Zaległości w opłatach za lokale i formy windykacji

Skuteczne odzyskiwanie zadłużeń

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomiczno-Księgowych,
Główny Księgowy KSM

mgr Urszula Smykowska

Ustawowym i podstawowym obowiązkiem, zapisanym również w Statucie Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, przyjmowanym do wiadomości przez spółdzielców w momencie składania deklaracji członkowskiej lub nabywania własnościowego, wyodrębnionego mieszkania (na rynku wtórnym, chociaż w zasobach KSM) jest konieczność ponoszenia kosztów, które muszą być pokrywane w formie comiesięcznych opłat przez użytkowników nieruchomości w zasobach Spółdzielni, czyli przez osoby korzystające z lokali zarówno mieszkalnych, jak i niemieszkalnych, niezależnie od posiadanego do nich tytułu prawnego. Z przykrością należy stwierdzić, że nie wszyscy terminowo się z tego obowiązku wywiązują. To powoduje, że wpływy bieżące do kasy Spółdzielni z comiesięcznych opłat za lokale nie pokrywają kosztów ponoszonych przez KSM. Na kontach poszczególnych nieruchomości powstają zaległości zakłócające bieżącą płynność finansową Spółdzielni, a tym samym realizację planowanych, niezbędnych zadań rzeczowych.

Jakie obserwuje się przyczyny występowania tego zjawiska? Na pewno pauperyzacja znaczącej części społeczeństwa, rosnące koszty utrzymania zasobów lokalowych, a także nie bez znaczenia, lekceważący stosunek niektórych mieszkańców do terminowego wnoszenia opłat za używane lokale. Niektórzy z płatników postanowili przez jakiś czas „żyć na koszt" innych spółdzielców. Owszem płacą swoje raty w bankach, w marketach czy salonach motoryzacyjnych, ale płatności w Spółdzielni odkładają „na potem".

Z tych to wszystkich przyczyn wysokość zadłużenia na dzień 31 grudnia 2015r. wyniosła 9.858.202 zł (bez odsetek i kosztów sądowych). W odniesieniu do stanu z roku poprzedniego i po uwzględnieniu podwyżki niektórych składników opłaty miesięcznej odnotowano spadek zaległości w opłatach o kwotę 802.971 zł. Ich wskaźnik, liczony w stosunku do wpływów, zmniejszył się z poziomu 7,28% do 7,26%. Struktura wskazanej wyżej kwoty zaległości według typów lokali była następująca:

• lokale mieszkalne 6.147.578 zł,
• lokale użytkowe, szyldy, reklamy i dzierżawy terenu 938.017 zł,
• lokale użytkowe w pawilonach 2.654.282 zł, co obrazowo prezentują wykres i Tabela nr 1.

  Tabela nr 1

Wykres dokumentuje, że zaległości dotyczące opłat za mieszkania stanowią aż 62,36% zaległości ogółem. Z dokumentacji będącej w posiadaniu KSM wynika, że wartościowo największe (licząc sumarycznie) zadłużenie dotyczy osiedli:

• Giszowiec w zakresie 17,89% zaległości w tej grupie,
• Zawodzie w zakresie 11,75% zaległości,
• najniższe zaś Haperowca 0,97%.

Natomiast odnoszone do wielkości osiedli, mierzonej powierzchnią zarządzanych lokali mieszkalnych w osiedlach, w przeliczeniu na 1 m² tejże powierzchni wskazuje, że największe statystyczne zadłużenie jednostkowe występuje w osiedlach:

• Szopienice 11,07 zł/m²,
• Graniczna 8,11 zł/m²,
• najmniejsze zaś w osiedlu Murcki 3,84 zł/m².

Z tego zestawienia podanego w Tabeli nr 1 wynika, że:

• kwota zaległości dochodzonych na drodze prawnej (6.016.058 zł) przewyższa kwotę zaległości bieżących (3.842.144 zł),
• udział zaległości nie kierowanych na drogę sądową w stosunku do kwoty zaległości ogółem wynosi 38,97%.

Zauważyć należy, że część właścicieli lokali mieszkalnych, po niejako wymuszonym oddłużeniu się w momencie „uwłaszczania lokalu" (gdyż warunkiem nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przyjętej 14 czerwca 2007 roku było wyodrębnienie własnościowe lokalu jedynie po spłacie wszelkich zaległych należności wobec spółdzielni) ponownie znalazła się na liście dłużników. Po dokonaniu przeniesienia własności lokalu na swoją rzecz sporo osób zaprzestało regularnego wnoszenia opłat za mieszkanie. Taka sytuacja dotyczy częściej tych osób, które stały się właścicielami mieszkań uprzednio użytkowanych na prawach lokatorskich niż tych, którzy przed uwłaszczeniem posiadali spółdzielcze własnościowe prawa do swoich lokali. Potwierdzeniem tej tezy jest struktura zadłużonych lokali, z której wynika że, na dzień 31 grudnia 2015 r. – z ogólnej liczby 2210 zadłużonych mieszkań (w grupie wyodrębnionej własności) – 1081 (48,91%) mieszkań miało poprzednio status lokatorski.

Mając na uwadze przedstawione wyżej informacje zarówno Zarząd, jak i inne organy samorządowe Spółdzielni, kwestii bieżącej windykacji opłat nieustannie poświęcają wiele uwagi, wykorzystując wszelkie prawnie dozwolone formy windykowania określone w „Instrukcji postępowania przy windykacji zaległości w opłatach".

W zależności od konkretnej sprawy windykację należności realizowano w ramach:

1. postępowania polubownego – zwanego wewnątrzspółdzielczym, którego celem było skłonienie dłużników do dobrowolnego spełnienia należnego świadczenia.

Powyższe działania obejmowały w szczególności:

• comiesięczną analizę zadłużeń;
• informowanie pisemne dłużników o wysokości zadłużenia oraz wzywanie do ich uregulowania w wyznaczonych terminach (wysłano 5016 pism). Prowadzona korespondencja informacyjno-upominawcza wsparta dyscyplinująco-rozpoznawczymi działaniami pracowników administracji oraz samorządowych działaczy Rad Osiedlowych dawała efekty, bowiem w ciągu analizowanego roku kalendarzowego odzyskano należności od około 3566 dłużników na kwotę 1.628.224 zł (z czego 545 osób wystąpiło o zgodę na ratalną spłatę lub prolongatę terminu zapłaty swojego zobowiązania);
• comiesięczne rozmowy z osobami zalegającymi prowadzone przez:

1. poszczególne Rady Osiedli (109 protokołowanych posiedzeń, podczas których rozpatrzono sytuację płatniczą 1 393 osób)
2. Zarząd Spółdzielni (odbył 12 posiedzeń, na które zaproszono 282 osoby, z których 59 uregulowało swoje zadłużenie w całości lub w znacznej części).
3. Rada Nadzorcza (11 posiedzeń, podczas których rozpatrzono łącznie 115 spraw; w tym wobec 60 osób podjęto prawomocne uchwały o wykreśleniu z grona członków).

2. postępowania sądowego – jeśli nie udało się dojść do porozumienia na drodze polubownej rozpoczęto postępowanie sądowe realizowane przez radców prawnych Spółdzielni. To krok konieczny, by w przypadku nieskuteczności realizacji postanowień sądowych można wszcząć egzekucję komorniczą. W analizowanym okresie skierowano do sądów 250 spraw o nakaz zapłaty i orzeczono 11 eksmisji z zajmowanych lokali.

3. postępowania egzekucyjnego (komorniczego) – które następowało jeśli poprzednie kroki okazały się nieskuteczne. Spółdzielnia składała wówczas wnioski o skierowanie egzekucji do lokalu (w przypadku gdy jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub odrębna własność) polegającej na obciążeniu tego prawa, jego oszacowaniu przez biegłego i sprzedaży w drodze licytacji przez komornika oraz przysądzeniu przez sąd prawa własności na rzecz nabywcy. Z uzyskanej w drodze licytacji ceny komornik pokrywał koszty postępowania, pozostałą kwotę przekazywał Spółdzielni.

W okresie sprawozdawczym w 19 przypadkach doszło do skutecznego zlicytowania zajętego prawa do lokali, a Spółdzielnia uzyskała zaspokojenie długu do wysokości kwoty, jaka jej przypadła z planu podziału. Na dzień 31.12.2015 r. egzekucja ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu prowadzona była jeszcze w 67 dalszych sprawach.

Nie mniej dotkliwym, ale pomocnym dla sytuacji mieszkaniowej dłużnika, skutkiem egzekucji wyroku eksmisyjnego jest wyprowadzenie do lokalu socjalnego. Realizacja tego wyroku pozostaje w gestii Urzędu Miasta Katowice, a brak dostarczenia lokalu socjalnego (do czasu zrealizowania tego ustawowego obowiązku przez Miasto) zapewnia Spółdzielni na skutek każdorazowo podejmowanych przez Spółdzielnię czynności prawnych – uzyskanie stosownego odszkodowania za taki stan. W roku 2015 wystosowano do Miasta Katowice 164 wezwania do zapłaty wraz z propozycjami zawarcia ugody o zapłatę należnych odszkodowań na łączną sumę 767.920 zł, z czego w okresie sprawozdawczym z tego tytułu uzyskano wpływ w wysokości 531.151 zł. Na realizację prawomocnie orzeczonych eksmisji z lokali aktualnie oczekuje 161 dłużników, w tym 151 jest uprawnionych do uzyskania od Miasta Katowice lokali socjalnych. Sprawy te są przez służby Spółdzielni na bieżąco monitorowane w Urzędzie Miasta (skuteczność eksmisji zależy od liczby mieszkań socjalnych, które wskaże Miasto, a także od ich akceptacji przez osoby podlegające eksmisji). Orzeczona eksmisja w zakresie 10 spraw bez prawa do lokalu socjalnego prowadzona jest w postępowaniu komorniczym.

Spółdzielnia jest również klientem Krajowego Rejestru Długów (KRD), w którym – po stosownym uprzedzeniu osób zadłużonych, iż w przypadku nieuregulowania zadłużenia po upływie miesiąca od daty wystawienia wezwania ich dane zostaną udostępnione we wskazanym rejestrze – na dzień 31.12.2015r. zgłoszenia takie dotyczyły 27 dłużników.

Zastosowanie tego środka traktowane jest jako ostateczność, bowiem objęcie dłużnika rejestrem (KRD) powoduje utratę przez niego między innymi zdolności kredytowej; a więc utrudnia, a często wręcz uniemożliwia ewentualną spłatę długu wobec Spółdzielni poprzez drogę kredytową.

Spektrum wymienionych, różnych form windykacji, nie wyczerpuje wszystkich czynności, które są uruchamiane, aby skuteczniej egzekwować należności od dłużników. Proces windykacyjny jest ze względu na liczne uwarunkowania prawne i ochronne wobec dłużników czasochłonny, wymaga nie tylko ciągłego monitoringu, ale także śledzenia bieżących sytuacji poszczególnych i potencjalnych dłużników (np. analizowanie informacji uzyskiwanych od usługowych przedsiębiorstw specjalistycznych dotyczących odcięcia lokalu od dostaw gazu, energii elektrycznej czy zalegania korespondencji) oraz zachowania terminów i określonych form powiadamiania, itp.

Realizowane systematycznie i nieprzerwanie zdecydowane działania windykacyjne na wszystkich etapach w symbiozie z samorządami osiedlowymi przyniosły konkretne efekty, bo na przestrzeni ostatnich trzech lat zarówno wartość zadłużenia jak i ilość zalegających z opłatami uległa zmniejszeniu, co przedstawia Tabela nr 2.

Tabela nr 2

Przy prowadzeniu działań windykacyjnych w każdej formie postępowań Spółdzielnia bierze pod uwagę – w stosunku do każdej osoby – nie tylko aspekt prawny, ale i społeczny, zwłaszcza gdy przyczyna niepłacenia wynika z indywidualnych, niejednokrotnie traumatycznych sytuacji osobistych i rodzinnych, udzielając także (gdy to konieczne) stosownej pomocy prawnej. Jest to podyktowane między innymi tym, iż misją ruchu spółdzielczego, zatem i KSM, są wzajemne wspomaganie i pomoc – i ten aspekt – przy ocenie skuteczności działań windykacyjnych Spółdzielni – jest także brany pod uwagę.

Z poważaniem

URSZULA SMYKOWSKA