„Nie czyń drugiemu co tobie niemiłe"

– czyli zakaz negatywnej immisji

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

Jednym ze skutków wprowadzonego rządową decyzją stanu epidemii na terenie całej Polski jest częstsze przebywanie we własnym mieszkaniu. Efektem tego jest z kolei całodobowe przebywanie w mieszkaniu większej niż zwykle ilości domowników, w wielu przypadkach realizujących zdalnie pracę czy też naukę. Jakby tego było mało, z powodu wprowadzonych odgórnie zakazów, zabawy i aktywność dzieci zamyka się też tylko w przestrzeni mieszkania. Część właścicieli mieszkań postanowiła natomiast wykorzystać okres przymusowego przebywania w domu w zwiększonym wymiarze czasu na przeprowadzenie w nim planowanych prac remontowych i konserwacyjnych.

Ta – już „wybuchowa" mieszanka – byłaby niepełna bez zwrócenia uwagi na wcale nierzadkie przypadki przebywania na stałe w mieszkaniach osób chorych czy niepełnosprawnych oraz innych osób, pragnących w spokoju i ciszy wypoczywać we własnym „M" wtedy, kiedy użytkownicy innych mieszkań są bardzo aktywni. Negatywne emocje, rozdrażnienie i frustracja oraz poczucie zagrożenia bezpieczeństwa własnego i bliskich dopełniają tę już bardzo napiętą sytuację do ostatecznych granic i powodują wybuchy konfliktów sąsiedzkich, które (czasem) na chwilę, ale niestety częściej na trwale niweczą prawidłowe relacje sąsiedzkie.

Zastanawiać musi w tym kontekście (zauważalna już na podstawie korespondencji kierowanej do Spółdzielni) skłonność do odreagowywania napięć i stresów i na domownikach, i na sąsiadach, i na dalszym otoczeniu, a w tym na pracownikach Spółdzielni oraz innych instytucji zajmujących się obsługą nieruchomości. To oczywiście można zrozumieć, ale trudno usprawiedliwić, wszyscy bowiem mamy trudności w „bezszkodowym" przebrnięciu przez stresujący okres trwania ograniczeń związanych z trwającym już długo stanem epidemii.

Pewne jest, że pogarszanie się relacji sąsiedzkich może tylko na trwałe pogorszyć nasz komfort zamieszkiwania, zamieniając go czasem wręcz w koszmar. Warto więc moim zdaniem pokusić się o refleksję nad tym, jak ważne i trudne do przecenienia znaczenie ma dla każdego mieszkańca budynku wielorodzinnego dobre, nieuciążliwe i życzliwe sąsiedztwo.

Szanowni Państwo, posiadanie własnego mieszkania jest dla nas bardzo istotne z bardzo wielu powodów. Przede wszystkim zabezpiecza ono przestrzeń, w granicach której koncentruje się nasze życie i w której nasza oraz naszej rodziny prywatność jest najpełniej realizowana. Tę przestrzeń po swojemu urządzamy, wyposażamy i eksploatujemy w sposób od nas zależny. Nic więc dziwnego, że posiadanie mieszkania jest jednym z podstawowych celów, do którego osiągnięcia z tak dużą determinacją i wysiłkiem dążymy. Zwykle w sposób skuteczny i mniej lub bardziej satysfakcjonujący udaje się ten upragniony cel osiągnąć.

W większości przypadków nasze mieszkanie, nasza i naszej rodziny „przestrzeń życiowa" zlokalizowana jest w budynkach wielorodzinnych, a więc graniczy bezpośrednio z mieszkaniami, z „przestrzenią życiową" innych ludzi – naszych sąsiadów, znaczącą dla nich dokładnie tyle samo – co nasze „M" dla nas. Oczywiste jest, że jak wiele innych życiowych spraw, tak i zamieszkiwanie w budynku wielorodzinnym ma swoje dobre i złe strony. Zrozumiałe i niepodważalne jest również to, że podstawowym warunkiem bezkonfliktowego zamieszkiwania w budynku wielorodzinnym jest gotowość uznania i przestrzegania pewnych zasad, jakie są skutkiem koniecznego kompromisu.

Bez względu na to, czy nasze mieszkanie użytkowane jest na prawach najmu, spółdzielczych lokatorskich, spółdzielczych własnościowych czy też na prawach odrębnej własności, nasze indywidualne „M" jest i będzie zawsze elementem większej całości, jaką jest budynek, z jego wyposażeniem i jego otoczeniem. Trzeba to uznawać i kierować się zasadą podstawową, że nasza wolność i swoboda w sposobie użytkowania mieszkania oraz części wspólnej nieruchomości kończy się tam, gdzie zaczyna się wolność i swoboda innych ludzi – naszych sąsiadów – korzystających ze swoich mieszkań i części wspólnych nieruchomości.

Opisane wcześniej sytuacje oraz adekwatne do nich nasze zasady i zachowania wynikają z naturalnego prawa, wpojonego w procesie wychowania, a także z cywilizowanych zasad współżycia społecznego. Bywa, że umykają nam one przez zapomnienie. Ale niestety bywa i tak, że zasady te są naruszane świadomie, stwarzając uciążliwości naszym sąsiadom, którzy przecież mają prawo ochrony swojego miru domowego. Najistotniejsze zasady służące tworzeniu i utrzymywaniu prawidłowych relacji sąsiedzkich zostały spisane i zatwierdzone przez Radę Nadzorczą KSM w Regulaminie porządku domowego dla użytkowników lokali w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej (wydrukowany przez „Wspólne Sprawy" i stale udostępniany w internecie na: www.ksm.katowice.pl) jako – swego rodzaju – umowa społeczna, obowiązująca wszystkich użytkowników lokali mieszkalnych w zasobach naszej Spółdzielni. Trzeba tutaj zaznaczyć, że ten Regulamin nie został wzięty z „sufitu", ale ma oparcie w źródłach prawa, jakimi są ustawy, a w tym Kodeks Cywilny, którego m. in. artykuł 144 odnosi się wprost do zakazu negatywnej immisji i stanowi, że:

„Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych."

Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego właściciel nieruchomości ma z niej korzystać w taki sposób, aby nie zakłócać ponad miarę korzystania z nieruchomości sąsiedniej. Immisją można więc nazwać wszelkie działania właściciela nieruchomości, których skutki odczuwa właściciel nieruchomości sąsiedniej. Immisji nie da się w wielu przypadkach ustalić w sposób obiektywny. Dla jednych nadmierną szkodliwą immisją może być prowadzona głośniej rozmowa, głośna muzyka, głośna zabawa czy innego rodzaju hałas, a dla innych będzie to wydobywający się z sąsiedniego mieszkania nieprzyjemny, uciążliwy zapach czy dym papierosowy. Tego rodzaju immisje są zabronione.

To w oparciu o ten ogólny przytoczony z Kodeksu Cywilnego przepis powstały zapisy Regulaminu, które bardziej szczegółowo regulują zasady korzystania z lokali i części wspólnych budynków wielorodzinnych zarządzanych przez Spółdzielnię. Zapisy te stanowią punkty odniesienia dla oceny zgodności i prawidłowości użytkowania mieszkań bez stwarzania uciążliwości dla użytkowników sąsiednich lokali.

Temat, którym zajmuję Państwu czas, jest zrozumiały i oczywisty, tak że wydaje się być banalny. Ale poruszam go nie bez przyczyny. Otóż ciągle spośród wielu spraw towarzyszących zamieszkiwaniu i użytkowaniu lokali o innym charakterze, to właśnie konflikty, nieporozumienia, roszczenia, wnioski na tle naruszania zasad współzamieszkiwania i współużytkowania lokali stanowią lwią część problemów, które przychodzi rozwiązywać organom samorządowym, administracji i służbom naszej (ale pewnie nie tylko naszej) Spółdzielni. Niestety w ostatnim okresie – w okolicznościach opisanych na początku tego artykułu stanu epidemii – nasiliły się skargi na naruszanie miru domowego, na lekceważenie zasad współżycia społecznego i uciążliwe dla sąsiadów sposoby użytkowania lokali. Apeluję zatem do wszystkich o refleksję nad tym, jak ważne, trudne do przecenienia, znaczenie dla każdego mieszkańca budynku wielorodzinnego ma dobre, nieuciążliwe i życzliwe sąsiedztwo.

Rozszerzając wątek prawidłowego korzystania z własnych mieszkań chciałbym zwrócić uwagę Państwa na docenienie potrzeby dbałości przez mieszkańców i służby spółdzielni o ich najbliższe otoczenie czyli części wspólne budynku i nieruchomości gruntowej, na której jest on posadowiony. W ostatnich latach dokonują się zmiany własnościowe poprzez wyodrębnianie własności lokali z majątku Spółdzielni. Wydawać by się mogło, że jest to proces, którego skutkiem między innymi powinna być świadomość konsekwencji wejścia nie tylko w nowe prawa, ale i świadomość wejścia w nowe obowiązki. Niestety nie jest to takie oczywiste. Zauważalne jest dość powszechne niestety przekonanie, że nabyte w drodze uwłaszczenia prawa i obowiązki dotyczą tylko wyodrębnionego lokalu. W takim (błędnym) mniemaniu części wspólne nieruchomości – takie jak np. piony instalacyjne, instalacje centralnego ogrzewania i wentylacyjne, klatki schodowe, korytarze, windy, elewacje i dachy itp. – stają się jakby „osierocone". Wielu nowo uwłaszczonych posiadaczy mieszkań uważa, że te elementy budynku nie należą do nich, ale do ...Spółdzielni. I wobec tego za ich utrzymanie nie muszą ponosić kosztów, a nadto za ich stan techniczny i estetyczny nie chcą brać odpowiedzialności. Tymczasem jest dokładnie odwrotnie.

To właściciele lokali posiadają udziały w częściach wspólnych nieruchomości i są zobowiązani do ponoszenia kosztów ich utrzymania i remontów oraz odpowiadają za ich stan techniczny. Naturalnie realizowane jest to poprzez zarządzających nieruchomością, którzy organizują konieczne działania i rozliczają koszty pomiędzy właścicieli lokali. proporcjonalnie do ich udziałów w części wspólnej nieruchomości. I tutaj kwestią bezsporną jest to, że jeśli mieszkańcy nie reagują, tolerują dewastacje i kradzieże elementów części wspólnej nieruchomości, to następuje wzrost kosztów utrzymania nieruchomości.

Pozwoliłem sobie na zwrócenie Państwa uwagi na to, że własność nie ogranicza się tylko do mieszkania, ale dotyczy również części wspólnej nieruchomości, nie ogranicza się również tylko do praw, ale zawiera też obowiązki związane z posiadaniem. Pamiętajmy, że bardzo wiele zależy od nas i naszych sąsiadów jeśli chodzi o stan techniczny budynku, jego wyposażenia i otoczenia.

Trudno też nie nawiązać do specyficznego okresu stanu epidemii, w którym obecnie żyjemy (nikt nie wie jak długo to potrwa, a minister zdrowia stwierdził, że być może dwa lata). Występujące zagrożenie zarażeniem się koronawirusem wymaga od wszystkich, w tym także od Zarządu i administracji Spółdzielni zachowania większej niż zazwyczaj ostrożności i higieny. Stosowane działania i ograniczenia wynikają z nakazów i zaleceń państwowych władz i odpowiednich instytucji, kompetentnych do stanowienia i kontroli przestrzegania przepisów obowiązujących podczas tej pandemii.

Mając na uwadze bezpieczeństwo mieszkańców Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa wprowadziła szereg zasad ograniczających ryzyko zarażenia. Przede wszystkim staramy się utrzymywać jak najwyższy standard czystości w budynkach wielorodzinnych, głównie poprzez dodatkową dezynfekcję powierzchni, które najczęściej używane są przez mieszkańców. Dotyczy to np. klamek, poręczy, domofonów i.in. Bardzo istotnym jest wprowadzenie zakazu korzystania z części wspólnych, takich jak place zabaw i ograniczenie wspólnego korzystania z wind. Celem tych działań jest unikanie gromadzenia się osób w jednym miejscu, gdyż to sprzyja zarażeniom.

Niestety musieliśmy także ograniczyć możliwość spotkań bezpośrednich mieszkańców z pracownikami wprowadzając możliwość załatwiania większości spraw drogą pocztową, mailowo i telefonicznie. Staramy się aktywnie informować mieszkańców o wszystkich zasadach bezpieczeństwa sanitarnego i zasadach postępowania na czas epidemii. W poprzednim numerze „WS" szerzej opisywałem konieczność wykonania niezbędnych przeglądów i prac budowlanych oraz konserwacji i wymian podzielników kosztów ogrzewania i wodomierzy lokalowych, które związane są z potrzebą wejścia do lokali mieszkalnych i mam nadzieję, że Państwo zapoznali się z tym materiałem, a także że jego lektura przekonała Państwa, iż nie jest to fanaberia, ale konieczność wynikająca m.in. z potrzeby utrzymania systemu indywidualnych rozliczeń ciepła i wody korzystnego dla użytkowników lokali.

W odniesieniu do koniecznych przeglądów głównym uzasadnieniem jest troska o bezpieczeństwo zamieszkiwania oraz dochowanie nakazanych prawem budowlanym terminów kontroli. Zgodnie z art. 61 prawa budowlanego, właściciele i zarządcy budynków są zobowiązani do utrzymywania i użytkowania obiektów zgodnie z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska a także utrzymywania tych budynków w należytym stanie technicznym. Ponadto art. 62 ust. 1 pkt 1 tegoż prawa nakłada na powyższe podmioty obowiązek przeprowadzania kontroli okresowych, w ramach których obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli co najmniej raz w roku. Coroczna okresowa kontrola polega na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). Stan zagrożenia epidemicznego nie zwolnił właścicieli i zarządców z tego obowiązku, a jedynie przesunął go w czasie.

Kolejną grupą robót remontowo-konserwacyjnych, do której musimy zapobiegawczo przystąpić, to wymiany i naprawy instalacji wodnych, kanalizacyjnych, elektrycznych, ciepłowniczych, dźwigowych, naprawy i wymiany pokryć dachowych itp. Bez ich wykonania w odpowiednim czasie narażamy użytkowników lokali na awarie, trudne do przewidzenia co do miejsca, rozmiaru i w nagłym nieokreślonym bliżej czasie, zatem konieczne jest dokonywanie napraw doraźnych (choć nie usuwających trwale tych zagrożeń).

Jak zwykle liczymy na zrozumienie i życzliwą współpracę ze strony Państwa za co serdecznie jesteśmy wdzięczni.

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK