Majątek spółdzielczości mieszkaniowej
jest w dobrych rękach

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

Szanowni Państwo!
Bazując na opiniach wielu osób z naszego otoczenia spółdzielczego, pragnę na wstępie wyrazić podziękowania dla władz naszego Miasta – a także licznych, lokalnych organizacji i instytucji, które przyczyniły się do uczczenia i uświetnienia „urodzin" Katowic, oferując społeczeństwu w bieżącym roku szeroką gamę wydarzeń i atrakcji.

Jesteśmy jako mieszkańcy Katowic, w tym – spółdzielcy tworzący KSM – pod wrażeniem ich różnorodności i liczby – przygotowanych dla podkreślenia doniosłości 160-lecia uzyskania praw miejskich przez nasz gród (piszę „gród", a nie „miasto", dla podkreślenia historycznej wagi tej rocznicy i jej obchodów). Spośród wielu znaczących wydarzeń pragnę wspomnieć bardzo uroczystą sesję Rady Miasta, jaka odbyła się 11 września 2025 roku, dokładnie w jubileuszową rocznicę dnia podniesienia w roku 1865 rangi wsi Katowice do statusu miasta. Omówieniu innych wydarzeń jubileuszowych pod hasłem „Kocham Katowice" poświęcona została odrębna informacja zamieszczona w tymże wydaniu naszego, spółdzielczego miesięcznika.

Drodzy mieszkańcy!
Tym razem Rada Miasta zgromadziła się nie w swojej stałej siedzibie przy ul. Młyńskiej, ale w gmachu NOSPR. I stało się to nie bez przyczyny. Podczas uroczystej Sesji tytułem ,,Zasłużony dla Miasta Katowice" uhonorowana została właśnie Narodowa Orkiestra Symfoniczna Polskiego Radia, światowej sławy muzyczna duma Katowic, a także harcmistrz Jerzy Plewnia, zaś Honorowym Obywatelem Miasta Katowice został profesor Tadeusz Sławek, były rektor Uniwersytetu Śląskiego. Bardzo interesujące były wystąpienia równie znaczących i znanych (nie tylko w naszym mieście) osobistości – wygłaszających stosowne laudacje, przybliżające wyróżniane przez Radę Miasta osoby i orkiestrę, ich osiągnięcia życiowe i zawodowe rekomendując Radnym nadanie im tych znaczących wyróżnień.

Spoglądając na dzieje miejskich Katowic, na ich przeogromny rozwój, na stale rosnące znaczenie (w minionym czasie i we współczesności) – w przemyśle, kulturze, nauce i innych dziedzinach życia społecznego i gospodarczego, na osiągniętą rangę i znaczenie sięgające daleko poza granice naszego kraju, nie sposób nie zwrócić uwagi na budownictwo – tworzące urbanistyczną tkankę miasta, stwarzające ludziom dobre do życia warunki w tym miejscu. I właśnie, w tej dziedzinie mieści się i posiada wielkie znaczenie i zasługi spółdzielczość mieszkaniowa. Obecnie funkcjonuje w naszym mieście 21 spółdzielni mieszkaniowych, a wśród nich nasza – Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa, która ze swoim ogromnym dorobkiem od lat znajduje się w gronie największych budowniczych miasta. Dorobkiem, wypracowanym w trakcie (już) 68-letniego istnienia przez wiele pokoleń spółdzielców. Dorobkiem postrzeganym gołym okiem –w postaci wieżowców, wysokiego oraz średniowysokiego budownictwa zrealizowanego we wszystkich dzielnicach naszego miasta (jak np., Gwiazdy", budynek ,,Haperowiec", „Superjednostka", Osiedle Giszowiec i inne) po budownictwo jednorodzinne wykonane na przestrzeni lat aż w 5 dzielnicach (Panewniki, Ligota, Brynów-Ptasie Osiedle, Bogucice-Koszutka, Wełnowiec).

W miejskiej historii Katowic nie było chyba drugiego tak wielkiego inwestora jak nasza Spółdzielnia, który wzniósłby tyle lokali mieszkalnych (prawie 25 tysięcy) oraz obiektów infrastruktury towarzyszącej mieszkalnictwu, tj. budynków oświatowych, zdrowotnych, handlowych, usługowych, a także z zakresu infrastruktury technicznej, czyli setki kilometrów sieci dostarczających media, chodników, ulic, parkingów, placów zabaw, miejsc składowania odpadów, kilka szkół i żłobków, i inne (jak np. dwa baseny kąpielowe - przy SP nr 12, czy dla AWF przy ul. Francuskiej), które następnie w dużej części przekazywano na majątek i w zarząd właściwych resortowo podmiotów gospodarczych (szkół i przedsiębiorstw).

Obecnie kilkudziesięciotysięczna rzesza naszych członków - spółdzielców, od grona 19 założycieli KSM poczynając, ma z tego powodu uzasadnione prawo do satysfakcji. Dość wskazać, że nawet po wyodrębnieniu przed laty – w oparciu o tzw. spec ustawę z roku 1990 w samodzielną spółdzielnię wybudowanego przez KSM wielkiego Osiedla im. I.J. Paderewskiego, a także w skutek ustawowo „narzuconych" wyodrębnień z majątku spółdzielczego lokali mieszkalnych i użytkowych (które umożliwiają powstawanie odrębnych wspólnot), KSM nadal ma pod swoim zarządem 343 wielorodzinne domy mieszkalne posadowione na obszarze przekraczającym 100 hektarów, które zgrupowane są w 17 samodzielnych ekonomicznie osiedlach oraz własne służące mieszkańcom zakłady celowe, zabezpieczające szybką reakcję i pomoc w przypadkach awarii, zakłóceń w dostawie podstawowych mediów – przez wszystkie dni tygodnia, nie wyłączając dni świątecznych, a także wykonawstwo szeregu usług bytowych.

Jesteśmy teraz na przełomie trzeciego i czwartego pokolenia spółdzielców (przyjmując powszechne liczenie jednego pokolenia jako okres 20-25 lat). Wkraczające obecnie w dorosłe życie pokolenie młodych różni się od swych poprzedników z lat pięćdziesiątych XX wieku, którzy Spółdzielnię zakładali. Tamten czas dzisiaj – dla młodych ludzi – jest już tylko odległą historią. Stąd wcale nierzadko – dziedzicząc czy kupując mieszkanie w spółdzielczych zasobach – ich nowi właściciele niewiele wiedzą o ruchu spółdzielczym i jego trzywiekowych korzeniach, o jego międzynarodowych zasadach, jak i o aktualnych ustawach państwowych, wyznaczających ścisłe ramy istnienia współczesnej spółdzielczości, czy o statutach i regulaminach poszczególnych spółdzielni.

Ta nieznajomość materii czyni ich często podatnymi na – wynikające właśnie z braku tej wiedzy - manipulacje i niemające pokrycia w faktach różnego autoramentu insynuacje, mające na celu zdyskredytowanie gospodarki spółdzielczej, zasad funkcjonowania spółdzielczego samorządu społecznego i władz Spółdzielni. Stąd nieraz w mediach i nie tylko tam zadziwiające debaty na tematy spółdzielcze, częstokroć głoszone przez dyletantów. Nowoczesna technika, komputery, internet, a także sztuczna inteligencja (AI) niosą nowe ryzyka dla rozpowszechniania i popularyzacji nieprawdziwych i niesprawdzonych informacji. Doświadczamy tego jako społeczeństwo na co dzień w wielu dziedzinach i na naszym ,,podwórku" również.

Trend dezawuowania wszystkiego stał się modny, dotyczy więc i mieszkalnictwa, a zwłaszcza spółdzielczości, ale zjawisko to występuje od lat, jak kraj długi i szeroki. Spółdzielnie mimo to, mimo licznych zmian legislacyjnych, często zmierzających do paraliżu ich działalności, jakie miały miejsce na przestrzeni ostatnich 35 lat, idą z duchem czasu, zachowując swoją rolę i znaczenie w życiu gospodarczym oraz społecznym kraju i pozostają nadal ważną dla znacznej części Polaków organizacją korporacyjną, zaspokajającą ich potrzeby mieszkaniowe, a przy tym opartą na demokratycznych zasadach równości i jedności. W Polsce mamy 9 tys. spółdzielni i 8 milionów ich członków, a więc co piąty Polak jest członkiem jakiejś spółdzielni. Najbardziej rozpoznawalna jest spółdzielczość mieszkaniowa. W jej zasobach mieszka około 10 mln. ludzi, a służby spółdzielni mieszkaniowych stały się cenionymi specjalistami w zakresie zarządu nieruchomościami (a często też to właśnie spółdzielnie zarządzają ,,wspólnotami" – na zasadach ustawy o własności lokali).

Bazując na stanie zasobów naszej Spółdzielni bezspornie widać, że majątek naszej Spółdzielni mieszkaniowej jest (wbrew chciejstwu niektórych) w dobrych rękach, bo gospodarzami nie są jakieś niezidentyfikowane osoby, ale jego właściciele, czyli my – spółdzielcy - członkowie KSM. Rozstrzyga to jednoznacznie Statut Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, który w swej treści stanowi, że członkowie organów samorządowych spółdzielni, z Zarządem Spółdzielni włącznie, wybierani są z grona członków KSM.

Budynki nasze są zadbane i mimo iż stały się ,,wiekowe" (większość pochodzi przecież z lat 60-80 ubiegłego. wieku) nie odbiegają zasadniczo od nowych realizacji, ponieważ są na bieżąco konserwowane, remontowane i unowocześniane. W skali miasta nasze domy wyróżniają się nie tylko swym architektonicznym kształtem, ale i posadowione są w atrakcyjnych częściach Katowic. Przy czym mieszkania u nas są zdecydowanie tańsze, jeśli chodzi o ich koszty nabycia czy eksploatacji niż w innych, porównywalnych domach, w tym zwłaszcza tych, oferowanych ostatnimi laty przez różnych inwestorów - deweloperów nie wyłączając.

Wielokrotnie z powyższych względów obserwowaliśmy sytuacje, gdy prywatne podmioty, kusząc mieszkańców obietnicą niższych opłat (najczęściej w zakresie obniżenia lub zlikwidowania funduszu remontowego), nakłaniały ich do wystąpienia z tej czy innej spółdzielni, by po roku czy dwóch – znacznie podwyższyć te opłaty, albo nakłonić mieszkańców do zaciągania nawet wielomilionowych kredytów celem przeprowadzenia niezbędnych prac remontowych, na które małych wspólnot po prostu nie stać. Prywatny zarządca lub spółka przecież ,,że swojego" mieszkańcom nie dołoży nawet częściowo, bo najzwyczajniej po prostu albo nie posiada takiego kapitału, albo nie jest zainteresowany przyjęciem na siebie ryzyka spłaty cudzych zobowiązań.

Walcząc o rynek w zakresie pozyskania pod swój zarząd określonych nieruchomości stosowane są różnego rodzaju nieuczciwe praktyki, posuwające się nawet do szkalowania przy tym dobrego imienia dotychczasowego zarządcy, najczęściej będącego spółdzielnią mieszkaniową – poprzez populistyczne hasła takie jak np.: wszystko, co dotąd zrobiono, to o wiele za mało, bo przecież można było więcej i na pewno za drogo, itp. Dezawuuje się i próbuje podważać racjonalność zasad wspólnego gospodarowania funduszami i planowej taktyki remontowej dla zespołów nieruchomości, którymi się w obrębie korporacji charakteryzuje gospodarka spółdzielcza. Regułą staje się wyolbrzymianie jakichś niedociągnięć w pracy administracji, prowadzenie akcji ulotkowych i internetowych, a nawet nachodzenie ludzi w ich mieszkaniach, jeśli nie chcą poprzeć poglądów inicjatorów zmierzających do utworzenia wspólnoty lub zmiany zarządcy nawet w zakresie budynku, w którym owy inicjator nigdy nie mieszkał i nie mieszka. Nic dodać, nic ująć. Na dziś bowiem głoszonych i upowszechnianych zarówno pozytywnych, jak i negatywnych tez i twierdzeń inicjator – zwolennik tworzenia wspólnot, udowadniać nie musi, a głoszenie nawet nieprawdy nie jest karalne.

Sądzę, że każdy do kogo docierają owi agitatorzy, zanim podejmie taką czy inną decyzję, winien rozważyć czy warto zmieniać coś, co się już zna – na niewiadome. Uważnego i lepszego myślenia ,,przed" niż ,,po", w tym kontekście życzę wszystkim, którzy dadzą się złapać na wskazane wyżej obietnice, niczym muchy na lep. Życzę by w ich przekształconym we wspólnotę mieszkaniową budynku nigdy, przenigdy przez kolejne pokolenia mieszkańców nie trzeba było niczego remontować, modernizować, ba – nawet prowadzić bieżących konserwacji i usuwać doraźnych awarii. By wszyscy zamieszkujący posiadali oczekiwany wpływ na każdą decyzję wspólnoty i zdolność finansową dla realizacji wszystkich potrzeb i pomysłów z nią związanych oraz na podlegające wpływom czasu wzajemne dobrosąsiedzkie relacje.

Emisariusze osób (indywidualnych lub skupionych w jakichś gremiach, np. w spółkach zarządzających lub na forach społecznościowych) szczególnie zainteresowanych spółdzielczym majątkiem, z zadziwiającą (i godną zastanowienia) determinacją atakują od kilku lat głównie funkcjonujące w naszym kraju spółdzielnie mieszkaniowe różnymi donosami, pomówieniami, itp. To, że ani profesjonalne specjalistyczne kontrole i lustracje, ani kontrole własnych wrogów samorządowych nie potwierdzają ich ,,rewelacji", nie ma dla nich znaczenia. Za ich aktywnością kryją się inne cele, dla których kierują się powiedzeniem, że ,,kłamstwo" powtarzane wielokroć – staje się ,,prawdą". I o to właśnie chodzi, by stwarzać takie pozory. Sytuacja pomówień i działań dla przejęcia zarządu nieruchomościami spółdzielczymi ma miejsce i na naszym terenie, czyli na Śląsku, w tym także w Katowicach i dotyczy wielu spółdzielni mieszkaniowych naszej nie wyłączając.

Z kolportowanych ostatnio antyspółdzielczych akcji propagandowych wynika, iż pojawił się taki argument, że nawet jeśli nie dojdzie do przekształcenia danej nieruchomości we wspólnotę mieszkaniową (bo większość udziałowców nie poprze ich inicjatywy), to i tak inicjowanie tego typu działania się opłaca, bo Spółdzielnia ,,przestraszona taką inicjatywą" coś dla danej nieruchomości zrobi. Żerują w swoich twierdzeniach na niewiedzy zainteresowanych, przypisując sobie i w tym przypadku także sukces, jaki by on nie był.

Gdyby agitatorzy naprawdę byli zaangażowanymi spółdzielcami (z wiedzą wynikającą z dogłębnego poznania istniejących od lat, np. w KSM rozwiązań gospodarczych), to by rozumieli, że posiadana i realizowana od 1997 roku własna (na ówczas nowatorska w skali kraju) wieloletnia, „krocząca" – „Strategia Ekonomiczna" pozwala spółdzielcom na coroczną aktualizację (uchwalaną przez Walne Zgromadzenie) zamierzeń remontowo - modernizacyjnych każdorazowo na kolejne dziesięciolecie. Aktualna „Strategia", uchwalona w maju 2025 roku wyznacza zadania do roku 2034. W roku przyszłym będzie to okres 2026 do 2035 itd. Szczegółowa kolejność planowanych w danym roku prac jest zaś określana na podstawie realnych potrzeb, precyzyjnie zdiagnozowanych w planach okresowych, sporządzanych przez służby zarządzające Spółdzielnią, w ścisłym kontakcie z organami samorządu spółdzielczego.

Oczywiście, że „Strategia Ekonomiczna" jest na tyle elastyczna, że umożliwia również w sytuacjach koniecznych – stanach krytycznych lub awaryjnych, a nieobjętych planami dla danego okresu, zareagować przyspieszeniem likwidującym te stany, szczególnie jeśli dotyczą bezpieczeństwa mieszkańców i ochrony ich mienia, a mniej pilne – odroczyć (przykładem podjęcia tego rodzaju decyzji – poza planem – była awaryjna sytuacja stanu balkonów w Osiedlu Centrum I. dotycząca tzw. „niebieskich bloków", czy szybko pogarszający się stan pokrycia dachowego na kilku budynkach, w tym przy ul. Mikusińskiego, wywołany – ponadprogramowym wzrostem ilości zalań lokali mieszkalnych i regresów ubezpieczeniowych).

Przekazywane w „fake newsach" informacje, iż przyszła „wspólnota mieszkaniowa" właścicieli w jednym z naszych budynków z dzielnicy Wełnowiec (o utworzeniu której przesądziły de facto dwa lokale) na pewno wywalczy sobie niższe niż ma Spółdzielnia stawki opłat za energię elektryczną, za ciepło, za wodę zimną i kanalizację, za wywóz śmieci – są z kategorii pobożnych życzeń. Emocjonalnie przekazywane przez kilku zainteresowanych przejście wspólnoty na ,,własny garnuszek" zapewnienia – w przytoczonych kwestiach – wielu spółdzielców i mieszkańców potrafi racjonalnie weryfikować i ocenić. Ale jest wielu spośród właścicieli lokali niemających rozeznania w temacie i przyjmuje je na zasadzie „chciejstwa". Tymczasem rzeczywistość jest taka, że odbiorcy mediów i usług zmuszeni są – w świetle obowiązującego prawa – do uiszczania takich należności, jakie ustalają producenci mediów i dystrybutorzy usług na podstawie swoich cen i faktycznego zużycia danego dobra. Nie zależy to ani od formy zarządzania ani praw do lokali. Wyjaśnialiśmy tę kwestię wielokrotnie na Zebraniach i w naszym spółdzielczym miesięczniku. Wystarczy również śledzić w telewizji, radiu, codziennej prasie bieżące informacje i wydarzenia, by wiedzieć, iż np. ceny prądu to aż „rządowy problem", a stawki wywozu odpadów uchwala Rada Miasta, nie indywidualnie dla poszczególnych posesji, ale jednakowo dla całego miasta. Zatem w tych sprawach niestety nie ma pola do negocjacji.

Na koniec swych refleksji pragnę uzmysłowić wszystkim aktywistom i entuzjastom zmian formy zarządzania nieruchomościami w KSM, i innych spółdzielniach mieszkaniowych, że polskie ustawodawstwo od kilkunastu już lat daje możliwość wystąpienia ze spółdzielni, jednak – w razie niekorzystnych dla mieszkańców skutków takiej decyzji – absolutnie wyklucza możliwość powrotu do owego, dobrowolnego zrzeszenia, jakie tworzyli i tworzą spółdzielcy. Pragnę niniejszym uspokoić Czytelników, że dla naszej Spółdzielni – samo wyjście tej czy innej nieruchomości mieszkaniowej spod zarządu spółdzielczego – nie jest bagatelizowane i pożądane, ale z gospodarczego punktu widzenia, jest w zasadzie w wyniku działalności KSM neutralne. Nie powoduje bowiem (zwłaszcza przy tak dużym, jak nasz potencjale) innych konsekwencji niż proporcjonalne, adekwatne obniżenie w Spółdzielni bieżących kosztów eksploatacyjnych i wpływów na ich pokrycie, a także potencjalnie doprowadzić może do zmniejszenia ilości pracy, korespondencji, itd. Warto przypomnieć w tym miejscu, że Spółdzielnia nigdy nie zarabiała na tego rodzaju działalności. Zobowiązana jest w gospodarce zasobami mieszkaniowymi z założenia prowadzić działalność bezwynikową (koszty równe wpływom), tzn. przy stawkach opłat opartych wyłącznie na kosztach bez jakiejkolwiek marży zysku. Ewentualne zyski spółdzielnia wypracowuje tylko na prowadzeniu działalności gospodarczej nie zaliczonej do gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Informując o powyższym pragnę (mimo wszystko) zaapelować do spółdzielców – legitymujących się samodzielnymi prawami własności do swoich lokali – o głębokie przemyślenie ewentualnych korzyści i strat wynikających z wyodrębnienia w zakresie zarządzania fragmentem ich majątku uprzedmiotowionego w danej nieruchomości spod systemu spółdzielczego. Większa grupa (Spółdzielnia) ma zawsze większy potencjał i moc niż mniejsza jednostka (wspólnota mieszkaniowa). To prawda tak stara jak świat ,,małe jest piękne, lecz duży może więcej".

O atutach przynależności do Spółdzielni, jej demokratycznych zasadach funkcjonowania i efektach współdziałania – w naszych obecnie nie najłatwiejszych i skomplikowanych realiach pisaliśmy już nieraz (zainteresowanych odsyłam do archiwalnych numerów naszego periodyku). Nowe doświadczenia są może i pożądane, ale zanim zechcemy je wypróbować na własnej skórze, warto się przyjrzeć, jak to „nowe" funkcjonuje gdzie indziej (zwłaszcza po kilku, kilkunastu latach – gdy dumpingowe „chwyty" przestają działać i odzywa się „szara rzeczywistość"). Jest na ten temat sporo publikacji, a jej odpowiednia wiedza w resortowym Ministerstwie oraz sądach.

Drodzy Spółdzielcy, jesteśmy z Wami, bądźcie z nami i wspólnie budujmy dla nas i naszych potomnych „lepszy świat". Powodzenia. Pozdrawiam.

Z poważaniem
KRYSTYNA PIASECKA