2021-04-16

Nadwyżka bilansowa pomimo wzrostu zaległości w opłatach miesięcznych


Przewodniczący Rady Nadzorczej KSM:

Józef Zimmermann

 

Stan epidemii koronawirusowej trwający już od ponad roku również tym razem wymusił na Radzie Nadzorczej przeprowadzenie marcowych, plenarnych obrad w sposób zdalny, bez zgromadzenia się w siedzibie Spółdzielni. Przygotowane na posiedzenie Rady Nadzorczej materiały (wraz ze stanowiskami i opiniami opracowanych do nich w terminie wcześniejszym przez Komisję Rewizyjną, Komisję Gospodarki Zasobami Spółdzielni i Komisję Mieszkaniową) zostały w formie elektronicznej przekazane wszystkim członkom Rady Nadzorczej.


Natomiast zbieranie głosów członków RN do poszczególnych punktów porządku obrad odbyło się drogą e-mailową i telefonicznie. Zgłoszone telefonicznie głosy członków Rady Nadzorczej zostały zarejestrowane na piśmie w formie notatek służbowych.


Pierwszym z omawianych tematów była okresowa przygotowana przez Zarząd KSM „Informacja na temat zaległości w opłatach za lokale wraz z omówieniem form i skuteczności windykacji na koniec 2020 roku." Z wyprzedzeniem materiał był omawiany na posiedzeniu Komisji Rewizyjnej i Komisji Mieszkaniowej.


Z powyższej informacji wynika, że według stanów ewidencji księgowej na dzień 31.12.2020 r. łączne zadłużenie w opłatach za zajmowane lokale wynosiło 10 milionów 187.973 zł, co oznacza, że w odniesieniu do analogicznego okresu roku 2019 zwiększyło się o 1 milion 178.696 zł, wykazując 13,08-procentowy wzrost na przestrzeni ostatnich dwóch lat.


Analiza zmian stanów zadłużeń powstałych na skutek niewnoszenia bądź też wnoszenia w niepełnym wymiarze należności na rzecz Spółdzielni w 2020 roku wskazuje, że pogorszenie realizacji zobowiązań pokrywa się czasowo z wprowadzeniem obostrzeń sanitarno-epidemicznych zapobiegających rozprzestrzenianiu się wirusa COVID-19, a co za tym idzie pogorszenia sytuacji materialnej właścicieli mieszkań oraz najemców bądź właścicieli lokali użytkowych w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej.


Wartościowo najwyższe zadłużenie występuje w opłatach za lokale mieszkalne (58,31%), lokale użytkowe (40,07%), a najniższe w opłatach za garaże (1,62%).


W przeliczeniu na 1 m2 powierzchni lokali mieszkalnych najwyższe zaległości występują w osiedlach: Haperowiec – 12,87 zł, Szopienice – 11,85 zł, Centrum-I. – 8,32 zł, a najniższe w osiedlach: im. F. Ścigały – 4,02 zł, im. P. Ściegiennego – 4,67 zł, Murcki – 4,98 zł. W przeliczeniu na 1 lokal mieszkalny najwyższe kwotowo zadłużenie występuje w osiedlach: Szopienice – 540 zł, Haperowiec – 512 zł, im. A. Zgrzebnioka – 391 zł, a najniższe w osiedlach: im. F. Ścigały – 214 zł, Murcki – 219 zł, im. P. Ściegiennego – 248 zł.


Jeśli chodzi o lokale użytkowe to wartościowo najwyższe zaległości 76,30% występują w lokalach posiadających spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu oraz w lokalach na najem 17,32%.


Do końca grudnia 2020 r. wysłano ze Spółdzielni łącznie 5.209 wezwań do zapłaty. Rady Osiedli odbyły 37 zdalnych spotkań (poprzez kontakt telefoniczny lub mailowy) z osobami zalegającymi z opłatami za zajmowane lokale, a do 19 marca 2020 r. odbyły się 3 posiedzenia Zarządu i w efekcie 21 użytkowników mieszkań uregulowało zadłużenie.


Zawarto 66 dwustronnych ugód na łączną kwotę 434.855 zł. Spółdzielnia występowała do Miasta Katowice w związku z niewywiązaniem się z obowiązku dostarczenia lokali socjalnych o zapłatę odszkodowania – wystosowano do Urzędu Miasta 166 wezwań do zapłaty odszkodowań wraz z propozycjami zawarcia ugód na łączną kwotę 402.868 zł (uzyskano dotąd wpływ 16.446 zł).


Z dodatku mieszkaniowego w omawianym okresie korzystało średniomiesięcznie 221 gospodarstw domowych, a wpływ do Spółdzielni z tego tytułu wyniósł 665.844 zł. Skierowano 243 wnioski do Działu Obsługi Prawnej w celu wszczęcia postępowania sądowego lub egzekucji komorniczej, uzyskano 143 nakazy zapłaty.


Spółdzielnia włącza do współpracy zewnętrzne firmy windykacyjne. Do 31.12.2020 r. przekazane im do windykacji należności stanowiły kwotę 1 milion 417.656 zł. W windykacji zewnętrznej pozostały należności w kwocie 314.204 zł.


Rada Nadzorcza po zapoznaniu się z informacją Zarządu oceniła przedłożony w tym zakresie materiał analityczny jako obszerny, kompletny i dający pełny obraz sytuacji na temat zaległości w opłatach na rzecz KSM za korzystanie z lokali mieszkalnych i użytkowych oraz dzierżawę terenu, a także garaży, zarówno w odniesieniu do minionego roku, jak i w przekroju wieloletnim. Rada zdaje sobie sprawę z istniejących trudnych uwarunkowań zewnętrznych (ekonomicznych, prawnych, społecznych) rzutujących negatywnie na możliwości windykacyjne powstających zaległości w ogóle, w tym w odniesieniu do lokali użytkowych w szczególności. Rada Nadzorcza jednomyślnie przyjęła w całości informację na temat zaległości w opłatach za lokale wraz z omówieniem form i skuteczności windykacji na koniec 2020 roku.


Następnie Rada Nadzorcza zajęła się opracowaną przez Zarząd KSM „Informacją o wykonaniu zadań z zakresu eksploatacji i funduszu remontowego część „B" w osiedlach oraz wykonaniu zadań przez Zakłady Celowe za 2020 rok". Dokument ten był przedmiotem wcześniejszych obrad na wspólnym posiedzeniu dwóch Komisji: Rewizyjnej oraz Gospodarki Zasobami Spółdzielni.


Z opracowania wynika, że koszty poniesione w 2020 roku wyniosły 86 milionów 595.042 zł, co odpowiada 100,24% kosztów planowanych, zaś wpływy wg naliczeń wyniosły 86 milionów 783.431 zł, odpowiadając 99,85% planowanym wpływom. Wpływy rzeczywiste były w analizowanym okresie niższe i wyniosły 82 miliony 791.531 zł, tj. 95,26% planowanych wpływów. Z porównania danych za omawiany okres sprawozdawczy w osiedlach ogółem wynika, że naliczone wpływy roczne były wyższe od rocznych kosztów o kwotę 188.389 zł, a po uwzględnieniu odprowadzonej do budżetu państwa zaliczki na podatek dochodowy od osób prawnych oraz sald początkowych – wynik roku w tej działalności zamknął się nadwyżką w wysokości 8 milionów 736.714 zł. Natomiast wynik rzeczywisty w rachunku ciągnionym zamknął się kwotą 4 milionów 744.814 zł.


Rozpatrując sytuację ekonomiczną na koniec 2020 roku w poszczególnych osiedlach łącznie, tzn. w zakresie eksploatacji i funduszu remontowego w części „B", stwierdza się wystąpienie ujemnego wyniku w osiedlach: Zawodzie i im. A. Zgrzebnioka. Analizując sytuację osiedli w zakresie eksploatacji za 2020 rok, przy uwzględnieniu ich sald początkowych, stwierdza się, że niezbilansowanie kosztów z wpływami wystąpiło w osiedlach: Haperowiec, Giszowiec, Zawodzie, Ligota i im. A. Zgrzebnioka.


Istniejąca sytuacja ekonomiczna osiedli w zakresie funduszu remontowego część „B" pozwala stwierdzić, że założony na rok 2020 plan gospodarczy osiedli po stronie kosztów i wpływów został zrealizowany następująco: koszty zadań remontowych wyniosły łącznie 22.178.721 zł, tj. 90,29% kosztów planowanych, wpływy funduszu remontowego część „B" wyniosły 22.803.643 zł, tj. 103,34% wpływów planowanych, fundusz remontowy część „B" zamknął się wynikiem dodatnim w wysokości 624.922 zł, uwzględniając saldo środków na początku roku stan funduszu remontowego część „B" na dzień 31.12.2020 r. zamknął się nadwyżką w wysokości 5 milionów 547.942 zł. Nieznaczny niedobór środków finansowych wystąpił w osiedlu im. A. Zgrzebnioka.


Dokonując oceny sytuacji ekonomicznej w zakresie eksploatacji i funduszu remontowego część „B" za 2020 rok osiedli stwierdza się, że w okresie sprawozdawczym roku 2020, jak również w rachunku ciągnionym, wystąpiła nadwyżka bilansowa, co dowodzi braku symptomów wskazujących na zagrożenie bieżącej działalności osiedli, jak i całej Spółdzielni.


Natomiast w Zakładach Celowych za okres 12 miesięcy 2020 roku poniesione zostały koszty w wysokości 13 milionów 713.139 zł, co odpowiada 95,75% kosztów planowanych, a sprzedaż wyniosła 13 milionów 443.575 zł, co odpowiada 92,17% planowanej sprzedaży. Wynik finansowy netto jest ujemny i wynosi (-)298.819 zł.


W specyfikacji i efektywności prac wykonywanych przez Zakłady Celowe spełniają one swoją rolę niezależnie od uzyskanego wyniku finansowego. W sprzedaży poszczególnych Zakładów Celowych przeważały usługi na rzecz własnych jednostek Spółdzielni. Działalność zakładów należy ocenić pozytywnie, gdyż realizując swoje zadania poprawiają komfort i bezpieczeństwo zamieszkiwania w osiedlach KSM.


Rada Nadzorcza, oceniając wyniki ekonomiczne osiedli na działalności eksploatacyjnej w roku 2020, stwierdziła, że w skali całej Spółdzielni w tym okresie w rachunku ciągnionym (tj. uwzględniając bilans otwarcia) wystąpiła nadwyżka bilansowa wynosząca 3 miliony 188.771 zł. Niezbilansowanie kosztów z wpływami wystąpiło w osiedlach: Haperowiec, Giszowiec, Zawodzie, Ligota i im. A. Zgrzebnioka. Zostały już podjęte przez te osiedla działania związane ze zmianą „Regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat w KSM" oraz przyjęte przez Rady Osiedla uchwały, zmieniające na niektórych pozycjach wysokości stawki opłat w lokalach mieszkalnych, gwarantujące zniwelowanie wyniku ujemnego na przestrzeni 2021 roku. Rada uznała, że uzyskane przez osiedla KSM łączne wyniki ekonomiczne w eksploatacji za 2020 rok wskazują, że osiedla (z uwzględnieniem uwag podanych powyżej) prowadzą swoją gospodarkę prawidłowo i brak jest zagrożeń dla bieżącej działalności Spółdzielni.


Dokonując końcowej oceny sytuacji ekonomicznej osiedli KSM w zakresie gospodarki funduszem remontowym część „B" za rok 2020 Rada Nadzorcza stwierdziła, że osiągnięte wyniki finansowe, jak i stan realizacji robót remontowych w osiedlach potwierdzają w pełni zrealizowanie po stronie kosztów i wpływów przyjętego na 2020 rok planu gospodarczego osiedli. Opinię tę potwierdza dodatni wynik finansowy uzyskany w skali całej Spółdzielni zarówno w roku 2020 jak i z bilansem otwarcia. Zdaniem Rady likwidacja nieznacznego niedoboru środków finansowych jaki wystąpił w osiedlu in. A. Zgrzebnioka nastąpi poprzez zbilansowanie wpływów i kosztów w 2021 roku. Rada stwierdziła, że zarówno za okres sprawozdawczy, jak i w rachunku ciągnionym tj. z uwzględnieniem sald początkowych wystąpiła nadwyżka bilansowa. Zdaniem Rady powyższe wyniki wskazują na brak symptomów, które wskazywałyby na występowanie zagrożeń dla bieżącej działalności Spółdzielni.


Rada Nadzorcza przyjęła przedstawioną przez Zarząd informację w zakresie wykonania kosztów i sprzedaży Zakładów Celowych w 2020 roku oraz uzyskania za ten okres wyniku ujemnego w wysokości (-)298.819 zł, który jest zaliczany zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia z 1992 roku w ciężar funduszu remontowego część „A". Rada podkreśliła, że z czterech Zakładów Celowych działających w strukturze KSM, ujemny wynik wystąpił w Serwisie Technicznym i Zakładzie Ciepłowniczym. Zdaniem Rady na wynik ten wpływ miało przede wszystkim występujące w kraju zagrożenie epidemiczne COVID-19, co skutkowało zmniejszonym w stosunku do planu zapotrzebowaniem na świadczone przez te Zakłady usługi oraz wzrost w tym okresie kosztów własnych z tytułu pandemii.


Rada uznała, że Zakłady Celowe realizując określone zadania głównie na potrzeby własne Spółdzielni, poprawiają komfort i bezpieczeństwo zamieszkiwania w osiedlach Spółdzielni. Zdaniem Rady brak pokrycia w środkach finansowych jaki wystąpił w działalności Serwisu Technicznego i Zakładu Ciepłowniczego na koniec 2020 roku, mimo jego uzasadnienia, powinien zostać zlikwidowany w trakcie realizacji planu roku 2021.


Ostatnim merytorycznym tematem posiedzenia Rady Nadzorczej była przygotowana przez Zarząd „Informacja o kształtowaniu się wysokości stawek opłat za lokale mieszkalne w osiedlach oraz średnich opłat za lokale mieszkalne na dzień 31.12.2020 r." Zagadnieniem tym wcześniej zajęły się wspólnie Komisje: Rewizyjna i Gospodarki Zasobami Spółdzielni.


Z opracowania wynika, że w 2020 roku średnia opłata miesięczna (wraz z mediami) za użytkowanie lokalu mieszkalnego o pow. 50 m2 w skali Spółdzielni kształtowała się w wysokości 790,60 zł i była wyższa od średniej opłaty z roku 2019. Z opłaty miesięcznej w KSM na pokrycie części grup kosztów w analizowanym okresie przypadało na: koszty niezależne od Spółdzielni 57,32%, koszty zależne od Spółdzielni 42,68%.


Rada Nadzorcza przyjęła do wiadomości omawianą informację, uznając wzrost średniej opłaty miesięcznej za lokale mieszkalne w stosunku do roku wcześniejszego za uzasadniony, gdyż był on związany z występującym w 2020 roku wzrostem kosztów eksploatacji z tytułu panującej w kraju pandemii COVID-19.


Rada uznała, że przedstawiony materiał umożliwiający porównanie średnich opłat za lokale mieszkalne pomiędzy osiedlami KSM, przy spełnieniu przez nie określonych warunków sprowadzających do porównywalności, ma jedynie charakter poglądowy i walor poznawczy, ponieważ istnieje wiele elementów różniących te opłaty. Zdaniem Rady może on być zatem jedynie przydatny do wyciągania ewentualnych wniosków co do dalszych działań podejmowanych w tym zakresie przez osiedla i Zarząd KSM.


Z poważaniem
JÓZEF ZIMMERMANN



     

 
 
Wiadomości


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Używamy plików cookies, aby ułatwić Ci korzystanie z naszego serwisu oraz do celów statystycznych.
Jeśli nie blokujesz tych plików, to zgadzasz się na ich użycie oraz zapisanie w pamięci urządzenia.
Pamiętaj, że możesz samodzielnie zarządzać cookies, zmieniając ustawienia przeglądarki.
Więcej informacji: Polityka prywatności (Cookies-RODO)