Metry kwadratowe lokalu miernikiem opłat

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

Ostatni, czwarty kwartał roku, to w każdej Spółdzielni mieszkaniowej okres, w którym rozpoczyna się planowanie finansów i zakresów rzeczowych remontów oraz przygotowanie kalkulacji opłat na rok następny. Dlatego na czasie są myśli o aktualnych zasadach tych planów, zwłaszcza, że od 1 stycznia 2021 roku obowiązywać będą zmiany w zakresie rozliczeń ze Spółdzielnią, wynikające z podjętych przez Radę Nadzorczą ustaleń, procedowanych na przestrzeni 2019 roku (o czym na bieżąco były przekazywane informacje), a związanych z wprowadzeniem nowego Regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat w KSM.

Jak wiemy, założeniem każdego planu gospodarczego jest osiągnięcie pożądanych i planowanych celów przy zoptymalizowanym nakładzie środków finansowych, pracy i czasu. Plan gospodarczy Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej jest budżetem wszystkich 17 jednostek (osiedli) w zakresie nieruchomości, wspólnych kosztów utrzymania lokali, mienia spółdzielni i innych działalności. Stanowi także informację o planowanych zadaniach, jakie muszą być sfinansowane przez użytkowników lokali w danym roku obrachunkowym. Jest również harmonogramem przychodów, na pokrycie planowanych kosztów, a w szczególności wysokości opłat od użytkowników lokali, a także harmonogramem przychodów z innych źródeł, takich jak pożytki z nieruchomości wspólnej czy wpływy z najmu mienia Spółdzielni.

Przed nami wiele zmian związanych z wprowadzeniem nowego „Regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat w KSM", który został – przypominam jedynie – zatwierdzony Uchwałą nr 25/2019 przez Radę Nadzorczą KSM na posiedzeniu już 8 listopada 2019 r. Regulamin, jak i uchwała, dostępne są na stronie internetowej naszej Spółdzielni: ksm.katowice.pl/akty_prawne,i320.html

Nowe rozwiązania wynikające z treści tegoż Regulaminu dotyczą przede wszystkim sposobu naliczania opłat w pozycji „koszty administracji" i „koszty zarządu ogólnego", które obciążać będą w szczególności koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz inne formy działalności prowadzonej przez Spółdzielnię (do tej pory nazywane „kosztami Centrum Zarządzająco-Usługowego"), a także „koszty utrzymania czystości i porządku w pomieszczeniach ogólnego użytku i innych części wspólnych budynku oraz w otoczeniu budynku" (tzw. usługi gospodarzy), jak również „odpis na fundusz remontowy część „A", który będzie podlegał corocznej waloryzacji, bez konieczności podejmowania odrębnej uchwały, zgodnie ze średniorocznym wskaźnikiem wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za rok poprzedni opublikowany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

Podstawą prawną określającą obowiązek pokrywania przez użytkowników lokali kosztów związanych z ich eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości są: Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, Prawo spółdzielcze, Statut Spółdzielni oraz wewnętrzne uchwały i regulaminy. Wskazane akty prawne obligują Spółdzielnię do kalkulacji stawek opłat za korzystanie z lokali.

Jak wynika z treści naszego Regulaminu – powierzchnia użytkowa lokalu stanowi podstawę wymiaru opłat dla lokali będących w eksploatacji w dniu wejścia w życie regulaminu, przy czym powierzchnia danego lokalu wynika z treści prawomocnej uchwały Zarządu określającej przedmiot odrębnej własności lokali w nieruchomości, a w odniesieniu do nieruchomości, dla których brak jest takiej uchwały – powierzchnia dotychczas stosowana przy wymiarze opłat za korzystanie z lokalu. Powierzchnią użytkową lokali mieszkalnych jest powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu służącym celom mieszkalnym i gospodarczym użytkownika, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Do powierzchni takiej zalicza się powierzchnię zajętą przez meble wbudowane, a także powierzchnię zabudowanej loggii bądź tarasu, jeżeli włączono ją do przyległego pomieszczenia. Nie wlicza się natomiast do powierzchni użytkowej lokalu: balkonów, tarasów, logii, pralni, suszarni, strychów, piwnic, jak również komórek przeznaczonych do przechowywania oraz tej części powierzchni pomieszczenia o sufitach nierównoległych do podłogi.

Dla przypomnienia wyjaśniam, że koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi obejmują koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi oraz pozostałego mienia Spółdzielni. W szczególności na wydatki te składają się koszty eksploatacji i utrzymania, odpisu na fundusz remontowy i koszty świadczeń. Natomiast koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi ponoszone w osiedlu obciążają każdą nieruchomość odrębnie, według faktycznie wykonanego zakresu i kosztu robót, usług, zakupów dla danej nieruchomości. Koszty eksploatacji i utrzymania wyodrębnionego mienia Spółdzielni w bezpośrednim zarządzie osiedla są ewidencjonowane i rozliczane odrębnie dla każdego rodzaju mienia przez osiedle. Z kolei koszty eksploatacji i utrzymania placówek społeczno-kulturalnych są ewidencjonowane i rozliczane miesięcznie i obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi wszystkich osiedli, proporcjonalnie do powierzchni zasobów pozostających w ich bezpośrednim zarządzie.

Na opłaty związane z kosztami eksploatacji nieruchomości budynkowych składają się m. in. koszty energii elektrycznej zużytej poza lokalami, utrzymanie czystości i porządku w pomieszczeniach ogólnego użytku i innych części wspólnych budynku oraz otoczenia budynku, konserwacji dźwigów, konserwacji domofonów, podatek od nieruchomości i opłaty przekształceniowe (wieczyste użytkowanie terenu), koszty zarządu ogólnego oraz koszty administracji, pozostałe koszty (w tym m. in. koszty legalizacji lub wymiany wodomierzy, koszty obowiązkowych kontroli okresowych zasobów, utrzymania gotowości Serwisu Technicznego, koszty usuwania skutków dewastacji).

Co się zmieni w kwestii naliczania opłat? Zmianie ulegną mierniki opłat – w miejsce: lokal/sztuka zobligowani jesteśmy do wprowadzenia: metrów kwadratowych lokalu – w pozycjach: „koszty administracji", „koszty zarządu ogólnego" i „koszty utrzymania czystości i porządku w pomieszczeniach ogólnego użytku i innych części wspólnych budynku oraz w otoczeniu budynku".

Pierwsze działania w tym zakresie przeprowadziliśmy w naszej Spółdzielni już w roku 2017, a dotyczyły one zmiany sposobu rozliczeń z ilości osób/sztuk) na metry kwadratowe lokali, w pozycjach opłat: „konserwacja dźwigów" oraz „dźwigi - remonty".

Matematyczne parametry nie wpływają na ogólną wysokość wpływów (Spółdzielnia zobowiązana jest do prowadzenia gospodarki bezwynikowej, gdzie całkowite wpływy równają się całkowitym kosztom) natomiast skutkować mogą odchyleniami w opłatach miesięcznych związanymi z przejścia ilościowego na metry kwadratowe (m²) przypadające na dany lokal (odchylenia mogą nastąpić szczególnie pomiędzy małymi, a dużymi lokalami, czyli mniejszym lub większym majątkiem ich właścicieli).

W tym miejscu warto wspomnieć, że w zakresie dotychczasowej opłaty za tzw. „usługi gospodarzy" z pewnością, poza zmianą mierników, należy liczyć się ze wzrostem kosztów na skutek obostrzeń i wymogów sanitarnych wynikających z trwającej od marca br. epidemii wirusa Sars-Cov-2. Podjęliśmy wszelkie możliwe działania zapobiegawcze i ostrożnościowe, aby skutecznie dezynfekować części wspólne budynków (klatki schodowe, piwnice, windy, poręcze, klamki, domofony, itp.). Wszystko w imię dbałości o zdrowie i życie mieszkańców.

Opłaty miesięczne za dostawę do mieszkań gazu w budynkach wyposażonych w gazomierze zbiorcze, korzystanie z dostępu do podstawowego zakresu RTV, opłaty za konserwację domofonu i dozór mienia w budynkach objętych ochroną pozostają bez zmiany mierników, tj. nadal będą rozliczane od ilości zamieszkałych osób, bądź na sztukę lokalu.

Regulamin wprowadza także zasadę ujednolicenia dla całej Spółdzielni terminów i częstotliwości zmian wysokości opłat za korzystanie z lokalu w zakresie kosztów zależnych od Spółdzielni.

Trwająca od wielu miesięcy epidemia koronawirusa stawia przed nami nowe wyzwania społeczne i ekonomiczne, a na organy ustawowe i statutowe Spółdzielni nakłada dodatkowo konieczność zapewniania poczucia bezpieczeństwa zamieszkiwania w naszych zasobach.

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ