Popyt na mieszkania

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

W ubiegłorocznym, czerwcowym wydaniu „Wspólnych Spraw" pisałam o roli Spółdzielni w obsłudze rynku wtórnego mieszkań, skupiając się głównie na transakcjach sprzedaży na przestrzeni lat 2018-2020 oraz wstępnych danych za pierwsze półrocze roku 2021. Skoro rok dobiegł końca, sądzę, że warto wrócić do tego tematu i poznać jak sytuacja się zmieniła.

Pod koniec lipca ubiegłego roku Główny Urząd Statystyczny wydał dokument zawierający informacje dotyczące obrotu nieruchomościami w 2020 r. Z raportu wynika, że ogółem w 2020 roku podpisano w kraju 564,3 tys. aktów notarialnych, czyli o 0,4% więcej niż w roku 2019.

Przypomnieć tutaj należy, że aktu notarialnego w zakresie obrotu nieruchomościami, zgodnie z polskim prawem, wymagają m. in. umowy:

• zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• zobowiązujące do przeniesienia własności nieruchomości i przenoszące tę własność (w tym umowy dożywocia, umowy zamiany lokalu, licytacje),
• zobowiązujące do przeniesienia prawa wieczystego użytkowania i przenoszące to prawo,
• oświadczenie darczyńcy przy umowie darowizny,
• podziału spadku, w skład którego wchodzi nieruchomość,
• przedłużenie wieczystego użytkowania.

Pomimo wskazanej ogólnej tendencji wzrostowej, w skali kraju odnotowano także spadek ilości aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (o 22,9%), a także sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (o 15,0%). Odmienna sytuacja od ogólnopolskich danych GUS wystąpiła w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. U nas nastąpiło wyraźne zwiększenie liczby transakcji sprzedaży mieszkań posiadających tytuł spółdzielczych własnościowych praw. W roku 2018 przeprowadzono 208 transakcji, w 2019 – 217. W 2020 w związku z sytuacją związaną z epidemią wirusa SARS-CoV-2 nastąpił spadek liczby transakcji do 196, natomiast w roku 2021 (stan na dzień 21.12. ub.r.) dokonano już 239 transakcji sprzedaży mieszkań własnościowych.

Wyjaśnić nowym członkom Spółdzielni trzeba, że posiadaczami spółdzielczego prawa własnościowego (czyli tzw. ograniczonego prawa rzeczowego) są osoby od bardzo dawna, od XX wieku, związane ze Spółdzielnią. Nowelizacje ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dokonane w wieku XXI wyeliminowały bowiem możliwość ustanawiania nowych własności prawa spółdzielczego, postawiono na wyłączność wyodrębnionych praw własnościowych. Zatem w ten sposób – sprzedając swoje mieszkanie – Spółdzielnię opuszczają „zasiedziali" członkowie, a ich miejsce zajmują osoby nowe, dla których zasady ruchu spółdzielczego i przepisy prawne (ustawowo tworzone) dotyczące spółdzielni mieszkaniowych najczęściej stanowią życiowe novum. Stąd właśnie nieustanna konieczność publikowania w naszym spółdzielczym miesięczniku materiałów wręcz edukacyjnej natury.

Jednocześnie zauważany jest i ma tendencję wzrostową fakt wykupywania mieszkań w zasobach Spółdzielni przez osoby wcale potem nie zamieszkujące w nabytym lokum.

To ewidentna lokata kapitału. Sytuacja taka wcale nie dziwi, gdy obserwuje się comiesięczną (od października ubiegłego roku poczynając) progresję stóp procentowych i rosnącą inflację. Rada Polityki Pieniężnej najnowszą podwyżkę zadekretowała 4 stycznia 2022 roku, podnosząc stopę referencyjną z 1,75 proc o 0,50 proc do wysokości 2,25 proc. Jednocześnie z danych opublikowanych 7 stycznia przez GUS wynika, że inflacja rdr (rok do roku) w grudniu minionego roku doszła do rekordowego w XXI wieku poziomu 8,6%. Sądzić zatem należy, że wykupywanie mieszkań (nawet jeśli przez jakiś czas będą faktycznie tylko pustostanem), będzie w naszym kraju, w aktualnej sytuacji finansowej, intratnym przedsięwzięciem.
Zauważalny jest znaczny wzrost sprzedaży mieszkań o statusie odrębnej własności. O ile w roku 2020 sprzedano (i odkupiono) ich 196, to w roku 2021 takich transakcji zawarto 263, czyli o 67 więcej (tabela nr 1).

Na wykresie nr 1 prezentujemy aktualną strukturę własności mieszkań w zasobach KSM:

Oprócz lokali mieszkalnych, w ciągu tego roku na drodze sprzedaży, swoich właścicieli zmieniło 26 garaży wbudowanych oraz 5 garaży wolnostojących.

Drugą najliczniejszą grupą operacji zmiany właściciela, są postępowania spadkowe – zarówno wynikające z postanowienia Sądu Rejonowego, jak i poświadczenia dziedziczenia.
W roku 2021 w wyniku postępowań spadkowych właściciela zmieniło:

• 241 lokali mieszkalnych,
• 13 garaży wbudowanych,
• 7 garaży wolnostojących.

Następną grupą są lokale zmieniające właściciela na drodze darowizny. Na dzień 21.12.2021 r. zarejestrowano w sumie 123 dokumenty umów darowizn, z tego 117 dotyczyło lokali mieszkalnych, 2 garaży wbudowanych oraz 4 – garaży wolnostojących.

Oprócz umów sprzedaży, spadku i darowizny, lokale mieszkalne i garaże zmieniają właścicieli na drodze zamiany, podziałów majątkowych, tzw. umów dożywocia oraz licytacji.

W wyniku zawarcia umowy o podział majątku wspólnego, zarejestrowano w KSM 12 aktów notarialnych (wymaganych w przypadku podziału majątku wspólnego, w którego skład wchodzi własność nieruchomości). W tym 11 dotyczyło lokali mieszkalnych, a jeden garażu wbudowanego.

Tyle samo, 11 aktów notarialnych, zarejestrowano w przypadku umów dożywocia, a dotyczyły one lokali mieszkalnych i jednego garażu wbudowanego.

Najmniej liczną grupę stanowiły operacje zmiany właściciela na podstawie umowy zamiany lokalu, bo jedynie 4 (wszystkie dotyczyły lokali mieszkalnych) oraz jedna na podstawie licytacji.

W sumie w 2021 roku zarejestrowano w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej 946 transakcji potwierdzonych aktami notarialnymi, co obrazuje wykres nr 2.

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ