Wysokość opłaty za mieszkanie = 100%
Koszty niezależne od Spółdzielni = 56,69%
Do dyspozycji Spółdzielni pozostaje = 43,31%
Precyzyjne rozliczenie opłat

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

Za nami cykl 17 Zebrań Osiedlowych będących statutowym organem Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Wśród wielu żywotnych kwestii poruszanych w ich trakcie – przez przybyłych na obrady członków Spółdzielni – wielokrotnie omawiana była sprawa kosztów, jakie trzeba ponosić co miesiąc za swoje mieszkanie. Dominowało pytanie: – dlaczego opłaty są tak wysokie? Odpowiedź – w znacznej mierze – znajdowała się w dostarczonej każdemu członkowi publikacji sprawozdawczo - programowej, w formie dodatku (odrębnego dla poszczególnych osiedli) do miesięcznika „Wspólne Sprawy". Udzielane były też wyjaśnienia – siłą rzeczy ustne.

Dopełnieniem do tych zebraniowych objaśnień jest niniejszy artykuł, ujmujący problem opłat miesięcznych za mieszkanie w skali całej naszej Spółdzielni.

Zachęcam wszystkich P.T. Czytelników do uważnej lektury prezentowanej tutaj wyczerpującej informacji o kształtowaniu się wysokości stawek opłat za lokale mieszkalne w osiedlach wchodzących w skład KSM (jednak wyodrębnionych organizacyjnie i ekonomicznie), a także o średnich opłatach za lokale mieszkalne (wg stanu na dzień 31.12.2024 r.) opracowanej przez zespół pracowników z Działu Ekonomicznego KSM.

Posiadanie prawa do lokalu mieszkalnego zobowiązuje do regulowania opłat miesięcznych związanych z jego użytkowaniem. Podstawą regulującą zagadnienie obowiązku pokrywania przez mieszkańców kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem użytkowanych przez nich lokali mieszkalnych poprzez wnoszenie miesięcznych opłat za te lokale są: Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, Prawo spółdzielcze, Statut Spółdzielni oraz wewnętrzne uchwały i regulaminy Spółdzielni.

Opłaty miesięczne za użytkowanie lokali mieszkalnych są również przedmiotem porównań mieszkańców między osiedlami, w danym osiedlu, a nawet w tym samym budynku. Niezależnie od tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego (spółdzielcze, własnościowe prawo do lokalu, odrębna własność) zamieszkiwanie w nim wiąże się z obowiązkiem uiszczania opłaty miesięcznej. Opłaty te stanowią jeden z podstawowych aspektów ekonomiczno-społecznych w zakresie gospodarowania zasobami mieszkaniowymi.

Wysokość opłat za poszczególne lokale mieszkalne w zasadniczej części uzależniona jest od kosztów związanych bezpośrednio z daną nieruchomością, jej wyposażeniem i otoczeniem, jak i lokalizacją w konkretnym osiedlu, czy dzielnicy miasta. Posiadanie oraz korzystanie z lokalu mieszkalnego generuje określone koszty związane z jego bieżącym utrzymaniem i eksploatacją, jak też z kosztami dostarczania określonych usług komunalnych, czyli mediów, czy składowania i usuwania odpadów. Podkreślenia wymaga fakt, że opłaty za lokale mieszkalne spółdzielców kalkulowane są w oparciu o ponoszone realnie koszty i nie zawierają elementu zysku (marży), bowiem działalność spółdzielni mieszkaniowej (dla członków) prowadzona jest na zasadzie „non profit", czyli nie jest realizowana opcja ń1 zysku, w odróżnieniu od spółek i innych przedsiębiorstw.

Na wysokość opłat, mających pokryć istniejące koszty, wpływ ma wiele czynników, zarówno zależnych, jak i niezależnych od Spółdzielni, jako zarządcy nieruchomości. Spółdzielnia nie ma wpływu na ceny usług i towarów (o wysokości których decydują różnego rodzaju podmioty gospodarcze i jednostki administracyjne w niezależny od Spółdzielni sposób), wysokość stawek i opłat dotyczących wszelkich obciążeń tzw. opłat publiczno-prawnych, (m.in. podatku od nieruchomości, opłat za użytkowanie wieczyste gruntu, opłat przekształceniowych wieczystego użytkowania na własność, opłat za gospodarowanie odpadami, itp.).

Przedstawiona w artykule informacja o średniej opłacie miesięcznej za lokale mieszkalne w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej według stanu na dzień 31.12.2024 r. określona została na podstawie średniej statystycznej z jednostkowych stawek opłat w poszczególnych osiedlach i przy założeniu, że statystyczny lokal w KSM to mieszkanie o powierzchni użytkowej 50 m², zamieszkiwany przez trzy osoby. Średnia opłata miesięczna zawiera – oprócz opłat wnoszonych na pokrycie kosztów eksploatacji bieżącej wraz z odpisem na remonty – uśrednioną wysokość (zależnych od indywidualnego zużycia) miesięcznych zaliczek pobieranych na poszczególne świadczenia, tj. za dostawę dostarczanego centralnie ciepła dla ogrzania lokali i podgrzania wody, zimnej wody i odprowadzenia ścieków. Zaliczki na ciepłą i zimną wodę oraz odprowadzanie ścieków podlegają okresowym rozliczeniom z wszystkimi użytkownikami lokali do faktycznej wysokości kosztu poniesionego na ich nabycie oraz utrzymanie i obsługę niezbędnej dla ich dostarczenia infrastruktury.

Wysokość zaliczek na konkretne media określona jest zgodnie z obowiązującym Regulaminem rozliczeń kosztów wody i odprowadzania ścieków oraz Regulaminem rozliczania kosztów ciepła dla poszczególnych lokali. W zależności od wielkości ich zużycia w danym lokalu w poprzednim okresie rozliczeniowym w opłacie za ciepło uwzględniona jest część wspólna i część zmienna. W naszej Spółdzielni opłaty za centralne ogrzewanie i centralnie ciepłą wodę są zróżnicowane między poszczególnymi osiedlami, ze względu na różne źródła ich pochodzenia (różni dostawcy).

Zróżnicowanie funkcjonowania osiedli wynika m.in. z różnej wielkości zasobów, wysokości i intensywności zabudowy, położenia osiedla w mieście, jak też kwestii np. skomunikowania wewnętrznego i zewnętrznego z otoczeniem, zróżnicowania wartości gruntów, a więc i opłat za wieczyste użytkowanie terenu, opłaty przekształceniowej, dzierżawy, rodzaju zabudowy osiedla (skupiona lub rozproszona), technologii wykonania, wyposażenia (dźwigi, hydranty itp.), wieku budynków, wielkości i rodzaju zagospodarowania terenów (w tym parkingi, drogi, chodniki, tereny zielone), podziału obowiązków między Spółdzielnią, a członkami w zakresie utrzymania porządku (czyli funkcjonowanie systemu zleconych prac porządkowych wykonywanych przez gospodarzy budynków, bądź wykonywanie części lub całości tych czynności przez samych mieszkańców albo doraźnie lub stale przez innych usługodawców), itp.

Na miesięczną opłatę za lokale mieszkalne składają się następujące zagregowane pozycje kalkulacyjne:

Eksploatacja i utrzymanie nieruchomości,
w tym:

• energia elektryczna poza mieszkaniem – stawki jednostkowe kształtowały się od 0,18 zł/m² do 1,15 zł/m²,
• pozostałe koszty eksploatacji – stawki jednostkowe kształtowały się od 1,39 zł/m² do 3,11 zł/m²,
• koszty obsługi osiedla – stawki jednostkowe kształtowały się od 0,90 zł/ m² do 2,50 zł/ m²,
• usługi gospodarzy – stawki jednostkowe kształtowały się od 0,35 zł/m² do 1,12 zł/m²,
• konserwacja domofonów – stawki jednostkowe kształtowały się od 1,70 zł/mieszkanie do 4,25 zł/mieszkanie,
• dźwig - konserwacja – stawki jednostkowe kształtowały się od 0,15 zł/m² do 0,40 zł/m²,
• opłata za koszty rozliczeń wodomierzy – 1,00 zł/mieszkanie,
• opłata za legalizację wodomierzy – 2,50 zł/sztukę,
• koszty działalności społeczno-kulturalnej i oświatowej– stawki jednostkowe kształtowały się od 0,03 zł/m² do 0,17 zł/m²,
• koszty zarządu ogólnego – 0,43 zł/m² – stawka jednolita dla całości zasobów mieszkaniowych,
• dozór mienia – stawki jednostkowe kształtowały się od 56,38 zł/mieszkanie do 137,68 zł/mieszkanie.

Remonty,
w tym:

• odpis na fundusz remontowy część „B" – stawki jednostkowe kształtowały się od 1,45 zł/m² do 2,60 zł/m²,
• odpis na fundusz remontowy część „A" – stawka jednostkowa wynosiła 1,90 zł/m², a od 1 września 2024 r. – 2,12 zł/m² dla całości zasobów,
• odpis na działania energooszczędne – 0,34 zł/m² (stawka jednolita dla całości zasobów),
• dźwigi - fundusz remontowy – stawki jednostkowe kształtowały się od 0,14 zł/m² do 0,30 zł/m².

Media (zaliczkowe do rozliczenia) i pozostałe opłaty,
w tym:

• centralne ogrzewanie (lokali i części wspólnych nieruchomości) – indywidualnie (określone zaliczkowo – do rozliczenia – w relacji do indywidualnego zużycia w lokalu w okresie rozliczeniowym),
• podgrzanie wody – indywidualnie (określone zaliczkowo – do rozliczenia w relacji do indywidualnego zużycia w lokalu w okresie rozliczeniowym),
• zimna woda – indywidualnie (określone zaliczkowo – do rozliczenia w relacji do indywidualnego zużycia w lokalu w okresie rozliczeniowym),

oraz wyodrębnione usługi dodatkowe:

• gniazdo RTV – 7,50 zł/mieszkanie (stawka jednolita – dotyczy pakietu podstawowego),
• opłata na rzecz Urzędu Miasta za gospodarowanie odpadami przy deklaracji o ich segregowaniu 35,20 zł/osobę (zgodnie z Uchwałą nr V/72/2024 Rady Miasta Katowice).

Na przestrzeni 2024 roku podwyżka ceny ciepła była dokonana – w ramach zatwierdzonych taryf ciepła – przez Tauron Ciepło S.A. pięciokrotnie, natomiast przez Dalkia Polska Energia S.A. dwukrotnie. Spółdzielnia kupując ciepło u zewnętrznych dostawców, nie ma wpływu na ustalaną przez nich cenę oraz stawki opłat za wytworzenie ciepła, a także opłaty przesyłowe, które zatwierdzane są w formie taryf opłat przez Urząd Regulacji Energetyki.

Zgodnie z decyzją nr GL.RZT.70.102.2023 Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w Gliwicach Państwowego Gospodarstwa Wodnego „Wody Polskie" z dnia 09.11.2023 r. zmiana ceny dotycząca zimnej wody i odprowadzenia ścieków nastąpiła od 25.11.2023 r. ze stawki 15,52 zł/m3 na 17,05 zł/m3, tj. wzrosła o 9,86%. Natomiast od 25.11.2024 r. w związku ze wzrostem cen hurtowego zakupu wody oraz wzrostem kosztów energii, nastąpiła zmiana ceny zimnej wody i odprowadzenia ścieków ze stawki 17,05 zł/m3 na 17,48 zł/m3, tj. wzrost o 2,52%.

Znaczącymi elementami w opłacie eksploatacyjnej i utrzymania nieruchomości są pozycje:

• pozostałe koszty eksploatacji – w pozycji tej skumulowane są różnorodne koszty, niezaliczone do wcześniej opisanych pozycji, a występujące jednorazowo, bądź okresowo (np. sezonowo) i w zróżnicowanych wysokościach, itp.,
• koszty ponoszone w trakcie roku m.in. z tytułu:

- opłat publiczno-prawnych, w tym: podatku od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów, opłaty przekształceniowej wieczystego użytkowania na własność (których wysokość określa gmina, a jakie mają związek z lokalizacją nieruchomości w mieście),
- wydatków na utrzymanie terenów poszczególnych osiedli, np. na utrzymanie czystości, pielęgnację i konserwację zieleni, odbudowę zieleni, utrzymanie placów zabaw i boisk sportowych, ich wyposażenie, konserwację i naprawy, utrzymanie dróg komunikacyjnych
i parkingów w osiedlach,
- na wniosek mieszkańców poszczególnych nieruchomości zarządzanych akcji np. dezynfekcji, dezynsekcji i deratyzacji, działań wynikających z warunków pogodowych, jak np. usuwania skutków zimy (odśnieżania dróg, chodników itp.),
- innych, występujących jednorazowo lub niesystematycznie działań niewyspecyfikowanych szczegółowo z uwagi na ich niestały bądź jednorazowy charakter występowania (odrębne rejestrowanie generowałoby dodatkowe i niepotrzebne koszty ewidencyjno-rozliczeniowe), jak np. zabezpieczenia związane z ochroną danych, zadania dotyczące obrony cywilnej i inne.

• koszty obsługi osiedla – w pozycji tej skumulowane są koszty funkcjonowania i obsługi administracji osiedlowej, w tym koszty osobowe zatrudnionych pracowników oraz działających na terenie osiedla organów samorządowych (Rady Osiedla), a także inne wydatki związane z obsługą administracyjną osiedla; na jej wysokość wpływ ma wielkość Osiedla obsługiwanego przez daną administrację i rozproszenie nieruchomości, a w związku z tym sposób zarządzania i administrowania nieruchomościami.
• energia elektryczna poza mieszkaniem – wysokość stawki opłat w poszczególnych osiedlach wynika z rachunków płaconych dostawcy energii elektrycznej. Na jej wysokość wpływ ma koszt prądu zużytego w częściach wspólnych m.in. na oświetlenie klatek schodowych, wejść do budynków, piwnic, itp., a także wysokość budynków i ich wewnętrzny układ komunikacyjny. W osiedlach, w których przeważają budynki wysokie (wyposażone w dźwigi, wentylację mechaniczną, itp.), koszty te są z przyczyn oczywistych wyższe niż w budynkach niskich.
• odpis na fundusz remontowy dotyczący części „B" – na wysokość odpisów wpływ mają potrzeby remontowe i konserwacyjne danego osiedla określane w trakcie bieżących przeglądów technicznych oraz wynikające z wieku i charakteru budynków, zakresu wykonanych oraz planowanych przyszłych remontów, a także wielkość przypadających na określony czas spłat ratalnych pożyczek i kosztów obsługi (w tym zaciągniętych w ramach wewnętrznego funduszu interwencyjnego na wcześniej zrealizowane zakresy remontowe, niepoprzedzone odpowiednią regulacją stawek opłat miesięcznych).

Średnia, statystyczna miesięczna opłata za użytkowanie lokalu mieszkalnego wraz z mediami w skali Spółdzielni (wg założeń: pow. lokalu 50 m² z centralną ciepłą wodą, ilość osób: 3) wyniosła w grudniu 2024 roku 1.121,98 zł – co prezentuje tabela nr 1.

W przedstawionym zestawieniu przyjęto uśrednione zużycie zimnej wody i odprowadzenia ścieków jednolicie dla wszystkich osiedli, natomiast centralne ogrzewanie i centralną ciepłą wodę – uśrednione zużycie dla lokali mieszkalnych w danym osiedlu.

Procentową strukturę udziału poszczególnych elementów składowych w miesięcznych opłatach za statystyczny lokal mieszkalny graficznie prezentują wykres nr 1 i wykres nr 2.

Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa (jak większość zarządców nieruchomości), pełni w rzeczywistości rolę „pośrednika" w rozliczeniach między wytwórcami i dostawcami mediów – m.in.: z Katowickimi Wodociągami S.A., z Tauron Polska Energia, z Tauron Dystrybucja S.A., z Tauron Ciepło Spółka z o.o., z Dalkia Polska Energia, z Miejskim Przedsiębiorstwem Gospodarki Komunalnej, z Urzędem Miasta, z Polskim Górnictwem Naftowym i Gazownictwem S.A, z Zakładem Ubezpieczeń Społecznych, z Urzędem Skarbowym, a odbiorcami finalnymi, którymi realnie są mieszkańcy.

Spółdzielnia formalnie jako strona nabywająca media – wypełniając przypisaną jej ustawowo rolę „zbiorowego płatnika" – prowadzi (bez wynagrodzenia ze strony dostawcy) inkaso opłat na pokrycie kosztów nominalnie obciążających Spółdzielnię za media i usługi zużywane faktycznie przez indywidualnych odbiorców – mieszkańców. Spółdzielnia jako przedsiębiorstwo jest bezpośrednim konsumentem mediów tylko w nieznacznej skali, a mianowicie w zakresie związanym z funkcjonowaniem własnych biur i warsztatów, itp. Nadmienić należy, że zbiorcze zobowiązania regulowane muszą być przez Spółdzielnię pod rygorem ustawowych odsetek za zwłokę płatności i są niezależne od tego czy faktyczni konsumenci – mieszkańcy też opłacają te „usługi" na bieżąco, okresowo, w terminie czy też przypadające na nich zobowiązania regulowane są z opóźnieniem powodując dla Spółdzielni dodatkowy nakład pracy i koszty (np. windykacji i dodatkowych roszczeń).

W ewidencjonowanych przez Spółdzielnię, a stanowiących podstawę ustalania wysokości opłat za lokale, kosztów gospodarki zasobami wyróżnić trzeba dwie główne grupy kosztów – koszty niezależne od Spółdzielni i koszty zależne, na które zarządca – czyli w tym przypadku Spółdzielnia – ma wpływ, np. może opóźnić pewne remonty czy zakupy rozłożyć w czasie.

Z opłaty miesięcznej w naszej Spółdzielni na pokrycie poszczególnych tak określonych części grup kosztów w analizowanym okresie przypadało na:

• koszty całkowicie niezależne od Spółdzielni – 56,69%,
• koszty częściowo zależne od Spółdzielni – 43,31%.

Omawiając wielkość opłaty miesięcznej za użytkowanie lokalu mieszkalnego warto także zgłębić kwestie tego, czym dokładnie są opłaty zależne i niezależne od zarządcy czyli Spółdzielni, ponieważ ma to ogromny wpływ na to, jak wysoka będzie ostatecznie kwota do odprowadzania. W związku z powyższym analizując wysokość opłaty miesięcznej wynoszącej w KSM w roku 2024 – średnio w statystycznym lokalu – 1.122 zł, wskazać należy, iż z tej opłaty kwota 636 zł, tj. 56,69% opłaty miesięcznej przekazana została na rachunki zewnętrznych usługodawców i organizacji publiczno-prawnych świadczących swoje usługi na rzecz zaspokojenia potrzeb bytowych mieszkańców KSM, a 486 zł, tj. 43,31% pozostawała w dyspozycji Spółdzielni na pokrycie wszystkich innych, różnorodnych związanych z utrzymaniem nieruchomości spółdzielczych kosztów – zaliczonych wspólnie do jednej grupy (zależnych od Spółdzielni), a więc zarówno kosztów dotyczących bieżącej eksploatacji budynków i osiedlowych terenów przynależnych do Spółdzielni, utrzymania i konserwacji budynków i obiektów, ich otoczenia, zapewnienia odpowiedniego stanu sanitarno-porządkowego, itp. oraz kosztów realizowanych remontów budynków i infrastruktury technicznej.

W opłatach miesięcznych kwoty wnoszone na pokrycie kosztów niezależnych od Spółdzielni wynikają ze świadczeń, na które Spółdzielnia nie ma żadnego wpływu i są wpłatami dotyczącymi przede wszystkim:

• wpłat zaliczkowych – do okresowego rozliczenia – za dostawę ciepła do budynków i lokali (na potrzeby centralnego ogrzewanie i centralnej ciepłej wody), które stanowią 50,57% ogólnej sumy kosztów niezależnych, wpłat zaliczkowych – do okresowego rozliczenia za dostarczaną zimną wodę i odprowadzenie ścieków – 24,74%,
• opłat za gospodarowanie odpadami przekazywanych do Urzędu Miasta Katowice – 16,60%,
• podatki i opłaty publiczno-prawne w tym dotyczące ustawowego przekształcenia wieczystego użytkowania gruntów pod zabudowę mieszkaniową na własność/wieczyste użytkowanie gruntów osiedlowych – w zakresie niepodlegającym ustawowemu przekształceniu na własność gruntów – 2,12%,

a ponadto pozostałe koszty, tj. za energię elektryczną zużytą poza mieszkaniem, obowiązkowe przeglądy techniczne i budowlane, opłata za podstawowy sygnał RTV, itp. stanowiące – 5,97%.
Na większość powstałych w procesie zarządzania zasobami mieszkaniowymi kosztów wpływ mają sami mieszkańcy poprzez bezpośrednie, ilościowe zużycie określonych mediów lub usług.

W odniesieniu do tego rodzaju kosztów (niezależnych od Spółdzielni) nie istnieją możliwości negocjowania cen za generujące te koszty usługi ani przez mieszkańców (jako ich bezpośrednich konsumentów), ani przez Spółdzielnię (jako Zarządcę), brak też możliwości oddziaływania na częstotliwość i terminy wprowadzania zmian w tym zakresie, gdyż w świetle obowiązującego prawa ceny te regulują dostawcy przy aprobacie instytucji kontrolnych Państwa (jak Urząd Regulacji Energetyki) lub Miasta (Gminy), których zadaniem jest równoważenie słusznych interesów wytwórców, sprzedawców i nabywców.

Do grupy „kosztów niezależnych od Spółdzielni", a mających również wpływ na wysokość opłat, zaliczane są ponadto wszelkie wydatki związane z wykonywaniem obowiązków płynących wprost z nakazów zawartych w obowiązujących aktach prawnych (ustawy, rozporządzenia). Są to opłaty za czynności i działania do wykonywania, których przepisy obligują wszystkich zarządców i właścicieli budynków w interesie mieszkańców, a w tym bezpiecznego korzystania z nieruchomości np. zobowiązania do okresowych przeglądów budynków, instalacji, zabezpieczenia przeciwpożarowego, itp., o których stanowi Prawo budowlane, czy inne jednostkowe decyzje, nakazy lub polecenia wydawane przez uprawnione organy.

Strukturę przeznaczenia opłat w części niezależnej od Spółdzielni prezentuje wykres nr 3.

W ramach opłat miesięcznych kwoty wnoszone na pokrycie kosztów zależnych od Spółdzielni są wpłatami dotyczącymi przede wszystkim:

• odpisu na remonty, które stanowią 47,44% ogólnej sumy wpłat na pokrycie kosztów zależnych od Spółdzielni, tworząc odrębny fundusz i służą pokrywaniu nakładów ponoszonych na utrzymanie majątku spółdzielców i współwłaścicieli nieruchomości, a więc nie tylko niepogorszonego stanu technicznego eksploatowanych zasobów mieszkaniowych, ale także poprawę tego stanu, np. na modernizację zarządzanych nieruchomości i ich wyposażenia – zatem fundusz remontowy zasługuje na szczególną uwagę.

Dla mieszkańców oznacza to, iż większość wpłat na pokrycie tzw. kosztów zależnych przeznaczona jest przede wszystkim na zapobieganie dekapitalizacji środków trwałych, na niedopuszczenie do zmniejszenia wartości użytkowej i rynkowej ich materialnego majątku, którymi są lokale i budynki. W ich następstwie – racjonalizowanie kosztów występujących w sferze eksploatacyjnej, np. poprzez docieplenie budynków, wymianę stolarki okiennej, itp.

W ramach odpisu na fundusz remontowy wyszczególniamy: odpis na fundusz remontowy część „A" dotyczący remontów modernizacyjnych i kapitalnych (tę część opłaty wnosi się w formie odpisu z przeznaczeniem na prace remontowe realizowane centralnie o charakterze modernizacyjnym i odtworzeniowym remontów kapitalnych); oraz odpis na fundusz remontowy część „B" dotyczący nakładów na bieżące remonty i naprawy (odpis ten jest określany i wykorzystywany – przy nadzorze Rady Nadzorczej – w ramach autonomicznych decyzji osiedli).

• grupy innych kosztów – stanowiące łącznie 52,56% – ewidencjonowanych na wielu różnych księgowych kontach rodzajowych, takich jak: pozostałe koszty eksploatacji łącznie z kosztami konserwacji dźwigów, koszty obsługi osiedla, opłata na pokrycie części kosztów zarządu ogólnego, usługi gospodarzy, opłata za domofon (opcjonalnie za ochronę budynku czy osiedlowy monitoring), opłata za legalizację wodomierzy (zależna od liczby wodomierzy w lokalu mieszkalnym), opłata za koszty rozliczeń wskazań wodomierzy i na koszty działalności społeczno-kulturalnej i oświatowej.

Strukturę przeznaczenia opłat w części zależnej od Spółdzielni prezentuje wykres nr 4.

Zestawienie wysokości uśrednionych opłat miesięcznych przypadających na statystyczny lokal mieszkalny w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej (50 m², 3 osoby) w poszczególnych osiedlach przedstawia (poglądowo) tabela nr 2 w 5 wariantach, jak poniżej.

W tabeli zobrazowane są zróżnicowania wysokości opłat miesięcznych za lokale mieszkalne w poszczególnych osiedlach.
Poniższa tabela uwzględnia w poszczególnych kolumnach następujące składniki opłat miesięcznych:

• kolumna nr 3 – eksploatacja podstawowa, w skład której wchodzi: energia elektryczna zużywana poza mieszkaniem, pozostałe koszty, koszty obsługi osiedla, koszty zarządu ogólnego, konserwacja domofonu, opłata za legalizację wodomierzy, usługi gospodarzy, działalność społeczno-kulturalną i oświatową,
• kolumna nr 4 – eksploatacja z opłatami pozostałymi i opłatą na dźwigi poza eksploatacją podstawową uwzględnia również opłatę na dozór mienia, opłatę na podstawowy sygnał rtv (PLAY - UPC), opłatę na konserwację i remonty dźwigów,
• kolumna nr 5 – eksploatacja z remontami, w skład której dodatkowo zaliczono opłatę na fundusz remontowy część „A" oraz część „B",
• kolumna nr 6 – eksploatacja z remontami i z mediami bez c.c.w., w skład której zaliczono opłaty na media, w tym: centralne ogrzewanie (c.o.), zimna woda i odprowadzenie ścieków, opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi wraz z wywozem nieczystości stałych poza Urzędem Miasta,
• kolumna nr 7 – zawiera wszystkie powyższe składniki, wraz z opłatą na centralnie ciepłą wodę c.c.w.

Porównując opłaty miesięczne należy pamiętać o wszystkich elementach różnicujących ich wysokość, a mianowicie m.in. wielkość osiedla, jego położenie, wiek budynków, technologię wykonania, rodzaj zabudowy, wielkość i intensywność zagospodarowania terenów zielonych, podział obowiązków między Spółdzielnią a mieszkańcami w zakresie utrzymania porządku oraz zróżnicowanie ilościowe zużycia określonych mediów lub usług. Elementów różnicujących wysokość opłaty miesięcznej jest wiele, również w mieszkaniach o jednakowej powierzchni użytkowej w ramach tego samego budynku, dlatego materiał ten ma jedynie charakter poglądowy.

Dobrze jest też koszty istniejące w KSM porównać z opłatami na eksploatację (bez opłat na fundusz remontowy i media) dla statystycznego lokalu mieszkalnego 50 m², u innych zarządców nieruchomości zlokalizowanych na terenie Miasta Katowice. Wynoszą one aktualnie przykładowo:

dla nowo wybudowanego budynku mieszkalnego znajdującego się w centrum Katowic opłata na eksploatację wynosi 490 zł, dla budynku po przeprowadzonej termomodernizacji zlokalizowanego w północnej części Katowic opłata na eksploatację wynosi 462,50 zł, dla budynków, w których zarządca może stosować zmiany opłat na poziomie do 4% lub powyżej 4% wartości odtworzeniowej – stawka na eksploatację wynosi od 752 zł do 1.551 zł.

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ