Chronią nas dobre nawyki i drobne czynności

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

Problem roztropnego, dbałego i prawidłowego podejścia do instalacji w które wyposażone są lokale mieszkalne niestety często jest bagatelizowany, a tymczasem takie podejście bardzo często skutkuje usterkami oraz awariami będącymi przyczyną strat materialnych i niekiedy powodującymi też niestety uszczerbek na zdrowiu, a nawet zagrażającymi życiu domowników i nie tylko. Jesteśmy w okresie kanikuły i (oby) beztroskiego spędzania czasu na zasłużonym wypoczynku. O niektórych sprawach – ważnych cały czas – warto jednak przypomnieć także w tym szczególnym okresie, aby nie umykały w natłoku wielu innych spraw i problemów koniecznych do „ogarnięcia" przed wakacyjnymi wyjazdami.

Bardzo ważnym obszarem działania zarządców nieruchomościami mieszkalnych jest zabezpieczenie należytego stanu technicznego budynków i tak zwanej infrastruktury towarzyszącej oraz ich bezpieczne użytkowanie. Temu służą przeglądy, konserwacje, naprawy, remonty i modernizacje realizowane w sposób planowy, a jeśli to konieczne – również doraźnie. To można powiedzieć „chleb powszedni" pracowników realizujących te działania. Jeśli chodzi o części wspólne nieruchomości i budynków z podziału obowiązków leży to po stronie Spółdzielni, ale jeśli chodzi o działania wewnątrz lokalu – to odpowiedzialność za stan techniczny we wnętrzu własnego „M" należy do jego właściciela (użytkownika).

Generalnie pod tym względem prawie dla wszystkich jest to jasne, oczywiste i w zdecydowanej większości prawidłowo stosowane i realizowane. ale niestety (z różnych przyczyn) nierzadko bywa inaczej. Źródeł informacji o usterkach, awariach i dokonanych naprawach oraz ich skutkach jest wiele. Są nimi m.in. zgłoszenia mieszkańców, przeglądy okresowe, doraźne kontrole itp. Należą do nich także codziennie meldunki naszego Serwisu Technicznego oraz ich zestawienia okresowe odnoszone do nieruchomości oraz rodzajów awarii powstałych poza godzinami pracy ST w dni robocze oraz dni wolne. W perspektywie minionych lat widoczny jest pozytywny skutek przeprowadzonych w naszych zasobach remontów i modernizacji w postaci znacząco malejącej liczby koniecznych interwencji Serwisu Technicznego w przypadkach usterek i awarii zlokalizowanych w częściach wspólnych nieruchomości i budynków. Znacznie mniej zauważalny jest ten spadek w odniesieniu do usterek i awarii, jakie występują w lokalach mieszkalnych. To właśnie jest niepokojące, tym bardziej, że większości z nich dałoby się uniknąć dzięki dobrym nawykom i drobnym czynnościom realizowanym stale, okresowo lub co najmniej w porę przez użytkowników lokali.

Dla zobrazowania rozmiarów tego, o czym piszę powyżej, przytoczę pewne liczby. W zarządzie naszej Spółdzielni jest blisko 19100 mieszkań. W I. półroczu 2021 roku koniecznych było 1113 wyjazdów Serwisu Technicznego do zgłoszonych awarii i usterek (czasami niepotwierdzonych). Około 70% z nich zaistniało w lokalach mieszkalnych. Konieczne były 322 naprawy elektryczne, 170 wodnych, 123 kanalizacyjne, 138 centralnego ogrzewania, 67 centralnej ciepłej wody użytkowej, a w 107 przypadkach były to inne awarie, z których znaczna liczba dotyczyła wentylacji wywiewnej i spalinowej. Wiele z tych zdarzeń skutkowało powstaniem szkód. W ocenie fachowców Serwisu Technicznego sporej części z tych awarii można byłoby uniknąć, gdyby użytkownicy (właściciele) lokali na bieżąco troszczyli się o stan znajdujących się w mieszkaniach urządzeń i instalacji. Nasze służby, nasi pracownicy są w stałej gotowości, ale zgodzicie się Państwo z tym, że byłoby dla wszystkich lepiej, gdyby owych nagłych, niemiłych i kosztownych zdarzeń awaryjnych, brzemiennych w skutkach, było jak najmniej.

Warto więc przypomnieć przynajmniej kilka przydatnych w tym celu działań zapobiegawczych, licząc na ich stosowanie w trosce o siebie, domowników i sąsiadów, nie wspominając już o zapobieganiu zbędnym stratom i kosztom. Trzeba zatem przestrzegać, m. in.:

• terminów przeglądów i kontroli prądu, gazu, wentylacji, urządzeń i wyposażenia mieszkania itp.,
• zachowywania czystości wokół kotła lub podgrzewacza gazowego (częste odkurzanie, czyszczenie),
• utrzymywania w czystości palników kuchni gazowej,
• utrzymywania w czystości kratek wentylacyjnych (i niezasłaniania ich ani niezaklejania).
• natychmiastowego reagowania na zakłócenia w pracy wentylacji spalinowej i wywiewnej,
• zabezpieczania dopływu świeżego powietrza niezbędnego dla zdrowia oraz prawidłowego spalania gazu. a także zapewniającego prawidłowy ciąg wentylacji spalinowej i wywiewnej,
• smarowania mechanizmów zamykania i regulacji uchyłu okien,
• smarowania uszczelek okiennych aby zachowały elastyczność (silikon lub wazelina),
• okresowej kontroli sprawności prawidłowego funkcjonowania mikrowentylacji w oknach,
• zabezpieczenia prawidłowej powierzchni (minimum 220 cm²) nawiewu powietrza poprzez drzwi w łazience, a szczególnie w łazienkach wyposażonych w gazowe podgrzewacze wody,
• natychmiastowego usuwania awarii, wycieków w początkowym stadium (urządzenia, baterie kuchenne i łazienkowe, zawory spustowe spłuczek),
• sprawdzania stanu wężyków elastycznych doprowadzających wodę (wymiana przy uszkodzonym oplocie lub śladach nieszczelności).
• sprawdzania stanu uszczelnienia (lub osilikonowania), wymiany uszczelek lub odklejającego się silikonu oraz utrzymywanie prawidłowej szczelności odpływów z wanny, brodzika, umywalki, zlewozmywaka,
• sprawdzania stanu węży odprowadzających wodę z pralki, zmywarki oraz poprawności ich podłączenia do odpływu (np. czy wąż się nie wysunął z gniazda),
• stosowania właściwych środków do czyszczenia zmywarek usuwające tłuszcz ze zmywarki i jej odpływu,
• czyszczenia syfonów zlewów, umywalek, brodzików, filtrów pralek,
• okresowego przepłukania instalacji kanalizacyjnych, zwłaszcza zlewozmywaków w kuchniach, a szczególnie połączonych ze zmywarką (dużo tłuszczu i mała ilość wody), choćby poprzez napełnienie ich ciepłą wodą z płynem do naczyń, a następnie szybkie jej wypuszczenie,
• natychmiastowego reagowania na odgłosy z kanalizacji (bulgotanie) świadczące o początkach niedrożności,
• okresowego kontrolowania kanału technicznego np. stwierdzenie czy nic w nim nie przecieka,
• zwracania uwagi i natychmiastowego reagowanie na mrugające oświetlenie, „brzęczenie" w wyłącznikach i bezpiecznikach, przegrzewanie oraz iskrzenie w wyłącznikach, gniazdach oraz w tablicach bezpiecznikowych, natychmiastowego usuwania tych usterek i awarii.

Te powyżej przedstawione przykłady dobrych nawyków i drobnych czynności nie wyczerpują wszystkich możliwych działań, o które Państwa proszę dla zapobieżenia awariom i ich skutkom. Dodatkowo poświęcam jeszcze trochę miejsca czynnościom, których niestosowanie często się zdarza i niestety oddziałuje w szczególnie dotkliwy sposób nie tylko na Wasze, ale i sąsiadów mieszkania.

GŁÓWNE LOKALOWE ZAWORY KULOWE CIEPŁEJ I ZIMNEJ WODY

Tu naprawdę możemy ustrzec się od rozległego zalania. Po pierwsze nigdy nie otwieramy zaworów kulowych „na pół gwizdka". To nie są zawory regulacyjne.

Albo otwieramy zawory całkowicie (rączka wzdłuż przyłącza - fot. nr 1)

albo zamykamy całkowicie (rączka zaworu poprzecznie do przyłącza - fot. nr 2).

Nigdy tak jak zdjęcie nr 3.

Dlaczego to takie ważne? Kula zaworu częściowo tylko zamkniętego lub otwartego pozostaje w kontakcie z wodą. Woda jest względem stali agresywna. Zawiera jony wapnia i żelaza. Te odkładają się na metalach – nawet na idealnie gładkiej powierzchni kuli zaworu. Powierzchnia kuli zostaje pokryta najpierw nalotem, po czasie przechodzi on w warstwę kamienia i nagle okazuje się, że kula już nie chowa się, a zawór doznaje zablokowania w gnieździe. Ani w lewo ani w prawo. Mówimy: zawór się zablokował, ani go zamknąć ani całkowicie otworzyć.

Dobrze od czasu do czasu, na przykład raz na miesiąc, nawet bez potrzeby, zamknąć i otworzyć zawór kulowy (zawsze obracając rączką zaworu pełne 90⁰), co pozwoli nam spokojnie spać. Zalecenie to zapobiegawczo dotyczy wszystkich zaworów kulowych przed takimi urządzeniami jak pralki, zmywarki, spłuczki. Jeżeli jednak już dojdzie do zablokowania zaworu, to nie czekajmy na to, że się sam odblokuje. Nie naprawi się. Zgłaszajmy awarię do swojej Administracji.

ZAWORY KULOWE PRZY ODPOWIETRZNIKACH C. O.
(dotyczy lokali na ostatnich piętrach)

Wcześniejsze uwagi dotyczą także zaworów kulowych przy odpowietrzeniach c.o., jedynie z uwagą, że przez cały czas (latem i zimą), utrzymujemy je w pozycji pełnego otwarcia (fot. 4).

Można, ale nie trzeba, zamknąć je na czas dłuższego wyjazdu na wczasy (fot. 5).

Ot, tak na wszelki wypadek. Pamiętajmy jednak o tym, aby je po powrocie otworzyć, bo bez tego cały pion grzewczy w budynku będzie częściowo niesprawny. Tylko pozycja jak na fot. 4 oznacza, normalną pracę ogrzewania.

ZAWORY TERMOSTATYCZNE PRZY GRZEJNIKACH

Poza okresem grzewczym otwieramy zawory całkowicie jak na fot. nr 6.

Natomiast zdjęcie nr 7 przedstawia najczęściej stosowane ustawienie na okres pracy systemu grzewczego.

Mamy teraz lato i temperatury wewnątrz będziemy mieć znacznie wyższe niż 21⁰C. Termostat „nie wie", że to efekt lata i będzie dociskać grzybek zaworu do gniazda. Przez kilka miesięcy takiego dociskania może dojść do przyklejenia się grzybka do gniazda i kiedy we wrześniu ogrzewanie zostanie wznowione, to grzejnik w Państwa mieszkaniu nie będzie grzał. Na domiar złego latem dochodzi do zrzutów wody ze zładu z powodu indywidualnych wymian grzejników. Kiedy serwisanci będą starali się napełnić zład taki grzejnik pozostanie zapowietrzony, a bez interwencji serwisanta sam już się nie odpowietrzy. Nie będzie grzał i powstaje problem, ponieważ nasz Zakład Ciepłowniczy może nie przyjść natychmiast po zgłoszeniu, ponieważ przy rozruchu na okres grzewczy instalacji w całej spółdzielni może się zdarzyć, że załatwia pilniejsze sprawy w pierwszej kolejności.

Szanowni Państwo mam nadzieję, że przekonałem Was o tym że warto dbać o swoje „M", dla zapewnienia sobie bezpieczeństwa poprzez nabranie i stosowanie dobrych nawyków oraz wykonywanie drobnych czynności. A nawet jeśli mi się to nie udało, to proszę o to w imieniu Waszych sąsiadów. Życzę i Wam i Waszym sąsiadom aby wszystkim mieszkało się bezpiecznie, zdrowo i komfortowo.

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK