2021-03-24

Informacja o kształtowaniu się wysokości stawek opłat za lokale mieszkalne
w osiedlach KSM oraz średnich opłat za lokale mieszkalne

 

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomicznych:

mgr Teresa Ślązkiewicz

 

Rozliczamy się

 

Otrzymują Państwo do ręki głęboko analityczną informację o kształtowaniu się wysokości stawek opłat za lokale mieszkalne w osiedlach (jako jednostkach wyodrębnionych organizacyjnie) wchodzących w skład Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz średnich opłat za lokale mieszkalne wg stanu na dzień 31.12.2020 roku.


Zachęcam do uważnej lektury tego materiału. Zaznajomienie się z nim umożliwi wszystkim mieszkańcom Spółdzielni poznanie uwarunkowań prawnych i gospodarczych powodujących, że powinnością jest uiszczanie comiesięcznie opłaty w wysokości dokładnie wyliczonej dla danego mieszkania. To ważne, bo przecież opłaty miesięczne za użytkowanie lokali mieszkalnych, stanowiąc znaczącą pozycję wydatków w budżetach domowych, są częstym przedmiotem rozważań i porównań pomiędzy sąsiadami i znajomymi z tego samego budynku, z terenu danego osiedla, a nawet także z innych Osiedli.


Płacimy – powinność wynikająca z ustaw, statutu i regulaminów


Zacznijmy od kwestii fundamentalnej: posiadając mieszkanie – trzeba za nie wnosić opłatę. Podstawą regulującą zasadę obowiązku pokrywania przez mieszkańców kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem użytkowanych przez nich lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, a znajdujących się w nieruchomościach zarządzanych przez Spółdzielnię, poprzez wnoszenie comiesięcznych opłat za te lokale są: Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, Prawo spółdzielcze, Statut Spółdzielni, jak również sformułowane w oparciu o te akty prawne wewnętrzne uchwały i regulaminy Spółdzielni. Z wszystkimi tymi dokumentami w każdej chwili można zapoznać się na stronie internetowej Spółdzielni ksm.katowice.pl w zakładce: Akty prawne.


Jest rzeczą oczywistą, że korzystanie z lokalu mieszkalnego rodzi koszty związane z jego eksploatacją i bieżącym utrzymaniem, przy czym są one zróżnicowane w zależności od charakteru, wysokości budynku, jego wyposażenia w instalacje i urządzenia, wielkości lokalu, liczby zamieszkujących go osób, itd. Wysokość opłat za poszczególne lokale mieszkalne w zasadniczej części uzależniona jest więc od kosztów związanych bezpośrednio z daną nieruchomością i jej otoczeniem, jak i lokalizacją w konkretnym osiedlu.


Oceniając wysokość opłat miesięcznych za lokale w KSM – obowiązujące spółdzielców i mieszkańców poszczególnych budynków (względnie zespołu budynków) trzeba przede wszystkim analizować bezpośredni związek poszczególnych pozycji opłat z faktycznymi kosztami dotyczącymi utrzymania i eksploatacji tychże poszczególnych nieruchomości, osiedli, a także szeroko rozumianej budynkowej i osiedlowej infrastruktury technicznej, użytkowej i społecznej, jak też z kosztami zużycia poszczególnych mediów czy usuwania odpadów. W tym miejscu podkreślić muszę bardzo istotny fakt – i zwracam Państwa na niego uwagę – że opłaty za lokale mieszkalne spółdzielców kalkulowane są w oparciu o realnie poniesione koszty i że nie zawierają żadnego elementu zysku czy marży. Spółdzielnie mieszkaniowe nie działają bowiem dla zysku jak prywatne firmy, lecz funkcjonują na zasadzie „non profit".


Na wielkość i wysokość kosztów powstających przy korzystaniu z mieszkań ma wpływ wiele czynników, zarówno zależnych jak i niezależnych od Spółdzielni – jako zarządcy nieruchomości. Poza wpływem Spółdzielni na obarczające ją koszty (tym samym jej członków) są ceny usług i towarów, o których wysokości decydują różnego rodzaju podmioty gospodarcze i jednostki administracyjne. Przykładami są tutaj wysokości stawek (stanowiących podstawę obciążeń z tytułu opłat publiczno-prawnych), o których decydują – poprzez swoje uchwały – lokalne władze samorządowe i przepisy ustawowe (dotyczy to np. podatku od nieruchomości, opłat za użytkowanie wieczyste gruntu/opłat za przekształcenie wieczystego użytkowania na własność, opłata za gospodarowanie odpadami, itp.). Istotne znaczenie ma też usytuowanie – lokalizacja danej nieruchomości w mieście, jej stan techniczny, rodzaj i charakter zabudowy.


Zasada statystyczności

 

Prezentowana w niniejszym opracowaniu średnia opłata miesięczna obowiązująca w naszej Spółdzielni w dniu 31.12.2020 r. przeliczona została w oparciu o jednostkowe stawki opłat w osiedlach, a także przy założeniu, że statystyczny lokal to mieszkanie o powierzchni użytkowej 50 m2, zamieszkiwane przez trzy osoby.


Średnia opłata miesięczna zawiera – oprócz opłat wnoszonych na pokrycie kosztów eksploatacji bieżącej wraz z odpisem na remonty – uśrednioną wysokość miesięcznych zaliczek pobieranych na poszczególne świadczenia, tj. odrębnie ustalanych dla poszczególnych lokali zaliczkowych opłat za dostawę z zewnątrz mediów: ciepła centralnego dla ogrzania lokali i podgrzania wody, wody zimnej i odprowadzenia ścieków.


Dla przypomnienia wskazuję, że zaliczki płatności za ciepło i zimną wodę oraz odprowadzanie ścieków podlegają okresowym rozliczeniom z wszystkimi użytkownikami lokali do faktycznej wysokości kosztu poniesionego na ich nabycie oraz utrzymanie niezbędnej infrastruktury.


Wysokość zaliczek ustalana na konkretne media dla poszczególnych lokali jest uzależniona bezpośrednio od wielkości ich zużycia (w poprzednim okresie rozliczeniowym według wskazań rzeczywistego wykorzystania) przez poszczególne gospodarstwa domowe. Opłaty za lokale są w naszej Spółdzielni zróżnicowane między poszczególnymi siedemnastoma osiedlami, ponieważ różne są panujące w nich warunki mające istotny wpływ na poszczególne elementy kosztowe funkcjonowania osiedla i stanowiące bazę kalkulacji opłat. Należą do nich: wielkość osiedla, położenie osiedla w mieście (kwestia np. skomunikowania wewnętrznego i zewnętrznego z otoczeniem), zróżnicowana wartości gruntów, a więc i opłat za wieczyste użytkowanie terenu, rodzaj zabudowy osiedla (niska, wysoka, mieszana), technologia wykonania, wyposażenie budynków (windy) i wiek domów, wielkość i intensywność zagospodarowania terenów zielonych, podział obowiązków między Spółdzielnią, a członkami w zakresie utrzymania porządku (czyli funkcjonowanie systemu zleconych prac porządkowych wykonywanych przez gospodarzy budynków bądź prowadzonych w części lub w całości tych czynności przez samych mieszkańców, albo doraźnie lub stale przez innych usługodawców), itp.


Kalkulacja kosztów


Na miesięczną opłatę za lokale mieszkalne składają się następujące, odpowiednio skumulowane, pozycje kalkulacyjne przedstawione poniżej.

 

I. Eksploatacja i utrzymanie nieruchomości


1. Energia elektryczna poza mieszkaniem – stawki jednostkowe kształtowały się od 0,04 zł/m2 do 0,57 zł/m2. Zmiana stawki na przestrzeni roku dotyczyła 2 osiedli.
2. Pozostałe koszty eksploatacji – stawki jednostkowe kształtowały się od 1,00 zł/m2 do 2,25 zł/m2 (w stawce ujęte usługi gospodarzy). Zmiana stawki na przestrzeni roku dotyczyła 6 osiedli.
3. Koszty obsługi osiedla – stawki jednostkowe kształtowały się od 22,50 zł/m-k do 71,18 zł/m-k. Zmiana stawki na przestrzeni roku dotyczyła 12 osiedli.
4. Usługi gospodarzy – stawki jednostkowe kształtowały się od 7,55 zł/m-k do 37,00 zł/m-k. Zmiana stawki na przestrzeni roku dotyczyła 11 osiedli.
5. Konserwacja domofonów – stawki jednostkowe kształtowały się od 1,50 zł/m-k do 2,60 zł/m-k oraz 0,16 zł/m2 – wideodomofon. Zmiana stawki na przestrzeni roku dotyczyła 4 osiedli.
6. Dźwig (konserwacja) – stawki jednostkowe kształtowały się od 0,10 zł/m2 do 0,74 zł/m2. Zmiana stawki na przestrzeni roku dotyczyła 1 osiedla.
7. Opłata za koszty rozliczeń wodomierzy – 1,00 zł/m-k.
8. Opłata za legalizację wodomierzy – 2,50 zł/szt.
9. Działalność społeczno-kulturalna i oświatowa – stawki jednostkowe kształtowały się od 0,03 zł/m2 do 0,15 zł/m2. Zmiana stawki na przestrzeni roku dotyczyła 1 osiedla.
10. Opłata na koszty Dyrekcji – 18,50 zł/m-k,
11. Dozór mienia – stawki jednostkowe kształtowały się od 35,33 zł/m-k do 82,39 zł/m-k. Zmiana stawki na przestrzeni roku dotyczyła 3 osiedli.

 

II. Remonty


1. Odpis na fundusz remontowy część „B" – stawki jednostkowe zróżnicowane między osiedlami (odpowiednio – w formie uchwał właściwych Rad Osiedli) kształtowały się od 0,80 zł/m2 – do 2,20 zł/m2. Zmiana stawki na przestrzeni roku dotyczyła 4 osiedli.
2. Odpis na fundusz remontowy część „A" – od 1,50 zł/m2 do 1,53 zł/m2 dla osiedli (zgodnie z zachowaniem zasad i terminów wynikających z obowiązujących przepisów), natomiast dla budynków, które dotychczas nie uczestniczyły w tworzeniu funduszu remontowego w części finansującej program termomodernizacyjny, wynikający ze Strategii Ekonomicznej, odpis ten wynosił 0,60 zł/m2.
3. Odpis na działania energooszczędne – 0,34 zł/m2 (jednolity dla całości zasobów).
4. Dźwig (fundusz remontowy) – stawki jednostkowe zróżnicowane między osiedlami kształtowały się od 0,12 zł/m2 do 0,29 zł/m2.

 

III. Pozostałe opłaty


1. Centralne ogrzewanie – indywidualnie (określone zaliczkowo – do rozliczenia – w relacji do indywidualnego zużycia w lokalu w okresie rozliczeniowym),
2. Podgrzanie wody – indywidualnie (określone zaliczkowo – do rozliczenia – w relacji do indywidualnego zużycia na osoby zamieszkałe w lokalu w okresie rozliczeniowym),
3. Zimna woda – indywidualnie (określone zaliczkowo – do rozliczenia – w relacji do indywidualnego zużycia na osoby zamieszkałe w lokalu w okresie rozliczeniowym),
4. Gniazdo RTV – 7,50 zł/m-k (stawka jednolita – dotyczy pakietu podstawowego),
5. Opłata za gospodarowanie odpadami przy deklaracji o ich segregowaniu – 21,30 zł/os. – zgodnie z Uchwałą Rady Miasta Katowice (od 1.01.2020 r.).


Takie były zmiany


W trakcie roku 2020 nastąpiły zmiany jednostkowych stawek opłaty miesięcznej w następujących pozycjach:

  • opłaty dotyczące eksploatacji i utrzymania nieruchomości – zmiana stawek opłat miesięcznych w 16 osiedlach,
  • opłaty dotyczące odpisu na fundusz remontowy – zmiana stawki odpisu w części „B" w 4 osiedlach,
  • opłaty dotyczące dostawy ciepła ze źródeł zewnętrznych ze względu na zmianę cen od dostawców na przestrzeni 2020 roku podwyżka ceny w ramach zatwierdzonych taryf ciepła była dokonana dziewięciokrotnie (w styczniu, w lutym, w marcu, w maju, w czerwcu, w sierpniu, we wrześniu, w październiku i w listopadzie). Spółdzielnia w 97% kupuje ciepło u zewnętrznych dostawców i nie ma wpływu na cenę ustalaną przez dostawców ciepła i zatwierdzaną przez Urząd Regulacji Energetyki w formie taryf opłat.


Nie odnotowano zmiany cen zimnej wody i odprowadzenia ścieków. Koszt 1 m3 pozostawał na niezmienionym od lutego 2016 roku poziomie, wynosząc 14,11 zł/m3.


Dla celów analitycznych do wyliczeń przyjęto ilość wody zużytej miesięcznie na osobę w statystycznym lokalu w ilości – 3,68 m3/osobę na podstawie prognozy zużycia za 2020 r. Dostawcą wody i odbiorcą ścieków są Katowickie Wodociągi SA. Średnia wysokość obciążeń z tego tytułu w opłacie miesięcznej zwiększyła się o 19,87%.

 

Różne „pozostałe koszty eksploatacji"

 

Na zróżnicowanie stawek opłat eksploatacyjnych w osiedlach naszej Spółdzielni wpływ ma pozycja kosztów określana jako „pozostałe koszty eksploatacji" – skupiająca w sobie różne koszty ponoszone w trakcie roku, a występujące jednorazowo, niecyklicznie lub okresowo (np. sezonowo) i w zróżnicowanych wysokościach. Dotyczy to m. in.:

  • podatku od nieruchomości,
  • opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów/opłaty za przekształcenie wieczystego użytkowania na własność (których wysokość określa gmina, a które mają związek z lokalizacją nieruchomości w mieście),
  • wydatki na utrzymanie terenów poszczególnych osiedli, np. na utrzymanie czystości, pielęgnację i konserwację zieleni, odbudowę zieleni, utrzymanie placów zabaw i boisk sportowych, ich wyposażenie, konserwację i naprawy, utrzymanie dróg komunikacyjnych i parkingów w osiedlach,
  • zarządzanych urzędowo (lub organizowanych na wniosek mieszkańców poszczególnych nieruchomości) akcji np. dezynsekcji i deratyzacji, działań wynikających z warunków pogodowych, jak np. usuwania skutków zimy (odśnieżania dróg, chodników, itp.), a ponadto w 2020 roku zaistniały koszty związane z dodatkową dezynfekcją związaną ze stanem epidemii koronawirusa COVID-19,
  • innych różnego rodzaju, występujących jednorazowo lub niesystematycznie działań niewyspecyfikowanych szczegółowo z uwagi na ich niestały bądź jednorazowy charakter występowania (odrębne rejestrowanie generowałoby dodatkowe i niepotrzebne koszty ewidencyjno-rozliczeniowe), jak np. zabezpieczenia związane z ochroną danych, zadania dotyczące obrony cywilnej i inne.

Kolejnym znaczącym elementem w opłacie eksploatacyjnej jest pozycja określana jako „koszty obsługi osiedla" (odpowiednik kosztów wydziałowych w przedsiębiorstwach produkcyjnych). Na jednostkową wysokość tych kwot wpływ ma wielkość osiedla obsługiwanego przez daną administrację, a także sposób zarządzania i administrowania nieruchomościami, w tym m.in. rodzaj i wielkość posiadanego zaplecza administracyjno-warsztatowego. Przy większej powierzchni zasobów mieszkalnych (obsługiwanej przez daną administrację) koszty stałe przypadające na jednostkę powierzchni rozliczeniowej z zasady są niższe niż w osiedlach obsługujących mniejszy powierzchniowo zasób mieszkaniowy.


Istotny wpływ na wielkość stawki eksploatacyjnej w pozycji „koszty zużycia energii elektrycznej poza mieszkaniem" w osiedlach ma wysokość budynków i ich wewnętrzny układ komunikacyjny. W osiedlach, w których przeważają budynki wysokie (wyposażone w dźwigi, wentylację mechaniczną, itp.), koszty te są z przyczyn oczywistych wyższe niż w budynkach niskich.


Także wysokość stawek odpisu na fundusz remontowy w poszczególnych osiedlach jest różna, co nie świadczy o mniejszej lub większej gospodarności danego osiedla, a jedynie pozwala zbudować budżet danego osiedla, dostosowany do przyjętego w planach osiedlowych tempa realizacji potrzeb remontowych. Decyzje o wysokości odpisu na fundusz remontowy część „B" podejmują Rady Osiedla, biorąc pod uwagę potrzeby remontowe i konserwacyjne, które wynikają z bieżących przeglądów technicznych, wieku i charakteru budynków, zakresu wykonanych i przyszłych remontów oraz innych obciążeń finansowych z tym związanych (np. spłata zaciągniętych pożyczek z funduszu interwencyjnego na wcześniej zrealizowane zakresy remontowe bez uregulowania w tym momencie stawek opłat miesięcznych). Większemu wysiłkowi remontowemu towarzyszy nie tylko poprawa estetyki i technicznych warunków zamieszkiwania, ale także wzrost wartości zmodernizowanych budynków i ceny rynkowej mieszkań.


Ustalona wg podanych wyżej zasad średnia w skali Spółdzielni opłata miesięczna za użytkowanie liczące 50 m2 lokalu mieszkalnego wraz z mediami wynosiła w 2020 roku 790,60 zł, co jest uwidocznione w tabeli nr 1.

 

 

 

 
Procentową strukturę udziału poszczególnych elementów składowych w miesięcznych opłatach za statystyczny lokal mieszkalny graficznie prezentują wykres nr 1 (powyżej) i wykres 2 (poniżej).

 

 


Spółdzielnia inkasentem bez wynagrodzenia za usługi


Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa, podobnie jak większość zarządców w kraju, jest bezpośrednim konsumentem dostarczanych mediów tylko w nieznacznej skali (w zakresie związanym z funkcjonowaniem własnych biur i warsztatów), pełni w rzeczywistości rolę „pośrednika" w rozliczeniach między ich wytwórcami, dostawcami a odbiorcami finalnymi, którymi w rzeczywistości są mieszkańcy, jako ich końcowi konsumenci.


Spółdzielnia formalnie – jako strona nabywająca media, wypełniając przypisaną jej ustawowo rolę zbiorowego płatnika – prowadzi (bez wynagrodzenia ze strony „sprzedającego dane dobro") inkaso opłat na pokrycie kosztów tylko nominalnie obciążających Spółdzielnię za media i usługi, a faktycznie zużywanych i wykorzystywanych przez indywidualnych odbiorców – mieszkańców. Dotyczy to m.in. takich dostawców jak: Katowickie Wodociągi S.A., Tauron Polska Energia, Tauron Dystrybucja S.A., Tauron Ciepło S.A., Dalkia, Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej, Urząd Miasta, Polskie Górnictwo Naftowe i Gazownictwo S.A. itp.


W tym miejscu muszę koniecznie nadmienić, że zbiorcze zobowiązania i płatności – pod rygorem sankcyjnych odsetek za zwłokę – regulowane muszą być i są (!) niezależnie od tego, czy faktyczni konsumenci – mieszkańcy uiszczają na bieżąco swoje opłaty miesięczne. Wszelka nieterminowość wpłat powoduje dla Spółdzielni dodatkowy nakład pracy i stwarza dodatkowe koszty (np. windykacji i dodatkowych roszczeń).

 

Zależne i niezależne od spółdzielni

 

W ewidencjonowanych przez Spółdzielnię, a stanowiących podstawę ustalania wysokości opłat za lokale kosztów gospodarki zasobami, wyróżnić można najogólniej dwie grupy kosztów – koszty niezależne od Spółdzielni i koszty zależne, na które zarządca – czyli w tym przypadku Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa – ma wpływ. Spółdzielnia np. może odsunąć w czasie pewne zakupy lub remonty (nie mylić z usuwaniem awarii).


Z opłat miesięcznych gromadzonych w naszej Spółdzielni, w roku 2020 na pokrycie wydatków w tak określonych poszczególnych częściach grup kosztów przypadało na:

  • koszty niezależne od Spółdzielni – 57,32%,
  • koszty zależne od Spółdzielni – 42,68%.

W związku z powyższym analizując wysokość opłaty miesięcznej wynoszącej w KSM w roku 2020 – średnio w statystycznym lokalu – 791 zł wskazać należy, iż z tej opłaty przypadała średniomiesięcznie kwota 453 zł, tj. 57,32% opłaty miesięcznej (przekazano ją na rachunki zewnętrznych usługodawców i organizacji publiczno-prawnych świadczących swoje usługi na rzecz zaspokojenia potrzeb bytowych mieszkańców KSM).


Jedynie 338 zł, tj. 42,68% pozostawało w gestii Spółdzielni na pokrycie wszystkich innych, różnorodnych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości spółdzielczych, zaliczonych wspólnie do jednej grupy (zależnych od Spółdzielni), a więc zarówno kosztów dotyczących bieżącej eksploatacji budynków i osiedlowych terenów przynależnych do Spółdzielni, utrzymania i konserwacji budynków i obiektów, ich otoczenia, zapewnienia odpowiedniego stanu sanitarno-porządkowego, itp. oraz kosztów realizowanych remontów budynków i infrastruktury technicznej.


Ceny ustalane poza spółdzielnią


W ramach opłat miesięcznych kwoty wnoszone na pokrycie kosztów niezależnych od Spółdzielni są wpłatami dotyczącymi przede wszystkim:

  • wpłat zaliczkowych – do okresowego rozliczenia – za dostawę ciepła do budynków i lokali (na potrzeby centralnego ogrzewania i centralnej ciepłej wody), które stanowią 43,74% ogólnej sumy kosztów niezależnych,
  • wpłat zaliczkowych – do okresowego rozliczenia za dostarczaną zimną wodę i odprowadzenie ścieków – 34,40%,
  • opłat za gospodarowanie odpadami – 14,14% przekazywanych do Urzędu Miasta Katowice,
  • podatki i opłaty publiczno-prawne – 2,68%w tym dotyczące ustawowego przekształcenia wieczystego użytkowania gruntów pod zabudowę mieszkaniową na własność/wieczyste użytkowanie gruntów osiedlowych, w zakresie niepodlegającym ustawowemu przekształceniu na własność gruntów,
  • pozostałe koszty – tj. za energię elektryczną zużytą poza mieszkaniem, obowiązkowe (ustawowo nakazane) przeglądy techniczne, czy opłata za podstawowy sygnał RTV (dotyczy lokali nieposiadających indywidualnych umów z operatorami dostarczającymi rozszerzony pakiet RTV), okresowo akcje deratyzacyjne itp. stanowiące – 5,04%.

Na większość powstałych w procesie zarządzania zasobami mieszkaniowymi kosztów wpływ mają mieszkańcy poprzez bezpośrednie ilościowe zużycie określonych mediów lub usług. W odniesieniu do tego rodzaju kosztów (niezależnych od Spółdzielni) – nie ma możliwości negocjowania cen za generujące te koszty usługi ani przez mieszkańców (jako ich bezpośrednich konsumentów), ani przez Spółdzielnię (jako Zarządcę), brak też możliwości oddziaływania na częstotliwość i terminy wprowadzania zmian w tym zakresie, gdyż w świetle obowiązującego prawa ceny te regulują dostawcy, przy aprobacie państwowych instytucji kontrolnych (jak Urząd Regulacji Energetyki) lub Miasta (Gminy) – których zadaniem jest równoważenie słusznych interesów wytwórców, sprzedawców i nabywców.


Do grupy „kosztów niezależnych od Spółdzielni", a mających również wpływ na wysokość opłat, zaliczane są ponadto wszelkie wydatki związane z wykonywaniem obowiązków płynących wprost z nakazów zawartych w obowiązujących aktach prawnych (ustawy, rozporządzenia). Są to opłaty za czynności i działania do wykonywania których przepisy obligują wszystkich zarządców i właścicieli budynków w interesie mieszkańców i bezpiecznego korzystania z nieruchomości, np. zobowiązania do okresowych przeglądów budynków, instalacji, zabezpieczenia przeciwpożarowe, itp., o których stanowi Prawo budowlane, czy inne, także wydawane jednostkowo przez uprawione organy w formie decyzji, nakazów lub poleceń.

 

 

Strukturę przeznaczenia opłat w części niezależnej od Spółdzielni prezentuje powyżej wykres nr 3.


O tym decydujemy wewnętrznie

 

W ramach opłat miesięcznych kwoty wnoszone na pokrycie kosztów zależnych od Spółdzielni są wpłatami dotyczącymi przede wszystkim:


1. Odpisu na fundusz remontowy część „A" dotyczącego remontów modernizacyjnych i kapitalnych. Tę część opłaty wnosi się w formie odpisu z przeznaczeniem na prace remontowe realizowane centralnie, tj. o charakterze modernizacyjnym i odtworzeniowym remontów kapitalnych.


2. Odpisu na fundusz remontowy część „B" dotyczącego nakładów na bieżące remonty i naprawy. Odpis ten jest określany i wykorzystywany – przy nadzorze Rady Nadzorczej – w ramach autonomicznych decyzji osiedli (decyzje dotyczące wysokości stawek odpisu wynikające z rodzaju i wielkości potrzeb podejmują w imieniu mieszkańców Rady Osiedli).


Odpisy na remonty stanowią 52,52% ogólnej sumy wpłat na pokrycie kosztów zależnych od decyzji Rady Nadzorczej i Rad Osiedli. Środki finansowe pochodzące z tej części opłat, tworząc odrębny fundusz, służą pokrywaniu nakładów (wydatków) ponoszonych na utrzymanie majątku spółdzielców i współwłaścicieli nieruchomości, a więc nie tylko niepogorszonego stanu technicznego eksploatowanych zasobów mieszkaniowych, ale także poprawę tego stanu; np. na modernizację zarządzanych nieruchomości i ich wyposażenia.


Dla mieszkańców oznacza to, iż większość wpłat na pokrycie tzw. kosztów zależnych przeznaczona jest przede wszystkim na zapobieganie dekapitalizacji środków trwałych, na niedopuszczenie do zmniejszenia wartości użytkowej i rynkowej ich materialnego majątku, którymi są lokale i budynki. W ich następstwie – racjonalizowanie kosztów występujących w sferze eksploatacyjnej, np. poprzez docieplenie budynków, wymianę stolarki okiennej, itp. – następuje przy utrzymaniu komfortu cieplnego, obniżeniu fizycznego zapotrzebowania budynków na ciepło, a więc tym samym użytkownikom lokali daje potencjalnie niższe koszty z tym związane.


3. Innych kosztów – stanowiąc łącznie 47,48% – ewidencjonowanych na szeregu różnych księgowych kontach rodzajowych takich jak: pozostałe koszty eksploatacji łącznie z kosztami konserwacji dźwigów, koszty obsługi osiedla, opłata na pokrycie części kosztów ogólnozakładowych Spółdzielni, czyli funkcjonowania Dyrekcji KSM, usługi gospodarzy, opłata za domofon, za wodomierze i na koszty działalności społeczno-kulturalnej (ta ostatnia pozycja dotyczy tylko członków).

 


Strukturę przeznaczenia opłat w części zależnej od Spółdzielni prezentuje powyżej wykres nr 4.


Średnio było tak


Wielkość uśrednionej w skali KSM opłaty miesięcznej za przykładowy lokal mieszkalny (o powierzchni 50 m2, przy 3 osobach) na koniec roku 2020 wyniosła (odpowiednio dla mieszkań):

  • wyposażonych w instalację dostarczającą centralnie wodę ciepłą – 790,60 zł (rozpiętość tej opłaty kształtowała się od 685,67 zł do 925,94 zł),
  • bez centralnie dostarczanej ciepłej wody – 702,70 zł (przy rozpiętości od 652,87 zł do 787,56 zł).

Zróżnicowanie opłat miesięcznych za lokale i ich wewnętrznej struktury elementów składowych w poszczególnych osiedlach odzwierciedla istniejącą specyfikę uwarunkowań tychże osiedli mających istotny wpływ na poziom kosztów, a zatem i opłat. Elementów różnicujących wysokość opłaty miesięcznej jest wiele, również w mieszkaniach o jednakowej powierzchni użytkowej w obrębie tego samego budynku. Porównując opłaty miesięczne należy zatem uwzględnić wszystkie te elementy, które różnicują opłaty.


W osiedlach naszej Spółdzielni od lat występuje także (dopuszczone regulaminowo) zróżnicowanie w określeniu jednostek rozliczeniowych niektórych elementów opłat, w związku z tym kalkulowane opłaty odnoszone są do m2 powierzchni użytkowej, do liczby zamieszkałych osób lub do liczby lokali mieszkalnych, liczby gniazd RTV, itp.


Na koniec tej długiej, wnikliwej analizy pragnę podkreślić, że prezentowany materiał ma charakter jedynie poglądowy. Istnieje bowiem wiele elementów różnicujących opłaty, a wysokość ich jest uzasadniona różnorodnością potrzeb i uwarunkowań lokalnych. Nadto różnicuje je zakres usług, jakie są w ramach wnoszonych opłat świadczone dla mieszkańców poszczególnych jednostek rozliczeniowych (osiedli, budynków) i preferencji samych mieszkańców (w jednych budynkach występuje np. dozorowanie nieruchomości niemające zastosowania w innych budynkach, sprzątanie lub niesprzątanie w budynku, funkcjonowanie dodatkowych, niestandardowych usług, jak np. monitoring), a także nasycenie powierzchniami terenów zielonych w stosunku do obszaru zabudowy. Zawsze jednak w wyliczeniach i kalkulacjach kosztów – co jeszcze raz podkreślam – stosujemy w Spółdzielni zasadę non profit. Po kosztach.

 

Z poważaniem

TERESA ŚLĄZKIEWICZ



     

 
 
Wiadomości


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Używamy plików cookies, aby ułatwić Ci korzystanie z naszego serwisu oraz do celów statystycznych.
Jeśli nie blokujesz tych plików, to zgadzasz się na ich użycie oraz zapisanie w pamięci urządzenia.
Pamiętaj, że możesz samodzielnie zarządzać cookies, zmieniając ustawienia przeglądarki.
Więcej informacji: Polityka prywatności (Cookies-RODO)