Krytycznie o projekcie nowelizacji ustaw dotyczących

Spółdzielczości mieszkaniowe

Przewodniczący Rady Nadzorczej KSM:

Józef Zimmermann

Czerwcowe, przeprowadzone zdalnie, posiedzenie Rady Nadzorczej Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej poświęcone było w głównej mierze przyjęciu przez nią stanowiska wobec projektu zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali, które zostało skierowane do Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii. We „Wspólnych Sprawach" publikowana już była informacja o skierowanej do konsultacji rządowej propozycji kolejnej nowelizacji ustawowej, dotyczącej żywotnych problemów istnienia i funkcjonowania spółdzielczości mieszkaniowej i skutków tych zmian dla wielomilionowej – w skali kraju – rzeszy członkowskiej. Po zapoznaniu się z dokumentem Rada Nadzorcza jednomyślnie uchwaliła swoje stanowisko. Poniżej przekazuję je do wiadomości członków KSM.

Ministerstwo Rozwoju,
Pracy i Technologii,
Warszawa

Rada Nadzorcza Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej po zapoznaniu się z projektem ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Prawo Spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali przedstawia swoje stanowisko do projektu zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

1./ Zmiany proponowane w projekcie polegające na dodaniu do art. 3 ustępów 1(1), ust. 3 (2a), zmianie treści art. 3 ust. 5, oraz dodanie w art. 3 ust. 6(1) i zmianie treści art. 3 ust. 7, dotyczące członkostwa m.in. osób z ekspektatywą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, regulują jedynie częściowo sytuację osób, których spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało uznane za ekspektatywę tego prawa w sytuacji, gdy nieruchomość budynkowa nie jest własnością Spółdzielni.

W tym zakresie postulować należy, aby mocą ustawy uznać ustanowione na rzecz tych członków spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, za istniejące, jedynie z wyłączeniem prawa do przeniesienia własności lokalu do daty nabycia przez Spółdzielnię prawa do nieruchomości na której znajduje się budynek spółdzielczy, ewentualnie z wyłączeniem możliwości zakładania księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (wniosek delege ferenda).

2./ Wprowadzenie nowej regulacji w postaci przepisu art. 8(1) ustęp 1(1) i w jego konsekwencji zmiana treści art. 8(1) ust. 2 ustawy, w których prawo otrzymania odpisów statutu i regulaminów, kopii uchwał organów spółdzielni, dokumentów dotyczących głosowania poza posiedzeniem walnego zgromadzenia, faktur i umów zasobami trzecimi przyznano właścicielom i osobom nie będącym członkami, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – należy ocenić krytycznie, jako wykraczające poza zakres przedmiotowy i podmiotowy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Osobom, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a nie są członkami (np. uprawnieni do tego prawa w częściach ułamkowych), realizację praw członkowskich zapewnia ten ze współuprawnionych do spółdzielczego prawa, który został członkiem w trybie o którym mowa w przepisie art. 3 ust. 5 ustawy (wskazany przez pozostałych współuprawnionych do lokalu i wskazany przez sąd). Natomiast właściciele lokali powinni realizować swoje prawa właścicielskie poprzez ustawę o własności lokali.

3./ Na krytykę zasługuje także regulacja wprowadzona przepisem art. 8(1) ust. 1(3) projektu wykluczająca spółdzielnie mieszkaniowe z prawa odmowy udostępnienia umów z osobami trzecimi w trybie przepisu art.18 § 3 ustawy Prawo spółdzielcze (prawo odmowy udostępnienia umowy z możliwością zaskarżenia odmowy do sądy rejestrowego).

W pierwszej kolejności należy to wyłączenie uznać za dyskryminujące spółdzielnie mieszkaniowe w stosunku do innych spółdzielni, a w dalszej kolejności za pozbawienie spółdzielni mieszkaniowej ochrony przed osobami działającymi na jej szkodę oraz pozbawiające ochrony osoby trzecie będące stronami umów ze spółdzielniami mieszkaniowymi.

Bezwarunkowy obowiązek udostępnienia umowy zawartej przez spółdzielnię mieszkaniową może prowadzić wprost do naruszenia ustawy o zakazie konkurencji, naruszenia dóbr osobistych, złamania przez spółdzielnię klauzul poufności zawartych w umowach i innych.

Na marginesie niniejszych zastrzeżeń należy uwzględnić, że w dotychczasowym stanie prawnym w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej nie wystąpił nigdy spór w przedmiocie udostępniania umowy z osoba trzecią, nie złożono też żadnej skargi w tym zakresie do sądu rejestrowego. Jest to reprezentatywne dla oceny rzeczywistej praktyki w spółdzielniach mieszkaniowych zważywszy, że KSM liczy ponad 20 tys. członków.

4./ Za korzystną należy uznać zmianę wynikającą z wprowadzenia możliwości zastąpienia Walnego Zgromadzenia zebraniem przedstawicieli z wyłączeniem wówczas regulacji wprowadzonej do omawianego projektu regulacji art. 8(4) dotyczącej głosowania poza posiedzeniem.

5./ Koncepcja ustawowej regulacji w projektowanym przepisie art. 8(4) kadencyjności zarządu w spółdzielniach mieszkaniowych powinna zostać pozostawiona do regulacji statutowej. Każda spółdzielnia mieszkaniowa powinna mieć możliwość określenia statutem nie tylko długości kadencji, lecz także zdecydować czy taką kadencyjność wprowadzić.

Proponowane sztywne regulacje ustawowe wprowadzające przymusową kadencję dla organu zarządzającego stanowią o nierównym traktowaniu spółdzielni mieszkaniowych w świetle ustawy Prawo spółdzielcze, a także w stosunku do innych prywatnych podmiotów gospodarczych, w których kwestie te pozostawione są poza regulacjami ustaw (prawo handlowe, stowarzyszeniowe, prawo o fundacjach, prawo bankowe i inne).

6./ Analogiczne zastrzeżenia należy zgłosić pod adresem regulacji art. 8(5) projektu nowelizacji. Obligatoryjne przekazanie wyborów zarządu do walnego zgromadzenia jest precedensowe w stosunku do ustawowych regulacji odnoszących się do innych prywatnych osób prawnych prowadzących działalność gospodarczą.

Przykładowo w spółce akcyjnej, w której uczestniczą akcjonariusze będący także osobami fizycznymi, często w ilości podobnej jak w większych spółdzielniach mieszkaniowych, wybór zarządu należy do rady nadzorczej, chyba że statut stanowi inaczej.

W przepisie art. 8(5) brak odniesienia do regulacji zawartej w przepisie art. 8(3) ust. 1(2) przez wskazanie, że przepis ten stosuje się odpowiednio do zebrania przedstawicieli. Może powstać wątpliwość co do intencji ustawodawcy i realizacji prawa do wyborów przez delegatów na zebranie przedstawicieli wybranych przez zebrania grup członkowskich.

W świetle przepisu art. 37 § 2 ustawy Prawo spółdzielcze jest oczywiste, że w spółdzielni mieszkaniowej, gdy statut dopuści zebranie przedstawicieli, to wówczas ten organ będzie wybierał zarząd.

7./ Za poważny brak w projektowanym przepisie art. 8(5) należy uznać nieprzekazanie do delegacji statutowej, ewentualnie wprost do kompetencji Rady Nadzorczej, obowiązku określenia wymagań dla kandydatów do zarządu, takich jak: wykształcenie, minimalny staż zawodowy, w tym w spółdzielni mieszkaniowej, posiadanie licencji zarządcy nieruchomości, ewentualnie innych uprawnień zawodowych, ewentualnie innych kryteriów istotnych w danej spółdzielni mieszkaniowej. W projekcie nie zawarto koniecznych regulacji bezpośrednich lub delegowanych do statutu lub do kompetencji rad nadzorczych, co do sposobu ustalania listy kandydatów w wyborach do zarządu, terminu zgłaszania się kandydatów, procedury kwalifikacyjnej, ewentualnie dopuszczenia procedury konkursowej dla kandydatów ubiegających się o umieszczenie na liście wyborczej.

Powyższe braki czynią projektowaną koncepcję wyborów bezpośrednich całkowicie niedoregulowaną i jako taką nie do przeprowadzenia w praktyce, bez doregulowania zasad wyborczych w statutach.

W sprawie można kierować się analogiami do ordynacji wyborczej przy wyborach powszechnych, gdzie istotną funkcje spełnia Państwowa Komisja Wyborcza oraz wynikający z ustawy tryb zgłaszania kandydatów. Obecny projekt przepisu art. 8(5) jest zbyt ogólnikowy.

Proponowana koncepcja bezpośrednich wyborów pomija zupełnie problem zapewnienia spółdzielni mieszkaniowej członków zarządu o niezbędnych kompetencjach, zapewniając ciągłość działalności statutowej. Tutaj należy posłużyć się przykładem wspólnoty mieszkaniowej, gdzie wprawdzie wybiera ona zarząd spośród członków wspólnoty, zazwyczaj społeczny, lecz w dalszej kolejności zleca on lub powierza sprawowanie zarządu profesjonalnym przedsiębiorstwom zarządczym (często są nimi spółdzielnie mieszkaniowe).

Tutaj tzn. w proponowanej regulacji przepisu art. 8(5) ustawodawca poszedł na skróty, które mogą spółdzielców wiele kosztować i doprowadzić specjalistyczne przedsiębiorstwa gospodarki nieruchomościami, jakimi są spółdzielnie mieszkaniowe, do zapaści organizacyjnej i finansowej, których nie zrekompensuje odpowiedzialność majątkowa odszkodowawcza członków zarządu wobec spółdzielni.

8./ Opiniowany projekt w części kreującej wybory zarządu na walnym zgromadzeniu w ogóle nie uwzględnia, że spółdzielnie mieszkaniowe nie są jednolitymi podmiotami pod względem wielkości zasobów i ilości członków. Inaczej funkcjonuje walne zgromadzenie, gdy spółdzielnia mieszkaniowa zarządza kilkoma budynkami lub jednym osiedlem, a inaczej, gdy jest to spółdzielnia wieloosiedlowa, licząca kilkadziesiąt tysięcy członków. W takim wypadku w dużych spółdzielniach mieszkaniowych, obok organów ustawowych, często powoływane są statutami, w oparciu o przepis art. 35 § 3 ustawy Prawo spółdzielcze organy takie jak: rady osiedlowe, rady mieszkańców, zebrania osiedlowe, zebrania mieszkańców nieruchomości o kompetencjach stanowiących w zakresie zarządzania oraz współpracy z pozostałymi organami samorządu spółdzielczego.

Także zatem z tych powodów utrzymanie proponowanej regulacji o wyłącznej kompetencji walnego zgromadzenia dla wyborów zarządu nie wydaje się uprawnione.

Powyższe uwagi odnoszą się głównie do zasadniczych kwestii ustrojowych spółdzielni mieszkaniowych i wskazują, że opiniowany niniejszym opracowaniem projekt zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest kolejną próbą nieuprawnionej ingerencji ustawodawcy, w celu ograniczania prawnego swobody funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, realizowanej zgodnie przepisami ogólnymi ustawy Prawo spółdzielcze oraz zasadami funkcjonowania spółdzielczości jako odrębnego sektora gospodarki narodowej, chronionego Konstytucją RP.

Z poważaniem
JÓZEF ZIMMERMANN