2024-10-31

Nie każdy spółdzielca
czuje się spółdzielcą

 

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

 

Szanowni Państwo!
Na początku było ich tylko 19. Ta nieliczna grupka młodych Katowiczan, miejscem pracy związana z ówczesnym Biurem Projektów Budownictwa Miejskiego „Miastoprojekt" w Katowicach, wyczuwając zaistniałą koniunkturę polityczną i gospodarczą, porwała się na założenie 7 lipca 1957 roku spółdzielni mieszkaniowej. W zamierzeniu tym widzieli szansę, aby poprzez własne zaangażowanie zapewnić sobie i swoim bliskim przysłowiowy „dach nad głową" (o co w tamtych czasach z budownictwa „powszechnego" było niezwykle trudno, a na indywidualną budowę nie było ich stać z braku dostatecznych środków finansowych i dostępu do limitowanych – jak wszystko w czasach PRL-u – materiałów budowlanych). Spółdzielnia – dobrowolne zrzeszenie osób – miała im oraz tym, którzy z czasem się dołączą, umożliwić zbudowanie domów, w których zamieszkają. Tworząc spółdzielnię – mieli szansę, aby taką mieszkaniową inwestycję zrealizować. Przypominam: było ich tylko 19.


Dzisiaj Katowicką Spółdzielnię Mieszkaniową tworzy prawie 18 tysięcy członków i jest ona jedną z ponad 3 tysięcy spółdzielni mieszkaniowych funkcjonujących w Polsce. Warto podkreślić też, że pomysł tworzenia spółdzielni mieszkaniowych nie zrodził się w Polsce Ludowej, lecz został wówczas wykorzystany jako narzędzie realizacji obowiązku, jaki Państwo wpisało sobie do Konstytucji (zapewnienia mieszkania dla każdej rodziny), a z którego nie było się w stanie wywiązać. Sięgnięto tu do sprawdzonych wzorców przedwojennej polskiej spółdzielczości mieszkaniowej, w sensie pomysłu, w swoisty sposób dostosowanych do trendów polityki ówczesnego „ludowego państwa polskiego". Oczywiście – temat, jak wykorzystane zostały podstawowe zasady ruchu spółdzielczego, funkcjonującego w świecie od XVIII wieku i w Polsce międzywojennej, w prawie Polski powojennej – to już zupełnie inne zagadnienie i nie czas tu ani miejsce na dalsze o tym dywagacje.


Na przestrzeni minionych 67 lat, liczebność członków KSM bywała znacznie większa niż stan obecny (na zmienność rzutowały zarówno polityka państwa, jak i zmiany ustawowe). W miarę upływu czasu doszło np. do wyodrębnienia się z KSM samodzielnej Spółdzielni Mieszkaniowej im. I. J. Paderewskiego (i w ślad za tym odejście kilku tysięcy członków), a także paru innych nieruchomości. Obecnie majątkiem członków KSM lub ich właścicieli w Zarządzie KSM jest ponad 19 tysięcy lokali mieszkalnych i innych, 28 pawilonów handlowo-administracyjnych i blisko 1700 garaży, zaś obszar terytorialny zabudowy mieszkaniowej z otaczającą infrastrukturą osiedlową, terenami zielonymi, boiskami itp. przekracza 100 hektarów.


Nie byłoby tego pokaźnego majątku „dorobkowego", gdyby nie to, że powstawał jako dzieło ruchu spółdzielczego. Jakże mniejsze i uboższe by były Katowice, gdyby nie (obecnie jeszcze „nasze" tzn. we współwłasności) 344 budynki wielorodzinne, zgrupowane w 17 osiedli administracyjnych – wyodrębnionych na zasadach rozrachunku gospodarczego, usytuowanych na terenie różnych dzielnic miasta, czyli poczynając od Śródmieścia, Koszutki i Wełnowca, aż po Giszowiec i Murcki. W przeszłości posiadaliśmy również budynki w Piotrowicach, Ochojcu, na Osiedlu 1000-lecia, które zostały przekazane działającym na tych terenach innym Spółdzielniom. Tymi dokonaniami na przestrzeni okresu funkcjonowania KSM – jej byli i obecni członkowie, poprzez swoją korporację spółdzielczą, realizują po dzień dzisiejszy pierwsze, ustawowe zadanie, brzmiące: „Art. 1. 1. Celem spółdzielni mieszkaniowej, zwanej dalej „spółdzielnią", jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu." (Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, Dz. U. z 2024 r., poz. 558).


Wszelako w okresie od powstania naszej Spółdzielni do 2017 roku, tj. do wejścia w życie ustawy z 20.07.2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2017 r., poz. 1596) każda osoba dążąca do owego zaspokajania poprzez Spółdzielnię swoich potrzeb mieszkaniowych, była zobligowana do złożenia Deklaracji przystąpienia do grona członków Spółdzielni, w której zobowiązywała się do przestrzegania przepisów Statutu Spółdzielni, regulaminów, uchwał Walnego Zgromadzenia, Rady Nadzorczej i Zarządu Spółdzielni, a w związku z eksploatacją lokalu zobowiązywała się także do wnoszenia w obowiązujących terminach opłat za lokale. Od 2017 r. odpowiednią „deklarację" w zasadzie składają już tylko właściciele lokali wyodrębnionych. Członkostwo osób aktualnie nabywających lokale będące na prawach spółdzielczych, uzyskiwane w drodze kupna, dziedziczenia, darowizny – powstaje z mocy prawa – w momencie uzyskania tegoż prawa, bez względu na wolę lub jej brak (co do bycia członkiem Spółdzielni), jak i bez możliwości zajęcia stanowiska w tym przedmiocie ze strony Zarządu Spółdzielni.


Na przestrzeni lat, główna zawarta w „deklaracji" treść oświadczenia podlegała modyfikacjom co do sformułowań, związanym ze zmianami w przepisach, lecz istota wynikających z nich i przyjmowanych przez potencjalnego spółdzielcę praw i obowiązków pozostała i jest tożsama. Dotyczy ona zobowiązania do respektowania i przestrzegania obowiązujących w Spółdzielni zasad statutowych i regulaminowych, przyczyniania się do rozwoju naszej spółdzielczej korporacji, działania w jej interesie, tzn. interesie ogółu członków Spółdzielni, dbania o jej dobry wizerunek oraz pozytywnego wpływania na kształtowanie prawidłowych relacji społecznych, międzyludzkich, ekonomicznych i gospodarczych. Narzędzia prawne do pełnienia tych ról i podstawowych zadań przez członków spółdzielni są zadekretowane przez nasze Państwo w specjalnych ustawach branżowych, a w ślad za nimi w statutach poszczególnych spółdzielni.


Nie ma wśród nich tak modnych w aktualnej rzeczywistości działań represyjnych i hejterskich, szkalowania, głoszenia nieprawdy. Natomiast, jeśli ktoś posiadł wiedzę o dziejących się nieprawidłowościach, a tym bardziej działaniach przestępczych, to zagwarantowana jest droga prawna, zarówno z wykorzystaniem postępowań wewnątrzspółdzielczych, jak też organów resortu sprawiedliwości. W tych postępowaniach, zgłoszone zarzuty należy udowodnić, a nie pozostawać jedynie na gołosłownych insynuacjach, czy dywagacjach na ten temat. To ważne.


Verba volant, scripta manent – stwierdzano już w prawie rzymskim. Niestety, pośród nas, członków Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, są osoby bagatelizujące, z przyczyn obiektywnych lub subiektywnych, świadomie lub nie, swoje podstawowe obowiązki jako członka – jako spółdzielcy. Za pierwszy z brzegu przykład można uznać nieuiszczanie terminowo płatności za lokale, co dotyczy zarówno osób fizycznych, jak i prawnych. Takie zachowanie szkodzi wszystkim – zwłaszcza tym, którzy płacą terminowo oraz prowadzi do zakłóceń w płynności finansowej Spółdzielni, konieczności nieustannego monitorowania tego zjawiska, postępowań upominawczych, a także absorbowania problemami braku bieżących płatności organów samorządowych Spółdzielni wszystkich szczebli – zwłaszcza Rad Osiedli (a w dalszej kolejności sądów, komorników).


Innym zjawiskiem potwierdzającym, że będąc w Spółdzielni nie wszyscy czują się spółdzielcami są dość liczne przykłady nierespektowania podstawowych zasad, ujętych w Statucie KSM i wewnętrznych regulaminach, obowiązujących jednakowo wszystkich członków, jak i nieczłonków, tj. niezrzeszonych w spółdzielni właścicieli wyodrębnionych lokali, a zarządzanych przez Spółdzielnię z mocy ustawy. Są one przedmiotem wielu interwencji i skarg zgłaszanych do organów Spółdzielni z żądaniem wyegzekwowania zmiany zachowań. Z takiego postępowania wysnuć należy konkluzję, że nie każdy spółdzielca naprawdę spółdzielcą się czuje. Bywa, że korzysta z praw przysługujących mu jako członkowi, ale nie realizuje przynależnych do niego obowiązków. Gorzej, gdy czyni to świadomie i z premedytacją. Tymczasem prawidłowe funkcjonowanie Spółdzielni wymaga pełnej równowagi praw i obowiązków. Spółdzielnia bowiem to nie tylko zarządca nieruchomości działający przez swoje administracje, Zarząd, Radę Nadzorczą i (u nas w KSM) Rady Osiedlowe.


Dowodem tego twierdzenia jest fakt, iż to właśnie ogół członków tworzy jej najwyższy w spółdzielni rangą organ, a mianowicie Walne Zgromadzenie. Istnieje ustawowe prawo dające każdemu członkowi Spółdzielni możliwość osobistego decydowania drogą głosowania o działaniach, rozwoju i losach Spółdzielni. Przedstawiane Walnemu Zgromadzeniu projekty uchwał zapadają większością głosów osób uczestniczących w danym Walnym Zgromadzeniu, z których każdy uczestnik posiada tylko jeden w danej sprawie równorzędny z innymi głos. To prawo. Nie obowiązek. Szkoda, iż z tego prawa nie wszyscy spółdzielcy korzystają.


Stan taki – bierność – bywa (wszelako incydentalnie) wykorzystywany przez osoby – będące (lub nie) członkami Spółdzielni – do inicjowania poczynań niesłużących dobrze (to nasza subiektywna ocena) interesom ogółu członków i Spółdzielni – jako przedsiębiorstwu, a także bywa, że pozostaje w sprzeczności względem samej idei spółdzielczości. Ostatnimi czasy doświadczamy intensyfikacji negatywnych (że nie stwierdzę: aż „wrogich") działań przeciwko Spółdzielni i spółdzielcom. Spotykamy się z nimi głównie w internecie (ale i w korespondencji tradycyjnej – papierowej) w postaci hejterskich poczynań, którymi usiłują zdezawuować nie tylko dotychczasowy dorobek materialny i społeczny wielu pokoleń spółdzielców i wypracowane formy i metody funkcjonowania, ale też starają się zniszczyć budowany przez dziesięciolecia dobry wizerunek Spółdzielni i wbić klin pomiędzy ogół członków, a organy Spółdzielni. Dotknęło to i nas. Nie zacytuję tutaj niczego z ich kłamliwych dezinformacji, niedorzecznych paszkwili, pomówień i celowego wprowadzania w błąd niezorientowanych w tematyce spółdzielców. Dalecy jesteśmy od rewanżyzmu, nie pragniemy „walczyć" taką samą bronią, ale za najbardziej obraźliwe zniewagi, ich autorzy odpowiedzą przed sądem. Wiele spółdzielni w kraju, a w tym i nasza, podjęło stosowne kroki w tym kierunku.


Jak można się zorientować z wielomiesięcznej antyspółdzielczej kampanii propagandowej, która dziwnym zbiegiem okoliczności wystąpiła w tym samym czasie, w wielu miejscach naszego kraju jednocześnie – jej zamiarem i celem jest sukcesywne rozbijanie jedności spółdzielni, poprzez intensywną agitację na rzecz przekształcania – u nas na razie dotyczy to dwóch nieruchomości w Osiedlu im. Jerzego Kukuczki i jednej nieruchomości w Osiedlu im. ks. Piotra Ściegiennego – we wspólnoty mieszkaniowe. Podobne hasła hejterskie i metody budzą zastanowienie. Krytyka obejmuje wszystko – i to co zrobiono i to czego nie zrobiono. Wszystko jest nie tak. Oczywiście pada to często na podatny grunt, bo nie wszystko i nie zawsze daje się załatwić od razu, a ponadto oczekiwania też bywają wzajemnie się wykluczające.


W tym miejscu pragnę zauważyć, że: po pierwsze – jeśli właściciele lokali jakichkolwiek nieruchomości w swej większości są zainteresowani utworzeniem wspólnoty i wyjściem spod ustawowego zarządu danej spółdzielni – to nie muszą się posługiwać tak prymitywnymi metodami, jak hejt, pomówienia, paszkwile i np. obiecywanie wyimaginowanych, realnie niemożliwych profitów dla mieszkańców po zmianie zarządcy. Nie muszą – bo na taką okoliczność jest ustalona droga prawna i niebudzące wątpliwości zasady postępowania. Po drugie – tak jak w małżeństwie można się rozchodzić w dobrym stylu. Spółdzielnia nie zniży się do stylu i metod, które prezentują owi objawieni mediatorzy – hejterzy, przejawiających się w nieuprawnionej agresji wobec władz Spółdzielni „i wywieraniu presji" na właścicielach – niepodzielających ich poglądów. Rodzi się przy okazji taka refleksja, że obiektywna prawda prędzej czy później wypłynie, kłamstwo i swoiste chciejstwo „ma krótki żywot" – więc nie jest to dobry sposób na przekonywanie innych do swoich racji. Nie wyznaję bezwzględnej wyższości spółdzielczej formy zarządzania nad wspólnotą. Wszystkie bowiem są dobre, gdy służą danej społeczności, gdy są zgodne z ich wolą, i gdy motywem ich funkcjonowania są czyste intencje, a nie partykularny interes jakiejś grupy osób.


Piszę swoje refleksje pierwszego października, mając już jednak wiedzę o zwołaniu w pierwszej połowie października br. przez Zarząd naszej Spółdzielni zebrań właścicieli lokali we wspomnianych trzech nieruchomościach. Nie mam – co oczywiste – wiedzy o tym jak zakończą się owe zebrania. I jakie decyzje podejmą właściciele lokali w tych budynkach, czy wybiorą iluzoryczną, doraźną – wręcz spektakularną – (obiecywaną przez inicjatorów tego ruchu) obniżkę bieżących opłat miesięcznych z chwilą utworzenia wspólnoty z już wybranym (przez kogo?) prywatnym administratorem/zarządcą (sic!), który nie będzie raczej działać na zasadach „non profit". Taki podmiot działający w formie spółki jest z założenia nastawiony na zysk, podobnie jak przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą. Czy został przeprowadzony jakikolwiek audyt strategiczny wydatków jakie wspólnota mieszkaniowa będzie zmuszona ponieść już w niedalekiej przyszłości pod potrzeby niezbędnych remontów. Czy uznają, że „solo" będzie im łatwiej zrealizować te remonty i znaleźć na nie fundusz, niż jak dotąd, w większej grupie budynków spółdzielczych?


Tutaj wyjaśniam, że wszyscy mieszkańcy owych trzech nieruchomości zostali rzetelnie, imiennie poinformowani przez Zarząd KSM o możliwych skutkach ewentualnego podjęcia uchwał, których wynikiem będzie utworzenie wspólnoty mieszkaniowej, jak też o zmianach relacji ze spółdzielnią oraz konieczności rozwiązania umów z podmiotami świadczącymi usługi na rzecz Spółdzielni. Właściciele tych lokali winni wziąć pod uwagę, że budynek był realizowany przed laty przez Spółdzielnię w ramach zwartego osiedla i istnieją powiązania infrastrukturalne z pozostałymi budynkami i nieruchomościami stanowiącymi własność majątkową Spółdzielni jako przedsiębiorstwa, a co za tym idzie osoby te będą zobowiązane ponosić także wydatki związane z eksploatacja i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, które są przekazane do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkałe w określonym budynku lub osiedlu. To nie straszenie, lecz obowiązek uświadomienia zainteresowanym wagi problemu w aspekcie możliwych skutków ich takiej lub innej decyzji. Z obszernej informacji dla mieszkańców tych konkretnych nieruchomości przytoczę jedynie jej fragment:


„W przypadku podjęcia uchwały o poddaniu nieruchomości wspólnej zarządzaniu w trybie ustawy o własności lokali, KSM przestanie być zarządcą nieruchomości wspólnych wykonującym zarząd na zasadach ustawy o spółdzielniach. Zmiana ta spowoduje, że rozwiązane z zachowaniem umownych terminów wypowiedzenia muszą być przez Spółdzielnię wszystkie umowy dotyczące tej nieruchomości, takie jak o dostawę mediów (energia elektryczna, zimna woda i odprowadzenie ścieków, ciepła woda użytkowa, centralne ogrzewanie), konserwację domofonów, usługi kominiarskie, telewizję kablową, obowiązkowe przeglądy techniczne, ubezpieczenie majątkowe, rozliczanie mediów, sprzątanie i wiele innych. Istotne jest, że umowy dotychczasowe mają charakter kompleksowy, gdyż są zawierane dla całych zasobów KSM lub osiedli, a ich warunki uwzględniają na korzyść Spółdzielni (czyli mieszkańców) zbiorowy charakter umów, a także stabilność i efektywność wieloletniej współpracy z KSM. Terminy wypowiedzenia umów są wielomiesięczne, np. dla umowy o dostawę energii cieplnej, czy wody, termin ten wynosi 3 miesiące, co wymaga uwzględnienia przy ustaleniu terminu z jakim uchwała w przedmiocie zmiany trybu zarządu ma wejść w życie.


Wspólnota mieszkaniowa nie będzie następcą prawnym Spółdzielni, skutkiem czego nowy zarządca lub zarząd wspólnoty będzie zobowiązany negocjować i zawierać umowy bez możliwości korzystania z ewentualnych benefitów, jakie posiadała Spółdzielnia jako klient zbiorowy. Dotyczy to także warunków dalszego korzystania z usług zapewnianych mieszkańcom przez Spółdzielnię w ramach sprawowanego zarządu nieruchomością wspólną i wnoszonych do Spółdzielni opłat, obejmujących usuwanie awarii, nadzorowanie i bieżące remonty instalacji wewnętrznych przez Serwis Techniczny KSM, (zapewniający 24h gotowość podjęcia interwencji), oraz Zakład Ciepłowniczy KSM w zakresie bieżącej obsługi, konserwacji i usuwania awarii instalacji centralnego ogrzewania i centralnie ciepłej wody wraz z Działem Zieleni (których usługi na potrzeby wewnętrzne zasobów spółdzielczych nie są obarczone naliczeniami z tyt. podatków, np. VAT).


W przeciwieństwie do systemu spółdzielczego, wspólnota mieszkaniowa będzie opierać się w gospodarce wyłącznie o własne środki oraz ewentualne kredyty i pożyczki zewnętrzne, zabezpieczane hipoteką na indywidualnych lokalach właścicieli, co w konsekwencji, w przypadku niewywiązywania się ze zobowiązań, może prowadzić do egzekucji komorniczej bezpośrednio z nieruchomości lokalowych członków wspólnoty (chyba że będzie dysponowała na ten cel własnymi środkami finansowymi). W spółdzielni mieszkaniowej zobowiązania te zaciąga Spółdzielnia i zabezpiecza je spółdzielczym mieniem, a członkowie Spółdzielni nie ponoszą osobistej odpowiedzialności za te zobowiązania ani ryzyka odpowiedzialności swoim majątkiem prywatnym, którym są ich własne mieszkania."


Oczywiście w przypadku, gdy zebranie zawnioskowane przez 1/10 właścicieli w celu podjęcia uchwały w przedmiocie zarządzania nieruchomością w trybie ustawy o własności lokali, co skutkowałoby wyjściem spod zarządu spółdzielczego, nie zagłosuje większością udziałów właścicieli za przyjęciem wnioskowanej uchwały, Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa będzie nadal zarządcą tych nieruchomości na zasadach spółdzielczych, a właściciele lokali w tej nieruchomości nie utracą nabytych praw członkowskich wraz z uprawnieniami z tym związanymi, w innym przypadku, powrotu do obowiązujących dotąd warunków spółdzielczych dla współwłaścicieli nieruchomości nie będzie, bo już nie będą prawnie możliwe. Ustawodawca takiego rozwiązania nie przewidział.


Z poważaniem
KRYSTYNA PIASECKA



     

 
 
Wiadomości


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Używamy plików cookies, aby ułatwić Ci korzystanie z naszego serwisu oraz do celów statystycznych.
Jeśli nie blokujesz tych plików, to zgadzasz się na ich użycie oraz zapisanie w pamięci urządzenia.
Pamiętaj, że możesz samodzielnie zarządzać cookies, zmieniając ustawienia przeglądarki.
Więcej informacji: Polityka prywatności (Cookies-RODO)