Analiza zużycia i kosztów
wody oraz ciepła

Przewodniczący Rady Nadzorczej KSM:

Józef Zimmermann

Prezydium Rady Nadzorczej KSM postanowiło, że kwietniowa debata plenarna Rady odbędzie się w sposób zdalny, poza siedzibą Spółdzielni. W związku z tym zbieranie głosów członków Rady Nadzorczej w kwestiach poszczególnych punktów porządku obrad odbywało się drogą e-mailową i telefonicznie. Przygotowane przez Zarząd Spółdzielni dla Rady Nadzorczej materiały wraz z wypracowanymi wcześniej stanowiskami i opiniami komisji – Rewizyjnej, Gospodarki Zasobami Spółdzielni, Inwestycyjno-Technicznej oraz Samorządowo-Statutowej zostały w formie elektronicznej przekazane wszystkim członkom Rady. W tak przeprowadzonym posiedzeniu uczestniczyło 22 członków Rady Nadzorczej i zgodnie z § 8 ust. 1 Regulaminu RN, Rada była zdolna do podejmowania uchwał.

Rada Nadzorcza w pierwszej kolejności zapoznała się z informacją Zarządu na temat usuwania wad i usterek powstałych w okresie gwarancji, jak też ujawnionych w czasie użytkowania budynków – a dotyczy to robót modernizacyjnych finansowanych z funduszu remontowego w części „A". Zagadnienie to omawiały komisje – Gospodarki Zasobami Spółdzielni oraz Inwestycyjno-Techniczna. Przedstawione przez Zarząd sprawozdanie obejmuje okres od 08.04.2020 roku do 07.04.2021 r.

Spółdzielnia nasza rozpoczęła modernizację istniejących dociepleń elewacji w 2011 roku. W roku 2020 roboty dociepleniowe zrealizowano na 9 budynkach w osiedlach Murcki, Szopienice, Janów, Ligota i im. Ściegiennego. W trakcie modernizacji jest 9 kolejnych budynków w osiedlach Murcki, Szopienice, Janów, Giszowiec i Zawodzie.

W okresie gwarancyjnym znajduje się nadal 27 budynków, a upłynął on już dla 6 budynków w osiedlach Giszowiec i im. Ściegiennego. Przeglądy stanu technicznego ociepleń przeprowadzili inspektorzy Działu do spraw Nadzoru Remontów i Inwestycji, wspólnie z przedstawicielami Rad i administracji osiedlowych wraz z wykonawcami. Po analizie przedstawionych materiałów Rada Nadzorcza dokonując oceny stanu usuwania ujawnionych wad i usterek w robotach dociepleniowych i w nowych inwestycjach zakończonych w zasobach KSM w okresie objętym analizą w 2020 roku stwierdziła, że liczba wad i usterek ujawnionych w czasie przeglądów uległa znacznemu zmniejszeniu, co świadczy o lepszej jakości stosowanych materiałów. Ocena ta – zdaniem Rady – wynika również ze skutecznego nadzoru inwestorskiego pracowników Działu ds. Nadzoru Remontów i Inwestycji oraz uczestniczących w odbiorach przedstawicieli Rad Osiedla i administracji. Rada przyjęła także do wiadomości informację Zarządu, że ujawnione w trakcie przeglądu gwarancyjnego inwestycji przy ul. Domeyki 12 drobne pęknięcia ściany zostaną usunięte do końca czerwca br.

Kolejną omawianą kwestią było przedstawione przez Zarząd kształtowanie się kosztów i wpływów z tytułu zużycia zimnej wody oraz odprowadzenia ścieków w KSM w roku 2020 oraz kosztów zużycia ciepła i wpływów za nie w poszczególnych osiedlach Spółdzielni w tym samym okresie. Przedstawiona dokumentacja była przedmiotem wspólnych obrad dwóch komisji – Rewizyjnej oraz Gospodarki Zasobami Spółdzielni.

Zużycie wody zimnej w zasobach mieszkalnych Spółdzielni w 2020 roku wyniosło 1 milion 314.086 m³ i w stosunku do roku 2019 zmniejszyło się o 48.356 m³. Statystycznie w roku 2020 największe jednostkowe zużycie zimnej wody odnotowano w osiedlu Haperowiec – 4,31 m³/na osobę /miesięcznie, natomiast najniższe w osiedlu Murcki – 2,75 m³/na osobę /miesięcznie. Na posiedzeniu podkreślono, że na przestrzeni kilku ostatnich lat utrzymywał się spadek zużycia zimnej wody, wyłączając rok 2018 kiedy wykorzystano jej więcej. Ciągłe prowadzenie działań „uszczelniających" system pomiaru zużycia i rozliczania kosztów zimnej wody jest jednym z priorytetowych działań Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Konkludując omawianie tego zagadnienie Rada Nadzorcza stwierdziła, że przyjmuje do wiadomości informację o kształtowaniu się kosztów i wpływów z tytułu zużycia zimnej wody oraz odprowadzania ścieków w osiedlach KSM w roku ubiegłym. W okresie tym koszty zużycia wody i odprowadzania ścieków wyniosły 18 milionów 541.758 zł (w stosunku do roku 2019 zmniejszyły się o 3,55%), natomiast roczne wpływy wg naliczeń wyniosły 18 milionów 244.188 zł (były niższe od wpływów naliczonych w 2019 r. o 0,69%). Uzyskany rezultat roku 2020 wynosi (-) 317.570 zł (jest niższy od wyniku roku 2019, kiedy sięgał (-) 873.481 zł). Podkreślono również, że zużycie wody zimnej w osiedlach w 2020 r. wyniosło 1 milion 314.086 m³ i w stosunku do roku 2019 zmniejszyło się o 48.356 m³, tj. o 3,55%.

Rada Nadzorcza stwierdziła także, iż ponad 10% przekroczenie umownie przyjętej dopuszczalnej granicy kosztów wody zimnej wystąpiło jedynie w osiedlu Haperowiec, gdzie niedobór ten wyniósł (-) 24.672 zł, co oznacza, że 13,69% kosztów zużycia wody nie zostało pokrytych wpływami.

Problemy w odczytach zużycia wody i różnicy zdań pomiędzy jej dostawcą – Katowickimi Wodociągami S.A., a odbiorcami w lokalach tego budynku - osiedla rozpoczęły się już w 2014 r. Według wykonanej ekspertyzy błędy, jakie wystąpiły w pomiarze, są wynikiem nieprawidłowego działania zestawu hydroforowego oraz urządzeń pomiarowych należących do dostawcy wody. W wyniku przeprowadzonych badań stwierdzono, że sposobem zmniejszenia rozbieżności bilansu wody jest wymiana zaworów zwrotnych w obu pompowniach oraz ich regulacja, stabilizująca ciśnienie zasilania, co już zostało zrealizowane przez Katowickie Wodociągi. Spółdzielnia w oparciu o powyższe wyniki ekspertyzy wystąpiła o zwrot nienależnych opłat. Ponadto w 2020 r. podjęto decyzję o wymianie dotychczasowych wodomierzy na wodomierze bardziej nowoczesne, co powinno znacznie poprawić obecną sytuację w rozliczeniu zużycia wody.

Uwzględniając te uwagi Rada Nadzorcza oceniła, że uzyskane przez osiedla KSM wyniki w zakresie świadczeń związanych z dostawą wody zimnej za rok 2020 są dobre, a powstały niedobór w rozliczeniu zużycia wody zimnej jest nieznaczny. Tym samych Rada uznała, że osiągnięty przez Spółdzielnię wskaźnik niebilansowania kosztów i wpływów z tytułu zużycia zimnej wody w okresie rozliczeniowym 2019/2020 wynoszący średnio 2,6%, przy przyjętym regulaminowym dopuszczalnym wskaźniku 10% (jakkolwiek jest nieco wyższy od poprzedniego okresu rozliczeniowego 2018/2019 o 0,6%), jest wynikiem dobrym.

Natomiast oceniając kształtowanie się kosztów i wpływów za ciepło w osiedlach KSM za 2020 rok Rada Nadzorcza przyjęła do wiadomości informację, że w okresie tym zużyto łącznie 337.467 GJ, co oznacza, że w stosunku do roku 2019 zużyto niewiele więcej, bo tylko o 0,2%. Koszty za ten okres wyniosły łącznie 35 milionów 564.613 zł i były wyższe od kosztów poniesionych w 2019 r. o 15%. Łączne koszty poniesione na cele grzewcze w zasobach mieszkalnych za ten okres wyniosły 30 milionów 68.293 zł i były wyższe od kosztów poniesionych w 2019 r. o 14,7%. Wpływy wg naliczeń wyniosły 26 milionów 213.747 zł, co spowodowało, że wynik finansowy roku 2020 (łącznie z kosztami podgrzania centralnie ciepłej wody) wyniósł (-) 4.727.049 zł, a z bilansem otwarcia (-) 6 milionów 126.057 zł. Średnie zużycie ciepła na cele grzewcze w KSM, wyliczone w oparciu o zużycie ciepła w poszczególnych okresach rozliczeniowych wyniosło 0,27 GJ/m², a zatem było mniejsze w stosunku do wcześniejszego roku (0,30 GJ/m²). Zdaniem Rady na kształtowanie się powyższych wyników za ciepło w osiedlach KSM w 2020 r. miały wpływ m.in. długość okresu grzewczego, dziewięciokrotne w ciągu roku zmiany przez TAURON Ciepło cen taryf za ciepło, jak też odnotowane indywidualne nadwyżki wpływów nad kosztami zużycia ciepła, powodujące zwrot ich użytkownikom łącznej kwoty 4 milionów 212.899 zł.

Porównując koszty ciepła zużytego na ogrzanie lokali w osiedlach KSM na przestrzeni 21 kolejnych okresów rozliczeniowych tj. od 1999/2000 do 2019/2020 Rada Nadzorcza stwierdziła, że zużycie ciepła generalnie zmniejszyło się o 44%. Zmniejszyło się również zapotrzebowanie mocy zamawianej, które stanowiło 98.080 MW w sezonie 1999/2000, a obecnie wynosi 66.438 MW. Jest zatem o 32,26% niższe, pomimo zwiększenia w tym okresie powierzchni zasobów o nowe budynki oddane do eksploatacji, zużywające ciepło na cele grzewcze.

Rada Nadzorcza uznała, że jest to m.in. wynikiem realizowanej przez KSM Strategii Ekonomicznej w zakresie polityki oszczędnościowej odnośnie działań termomodernizacyjnych i energooszczędnych finansowanych z funduszu remontowego część „A" oraz sukcesywnego zmniejszania zapotrzebowania zamawianej mocy grzewczej. Zdaniem Rady działania te winny być kontynuowane. Rada Nadzorcza uznała powyższe relacje kosztów zużycia ciepła dla podgrzania c.c.w. za prawidłowe.

Rada Nadzorcza na swym zdalnym posiedzeniu zajmowała się także oceną ekonomicznej efektywności wyboru wykonawców w naszej Spółdzielni w 2020 roku oraz stanu zaawansowania wyboru wykonawców w roku bieżącym. Z wyprzedzeniem kwestię tę omawiała Komisja Rewizyjna.

Z przedłożonej przez Zarząd informacji wynika, że w 2020 roku Dział do spraw Nadzoru Remontów i Inwestycji prowadził 39 robót o ogólnej wartości 27 milionów 125 601,98 zł. Były to 22 prace remontowo-budowlane, 6 modernizacji dźwigów osobowych, 1 zadanie instalacyjne i 10 prac dociepleniowych. Do składania ofert na wykonanie poszczególnych prac, każdorazowo Dział Nadzoru zapraszał pisemnie co najmniej 5 wykonawców już znanych i sprawdzonych pod względem jakości dotąd wykonywanych robót i ocenianych pozytywnie, a także nowe firmy, jakie zaoferowały chęć współpracy z KSM. Dla wykonania 39 zadań wysłano ogółem 202 zapytania ofertowe do firm wykonawczych. W odpowiedzi do Spółdzielni wpłynęło 79 ofert, spośród których dokonano komisyjnego wyboru najkorzystniejszych ofert dla poszczególnych zadań. Rada Nadzorcza pozytywnie oceniła działalność Działu Nadzoru oraz administracji osiedlowych w zakresie efektywności wyboru wykonawców robót remontowych w 2020 roku i przyjęła informację na ten temat. Stwierdziła także, że zlecenia administracji w 2021 roku realizowane są na bieżąco (wybór, nadzór i wykonanie).

Rada Nadzorcza nie wnosząc uwag do zasadności stosowanych w KSM procedur przetargowych, jak i kryteriów oceny składanych ofert zauważyła, że utrzymany został na tym samym poziomie wskaźnik ilościowy zapytań ofertowych w Dziale Nadzoru (średnio 5,18 na jedno zadanie realizowane, wobec 5,20 w roku 2019), jak również składanych ofert na jedno zadanie (średnio 2,03 oferty, wobec 2,00 w 2019 roku). Rada stwierdziła, że średnia wartość jednego zadania w ramach zawartych w 2020 roku umów wraz z aneksami wyniosła 695.528 zł, wobec 471.419 zł w 2019 roku, tj. wzrosła o 47,54%. Jednocześnie Rada wskazała, że osiągnięte efekty negocjacyjne zawieranych umów przez Dział Nadzoru (tj. różnica między wartością złożonych ofert o najwyższej cenie, a łączną wartością wybranych ofert) wyniosły 2 miliony 508.831 zł, co stanowi 9,25% wartości robót remontowych (w 2019 roku wskaźnik ten wynosił 11,61%).

W ocenie Rady Nadzorczej poczynania Działu Nadzoru KSM wraz z administracjami i Radami wszystkich osiedli zaowocowały pozytywnymi efektami w wyborze wykonawców i później w realizacji robót. W sposób szczególny Rada Nadzorcza pozytywnie oceniła działania administracji osiedla Giszowiec, która dokonując samodzielnego wyboru wykonawców robót remontowych, gdzie suma ofert o najwyższych wartościach wyniosła 1 milion 403.691 zł, a suma najtańszych ofert 1 milion 190.221 zł, po sprawdzeniu kosztorysów i negocjacjach zawarła umowy na sumę 948.360 zł, a więc różnica między ofertami najwyższymi, a wartością zawartych umów wyniosła 455.331 zł, co stanowi 32,44% wartości robót remontowych realizowanych samodzielnie przez osiedle.

Posiedzenie Rady Nadzorczej zakończyła uchwała Rady w sprawie ustalenia wykazu nieruchomości wchodzących w skład wydzielonych organizacyjnie i gospodarczo osiedli KSM, którą to kwestię wyprzedzająco analizowała Komisja Samorządowo-Statutowa jednomyślnie pozytywnie opiniując projekt tejże uchwały.

W zakończeniu informacji o działaniach Rady Nadzorczej przekazuję jeszcze, iż w maju Rada przewiduje odbycie dwu plenarnych posiedzeń.

Z poważaniem
JÓZEF ZIMMERMANN