Wspólne – to nie wyłącznie własne,
ale na pewno nie: niczyje

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

Teza zawarta w tytule dzisiejszego felietonu to temat, któremu wiele poświęcono już miejsca na łamach nie tylko „Wspólnych Spraw", ale i innych tytułów prasowych oraz innych mediów. Kwestia co jakiś czas powracająca i mająca swoją warstwę prawną, ekonomiczną, emocjonalną oraz społeczną, silnie akcentującą relacje międzysąsiedzkie w budynkach wielomieszkaniowych. Zwykle są to relacje prawidłowe, uznawane za właściwe, oparte na zgodnym i „pokojowym współistnieniu", czasem obojętne i anonimowe, ale też często bywają przyjazne, oparte o wzajemną pomoc i zrozumienie...

Niestety bywają jednak i takie, które komplikują i utrudniają życie sąsiadów zamieszkujących obok siebie, każdy w swoim „M". Bywa, że w tym bliskim otoczeniu powstają sytuacje obfitujące w drobne złośliwości, w uciążliwe naruszanie zasad miru domowego, tworzące trudne warunki zamieszkiwania i będące zarzewiem mniej lub bardziej ostrych oraz trwałych konfliktów. Co gorsza, od wielu już lat liczba sytuacji konfliktowych i sporów sąsiedzkich utrzymuje się na zbliżonym poziomie, co dokumentują zgłoszenia do Administracji Osiedli, które wspólnie z Radami Osiedli próbują – w drodze mediacji – rozwiązywać tego rodzaju problemy. Corocznie analizą skarg i wniosków zajmują się też (na bazie materiałów przygotowywanych przez Dział Kontroli Wewnętrznej) Zarząd i Rada Nadzorcza. Również na tym poziomie konflikty i spory sąsiedzkie wiodą liczebny prym wśród zgłaszanych skarg i wniosków.

W tym miejscu warto uświadomić sobie, że zmiany ustrojowe, własnościowe i prawne do jakich doszło w ostatnich ponad 30 latach, również na naszym spółdzielczym obszarze działania, kompletnie zmieniły zasady i relacje pomiędzy Spółdzielnią, jej członkami oraz użytkownikami zasobów mieszkaniowych i lokali o innym charakterze, a zarządzanych przez Spółdzielnię mieszkaniową. Obecnie w razie wystąpienia konfliktów, sporów i uciążliwości zamieszkiwania spowodowanych przez sąsiadów, dla Spółdzielni pozostała tylko rola polubownego mediatora pomiędzy właścicielami praw do lokali. Jeśli właściciele praw do lokali nie dojdą na tej drodze do porozumienia, to muszą szukać rozwiązania swoich problemów przed sądami. Z reguły po wcześniejszym, interwencyjnym, czynnym udziale straży miejskiej i nawet policji. Dlaczego tak jest?

Obecnie (i to najczęściej) lokale mieszkalne, wraz z pomieszczeniami przynależnymi (piwnice itp.), stanowią odrębną własność, służącą wyłącznie posiadaczowi prawa własności i jego domownikom. Prawo własności jest bardzo mocne. Każdy jego właściciel może je realizować według swojego uznania, standardu, preferencji osobistych itp. – naturalnie zgodnie z przeznaczeniem lokalu, do którego ma prawo.

Czy prawo własności nie ma żadnych ograniczeń? Oczywiście występują wyraźne bariery, a pośród nich głównymi są zasady niestwarzania utrudnień, przeszkód i uciążliwości dla właściwego korzystania z sąsiednich pomieszczeń, przez osoby mające takież samo prawo własności do swego lokalu. Nie można użytkować swojego lokalu w sposób wyrządzający szkodę lub stwarzający uciążliwość ponad normalnie obowiązującą miarę. Prawo, kodeks cywilny i obowiązujące regulaminy opisują te granice – m.in. godziny ciszy, wykonywania prac, odpowiedzialności za wspólne mienie, utrzymania porządku itp. Przekroczenie tych granic powodować może immisję opisaną w kodeksie cywilnym i od niedawna zabronioną wprost w naszych regulaminach. I w takiej sytuacji trzeba uświadamiać sobie, że indywidualne roszczenie – o zaprzestanie immisji czy też żądanie odszkodowania z tytułu jej wystąpienia – kierować należy, zgodnie z literą obowiązującego prawa, do sprawcy czyli nieprawidłowo użytkującego swój lokal sąsiada, a nie do zarządcy części wspólnych.

Podobnie jest z innymi szkodami wyrządzonymi przez sąsiadów, a raczej ich lokalowe instalacje i sprzęty, które winny być utrzymywane w stanie sprawności do bezpiecznego użytkowania, z czym – jak dowodzą życiowe przypadłości – bywa bardzo różnie. Czasem występują trudne do przewidzenia usterki i awarie w instalacjach oraz sprzętach domowych, ale i w tym przypadku roszczenia kierować należy do właścicieli lokali, w których miały miejsce te zdarzenia, a nie do zarządcy. Znajomość obowiązywania takich zasad (także w sytuacji ubiegania się o rekompensatę za poniesione szkody na podstawie posiadanej polisy ubezpieczeniowej) jest, mam nadzieję, zrozumiała i nie może być kwestionowana. Odpowiedzialność ponosi sąsiad – sprawca, a nie zarządca nieruchomości.

Spółdzielnia zarządza natomiast, z mocy ustawy, częściami wspólnymi nieruchomości (klatki schodowe, korytarze, windy, strych, dachy, ganki piwniczne, elewacje, części wspólne instalacji wewnętrznych: wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej, gazowej, wentylacyjnej, kominowej etc.) czyli tym wszystkim, co służy do wspólnego używania każdemu z właścicieli praw do lokali usytuowanych w danej nieruchomości. Zarządzanie nie daje Spółdzielni (ale i żadnym innym zarządcom nieruchomości) prawa zastępowania organów i służb wskazanych do utrzymania bezpieczeństwa i porządku oraz sądów w rozstrzyganiu sporów, czy też uznawania lub nie wzajemnych roszczeń i oczekiwań sąsiadów związanych z posiadanymi przez nich prawami do lokali.

Zarządca nieruchomości, jak już wspomniałem, odpowiada za utrzymanie części wspólnych należących łącznie do wszystkich właścicieli lokali w nieruchomości. Utrzymanie to polega nade wszystko na zapewnieniu właściwego stanu technicznego i estetycznego oraz zapewniającego bezpieczne użytkowanie części wspólnych i całego budynku. W ramach tych obowiązków zarządca organizuje i nadzoruje realizację koniecznych konserwacji i remontów, sprzątanie i zabiegi sanitarne oraz zleca prawem wymaganych przeglądy instalacji i urządzeń znajdujących się w budynku.

Jeszcze jedna kwestia i to bardzo ważna, jaką każdy właściciel lokalu musi sobie uświadamiać. Chodzi o to, że na użytkowanie części wspólnej nieruchomości wyłącznie na własne potrzeby któregoś z właścicieli lokali (nawet w niewielkim zakresie) muszą wyrazić zgodę pozostali właściciele lokali i jest to możliwe tylko jeśli takie używanie nie narusza np. przepisów prawa o ochronie przeciwpożarowej.

Skoro już przybliżyłem Państwu czemu służy prawo (i jakie są jego granice) do wyłącznego użytkowania lokalu oraz na czym polega uprawnienie właścicieli lokali do współwłasności części wspólnej nieruchomości, pora wyjść na zewnątrz budynku. Tutaj czeka na nas nieruchomość gruntowa, na której posadowiony jest wcześniej opisany budynek. Bywa, że nieruchomość budynkowa składa się z jednej, ale też czasem z kilku geodezyjnie wydzielonych działek. Nieruchomość gruntowa i budynek na niej posadowiony są wpisane i ujawnione w rejestrze zwanym Księgą Wieczystą i prowadzonym przez sąd wieczystoksięgowy. W niej właśnie wpisani są wszyscy współwłaściciele wraz z posiadanymi przez nich udziałami we własności gruntu, części wspólnej nieruchomości będący właścicielami odrębnych własności lokali. Nieruchomość gruntowa rządzi się analogicznymi prawami jak część wspólna nieruchomości. Nie ma żadnego, nawet najmniejszego kawałka gruntu, który byłby przypisany do wyłącznego użytkowania przez któregoś z właścicieli udziałów w nieruchomości. Wszyscy są właścicielami całości, a tylko ciężar ponoszenia części kosztów zależy od wielkości posiadanych udziałów.

Zarządca prowadzi ewidencję kosztów poniesionych na utrzymanie nieruchomości (budynku i gruntu), którymi następnie obciąża właścicieli poszczególnych lokali w nieruchomości, w zależności od wielkości posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej (i gruntu) – dotyczy to remontów i eksploatacji podstawowej, a do tych kosztów dochodzą koszty mediów zużytych na własne potrzeby bytowe użytkowników lokali (woda, ciepło i gaz w kilku budynkach).

Urządzenie i utrzymanie nieruchomości budynkowej choć powierzone zarządcy, w naszym przypadku Spółdzielni, jest bardzo ważne i otoczone wielką troską, stanowiąc codzienną przestrzeń zamieszkiwania mieszkańców budynku. Dobrze jeśli w stosunku do tej przestrzeni uda się znaleźć konsensus pomiędzy społecznością budynkową, a jeszcze lepiej z zespołem nieruchomości czy nawet całym osiedlem. W tym przypadku dobre sąsiedztwo też jest nieocenione. Mamy przecież wiele ograniczeń, które implikują określone możliwości zagospodarowania, a oczekiwania i potrzeby mogą być zaspokojone tylko na miarę wielkości terenu oraz środków finansowych, jakie mieszkańcy zechcą na ten cel przeznaczyć. Niestety i na tym polu bardzo często dochodzi do sporów i konfliktów pomiędzy sąsiadami z piętra, klatki, budynku czy osiedla.

Podam tylko kilka charakterystycznych przykładów:

Ławki przy budynkach. – Lokalizacja ławek w bliskim sąsiedztwie domów mieszkalnych jest często kością niezgody wśród mieszkańców. O ich obecności decyduje wola mieszkańców danej klatki mieszkaniowej budynku. W takiej sytuacji najczęściej przeprowadzane jest referendum, w którym mieszkańcy wyrażają swoją opinię, czy przed ich klatką schodową ma znajdować się ławka lub nie.

Często za ustawieniem ławek opowiadają się ludzie starsi, czasem niepełnosprawni, którzy nie mają siły na spacer do parku czy lasu lub też nie posiadają balkonu, zatem wnioskują o ławkę, by chociaż chwilę odpocząć na świeżym powietrzu. Przeciwnicy ławek uzasadniają swój opór nadmiernym hałasem, czy też zakłócaniem ciszy nocnej w czasie, gdy na ławkach (najczęściej późnowieczorową porą) gromadzi się młodzież lub jacyś osobnicy pijący alkohol, niejednokrotnie pozostawiając po sobie bałagan, czy też załatwiając swoje potrzeby fizjologiczne w pobliżu ławki.

Place zabaw. – Plac zabaw to w oczach niektórych mieszkańców, zwłaszcza rodzin z małymi dziećmi, niezbędna infrastruktura na każdym osiedlu mieszkaniowym, czasem jedyne miejsce rekreacji dla najmłodszych mieszkańców. Niestety w tej kwestii również trudno pogodzić interesy mieszkańców. Rodziny z małymi dziećmi ochoczo reagują na lokalizację placów zabaw w pobliżu miejsca zamieszkania, ale entuzjazmu tego niestety nie zawsze podzielają ludzie starsi, których hałas bawiących się dzieci zwyczajnie irytuje. Jedni nie wykazują zrozumienia w stosunku do drugich. Dzieci muszą się gdzieś bawić – argumentują słusznie młodzi, starsi natomiast oczekują ciszy i spokoju. Zarówno jedni i drudzy powinni okazać trochę zrozumienia, by wzajemnie egzystować w dobrych relacjach, by zarówno młodym jak i starszym żyło się dobrze. Właściwie zaaranżowana przestrzeń na placu zabaw służy nie tylko najmłodszym, ale sprzyja również integracji wielopokoleniowej,

Parkingi. – Zasobność materialna społeczeństwa i boom motoryzacyjny sprawiły, że obecnie prawie każda rodzina posiada (co najmniej jeden) samochód. W niektórych gospodarstwach domowych bywa ich nawet kilka. Planując dziesięciolecia temu wznoszenie osiedli nie przewidywano takiej sytuacji. Uregulowania prawne obowiązujące urbanistów stanowiły o 1 miejscu parkingowym na jedną klatkę schodową danego budynku. Domy Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej usytuowane są w mieście, które pod względem ilości ludności plasuje się na 11 miejscu w kraju. W ciągu doby do Katowic wjeżdża średnio 123 tys. pojazdów z rejestracjami miast ościennych. Liczba miejsc parkingowych jest ograniczona zwłaszcza w śródmieściu, a często się zdarza, że parkingi zajmują osoby, które przyjeżdżają do Katowic do pracy i parkując samochód zajmują miejsce mieszkańcom. Od wielu już lat ilość parkingów na terenie osiedli KSM jest jednym z głównych problemów wpływających na ich funkcjonowanie oraz zadowolenie ze standardu zamieszkania. Na osiedlach, gdzie brakuje miejsc parkingowych, każda wolna przestrzeń wykorzystywana jest do postoju samochodów, co w konsekwencji prowadzi do degradacji przestrzeni wokół budynków,

Wycinka drzew. – Biorąc pod uwagę korespondencję wpływającą do Spółdzielni w kwestii wycinki drzew, okazuje się że tu mieszkańcy również są podzieleni. Do Spółdzielni przychodzi wiele wniosków o wycinkę lub ogłowienie drzew, a to z powodu braku dostępu do światła dziennego do mieszkań, a to z powodu dużej ilości owadów, zwłaszcza komarów w okresie letnim. Spółdzielnia w takim przypadku, po dokonaniu oględzin m.in. w obecności specjalistów w zakresie pielęgnacji zieleni, wychodzi naprzeciw potrzebom mieszkańców i wykonuje (zgodnie z zasadami arborystyki) pielęgnacyjne zabiegi przycinania drzew. Systematyczne cięcie przyczynia się do tego, że drzewa nie blokują dostępu światła dziennego do mieszkań. Nieprzycinane, zwisające gałęzie często są zagrożeniem dla zdrowia i życia ludzkiego zwłaszcza w okresie wichur, które w ostatnich latach z dużą intensywnością pojawiają się w naszym regionie. Prace związane z pielęgnacją zieleni zawsze wykonywane są przez fachowców, którzy w tej dziedzinie zostali odpowiednio przygotowani i przeszkoleni.

Należy zauważyć, że wycinka drzew to nie samowola Spółdzielni, ale zintegrowane działania Administracji Osiedlowej, Rady Osiedla oraz Działu Zieleni Zakładu Ciepłowniczego KSM, zawsze umocowane stosowną decyzją administracyjną prezydenta miasta, wydawaną w jego imieniu przez Wydział Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta Katowice. Ponadto trzeba nadmienić, że każde wycięcie drzewa obwarowane jest dodatkowymi zaleceniami, związanymi z dokonaniem zastępczych nasadzeń, jakie Spółdzielnia ma obowiązek bezwzględnie wykonać.

Utrzymywanie terenów zielonych. – Koszenie trawy budzi kolejne spory. Cześć mieszkańców żąda wielokrotnego koszenia argumentując to alergiami na pylące rośliny, obecnością kleszczy, brakiem dostatecznej estetyki terenów wokół budynków. Druga część jest zdecydowanym przeciwnikiem koszenia traw ze względu na ochronę mieszkających w trawie owadów, ze względów ekologicznych takich jak wyparowywanie wody. Ponadto wnioskują o zakładanie łąk kwietnych, co wbrew pozorom nie jest takie proste i wymaga sporych nakładów pracy i finansów. Jednych i drugich irytują ci właściciele zwierząt domowych, którzy wyprowadzają swoje psy na tereny zielone, nie wywiązując się z obowiązku sprzątania po nich odchodów. Spory, a nawet awantury o trawnik, nie są więc rzadkością. Samo życie...

Spróbujmy pamiętać, że „moje" – zawsze jest moje, ale nie może być ono w konflikcie z identycznym „moim" sąsiada. Zaś to, co wspólne, też jest „moim", ale tylko w ułamkowej części, odpowiadającej mojemu udziałowi w całości nieruchomości. A jaki to udział – każdy ma wpisane w akcie notarialnym sporządzonym w momencie wyodrębniania własności mieszkania. Dokładnie posiada tyle samo prawa (do korzystania ze wspólnej własności), co i obowiązków (do ponoszenia m.in. w finansowym jej utrzymaniu).

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK