Czekają nas kolejne zmiany
w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych

Prezes Zarządu KSM:

mgr Krystyna Piasecka

Szanowni Państwo!

Szanowni Spółdzielcy!
Niniejszym pragnę podzielić się refleksjami, które przedstawiam Wam po konsultacji z Działem Radców Prawnych, a w szczególności z Panią mecenas Anną Duch.

4 listopada 2025 r Rada Ministrów przyjęła projekt zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i przekazała do prac parlamentarnych. Według zapowiedzi jeszcze w bieżącym roku należy spodziewać się uchwalenia proponowanych zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W mojej ocenie najważniejsze dla ogółu członków naszej i wszystkich spółdzielni w kraju są projektowane zmiany dotyczące bezpośrednio praw członków do udziału w Walnym Zgromadzeniu. Zgodnie z aktualnymi zasadami, wprowadzonymi do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nowelizacją z 2017 r., każdy członek spółdzielni mieszkaniowej, gdy nie może osobiście uczestniczyć w Walnym Zgromadzeniu, może ustanowić pełnomocnika do udziału i głosowania na Walnym Zgromadzeniu w jego imieniu. Ustawodawca wprowadzając wówczas ten przepis pozbawił równocześnie spółdzielnie mieszkaniowe możliwości innych rozwiązań, jak na przykład ustalenia w Statucie, że członkowie mogą uczestniczyć w Walnym Zgromadzeniu tylko osobiście.

Taka regulacja, na podstawie Statutu, obowiązywała w naszej – Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej wcześniej, tj. przed zmianą, wprowadzoną w ustawie z 2017 r. Obecnie zatem – w Walnym Zgromadzeniu KSM uczestniczą członkowie osobiście lub poprzez swoich pełnomocników, z tym jedynie ograniczeniem, że pełnomocnik może zastępować tylko jednego członka. W praktyce, jaka miała miejsce po wprowadzeniu powszechnej zasady działania na walnych zgromadzeniach przez pełnomocników, w wielu spółdzielniach pojawiły się jednak nieprzewidziane przez ustawodawcę skutki tej regulacji, w postaci wykorzystywania instytucji „pełnomocników" do przejmowania kontroli nad walnymi zgromadzeniami w spółdzielniach mieszkaniowych przez grupy osób działających nierzadko w oparciu o wyłudzone podstępem lub sfałszowane pełnomocnictwa. Takie grupy doprowadzały do zakłócania przebiegu głosowań, w tym wyborów do organów spółdzielczych oraz podejmowania uchwał niekorzystnych dla członków. Wprawdzie w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej takich patologii dotąd nie doświadczyliśmy, ale istotnie były także incydenty w spółdzielniach mieszkaniowych na terenie kraju.

To, że także zjawisko nie miało miejsca w KSM tłumaczę wysoką świadomością członków naszej spółdzielni w zakresie swoich praw oraz dużą wagą przywiązywaną przez organy samorządowe i służby pracownicze dla zapewnienia właściwej organizacji procesu składania pełnomocnictw i ich wykonywania. Aby wyeliminować opisane zagrożenia patologiczne – w obecnym projekcie nowelizacji – skierowanym do parlamentarnego procedowania, wprowadzono „bezpieczniki" w postaci ograniczenia w ustawie kręgu osób, które członek spółdzielni może skutecznie ustanowić pełnomocnikiem. Projekt ustawy przewiduje, że pełnomocnikami będą mogły być osoby bliskie, inni członkowie (tejże) spółdzielni mieszkaniowej lub zawodowi pełnomocnicy (adwokaci i radcy prawni). Pełnomocnik (o ile nie jest członkiem danej spółdzielni) nie będzie mógł brać udziału jako wyborca w wyborach do organów spółdzielni, a co zgodnie ze statutem Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej dotyczy wyborów do Rady Nadzorczej, odbywających się co trzy lata. Czy proponowanie w projekcie zmiany są wystarczające?

Osobiście uważam, że ustawodawca nadal podąża w niewłaściwym kierunku jakim jest ustawowe (czyli ogólne) regulowanie ustroju spółdzielni mieszkaniowych, zamiast zgodnie z przepisami ogólnymi ustawy Prawo spółdzielcze pozostawić zasadę, że każda spółdzielnia powinna sama decydować – w statucie – o sposobie uczestnictwa członków w walnym zgromadzeniu (ustawa Prawo spółdzielcze, art. 36 § 3. Członek może uczestniczyć w walnym zgromadzeniu przez pełnomocnika, jeżeli ustawa lub statut nie stanowią inaczej. cyt.) tj. wyłącznie osobiście czy także przez ustanowionego pełnomocnika.

Pozwalam sobie zwrócić uwagę, że ustawodawca wprowadzając możliwość udziału w walnych zgromadzeniach obok członków spółdzielni, w zastępstwie ustanowionych przez nich pełnomocników, miał na celu zwiększenie „frekwencji członków" uczestniczących w podejmowaniu najważniejszych dla ogółu członków uchwał i decyzji, natomiast w praktyce de facto, zmiana w tym zakresie nie nastąpiła, a wręcz przeciwnie doszło do wykorzystywania pełnomocnictw do działań godzących w interesy członków. Nadto – często taka sytuacja doprowadzała do obniżenia frekwencji wskutek zniechęcania dotychczasowych uczestników walnych zgromadzeń z dalszego uczestniczenia w obradach walnego zgromadzenia.

O ile proces uchwalania projektowanych w tym zakresie zmian dokona się bez zakłóceń – to nowe zasady ustanawiania pełnomocników będą obowiązywały już na najbliższym corocznym Walnym Zgromadzeniu Członków KSM w 2026 r.

Zarząd przygotuje w stosownym czasie odpowiednie dokumenty (wzory oświadczeń dla pełnomocników co do pozostawania w stosunku bliskości i inne wymagane dla realizacji zmian ustawowych) oraz zapewni właściwą informację dla członków.

Oprócz już przejętego przez Radę Ministrów projektu aktualnie w Ministerstwie Finansów i Gospodarki trwają prace nad kolejnymi zmianami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Aktualnie z dostępnych założeń wynika wprawdzie szereg planowanych zmian, ale nadal trwa nad nimi dyskusja. Ministerstwo jeszcze nie opracowało i nie przestawiło dotąd projektu ustawy realizującego przestawione złożenia legislacyjne. Najpełniejsze omówienie projektu nowelizacyjnego jest zamieszczone na rządowej stronie internetowej: https://www.gov.pl/web/premier/projekt-ustawy-o-zmianie-ustawy-o-spółdzielniach-mieszkaniowych-oraz-ustawy--prawo-spółdzielcze. Wszystkich członków KSM, posiadających komputery i korzystających z internetu, zachęcam do lektury tego dokumentu.
Według opublikowanych już założeń w kwestii kadencyjności władz w spółdzielczości mieszkaniowej rząd proponuje (bardzo słusznie! - moja ocena, K.P.) likwidację obecnego ograniczenia członkostwa w Radach Nadzorczych do dwu trzyletnich kadencji. Nieograniczane ilościowo kadencje RN miałyby być czteroletnie. Ten okres 4 lat – według zamysłu rządowego – miałby być zgodny z proponowaną jako novum kadencyjnością zarządów spółdzielni, przy zachowaniu możliwości wielokrotnego ubiegania się o wybór w skład zarządu. Jakie kwalifikacje będą musieli mieć kandydaci do zarządów – to też ustawa skodyfikuje, a jej projekt awizuje w swych wymogach, iż powstanie rękojmia prawidłowego zarządu zasobem spółdzielczym.

Ale w opublikowanych założeniach zmian ustawowych nie kadencyjność samorządowych władz spółdzielni mieszkaniowych jest kwestią najważniejszą. Moim zdaniem na czoło wysuwa się przywrócenie członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych osobom, które je utraciły na skutek wejścia zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w 2017 r. Zmiana ta niesłusznie pozbawiła określone i znaczne grupy osób członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, odbierając im tym samym możliwość wpływu na działania podejmowane przez spółdzielnię, w której zasobach zamieszkują. Tę społecznie niesprawiedliwą zmianę ustawową wielokrotnie krytykowałam w swoich publikacjach w naszym spółdzielczym miesięczniku.

Kolejną bardzo ważną, proponowaną zmianą jest projekt przywrócenia możliwości organizowania w spółdzielniach mieszkaniowych Zebrań Przedstawicieli Członków zamiast obecnie obligatoryjnych Walnych Zgromadzeń. Zebrania Przedstawicieli zlikwidowała nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dokonana z dniem 14 czerwca 2007 r. Ustanawiając wówczas takie rozwiązanie ustawodawca argumentował swoją decyzję wprowadzeniem demokracji bezpośredniej do spółdzielni mieszkaniowych. Życie pokazało jednak swoje oblicze. Pomimo stworzonej możliwości uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu każdemu członkowi i tym samym osobistego wpływania na działalność spółdzielni, niewiele osób korzysta ze swoich uprawnień. Teraz wracając do status quo ante (poprzedniego stanu) rząd argumentuje, że reprezentanci wybrani na zebraniach w danym osiedlu będą aktywnie w nich uczestniczyć i głosować, zgodnie z wolą osób, które ich wyłoniły. Nadto zwraca się uwagę, iż organizacja obrad Walnego Zgromadzenia w częściach generuje znacznie większe koszty obciążające spółdzielnie niż wydatki na Zebrania Przedstawicieli.

Projekt zmian zakłada m.in. również uchylenie przepisów umożliwiających obecnie zadłużanie się kosztem innych mieszkańców spółdzielni bez ponoszenia ostatecznych konsekwencji przez generującego zadłużenie. Może to wpłynąć na ograniczenie zaległości w płatnościach miesięcznych za lokale, o istnieniu których KSM informuje nieustannie na Zebraniach Osiedlowych, na Walnym Zgromadzeniu, w publikacjach we „Wspólnych Sprawach". Sposobem na ograniczenie zadłużeń ma być nowa ustawowa zasada, że wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego – w przypadku zalegania z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 u.s.m., tj. opłat z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości – orzekał będzie sąd, a jego orzeczenie w konsekwencji będzie kończyło stosunek członkostwa. Uchylone mają być przepisy ograniczające możliwość sądu do wygaszenia lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu w stosunku do osoby, która obciąża kosztami swojego zamieszkiwania w lokalu innych mieszkańców spółdzielni.

Chodzi o przepisy stanowiące, że nie można orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji, a jeżeli wniesiono apelację – przed sądem drugiej instancji, członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty, a także przepisu stanowiącego, że osobie, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a której prawo wygasło z powodu nieuiszczania opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem jej lokalu lub eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przysługuje roszczenie do spółdzielni o ponowne ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli spłaci spółdzielni całe zadłużenie wynikające z nieuiszczania tych opłat wraz z odsetkami.

Przedstawiony projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zakłada także wprowadzenie wymogów, jakie w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej – mocą postanowień Statutu KSM i działań organizacyjnych – już obowiązują. Na przykład: od roku 1999 Spółdzielnia nasza posiada swoją witrynę internetową z bogatym spektrum informacji, a przygotowywana ustawa teraz dopiero obligatoryjnie nakaże to wszystkim spółdzielniom. Ponadto nowelizacja zakłada wprowadzenie zasady, że przy podejmowaniu uchwał przez Walnego Zgromadzenia członków spółdzielni liczyć się będzie osoby biorące faktycznie udział w głosowaniu, a nie formalnie uczestniczące w Zgromadzeniu. Zdarzają się bowiem sytuacje, że osoby biorące udział w posiedzeniach nie biorą udziału w głosowaniach. Nadto przy obliczaniu wymaganej większości głosów dla podjęcia uchwały przez walne zgromadzenie uwzględniane będą tylko głosy oddane za i przeciw uchwale, bez wstrzymujących się. Ci nasi członkowie, którzy w minionych latach brali udział w naszych Walnych Zgromadzeniach wiedzą, że są to reguły u nas od dawna obowiązujące.

Po wnikliwej lekturze proponowanych zmian, po ich analizie w gronie spółdzielczych samorządowców, na razie nie jestem przekonana, iż wszystko w awizowanej nowelizacji idzie ku dobremu. Oczywiście, zgłaszamy swoje uwagi i wątpliwości dotyczące niektórych projektowanych rozwiązań, ale odnosimy wrażenie, że nazbyt mało – jeżeli w ogóle – są one przyjmowane do wiadomości. Ciągle nazbyt wiele decyduje się o nas bez nas. Ekipy rządzące się zmieniają. Ale łączy je jedno, to że nie bardzo chcą pamiętać, iż demokracja oznacza ludowładztwo, rządy ludu (od greckich słów: démos „lud", krátos „władza").

Ciekawa jestem też jaka jest Państwa ocena kolejnych propozycji, nie dla całej spółdzielczości a tylko dla spółdzielczości mieszkaniowej. Szczególnie interesującą byłaby opinia dotycząca ewentualnego powrotu do „Zebrań Przedstawicieli Członków" (wybieranych na Zebraniach Osiedlowych) – czy też utrzymania obecnie obowiązującego modelu „Walnych Zgromadzeń".

Ze spółdzielczym pozdrowieniem
Prezes Zarządu KSM
KRYSTYNA PIASECKA