Od „A" – do „B"

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

Szanowni Państwo. Tematy poruszane w naszym spółdzielczym wydawnictwie są najczęściej inspirowane przez Was – Czytelników „Wspólnych Spraw", bądź odzwierciedleniem nurtujących Państwa problemów przekazywanych w bezpośrednich rozmowach i kierowanej do Spółdzielni korespondencji. Zdarzenie, które stało się asumptem do napisania dzisiejszych „refleksji" jest tej kategorii, że przybliżenie tematu może się przydać nie tylko osobie zadającej pytanie. A pytanie brzmiało: „właściwie to po co jest w naszej Spółdzielni ten podział na fundusz remontowy „A" oraz „B"?

Pytanie zadał mi nowy właściciel mieszkania w naszym, spółdzielczym budynku. Na moment zdumiałam się. Rozmówca, chociaż jak dotąd nie był mi osobiście znany, nosił nazwisko dobrze zapisane w dziejach KSM. Dziadek młodego mężczyzny należał do pionierskiego grona z początku lat sześćdziesiątych minionego wieku, a jego ojciec był w przeszłości aktywnym działaczem spółdzielczym, z którym już miałam możliwość poznać się i współdziałać na początku lat dziewięćdziesiątych – zatem można uznać, że młody człowiek miał styczność z zagadnieniami spółdzielczymi. – Wyjaśnię panu – odpowiedziałam – ale szkoda, że w swoim czasie nie zasięgnął pan tej informacji u ojca, który należał do grona samorządowych uchwałodawców takiego systemu... i uczestniczył w jego wdrożeniu w naszej spółdzielczej gospodarce (cóż, obecny właściciel mieszkania był wówczas za młody, by interesowały go takie szczegóły).

Warto tutaj zauważyć, że już chyba trzecie pokolenie spółdzielców „dorośle" zamieszkuje w KSM, ale mimo swoich rodzinnie spółdzielczych korzeni – nie bardzo orientuje się w zasadach funkcjonowania spółdzielczości. A cóż dopiero Ci, którzy kupując lokal na mocno ożywionym wtórnym rynku, właśnie z tytułu własności nieruchomości wchodzą w to środowisko? Jedni traktują Spółdzielnię jako przypadkowego zarządcę, z którym nolens volens muszą jakoś współżyć. Inni – głębiej rozpoznając istniejące rynkowe realia zarządzania nieruchomościami i związane z tym koszty – składają akces członkowskiej przynależności do spółdzielczej rodziny. Kieruje nimi czysto biznesowe podejście, a nie zasady ruchu spółdzielczego (mało lub wcale im nieznanego). – Skończyłam wprawdzie humanistyczne studia – powiedziała mi kilka miesięcy temu pewna, z dobrowolnego zapisu, nowa członkini KSM – ale w finansach jestem niezła. Dobrze radzę sobie zwłaszcza z bankami. Na kupno mieszkania załatwiłam sobie możliwie najlepszy kredyt. Przekalkulowałam też i wiem, że skoro mam życiową potrzebę zamieszkiwania w śródmiejskim rejonie Katowic, to właśnie w spółdzielni to się opłaca, a członkostwo w niej daje jeszcze dodatkowe korzyści...

Cóż, na żadnym poziomie kształcenia, od podstawówki po wyższe uczelnie, w zasadzie nigdy nie przekazywano wiedzy o prawdziwych zasadach funkcjonowania spółdzielczości. Obserwacja (i edukacja) w rodzinie nie dała sensownych efektów, zwłaszcza w tych środowiskach, w których mieszkanie było „przydzielane z zakładu pracy i dopiero potem, czasem już z przysłowiowymi kluczami do mieszkania w ręce", kazano zapisywać się do spółdzielni. Tak, owe nagminne (prawnie usankcjonowane) wymuszenia na spółdzielczości, stosowane przez władze w PRL-u, ukształtowały szeroko pokutujące do dziś przekonanie, że to państwo (poprzez kopalnię, hutę, fabrykę, jakiś urząd itd.) było zarówno dysponentem mieszkań, jak i ich budowniczym. A realia były takie, że lwią część lokali mieszkalnych budowały spółdzielnie, tyle, że ich członkowie czekać musieli na swoje „M" w wieloletnich kolejkach, jako że z mocy ówcześnie obowiązującej polityki mieszkaniowej państwa (mającej odbicie we wprowadzonym i obowiązującym prawie) – priorytet w otrzymaniu mieszkania miały osoby szczególnie przydatne zakładom pracy gospodarki państwowej. Więc spółdzielnie większość budowanych przez siebie lokali musiały oddawać do dyspozycji państwowych przedsiębiorstw i wskazanych instytucji publicznych. „Przyjedź do pracy na Górny Śląsk, do kopalni, do huty, dostaniesz mieszkanie" – kuszono jak Polska długa i szeroka. No i dawano „werbusom" pracę, a po jakimś czasie także mieszkanie. Spółdzielcze. Ale ludziom było wszystko jedno jakie ono jest pod względem formalnym. Byle nowe, nic, że dość ciasne, ale z łazienką, z centralnym ogrzewaniem, z gazową kuchnią, z windą. Dali w zakładzie pracy, a że kazali się do spółdzielni zapisać? Co z tego? Często „dali" także i wkład mieszkaniowy (z funduszu zakładowego – czasem do zwrotu, niekiedy bezzwrotnie) na to mieszkanie – więc skojarzenie było oczywiste.

Sądzę, że trzeba jeszcze kolejnego pokolenia, by tamte reminiscencje poszły w zapomnienie. By spółdzielczość odzyskała swe prawdziwe oblicze wyrażane ideałami i mierzone konkretnymi, a także niepodważalnymi, korzyściami jej członków. To właśnie ci, którzy jako pierwsi potrafią znaleźć się w ukształtowanej już społeczno-gospodarczej rzeczywistości, funkcjonować w niej, radzić sobie, przeliczać i kalkulować, śmiało wchodzić w działania biznesowe, to właśnie ci mogą przyczynić się do nowego, dynamicznego rozwoju spółdzielczości. Bo jak to spuentowała moja, wspomniana już, rozmówczyni – po przekalkulowaniu wiedzą, że mieszkać i być w spółdzielni zwyczajnie się opłaca.

Te historyczne dotąd rozważania są dobrą kanwą do wyjaśnienia tego – skąd i po co te dwa fundusze remontowe „A" i „B"? Już w takim postawieniu pytania jest błąd. Bo fundusz remontowy w KSM (od 1996 r.) jest jeden, a nie dwa. Wspólnie tworzą go – w ramach uiszczanych opłat za użytkowanie lokali, zarówno członkowie jak i nie-członkowie – czyli wszyscy zamieszkujący w zasobach zarządzanych przez naszą Spółdzielnię.

Wszystko ma swój początek. Na początku zatem – w zasadach dotyczących gospodarki spółdzielczej ustalono (i jest to aktualne po dzień dzisiejszy), że spółdzielcze budynki mieszkalne – mimo, iż stanowią majątek trwały, nie podlegają amortyzacji, a wyłącznie umorzeniu, stąd brak w kosztach, a w ślad za tym w opłatach miesięcznych, środków przewidzianych na przyszłe odtworzenie tego majątku. Z tych względów na wszelkie zabiegi naprawcze, remontowe, modernizacyjne spółdzielnie winny tworzyć specjalny fundusz celowy – według zasad i w wysokości uchwalonych przez właściwe organy spółdzielni, w dostosowaniu do występujących potrzeb. Ponadto, zarówno tak w latach minionej epoki politycznej i gospodarczej, jak i obecnie (zmiana ustrojowa nic w tym zakresie nie zmieniła) cechą wiodącą w spółdzielczej gospodarce mieszkaniowej była i jest zasada samowystarczalności finansowej (przejściowo tylko na przełomie lat 80/90 wspomagana celowymi dotacjami – ale to temat na ewentualny inny artykuł). Zasada owa oznacza, iż zarówno koszty bieżącej, jak i długookresowej działalności spółdzielni, związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, utrzymaniem osiedli i budynków winny znajdować pokrycie we wnoszonych przez mieszkańców opłatach za użytkowanie budynków i lokali.

Istotną pozycję w tychże kosztach gospodarki zasobami mieszkaniowymi (a w ślad za tym w opłatach miesięcznych, które mają te koszty sfinansować) stanowią koszty szeroko rozumianych remontów – tak samej substancji mieszkaniowej, jak i przynależnej do niej osiedlowej i pozaosiedlowej infrastruktury techniczno-użytkowej, terenów zielonych, itd.

Historycznie rzecz biorąc w okresie przed zmianami ustrojowymi w Spółdzielni naszej (tak jak w całej gospodarce spółdzielczej) istniał jeden wspólny fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych – jako fundusz celowy, tworzony w ciężar działalności podstawowej. Był on wprawdzie tworzony na podstawie decyzji samej spółdzielni i wydatkowany zgodnie z decyzjami stosownych organów samorządowych na bieżące potrzeby remontowe, ale i wówczas, i dziś, jako wielkość zależna od decyzji samej Spółdzielni, mająca niezaprzeczalny wpływ na wysokość indywidualnych opłat miesięcznych za lokale – zawsze była w „niedostatku" w stosunku do faktycznych potrzeb remontowych. Wykorzystanie tych pieniędzy też nie było uzależnione od udziału w jego tworzeniu, tylko od „odgórnych wytycznych", co i gdzie powinno być zrobione – reszta... niech poczeka. Stąd większość spółdzielni, w tym i nasza – w nowych realiach gospodarki rynkowej, stanęły przed koniecznością zmierzenia się z problemem znacznego i – zdaniem wielu spółdzielców – niesprawiedliwego zróżnicowania istniejącego stanu technicznego wielu budynków, z reguły gorszego w osiedlach zlokalizowanych poza centrum miasta (dysproporcji nieadekwatnej do identycznego poziomu ponoszonych – równych – obciążeń finansowych na rzecz tegoż funduszu remontowego).

Wówczas to, w roku 1992, w naszej Spółdzielni Walne Zgromadzenie podjęło dwie ważne decyzje:

1) usamodzielnienia od 1.07.1992 roku funkcjonujących w strukturze organizacyjnej KSM osiedli. Zostały one gospodarczo wyodrębnione, znalazły się na wewnętrznym rozrachunku gospodarczym zamiast dotychczasowego centralnego systemu zarządzania, o kształcie osiedli zdecydowali na swoich Zebraniach sami członkowie Spółdzielni. Natomiast Radom tych Osiedli przekazanych zostało sporo uprawnień, stanowiących o sprawach osiedla, a dotąd zastrzeżonych dla Zarządu Spółdzielni lub Rady Nadzorczej;

2) utworzenia – obok istniejącego w Spółdzielni funduszu remontowego, wykorzystywanego na zabezpieczenie bieżących remontów i napraw (który od tego momentu miał pozostawać w gestii usamodzielnionych gospodarczo osiedli) – nowego specjalnego funduszu celowego o nazwie: „fundusz remontów kapitalnych". Gromadzone na nim środki, akumulowane centralnie, służyły sukcesywnemu doprowadzaniu do wyrównania stanu technicznego wszystkich budynków KSM, poprzez realizację i finansowanie remontów kapitalnych, modernizacji budynków, budowli, sieci instalacji i urządzeń stanowiących własność Spółdzielni. Fundusz ten tworzyć miały i tworzyły subwencje i dotacje oraz część pozostałych w Spółdzielni wpłat członków, wnoszonych przy przekształcaniu praw do lokali spółdzielczych (z lokatorskich na własnościowe) pozostających w Spółdzielni, jako różnica po rozliczeniach kosztów budowy tych lokali z bankami kredytowymi. Nowy fundusz miał umożliwić w miarę realizacji zadań „Wieloletniego Planu Remontów w KSM" (opracowanego na bazie przeprowadzonej w Spółdzielni inwentaryzacji potrzeb remontowych wszystkich budynków mieszkalnych KSM) uzyskanie poprawy standardu stanu technicznego budynków objętych wspomnianym planem.

Koncepcja ta wkrótce musiała ulec modyfikacji. Nastąpiły bowiem kolejne zmiany ogólnopolskich przepisów dotyczących spółdzielczości mieszkaniowej, jak i ogólnie obowiązujących, w tym zasad gospodarowania, systemu podatkowego itp. Zmiany te sprawiły, iż źródła tworzenia i możliwość funkcjonowania w Spółdzielni (na przyjętych dopiero co zasadach odrębnego funduszu remontów kapitalnych) straciły swą aktualność. Wówczas to, by w pełni zasadny społecznie i akceptowany przez ogół członków Spółdzielni cel: postępującego programowo procesu wyrównywania stanu technicznego całości zasobów KSM nie został zaprzepaszczony, a zamierzone i wynikające z wieloletniego programu remontowego zadania remontowe mogły być kontynuowane – należało w zakresie warunków realizowanej polityki remontowej (wykorzystując dotychczasowe doświadczenia i opracowania analityczne) dokonać aktualizujących ją zmian. Uczyniono to w formie odpowiednich uchwał Zebrań Grup Członkowskich i Walnego Zgromadzenia Spółdzielni.

Opracowana została „Strategia Ekonomiczna Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej" (obejmująca dziesięcioletnią perspektywę czasową z założeniem corocznej aktualizacji) oraz nowy „Regulamin funduszu remontowego KSM" (uchwalony na Walnym Zgromadzeniu 22.06.1996 r.), zastępujący w jednym dokumencie dotychczasowe dwa regulaminy: „Regulamin funduszu na remonty i konserwacje" i „Regulamin funduszu remontów kapitalnych". Zmiana taka była sugerowana przez biegłych rewidentów. Na mocy decyzji Walnego Zgromadzenia utworzony został ponownie (zgodnie z obowiązującymi przepisami o rachunkowości spółdzielczej) jeden fundusz remontowy, jednak z zachowaniem wewnętrznego podziału na dwie części „A" i „B".

Utrzymanie w jedności funduszu dwóch odrębnych puli środków finansowych i zadań – ze względu na realizowane cele – uznano za zabieg niezbędny i celowy, aby potrzeby remontowe i możliwość ich zaspokojenia nie „konkurowały" ze sobą, by sposób dysponowania nimi, ich wykorzystania był jednoznaczny i transparentny. Wydzielenie i oznaczenie puli środków przeznaczonej na dalszą kontynuację wieloletniego programu remontów gruntowych, kapitalnych i modernizacyjnych (tzw. część „A") i zabezpieczenie osiedlom puli środków na bieżące potrzeby remontowe i konserwacyjne (to tzw. część „B") problem „konkurencyjności" zadań w skali Spółdzielni rozwiązywało.

Od tamtej pory, od 1996 roku, najogólniej rzecz ujmując: – o wydatkach z części „A" funduszu decyduje ogół członków poprzez Walne Zgromadzenie Spółdzielni, bazując na opinii Rady Nadzorczej Spółdzielni, a dysponentem funduszu w tej części jest Zarząd Spółdzielni, zaś w zakresie wydatków z części „B" funduszu decydują poszczególne osiedla poprzez swoje Rady Osiedlowe we współpracy z daną administracją, po przedstawieniu projektowanych na następny rok zamierzeń mieszkańcom osiedla na dorocznych Zebraniach Osiedlowych (odbywanych z reguły przed należącym do kompetencji Rady Osiedla zatwierdzeniem planów osiedlowych).

Taki system – rozwiązanie autorskie spółdzielczych działaczy z KSM, pozwala godzić (bo proces jeszcze trwa) założone cele, pomimo sytuacji nieustannego niedoboru środków na remonty w stosunku do skali potrzeb. Dzieje się tak dzięki wykorzystywaniu zasad solidaryzmu spółdzielczego i wspólnego demokratycznego samostanowienia spółdzielców o gospodarce Spółdzielni.

Oczywistością bowiem było (i jest!), że samodzielnie mieszkańcy danego bloku nie są w stanie z miesięcznych opłat za swoje „M" uzyskać takich wpływów, by z części odpisywanej na remonty wykonać kosztowne, duże remonty, jak np. termomodernizację swego budynku, wymiany wind, itd. Mogą natomiast z powodzeniem (i to czynią) pokryć koszty tych drobniejszych napraw i zadań remontowych. Stąd właśnie – wyjaśniam raz jeszcze – istnieją w tym funduszu remontowym KSM: wspólna część (całej Spółdzielni – wszystkich osiedli) oznaczona jako „A" – na którą od 1996 r. składają się wszyscy członkowie oraz wpływy zewnętrzne, np. uzyskiwane przez KSM kredyty i pożyczki (w tym także preferencyjne i celowe z Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Wojewódzkiego FOŚ) – zaciągane przez Spółdzielnię za pozwoleniem Walnego Zgromadzenia i z zabezpieczeniem na majątku niemieszkaniowym Spółdzielni oraz część odrębna oznaczona jako „B" – stanowiącą sumę środków na remonty każdego z samodzielnych ekonomicznie osiedli.

Oczywiście zarówno koszty, jak i wpłaty spółdzielców są ewidencjonowane zarówno na nieruchomości, jak i poszczególne lokale (do wglądu w każdej administracji, jak i w siedzibie Zarządu Spółdzielni). Regulaminy obowiązujące w KSM, w tym funduszu remontowego są dostępne dla zainteresowanych nie tylko w biurach Spółdzielni, ale także na naszej stronie internetowej.

System rozliczeń funduszu remontowego w częściach „A" i „B" doskonale wpisuje się w podjęte przez kolejne Walne Zgromadzenia ustalenia i umożliwia ich skuteczną i terminową realizację. W efekcie we wszystkich objętych Strategią, tj. 318 domach mieszkalnych przeprowadzono termomodernizację. Dało to około 70% zmniejszenie zużycia ciepła. A że nie ma to przełożenia na indywidualne rozliczenia kosztów ciepła, nie skutkuje obniżkami, to już inna sprawa, bowiem nasze działania oszczędnościowe są w znacznym stopniu niwelowane nieustannymi, niekiedy kilkukrotnymi w ciągu roku, podwyżkami cen wprowadzanymi przez działających na zasadzie monopolisty dostawców ciepła. Strach pomyśleć, jakie by były nasze rachunki przy obecnych cenach, gdyby zużycie pozostało w wymiarze sprzed lat.

By członkowie, mieszkańcy mieli rozeznanie, jaka część ich wpłaty na fundusz remontowy jest wykorzystywana na finansowanie tych „wielkich zadań" – remontowych, realizowanych centralnie w skali całej Spółdzielni, a jaka „konsumowana" na miejscu, w ich osiedlu, w wykazie opłat miesięcznych te pozycje (mimo iż to jeden fundusz) – są odpowiednio wyróżnione. Ci z Państwa, którzy mają zwyczaj analizowania tego ile i za co się płaci wiedzą zatem, że od 2004 roku wysokość odpisu na fundusz remontowy w części „A" nie zmieniała się, będąc na poziomie 1,22 zł od m² powierzchni użytkowej mieszkania przez 12 lat. Przy kurczących się środkach, a równocześnie wzroście cen oraz poszerzaniu przez Radę Nadzorczą na skutek licznych postulatów mieszkańców, objętego „Strategią" zakresu prac remontowych (w ramach założonej, jako efektywniejszej i oszczędniejszej kompleksowości remontowej), jedynie wypełnianie postanowień „Strategii Ekonomicznej" pozwalało „jakoś" nie wpadać w zadłużenia i utrzymywać finanse Spółdzielni na właściwym i bezpiecznym dla jej członków poziomie. Potwierdzają to i dowodzą tego nasze doroczne bilanse, tudzież oceny biegłych rewidentów i innych kontroli.

Jednak po 12 latach niezmienności (zamrożenia) stawki odpisu – nadszedł moment, w którym koniecznością stała się zmiana wysokości odpisu na fundusz „A". Po dogłębnej analizie, tak sprawozdawczej, jak i zamierzeń – ujmowanych w Strategii Ekonomicznej, Rada Nadzorcza KSM w grudniu ubiegłego roku podjęła uchwałę o zwiększeniu od 1 kwietnia 2016 roku odpisu jednostkowego o 28 groszy za m² powierzchni użytkowej mieszkania, czyli do poziomu 1,50 zł/m²/miesięcznie. (Proste przeliczenie za lata 2004-2014 sugerowało znacznie wyższą stawkę, jednakże Rada Nadzorcza wyszła z złożenia, że mimo występujących potrzeb remontowych, które uzasadniałyby wyższą stawkę, w aspekcie wielu równoległych zmian cenowych, na które Spółdzielnia nie ma bezpośredniego wpływu – stopień podwyżki opłat na ten cel należy ograniczyć do wskazanej wyżej stawki, zalecając Zarządowi równocześnie wydłużenie w czasie realizacji rzeczowego programu remontowego).

Przy okazji tych wyjaśnień chciałabym przypomnieć Szanownym Czytelnikom jeszcze raz, że w całości opłat miesięcznych wnoszonych za mieszkania – o czym w niedawnym, grudniowym wydaniu „Wspólnych Spraw" pisała Wiceprezes mgr Urszula Smykowska – na remonty przeznaczanych jest w naszej Spółdzielni (średnio – statystycznie) 25,62% opłat. Oznacza to, że pieniądze te są wydatkowane na majątek spółdzielców – na utrzymanie lub podwyższenie jego materialnej wartości. Kolejne 23,56% to już wydatki na bieżącą konserwację – na eksploatację i utrzymanie nieruchomości. Natomiast aż 50,82% z tych pieniędzy jakie wnosicie państwo co miesiąc w całości opłaty za mieszkanie – Spółdzielnia przekazuje dostarczycielom ciepła, wody zimnej i ciepłej, energii elektrycznej zużywanej w częściach wspólnych budynków, a także odbiorcom ścieków i śmieci. Są to zatem główni „konsumenci" wnoszonych przez Państwa opłat (oczywiście w zamian za usługi, które „konsumują" z kolei mieszkańcy). I mimo wielokrotnie składanych przez Spółdzielnię propozycji, by nasi kontrahenci zechcieli, zgodnie ze stanem faktycznym sami się z Państwem za swoje usługi rozliczać, nie przejawiają w tym kierunku żadnej ochoty, zasłaniając się brakiem(?!) stosownych przepisów. Stawiają także warunki technicznie niemożliwe do spełniania przez Spółdzielnię, bez wydatkowania z Państwa kieszeni wielomilionowych sum i wykonania uciążliwych przeróbek w Waszych mieszkaniach, aby sprostać tym warunkom. Po prostu wygodniej im domagać się – na mocy umowy – pełnych świadczeń od jednej Spółdzielni, niż mieć do czynienia z kilkunastoma tysiącami pojedynczych odbiorców i bezpośrednio zajmować się windykacją, często kłopotliwą i kosztowną. A przecież dostawcy gazu i energii elektrycznej do mieszkań – sami się obsługują. Przepraszam za tę pełną goryczy konstatację. Póki co – jest jak jest.

Dziękuję Państwu za cierpliwe przeczytanie moich wyjaśnień od „A" – do „B" i... nieco dalej. Jeśli na tle tej (pewnie niedoskonałej i mimo wszytko jeszcze ogólnej) informacji – mają Państwo jakieś pytania – to o nie proszę. Będzie to asumpt, by do tego tematu powrócić.

Z poważaniem

KRYSTYNA PIASECKA