Zmiana podejścia do strategii ekonomicznej

Przewodniczący Rady Nadzorczej KSM:

mgr inż. Jerzy Doniec

Zbliżający się termin Walnego Zgromadzenia (17 i 18 czerwca br.) doprowadził do nagromadzenia tematów, których rozpatrzenie leży w gestii Rady Nadzorczej. Bez specjalnego pietyzmu co do chronologii, do ważniejszych spraw, które na dwu majowych posiedzeniach rozpatrywała Rada, należały:

• ocena sytuacji finansowej Spółdzielni za rok 2014 w oparciu o opinie i raport biegłego rewidenta,
• ocena sprawozdania Zarządu z działalności w 2014 roku wraz ze sprawozdaniem finansowym,
• kierunki rozwoju działalności gospodarczej, społecznej i kulturalnej KSM na 2015 rok,
• sprawy członkowskie - wykreślenia z rejestru Spółdzielni,
• informacja Zarządu o wykonaniu remontów w 2014 roku stanowiących element Strategii Ekonomicznej KSM,
• projekt aktualizacji Strategii Ekonomicznej KSM na lata 2015-2024,
• wypracowanie opinii w sprawie zbycia nieruchomości,
• ustalenie najwyższej sumy zobowiązań, jaką Spółdzielnia może zaciągnąć w 2015 roku – opinia dla Walnego Zgromadzenia.

Opinie wraz z raportem z badania sprawozdania Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej na dzień 31.12.2014 r. sporządził w tym roku Spółdzielczy Regionalny Związek Rewizyjny w Rybniku. Spółdzielnia, stosownie do obowiązujących przepisów ustawy o rachunkowości (z 29 września 1994 r.) – takiej ocenie musi poddać się corocznie. Jest to dokument liczący kilkadziesiąt stron i najważniejsze w nim stwierdzenia to:

„W roku 2014 nastąpiło zmniejszenie, zarówno kosztów działalności operacyjnej, jak i przychodów netto ze sprzedaży o 2,3%. Taka reakcja spowodowała, iż wynik minusowy na działalności podstawowej uległ poprawie o 2.152,6 tys. zł. Wynik na pozostałej działalności operacyjnej w stosunku do roku ubiegłego zwiększył się o kwotę 2.184,6 tys. zł między innymi z uwagi na ujęcie w tej pozycji niższych odpisów aktualizujących należności. Prawidłowy obrót środkami wnoszonymi przez mieszkańców Spółdzielni i najemców oraz racjonalna gospodarka w zakresie zarządzania zasobem mieszkaniowym umożliwiły uzyskanie przychodów finansowych w wysokości 507,4 tys. zł, co należy uznać za zjawisko pozytywne."

Nie uległ niestety poprawie bardzo istotny wskaźnik płynności finansowej, utrzymując się na niesatysfakcjonującym poziomie 0,30. Wyraźnie natomiast polepszył się inny wskaźnik, bo o 21%, a mianowicie rotacji – spłaty zobowiązań.

Chyba najistotniejszy wniosek dotyczący sytuacji gospodarczej Spółdzielni zawarty został w stwierdzeniu „Uwzględniając wskaźniki dokonanej analizy ekonomiczno-finansowej oraz wyniki badania sprawozdania finansowego i zdarzeń gospodarczych, jakie nastąpiły po dniu bilansowym stwierdza się, że aktualna sytuacja Spółdzielni nie wskazuje na wystąpienie zagrożeń dla kontynuacji jej działalności w roku następnym po roku badanym."

Może jeszcze inne dane świadczące o poprawie sytuacji finansowej Spółdzielni: stan zaciągniętych kredytów i pożyczek na dzień 31.12.2013 r. wynosił 76,3 mln zł, a na 31.12.2014 r. – 64,2 mln zł. To tyle najważniejszych danych i wniosków z opinii biegłych rewidentów.

Pozytywnie zostały zaopiniowane przez Radę Nadzorczą „Sprawozdanie Zarządu z działalności KSM w 2014 roku wraz ze sprawozdaniem finansowym", a także „Kierunki rozwoju działalności gospodarczej, społecznej i kulturalnej KSM na 2015 rok". Dokumenty te i „Sprawozdanie Rady Nadzorczej z działalności za 2014 rok" zostały członkom Spółdzielni dostarczone w formie Dodatku Specjalnego do „Wspólnych Spraw", gdyż stanowią przedmiot obrad Walnego Zgromadzenia. Z tą lekturą mógł zapoznać się każdy użytkownik lokalu. Nie ma więc potrzeby omawiania tych dokumentów w tym artykule.

Zdecydowanie najpoważniejszą pozycją przygotowywaną przez Zarząd, a później ocenianą przez Radę, jest coroczna aktualizacja Strategii Ekonomicznej Spółdzielni. Strategia obejmuje okres dziesięciu lat. Ta przedłożona aktualnie Radzie obejmuje lata 2015-2024. Formalnie Strategię zatwierdza stosowną uchwałą Walne Zgromadzenie; ważna jest tu jednak opinia Rady Nadzorczej, stąd potrzeba jej oceny.

Pierwszym elementem Strategii jest sprawozdanie o wykonaniu zadań remontowych roku poprzedniego, tj. obecnie 2014. Plan roku ubiegłego nie został wykonany w 100%. Co normalnie uznane mogło być za zjawisko niekorzystne, ale w sytuacji gdy Rada naciska na zmniejszenie wydatków na roboty finansowane z funduszu „A", to już niekoniecznie. Również nakłady na najbliższe lata zostały zaplanowane na znacznie niższym poziomie niż w latach ubiegłych. Planowane nakłady na te lata są wyraźnie niższe od przewidywanych wpływów wynikających z aktualnych stawek odpisów za ten fundusz. Nie przewiduje się też zaciągania kredytów na prowadzenie robót remontowych. W ciągu lat 2016-2018 nadwyżka wpływów nad przewidywanymi wydatkami ma wynieść 15,4 mln zł, co wreszcie rozpocznie proces zmniejszania istniejącego zadłużenia, powstałego głównie przy realizacji prac termomodernizacyjnych w latach ubiegłych. Z tego też względu Rada Nadzorcza „Aktualizację Strategii Ekonomicznej KSM na lata 2015-2024" zaopiniowała pozytywnie, licząc, że Walne Zgromadzenie nie będzie miało żadnych obiekcji i aktualizację Strategii przyjmie, gdyż nigdy dotąd pozostałe jej pozycje remontowe nie wzbudzały najmniejszych zastrzeżeń i wynikały z oczywistych potrzeb.

Drugie majowe posiedzenie Rady jak zwykle rozpoczęło rozpatrywanie wniosków Zarządu o pozbawienie praw członkowskich tych członków, którzy uporczywie zalegają we wnoszeniu opłat za korzystanie z lokalu. Poprzedziła to informacja o stanie zadłużeń na dzień 30 kwietnia br., które wynosiło 10,98 mln zł i było wyższe od zadłużenia na koniec marca br. o 98,6 tys. zł. Zważywszy, że znacznie wyższą kwotę stanowią niedopłaty za media, to właśnie trudno mówić o wzroście zadłużenia. Niewiele też różnią się wielkości zadłużeń w poszczególnych typach lokali, jak to było w marcu br. Zaległości w opłatach za mieszkania, a więc w najpoważniejszej grupie zadłużeń kształtują się następująco: 

• w przedziale czasowym do 3 miesięcy – 27,1%,
• w przedziale czasowym powyżej 3 miesięcy – 23,2%,
• w przedziale czasowym powyżej 6 miesięcy – 49,7% i to niestety jest bardzo niepokojące zjawisko.

Na majowe posiedzenie Rady Zarząd skierował 12 wniosków o pozbawienie praw członkowskich za uporczywe uchylanie się od wnoszenia opłat za korzystanie z lokalu. Jak zwykle i tym razem z tej ilości, 5 osób zdążyło spłacić zadłużenie przed posiedzeniem Rady. Z pozostałych 7 osób, wykreślono 5, odroczono rozpatrywanie 1 wniosku, a jeden wniosek Zarząd wycofał w trakcie posiedzenia.

Z kolei Rada uchyliła 4 swoje poprzednie decyzje o wykreśleniu, gdyż zadłużenie zostało w całości zlikwidowane.

Zgoda na zbycie nieruchomości należy do wyłącznej kompetencji Walnego Zgromadzenia. Zarząd przygotował wnioski o zbycie nieruchomości – głównie gruntu – położonych w 3 osiedlach. Bazując na pozytywnych opiniach właściwych Rad Osiedli i wnikliwej analizie problemu, jakiej dokonała Komisja Inwestycyjno-Techniczna, Rada Nadzorcza pozytywnie zaopiniowała te propozycje zbycia wnioskowanych nieruchomości, rekomendując Walnemu Zgromadzeniu przyjęcie stosownej uchwały.

W ostatniej pozycji porządku obrad Rada miała zaopiniować oznaczenie najwyższej sumy zobowiązań, jaką Spółdzielnia może zaciągnąć w 2015 roku. Zarząd przedłożył propozycje w łącznej wysokości 79 milionów złotych. Najpoważniejszą pozycję z tej sumy stanowiłoby kredytowanie budowy mieszkań w drugim etapie wznoszenia obiektów tzw. „Rekreacyjnej Doliny – Duży Staw" w wysokości 50 milionów zł. Kredyt ten przeznaczony byłby na finansowanie robót w kilkuletnim okresie realizacji tego zadania inwestycyjnego. Rada uwarunkowała jednak rozpoczęcie tej inwestycji od osiągnięcia poziomu 80% zasiedlenia w formie sprzedaży bądź najmu, lokali mieszkalnych z tzw. „Małym Stawie". Aktualnie zasiedlenie to zbliża się do 50%. I z takim zastrzeżeniem Rada Nadzorcza rekomenduje Walnemu Zgromadzeniu przyjęcie uchwały o określeniu najwyższej sumy zobowiązań do zaciągnięcia w roku bieżącym.

Ostatnią pozycją posiedzeń było rozpatrzenie korespondencji przychodzącej i wychodzącej.

Z poważaniem

JERZY DONIEC