Kupiliśmy mieszkanie i za co teraz płacimy ?

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

W niezapomnianym Kabarecie Starszych Panów w latach sześćdziesiątych minionego wieku mistrz interpretacji aktorskiej Wiesław Michnikowski śpiewał: „Minął sierpień, minął wrzesień - znów październik i ta jesień" i potem żegnał: „Addio, pomidory, addio ulubione". No i mamy znów październik, ale pomidorów nikt nie żegna, bo są w sklepach przez cały rok. Tylko czy mają „wciąż świeży miąższ" i zapach? Skąd taka reminiscencja w moim felietonie zawsze naszpikowanym liczbami, statystykami, analizami ekonomicznymi? Szukałam jakiegoś „lekkiego" nawiązania do października. Bo tym razem mamy w tym miesiącu rocznicę podniesienia w 2021 roku stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Od tego czasu stopy poszły do góry 11 razy. I choć w rocznicę inauguracji podwyżek RPP nie zrobiła kolejnego skoku w górę, to stopa referencyjna (ustalona we wrześniu br.) wynosi 6,75%. A inflacja sięgnęła już 17,2%. No i odtąd koniec lekkiego podejścia do października...

Kupowanie pomidorów jest niemal codziennością. Kupowanie mieszkania – rzadkością. Ale i tak niemal spowszedniało. Posłużę się tutaj danymi opublikowanymi dopiero co przez Główny Urząd Statystyczny. Po zastoju na rynku nieruchomości w roku 2020, spowodowanym wybuchem pandemii oraz niestabilną sytuacją gospodarczą, zauważyć można znaczny wzrost liczby transakcji (poprzez akty notarialne) jaki nastąpił w 2021 r. Z danych dokumentu GUS wynika, że podpisano 701,5 tys. aktów notarialnych, a ogólny wzrost ich liczby w skali kraju wyniósł 24,3% w stosunku do 2020 roku. Największy przyrost zanotowano w przypadku sprzedaży działek niezabudowanych – 33,3% (a więc inwestycje są perspektywiczne), a najmniejszy w przypadku sprzedaży nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego – 12,8%. W najbardziej nas interesującej kategorii, czyli sprzedaży lokali wzrost wyniósł 22,9%, a w przypadku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu 19,0%.

Dane z raportu GUS potwierdzają również znaczny wzrost cen nieruchomości na rynku. Wskaźnik cen lokali mieszkalnych w 2021 r. w porównaniu do roku poprzedniego tj. 2020 wyniósł ogółem 109,2 (109,1 dla rynku pierwotnego i 109,3 dla rynku wtórnego), co oznacza średni wzrost cen o 9,2%. Natomiast w przypadku odniesienia do roku 2015, wskaźnik ten to aż 139,9. Dużo większy procentowy skok cenowy nastąpił w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego – 146,7 (wzrost cen o 46,7%), a dla nieruchomości na rynku pierwotnym wyniósł 134,3 (wzrost cen o 34,3%).

Nowi właściciele nie zawsze jednak zdają sobie sprawę z tego, że kupując upragnione mieszkania, zostają objęci obowiązującymi prawnymi uregulowaniami. Istotną ich częścią są comiesięczne płatności. W związku z tym, że w naszej Spółdzielni także dochodzi to licznych transakcji, przeto dla przypomnienia oraz w celu poinformowania nowych członków i właścicieli mieszkań Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz najemców lokali użytkowych i garaży, przedstawiam z czego składają się opłaty miesięczne za użytkowane lokale – przypominając część artykułu opublikowanego w zeszłorocznym grudniowym wydaniu „Wspólnych Spraw".

Opłaty wnoszone przez użytkowników mieszkań można w Spółdzielni podzielić na trzy główne grupy: 1) związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, 2) koszty funduszu remontowego, 3) świadczenia dodatkowe tzw. media.

Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości to przede wszystkim koszty:

• energii elektrycznej poza mieszkaniem – środki te pokrywają w szczególności koszty związane z działaniem: oświetlenia klatek, piwnic, chodników oraz miejsc parkingowych, dźwigów oraz platform, systemów wentylacyjnych, pomp obiegowych zapewniających dostawy ciepła oraz wody do lokali, systemów regulacji oraz rozliczeń urządzeń grzewczych, domofonów i wideofonów oraz monitoringu wizyjnego, bram oraz szlabanów – w zależności od ich występowania na danej nieruchomości.
• utrzymania czystości i porządku w częściach wspólnych budynku oraz w ich otoczeniu (tzw. usługi gospodarzy),
• konserwację oraz obowiązkowe resursy dźwigów – wpływy z tytułu tej opłaty są niezbędne do zapewnienia sprawności urządzeń dźwigowych, tj. przeznaczone są na bieżącą konserwację,
• konserwacji domofonów – wpływy przeznaczane są na bieżące koszty konserwacji i usuwania awarii instalacji domofonowej oraz coroczne przeglądy,
• zarządu i administracji (koszty transportu, koszty bhp, koszty utrzymania pomieszczeń administracyjnych, opłaty pocztowe i telekomunikacyjne, amortyzacja wyposażenia i sprzętu, koszty obsługi bankowej, materiały biurowe,
• pozostałe koszty eksploatacji (koszty osobowe pracowników zatrudnionych na stanowiskach robotniczych wraz z narzutami, koszty materiałów eksploatacyjnych i konserwacyjnych, które są niezbędne do drobnych napraw wykonywanych przez konserwatorów, koszty pielęgnacji zieleni i odśnieżania, podatek od nieruchomości i tzw. „opłata przekształceniowa" – wcześniej opłata za wieczyste użytkowanie terenu (właściciele nieruchomości na prawie odrębnej własności opłaty te wpłacają bezpośrednio do Urzędu Miasta), opłaty za odczyty wodomierzy i innych urządzeń pomiarowych, koszty ubezpieczeń majątkowych, koszty obowiązkowych kontroli okresowych zasobów i elementów składowych nieruchomości, ochrony przeciwpożarowej budynku, usług kominiarskich, okresowych przeglądów gazowych urządzeń odbiorczych w lokalach, dozoru mienia, koszty dezynfekcji, deratyzacji i dezynsekcji, tzw. DDD, koszty utrzymania w gotowości Serwisu Technicznego, koszty usuwania skutków dewastacji mienia, składki na PFRON, koszty osobowe pracowników na stanowiskach robotniczych wraz z narzutami i inne),
• działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej – co dotyczy jedynie członków KSM.

Użytkownicy lokali wnoszą również opłaty na fundusz remontowy składający się z dwóch części – „A" i „B":

• część „A" przeznaczona jest na finansowanie remontów kapitalnych i modernizacji, mających na celu zminimalizowanie zużycia energii w zasobach tj. o charakterze energooszczędnym. Wysokość odpisu na część „A" funduszu remontowego jest jednakowa dla całych zasobów KSM, bez względu na rodzaj własności lokalu.
• część „B" – niezależnie uiszczane są opłaty na fundusz remontowy część „B" (osobno w części dotyczącej remontów dźwigów), który związany jest z remontami bieżącymi, w tym odtwarzaniem i modernizacją zarządzanych zasobów. Wysokość odpisu na fundusz remontowy część „B" uzależniona jest od aktualnych potrzeb remontowych w danym Osiedlu oraz z przyjętą Strategią Ekonomiczną.

Ostatnią grupą, a jednocześnie najbardziej kosztotwórczą, którą możemy wyróżnić w opłatach miesięcznych wnoszonych przez użytkowników lokali, są opłaty na koszty świadczeń dodatkowych. Wysokość tych opłat związana jest bezpośrednio z indywidualnym zużyciem, bądź liczbą osób zamieszkujących dany lokal. Są to przede wszystkim koszty:

• centralnego ogrzewania (C.O.),
• centralnie ciepłej wody (C.C.W.),
• zimnej wody i odprowadzenia ścieków,
• gazu,
• opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi,
• konserwacji gniazd RTV.

Spółdzielnia prowadząc działalność na rzecz swoich członków kalkuluje wszystkie stawki w takiej wysokości, aby wpływy pokrywały w pełni ponoszone koszty. Koszty eksploatacji zasobów ponoszone przez KSM związane są bezpośrednio z nieruchomością, Osiedlem w którym się znajduje, infrastrukturą techniczną, jak również ze zużyciem mediów.

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ