Ponowne wyjaśnienie
Jakie mamy opłaty miesięczne?

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

Wydawać by się mogło, że temat opłat miesięcznych jest nam, użytkownikom i właścicielom lokali, bardzo dobrze znany. Wciąż jednak niektóre kwestie wymagają doprecyzowania, bądź głębszego wyjaśnienia, czego potwierdzenie znajdujemy w nieustannych, indywidualnych zapytaniach kierowanych do Spółdzielni. Choć temat ten pojawiał się już w naszym miesięczniku nieraz, wiemy, że w związku z ciągłymi zmianami właścicieli lokali oraz pojawianiem się nowych użytkowników, dla których wymarzone mieszkanie w spółdzielczych zasobach jest pierwszym kontaktem z tym tematem, jak i z przytłaczającym ogromem przepisów prawnych, warto te zagadnienia przypominać i odświeżać. Postaram się po krótce przybliżyć działające w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej zasady systematyzowania i ustalania wysokości opłat.

Najważniejsza na początek wydaje się sama podstawa wnoszenia opłat miesięcznych przez właścicieli i użytkowników lokali. Znajdziemy ją w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych (uosm) w art. 4, który mówi o obowiązku ponoszenia kosztów przez użytkowników lokali, bez względu na posiadany tytuł prawny oraz członkostwo w spółdzielni. Ponoszone koszty odpowiadają wydatkom Spółdzielni na utrzymanie, remonty i eksploatację nieruchomości budynkowych i mienia, oraz z w przypadku osób będących członkami, również działalności społeczno-kulturalnej.

Dlaczego stawki ustalone są w takiej, a nie innej wysokości? Wysokość stawek ustalana jest w oparciu o zatwierdzony przez Radę Nadzorczą i Walne Zgromadzenie zbiorczy plan gospodarczo-finansowy. Wysokość opłat, która przekłada się na wpływy Spółdzielni, zapewnić musi niezakłócone pokrycie ponoszonych kosztów. Ustalenie stawek w za niskiej wysokości doprowadzić mogłoby do sytuacji, w której Spółdzielnia nie byłaby w stanie na bieżąco regulować swoich płatności wobec dostawców mediów, urzędów, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, czy wykonawców robót świadczących usługi. Ze względu na występujące zjawisko zaległości w opłatach miesięcznych przez użytkowników mieszkań, pomimo ustalenia opłat w odpowiedniej wysokości, Spółdzielnia nie może dopuścić do sytuacji, w których brak jest pokrycia bieżących opłat.

Czemu więc całe zasoby KSM nie mają stawek w identycznej wysokości? Stawki ustalane są niezależnie od siebie w 17 wyodrębnionych gospodarczo osiedlach Spółdzielni. Ich wysokość zależy przede wszystkim od wielkości osiedla, rodzaju zabudowy (budynki niskie, czy wysokie), powierzchni terenów zielonych i wyposażenia w urządzenia techniczne. Podstawową jednostką rozliczeniową jest 1 m² powierzchni użytkowej lokalu, co gwarantuje sprawiedliwy podział kosztów – zgodnie z posiadanym udziałem w nieruchomości wspólnej – takie są wymagania ustawodawcy. Hipotetycznie wiąże się to jednak z tym, że mieszkańcy osiedli, na których przeważają bloki niskie (mniej pięter – mniejsza powierzchnia) mogą ponosić, w niektórych pozycjach, wyższe koszty jednostkowe od osiedli, w których znajduje się zabudowa wysoka (więcej pięter – większa powierzchnia), a dotyczy to np. podatku od nieruchomości, sprzątania terenów zewnętrznych, czy pielęgnacji zieleni. Odwrotnie na pewno będzie w przypadku opłaty za energię elektryczną poza mieszkaniem – tutaj użytkownicy lokali w budynkach wysokich, wyposażonych w windy, czy wentylację mechaniczną, ponoszą wyższe koszty wynikające wprost z dużo większego zużycia energii.

Jakie koszty składają się na ogólną opłatę eksploatacyjną? Opłata wnoszona na eksploatację składa się z kilku stawek opłat, takich samych dla wszystkich nieruchomości osiedlowych, tj. energia elektryczna poza mieszkaniem, koszty obsługi osiedla tzw. koszty administracyjne, pozostałe koszty eksploatacji, usługi gospodarzy, konserwacja domofonu, koszty zarządu, konserwacja dźwigu (jeśli występuje) oraz dozór mienia (tylko w budynkach, w których mieszkańcy korzystają z takich usług). Nazwa większości składników mówi wprost czego dotyczy dana stawka, ale dla wyjaśnienia podajemy co składa się na koszty administrowania, zarządu i pozostałe koszty eksploatacji.

Są to przede wszystkim koszty: obsługi bankowej, ubezpieczeń majątkowych, podatku od nieruchomości i tzw. „opłaty przekształceniowej" (wcześniej opłata za wieczyste użytkowanie terenu; tu uwaga – właściciele nieruchomości na prawie odrębnej własności opłaty te sami wpłacają bezpośrednio do Urzędu Miasta), pielęgnacji zieleni, odśnieżania, obowiązkowych kontroli okresowych zasobów i elementów składowych nieruchomości, ochrony przeciwpożarowej budynku, usług kominiarskich, okresowych przeglądów gazowych urządzeń odbiorczych w lokalach, dezynfekcji, deratyzacji i dezynsekcji, utrzymania w gotowości Serwisu Technicznego, amortyzacji wyposażenia i sprzętu, odczytów wodomierzy i innych urządzeń pomiarowych, dozoru mienia, usuwania skutków dewastacji mienia, transportu, wypełniania zasad bezpieczeństwa i higieny pracy, utrzymania pomieszczeń administracyjnych, pocztowe, telekomunikacyjne, materiałów biurowych, osobowe pracowników wraz z narzutami, posiedzeń organów samorządowych, materiałów eksploatacyjnych i konserwacyjnych, które są niezbędne do drobnych napraw wykonywanych przez konserwatorów, składek na Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych i inne.

A co z remontami? Fundusz remontowy dzieli się w KSM na część „A" i „B". Stawka na odpis na fundusz remontowy część „A" jest ujednolicona dla całości zasobów. Jest to fundusz tworzony w Spółdzielni centralnie, dla którego zadania zawarte są w Strategii Ekonomicznej, corocznie uaktualnianej przez Walne Zgromadzenie, zawierającej plan remontów kapitalnych i modernizacyjnych na najbliższe 10 lat. Celem przeprowadzania tych remontów jest minimalizacja zużycia energii (cieplnej, elektrycznej) w zasobach, a co za tym idzie – obniżanie kosztów z tym związanych. Wspólna dla całości zasobów gospodarka tą częścią funduszu pozwala na finansowanie przedsięwzięć remontowych o wartości wyższej niż zaewidencjonowana na dany moment dla modernizowanej nieruchomości. Poniesione nakłady są stopniowo pokrywane z miesięcznych odpisów na tę część funduszu. Od września 2024 roku odpis ten wynosi 2,12 zł/m², i podlega corocznej waloryzacji o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za rok poprzedni. Takie postępowanie ma na celu przeciwdziałanie obniżaniu wartości zgromadzonych środków.

Stawki na fundusz remontowy część „B" są już ustalane oddzielnie dla każdego osiedla. Wpływy i wydatki są przypisywane do konkretnych nieruchomości w rachunku ciągnionym, a zadania finansowane z tej części związane są z remontami bieżącymi, w tym odtwarzaniem i modernizacją zarządzanych zasobów. Stawka na ten cel nie podlega automatycznej waloryzacji i jest ustalana na podstawie kalkulacji. Zauważyć można, że dla niektórych osiedli utrzymywana jest na niezmienionym poziomie od kilku lat, pomimo wciąż rosnących kosztów. Między wrześniem 2023 roku, a wrześniem tego roku waloryzacja odpisu na tę część funduszu remontowego przeprowadzona została tylko w 5 osiedlach, a średni wzrost dla całości zasobów wyniósł 3,17%. Dla porównania, w tym czasie przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw pomiędzy lipcem 2023 r. a 2024 r. (ostatnie znane dane) wzrosło w Katowicach o 7,98%, a w skali kraju o 10,60%. Dodatkowo inflacja, pomimo spadków na początku tego roku, znów rośnie. Przekłada się to bezpośrednio na wysokość ofert i wycen zadań remontowych składanych przez naszych podwykonawców oraz koszty zakupu materiałów.

Jest jeszcze jedna grupa opłat wnoszonych przez użytkowników lokali w zarządzie KSM – czyli media. Na wysokość tych opłat wpływa bezpośrednio indywidualne zużycie, bądź liczba osób zamieszkujących dany lokal. Są to przede wszystkim koszty:

- centralnego ogrzewania (c.o.),
- centralnie ciepłej wody (c.c.w.),
- zimnej wody i odprowadzenia ścieków,
- gazu, w budynkach z licznikami zbiorczymi,
- opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi,
- konserwacji gniazd RTV.

W tym miejscu warto przypomnieć, że na mocy uchwały nr V/72/24 Rady Miasta Katowice, od dnia 1 września 2024 roku aktualizacji uległa opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi i wynosi teraz 35,20 zł/os. dla odpadów zbieranych w sposób selektywny oraz 70,40 zł/os. w przypadku braku zbiórki selektywnej. Opłaty te są bezpośrednio przekazywane przez KSM do Miasta, zgodnie ze złożonymi „deklaracjami śmieciowymi" – niezależnie od występowania zaległości w opłatach miesięcznych, czyli braku bieżącego pokrycia kosztów. Nie są to jednak jedyne koszty związane z odbiorem odpadów. Osobno rozliczane są wywozy tzw. wielkich gabarytów, dodatkowe kontenery, czy dzierżawy terenu pod pojemniki na odpady.

Warto również podkreślić cenną rolę Spółdzielni w zawieraniu umów kompleksowych z dostawcami mediów. Ze względu na wielkość zarządzanych zasobów, Spółdzielnia ma możliwość negocjacji cen i podpisania umów na preferencyjnych warunkach. Dla przykładu w latach 2021-2023 obowiązywała nas umowa na dostawę gazu do nieruchomości rozliczanych ze wspólnego licznika gazu, w której cena wynosiła 104,85 zł/MWh, przy maksymalnej cenie zawartej w tzw. tarczy na poziomie 200,17 zł/MWh, co pozwoliło na ograniczenie wzrostu kosztów indywidualnych. Zmiany przepisów oraz wciąż niepewna sytuacja na rynku surowców i energii, nie pozwoliła na kontunuowanie umowy na tych samych warunkach od 2024 roku.

Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadząc działalność na rzecz swoich członków kalkuluje wszystkie stawki w takiej wysokości, aby wpływy pokrywały w pełni ponoszone koszty. Zgodnie z przyjętym harmonogramem zmiany stawek opłat, zmiana – jeśli jest konieczna – następuje zawsze od 1 marca i (lub) 1 września, przy zachowaniu, wymaganego prawnie 6-miesięcznego okresu pomiędzy zmianami. Również prawnie uwarunkowane są zasady powiadamiania od powyższych zmianach – zawsze z 3-miesięcznym wyprzedzeniem. Zasady te nie obowiązują w przypadku opłat niezależnych od Spółdzielni, w szczególności mediów. Wtedy Spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić osoby co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat. Członkom przysługuje prawo do otrzymania na złożony wniosek kalkulacji obowiązujących opłat.

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ