulaminu KSM zostały razem z ich zwolnieniem przerwana. To zapowiadało kłopoty. Kiedy do tego doszedł fakt, że w rezultacie przetargu na kontynuacje indywidualnych rozliczeń kosztów ciepła w KSM oferta Minol Zenner nie spotkała się z akceptacją naszej komisji przetargowej, stało się jasne, że (także z psychologicznego punktu widzenia) lekko nie będzie. Mając na uwadze dalsze fakty, wypada się cieszyć, że tak się stało, bo współpraca z takim partnerem na dłuższą metę do łatwych by nie należała. Najgorzej było na początku tegorocznych rozliczeń realizowanych po raz pierwszy centralnie w Łodzi.

Służby KSM stwierdziły nieprawidłowości w rozliczeniach

Wracając więc do opóźnionych rozliczeń: termin „majowy": Superjednostka, Haperowiec, Wierzbowa, Janów. Rozliczenia tych osiedli zostały dostarczone do Spółdzielni terminowo. Jednak gdy odpowiednie służby Spółdzielni zaczęły sprawdzać, bądź co bądź, nowego operatora, okazało się, że większość budynków osiedla Wierzbowa została rozliczona nieprawidłowo. Rozliczenia już wysłane do mieszkańców zostały unieważnione i Firma sporządziła rozliczenia ponownie. Ogłoszenia wyjaśniające Firma na żądanie Spółdzielni rozwiesiła we wszystkich klatkach budynków dotkniętych korektami oraz została zobowiązana do poinformowania użytkowników o popełnionych własnych błędach w unieważnionych rozliczeniach indywidualnych.

Termin „czerwcowy" obejmujący Centrum-I., Ligotę, os. im. Ścigały, Szopienice i Gwiazdy też nie odbył się bez zgrzytów. Unieważniliśmy i skierowaliśmy do ponownego wykonania rozliczenia trzech budynków osiedla Centrum-I. Także w tych przypadkach na tablicach ogłoszeniowych w budynkach znalazły się wyjaśnienia i przeprosiny ze strony firmy rozliczeniowej. W Ligocie zakwestionowaliśmy rozliczenie lokali w budynku przy ul. Warmińskiej 19. Będzie ono skorygowane, a mieszkańcy również zostaną poinformowani o przyczynach i przeproszeni za zaistniałe zamieszanie.

Termin „lipcowy" to Giszowiec i Zawodzie. Rozliczenia trafiły do Państwa lub są w drodze, co nie znaczy, że proces weryfikacji został zakończony.

W tym miejscu przypomnę to, co zawsze twierdzimy: kontrola poprawności rozliczeń trwa cały czas i zawsze możliwe jest wychwycenie błędu. Regulamin rozliczeń dopuszcza możliwość uzasadnionej korekty rozliczenia. Nie jest tajemnicą, że bierzemy pod uwagę protokoły z wymian podzielników i natychmiast po otrzymaniu protokołów od nowego operatora po I i II terminie porównujemy zapisy bezpośrednich (naocznych) odczytów poczynione w trakcie wymiany z odczytami radiowymi (zdalnymi). Taką możliwość ma oczywiście również każdy z Państwa po otrzymaniu rozliczenia rocznego.

Tutaj uwaga: wyniki odczytów radiowych, które są podstawą rozliczeń, mogą być w niewielkim stopniu inne, niższe, od zapisanych w protokole. Szczególnie w terminach „majowym" i „czerwcowym". Wynika to z faktu, że odczyt radiowy w dwóch pierwszych terminach mógł być wykonany jeszcze w czasie trwania sezonu grzewczego. Nie ma to znaczenia dla końcowych rozliczeń, bo tu decydujące jest jednoczesne odczytanie wszystkich podzielników w danej jednostce rozliczeniowej. Uznajemy to za nie wymagające sprawdzania, weryfikacji czy reklamacji. Po naszych interwencjach oraz sankcjach (zatrzymanie zapłaty za rozliczenia do czasu naprawienia błędów i dokonania rzetelnych rozliczeń zgodnie z umową i regulaminem), odczyty w trzech terminach pozostałych tj. „lipcowym", „sierpniowym" i „wrześniowym" powinny być już wykonane prawidłowo, choć może z niewielkim opóźnieniem.

Nastał trudny okres dla wszystkich firm usługowych i wykonawczych działających w zasobach mieszkaniowych m.in. na nasze zlecenie. Mamy tego świadomość, ale nie zwalnia to nikogo z rzetelności i staranności. Dołożymy wszelkich starań, aby rozliczenia kosztów ciepła przebiegały prawidłowo. Dziękujemy za Państwa cierpliwość i zrozumienie zaistniałych niezwykłych okoliczności, a najbardziej za gotowość do współpracy i empatię okazywaną pracownikom, którą z całą mocą odwzajemniamy!

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK