Co to takiego? Świadectwo Charakterystyki Energetycznej
Wiceprezes Zarządu KSM:
mgr Zbigniew Olejniczak
Ogromna dynamika zdarzeń zachodzących w otoczeniu, w którym żyjemy, obfituje codziennie w wiele informacji pochodzących z różnych źródeł i dotyczących tak dużej ilości zagadnień, że nawet uważni obserwatorzy gubią się w odnajdywaniu tych istotnych, a także w ich prawidłowym zrozumieniu oraz podejmowaniu stosownych decyzji i działań. Wielość źródeł informacji oraz bardzo różna ich interpretacja przez komentatorów czasem zamiast pomagać – wręcz utrudnia wyciąganie prawidłowych wniosków przez odbiorcę (czytelnika, słuchacza, widza itp.) z docierającego doń „szumu informacyjnego". Z tej przyczyny warto czasami ustalić jeden wspólny, powszechnie obowiązujący, wiarygodny punkt odniesienia. W ten sposób łatwiej będzie zrozumieć obligatoryjnie obowiązujące zasady i procedury wynikające z ustaw oraz rozporządzeń nadrzędnych i ustanowionych na ich podstawie aktów prawa wewnętrznego, koniecznych do zastosowania w konkretnych sytuacjach, mogących zaistnieć konkretnie w istniejących realiach.
Od niedawna szybko i z rosnącym zainteresowaniem ważnym tematem stał się ustawowy obowiązek posiadania Świadectw Charakterystyki Energetycznej budynków lub ich części (dalej: ŚChE). Spośród całego mnóstwa aktualnych kwestii – uznałem tę właśnie za pilną do poruszenia w comiesięcznym „Gorącym temacie". Powodem takiego nagłego wzrostu szerokiego zainteresowania się ŚChE stało się znowelizowanie przez Sejm RP w dniu 7 października 2022 roku ustaw: „O charakterystyce energetycznej budynków" z 29 sierpnia 2014 roku oraz „Prawo budowlane" z 7 lipca 1993 roku. Opublikowanie treści znowelizowanej ustawy w dniu 27 października 2022 roku (DZ.U. 2022 poz. 2206) wyznaczyło datę wejścia jej w życie w nowym brzmieniu po upływie 6 miesięcy od publikacji, a więc 28 kwietnia 2023 roku.
Im bliżej tej daty, tym więcej i częściej się pojawiają przekazy medialne zwracające szczególną uwagę na obowiązek posiadania i takiż obowiązek przekazywania ŚChE nabywcy czy też najemcy – odpowiednio przy sprzedaży lub wynajmie części budynku (a najczęściej jest to lokal mieszkalny lub użytkowy). Jednocześnie podkreślają, iż zostały wprowadzone dotkliwe kary grzywny za niedopełnienie tych obowiązków.
Również w korespondencji z naszą Spółdzielnią coraz częściej poruszany jest ten temat, a z treści pism jasno wynika pilna potrzeba wyjaśnienia (w możliwie przystępnej formie) – kto?, kiedy?, komu? zleca wykonanie ŚChE oraz kto?, kiedy?, komu? jest zobowiązany do przekazania owego Świadectwa Charakterystyki Energetycznej lub jego kopii.
W obszarze tych zagadnień w okresie ostatnich miesięcy odbyliśmy w środowisku spółdzielczości mieszkaniowej wiele dyskusji, spotkań, a nawet szkoleń, ale mimo tego postanowiliśmy dotrzeć – z pomocą Instytutu Gospodarki Nieruchomościami w Katowicach – do autorów zapisów w obowiązującej ustawie w pierwotnym jej brzmieniu, jak i we wprowadzonych zmianach, które dopiero wejdą w życie. Za miarodajne i wiarygodne źródło informacji w tym temacie oraz wyjaśnień, interpretacji i komentarzy uznaliśmy Ministerstwo Rozwoju i Technologii, do którego skierowaliśmy zestaw pytań zadawanych przez właścicieli praw do lokali, ale i przez pracowników Spółdzielni oraz przedstawicieli innych zarządców nieruchomościami. MRiT na swojej stronie internetowej już zamieściło odpowiedzi i wyjaśnienia na część podnoszonych przez nas kwestii. Korzystającym z internetu podaję link do tych cennych informacji: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/Swiadectwa-charakterystyki-energetycznej.
Z uznaniem odnieść się należy do przedstawicieli Ministerstwa RiT, którzy pozytywnie odnieśli się do propozycji zorganizowania i przeprowadzenia w dniu 13 lutego br. webinarium, którego celem było zaprezentowanie najistotniejszych zapisów ustawy „O charakterystyce energetycznej budynków" oraz wprowadzonych do niej zmian, ale też – co bardzo ważne i pomocne – do udzielenia wyjaśnień i odpowiedzi na liczne pytania. Odpowiedzi na nie są bowiem pomocne w zrozumieniu oraz stosowaniu tych świeżych, powszechnie już obowiązujących zasad i regulacji prawnych dotyczących ŚChE, a także tych niebawem wchodzących w życie. Sama ustawa reguluje wiele aspektów i zagadnień związanych z ŚChE i w całości jest łatwo dostępna dla chcących poznać jej całą treść. Ja w swoim artykule skupiam się tylko na tych zagadnieniach, które wydają mi się najistotniejsze i przydatne z punktu widzenia właściciela części budynku lub wyodrębnionego lokalu, a także osoby posiadającej spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu (najczęściej jest to mieszkanie lub lokal użytkowy). Wybrałem przy tym formę pytań i odpowiedzi opartych o ustawę oraz wyjaśnienia MRiT. Pora więc zacząć.
Co to jest Świadectwo Charakterystyki Energetycznej budynku/lokalu?
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku, czyli energii na potrzeby ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia. Obowiązek posiadania w określonych sytuacjach świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku wynika z prawa europejskiego.
Celem wprowadzenia obowiązku sporządzania świadectw jest promowanie budownictwa efektywnego energetycznie i zwiększanie świadomości społecznej w zakresie możliwości uzyskania oszczędności energii w budynkach. Dzięki informacjom zawartym w świadectwie właściciel, najemca lub użytkownik budynku może określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania związany ze zużyciem energii. Zasady sporządzania i przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej budynków zostały określone w ustawie z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków.
Kiedy wymagane jest świadectwo charakterystyki energetycznej?
1. Świadectwo trzeba przekazać nabywcy lub najemcy w momencie gdy budynek, część budynku lub lokal będzie: – zbywany na podstawie umowy sprzedaży własności, – zbywany na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, – wynajęty.
Oznacza to, że świadectwo sporządza się w celu przekazania go kupującemu lub najemcy, a więc przy okazji sprzedaży lub najmu budynku albo jego części (tu uwaga: – obowiązek ten funkcjonuje od 2015 r.).
2. Świadectwo należy również sporządzić i zamieścić w widocznym miejscu dla budynków o powierzchni użytkowej przekraczającej 500 m2, w którym są świadczone usługi dla ludności.
3. Inwestor będzie zobowiązany załączyć świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie (ten obowiązek wchodzi w życie z dniem 28 kwietnia 2023 r.). Z obowiązku tego wyłączone są domy do 70 m2 zabudowy do własnych celów mieszkaniowych.
Kiedy nie jest wymagane ŚChE?
Świadectwo nie jest wymagane dopóty dopóki nie zaistnieje transakcja sprzedaży własności lub spółdzielczych własnościowych praw bądź też zawarcia nowej umowy najmu budynku lub jego części. Odpowiadając na to pytanie celem doprecyzowania dodać trzeba, że ŚChE nie jest więc również wymagane przy: – przekształceniu prawa do lokalu ze spółdzielczego na odrębną własność, – ustanawianiu prawa odrębnej własności lokalu w drodze przetargu, – darowiźnie, – spadku, – dzierżawie i nieodpłatnym użyczeniu.
To ważna informacja, ponieważ większość obecnych własności odrębnych i praw spółdzielczych oraz najmów lokali nie ulegnie zmianie w perspektywie wielu najbliższych lat.
Kto zleca sporządzenie ŚChE?
Sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej ma obowiązek zlecić własnym staraniem i na swój koszt: – właściciel budynku lub jego części w przypadku kiedy to on jest sprzedającym albo wynajmującym ten budynek lub jego części (np. mieszkania, lokale o innym charakterze), – właściciel wyodrębnionego lokalu (mieszkalnego, użytkowego itp. w przypadku jego zbywania lub wynajmu, – osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (w przypadku zbywania tego prawa lub wynajmowania tego lokalu), – osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, który chce wynająć, – inwestor (przed złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie).
W przypadku gdy sprzedaż/najem dotyczy budynku, należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, natomiast jeśli sprzedaż/najem dotyczy części budynku (lokalu), należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej tylko tej części budynku (mieszkania, lokalu o innym przeznaczeniu). Szczególnie ważne jest to, że nabywca lub najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania ŚChE.
Kto jest uprawniony do wykonywania ŚChE?
Ustawa kategorycznie zawęża katalog osób uprawnionych poprzez treść Art. 31. 1. (cytuję): „Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa prowadzi centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków, który obejmuje wykazy: 1) osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej; 2) osób uprawnionych do kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji; 3) świadectw charakterystyki energetycznej."(...); oraz poprzez treść Art. 16. (cytuję): „Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku nie może być sporządzane przez właściciela lub zarządcę tego budynku lub tej części budynku oraz osobę, której przysługuje w tym budynku lub w tej części budynku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego."
Bardzo ważne dla zlecającego jest to, aby sprawdzić czy osoba sporządzająca ŚChE na zlecenie ma uprawnienia i jest wpisana do Centralnego Rejestru Osób Uprawnionych do Sporządzania ŚChE prowadzonym przez MRiT.
Jakie dokumenty potrzebne do sporządzenia ŚChE wydawać będzie spółdzielnia mieszkaniowa?
Tę kwestię reguluje Art.9 ustawy. Ponieważ jak zawsze adresuję swój tekst do spółdzielców mieszkaniowych dlatego przytaczam całość tego artykułu (cytuję): „1. Świadectwo charakterystyki energetycznej części budynku może być opracowane na podstawie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, a w przypadku braku tego świadectwa, na podstawie dokumentacji technicznej budynku. 2. Właściciel lub zarządca budynku jest obowiązany do nieodpłatnego przekazania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, które przekazano w postaci elektronicznej, a w przypadku braku tego świadectwa, dokumentacji technicznej budynku, o której mowa w ust. 1, właścicielowi części budynku lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osobie, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia złożenia przez nich wniosku."
W jakiej formie przekazuje się ŚChE?
Świadectwo charakterystyki energetycznej przekazuje się w formie papierowej, opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osoby uprawnionej. W przypadku sprzedaży przekazuje się oryginał ŚChE nabywcy, a w przypadku wynajmu przekazuje się tylko jego kopię najemcy.
W wyniku nowelizacji przepisów (jeszcze raz przypominam – obowiązywać będą od 28 kwietnia 2023 r.), świadectwo będzie można otrzymać w formie: – papierowej – opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpisem osobistym osoby uprawnionej; – elektronicznej – opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej.
Fakt przekazania świadectwa, zostanie odnotowany w akcie notarialnym, natomiast w przypadku braku jego przekazania – notariusz pouczy zobowiązanego o konieczności przekazania świadectwa, a także o karze grzywny za niewywiązanie się z tego obowiązku.
Jak długo ŚChE jest ważne?
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Świadectwa przekazane przed dniem wejścia w życie ustawy (28 kwietnia 2023 r.) zachowają ważność przez okres, na jaki zostały sporządzone. Świadectwo straci ważność przed upływem tego terminu, jeżeli zostaną przeprowadzone roboty budowlano-instalacyjne, w wyniku których zmianie ulegnie charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku (np. wymiana okien, wymiana źródła ciepła, docieplenie budynku itp.).
Czy to prawda, że już w reklamie (informacji) o sprzedaży lub wynajmie należy ująć dane ze ŚChE?
W przypadku gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, w reklamie dotyczącej sprzedaży lub najmu budynku lub jego części należy podawać (od 28 kwietnia 2023 r.): wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową, nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową, jednostkową wielkość emisji CO2.Ta regulacja raczej dotyczyć będzie (według mnie) budynków i ich części z nowych inwestycji, ale mimo że jestem prawie tego pewien, to jednak „prawie" w przypadku urzędników, którzy będą to kontrolować, może być inaczej interpretowane.
Szanowni Państwo! Bardzo starałem się przybliżyć ten dość trudny temat nowej ustawy o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy Prawo budowlane w formie i treści przystępnej i zrozumiałej. Jak i na ile mi się to udało, jak będzie Państwu to przydatne – już Wy ocenicie. Lista pytań i odpowiedzi oczywiście nie jest wyczerpana. Jeśli pojawią się nowe lub dodatkowe, istotne dla szerszego grona zainteresowanych, pewnie trzeba będzie do tego tematu powrócić, mimo, że już teraz i tak przekroczyłem przeznaczoną na mój felieton objętość. Dziękuję za poświęcony na przeczytanie czas. Oby nie był to czas stracony.
Z poważaniem
ZBIGNIEW OLEJNICZAK
|