Za co i ile płacimy w opłacie miesięcznej za mieszkanie

Zastępca Prezesa Zarządu,
Zastępca Dyrektora do spraw Ekonomiczno-Księgowych,
Główny Księgowy KSM

mgr Urszula Smykowska

Opłata miesięczna za lokale mieszkalne zawsze była i jest dla wszystkich spółdzielców i mieszkańców wszystkich form mieszkalnictwa stałą i znaczącą pozycją obciążeń budżetów domowych. Wydatki z tego tytułu mają bezpośredni związek z kosztami dotyczącymi utrzymania i eksploatacji poszczególnych nieruchomości, osiedli, infrastruktury technicznej, a także z kosztami generowanymi wprost przez samych mieszkańców (skala zużycia mediów, ilości usuwanych odpadów). Na poziom tych kosztów ma wpływ wiele czynników zarówno niezależnych, jak i zależnych od Spółdzielni.

Na przykład znaczący wpływ mają ceny usług i towarów, o wysokości których decyzje są podejmowane przez różnego rodzaju podmioty gospodarcze i administracyjne niezależne od Spółdzielni. Dotyczy to m. in. wysokości stawek z tytułu opłat publiczno-prawnych (decydują o tym uchwały lokalnych władz samorządowych) jak podatek od nieruchomości, opłaty za użytkowane grunty, „opłata śmieciowa". Waży o tym także lokalizacja danej nieruchomości w mieście, jej stan techniczny, rodzaj i charakter zabudowy. Stąd sprawą oczywistą jest istnienie zróżnicowania kosztów utrzymania nieruchomości, występujące zarówno między różnymi miastami, jak i w granicach jednego miasta. Ponadto należy podkreślić fakt, że opłaty za lokale spółdzielców kalkulowane są w oparciu o realnie poniesione (wcześniej) koszty i nie zawierają elementu zysku czy marży – spółdzielnie mieszkaniowe gospodarują oszczędnie, nie działają dla zysku jak prywatne firmy – bowiem działają na zasadzie „non profit".

STATYSTYCZNE MIESZKANIE I ŚREDNIA OPŁATA MIESIĘCZNA

Dla celów niniejszej analizy porównawczej, przygotowanej w podległym mi pionie ekonomiczno-księgowym Spółdzielni i przedstawionej do analizy Radzie Nadzorczej Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, określona została wielkość średniej opłaty miesięcznej w KSM za rok 2014. Ustalono ją w oparciu o wysokość obowiązujących w Spółdzielni jednostkowych stawek opłat w osiedlach na dzień 1.12.2014 roku, przy założeniu, iż statystyczny lokal to mieszkanie o powierzchni użytkowej 50 m², zamieszkiwane przez rodzinę trzyosobową.

Uśredniona opłata miesięczna zawiera – oprócz opłat wnoszonych na pokrycie kosztów eksploatacji bieżącej wraz z odpisem na remonty – także uśrednioną wysokość miesięcznych zaliczek pobieranych na poszczególne świadczenia, tj. odrębnie ustalanych dla poszczególnych lokali zaliczkowych opłat za dostawę mediów: ciepła dostarczanego centralnie dla ogrzania lokali i podgrzania wody zimnej, wody zimnej i odprowadzenia ścieków. Zaliczki na ciepło i zimną wodę oraz odprowadzanie ścieków podlegają okresowym rozliczeniom ze wszystkimi użytkownikami lokali do faktycznej wysokości poniesionego na ich nabycie lub wytworzenie kosztu.

Wysokość zaliczek na media określona dla poszczególnych lokali jest bezpośrednio uzależniona od wielkości ich zużycia (co dotyczy poprzedniego okresu rozliczeniowego) przez poszczególne gospodarstwa domowe. Ponadto opłaty za lokale w naszej Spółdzielni są zróżnicowane między poszczególnymi osiedlami, ponieważ istnieją różne warunki ich funkcjonowania, wpływające na poszczególne elementy kalkulacyjne opłat; a zwłaszcza wpływ ma wielkość osiedla, jego położenie (kwestia np. zróżnicowania wartości gruntów, a więc i opłat za wieczyste użytkowanie terenu), technologia i charakter zabudowy, wysokość i wiek budynków, wielkość terenów zielonych, podział obowiązków między Spółdzielnią, a członkami w zakresie remontów wewnątrz lokali (instalacje, okna itp.) i utrzymania porządku (czyli funkcjonowanie systemu zleconych prac porządkowych wykonywanych przez gospodarzy budynków bądź wykonywanie części lub całości tych czynności przez samych mieszkańców albo doraźnie lub stale przez innych usługodawców), itp.

Dla celów analitycznych obowiązujące w osiedlach Spółdzielni zróżnicowane stawki eksploatacyjne sprowadzone zostały we wszystkich składnikach (również określonych, np. na lokal) do porównywalności poprzez przeliczenie na 1 m² powierzchni lokali mieszkalnych.

Przy prezentacji informacji dotyczących Spółdzielni jako całości przedstawiane są zatem dane uśrednione, natomiast informacje dotyczące poszczególnych osiedli są konkretnymi stawkami obowiązującymi w tych osiedlach na dzień 1.12.2014 r.

Ustalona wg podanych wyżej zasad średnia w skali Spółdzielni opłata miesięczna za użytkowanie lokalu mieszkalnego wynosiła w analizowanym okresie 679,50 zł – co oznacza, że była wyższa od średniej opłaty wnoszonej w roku poprzednim (2013) o 14,28 zł, tj. o 2,15% – co prezentuje tabela nr 1.

Tabela nr 1 - Średnia opłata miesięczna za lokal mieszkalny w zł oraz jej struktura w latach 2013-2014

Wykres nr 1 - Procentowy udział składników w średniej opłacie miesięcznej za statystyczny lokal mieszkalny w KSM w 2014

Wykres nr 2 - Procentowa struktura udziału poszczególnych elementów składowych miesięcznych opłat za statystyczny lokal mieszkalny

Wykres nr 3 - Procentowy udział poszczególnych elementów w opłacie miesięcznej za media

NAJWIĘCEJ KOSZTUJĄ MEDIA

Z tablicy i wykresów wynika, że w roku 2014 największy udział w opłacie miesięcznej stanowiły opłaty na pokrycie kosztów: mediów – 50,79%, eksploatacji i utrzymania nieruchomości – 24,03%, funduszu remontowego – 25,18%.

Natomiast analizując udział poszczególnych składników mediów w średniej opłacie miesięcznej w 2014 roku (wykres nr 3) stwierdza się, że wzrost opłat za media wynikał ze zmian (podwyżek) cen, a w szczególności: podwyżki ceny 1 m³ zimnej wody i odprowadzenia ścieków – o 6,46% (z 13,15 zł/m³ do 14,00 zł/m³), ale przy zmniejszonej ilości zużytej przez statystyczny lokal miesięcznie wody z 2,97 m³/osobę na 2,94 m³/osobę, wzrostu cen różnych elementów taryfy opłat z tytułu dostawy ciepła.

Na przestrzeni 2014 roku podwyżka ceny taryf ciepła, każdorazowo zatwierdzonych przez Urząd Regulacji Energetyki, miała miejsce sześciokrotnie (w styczniu, lutym, czerwcu, we wrześniu, listopadzie i grudniu). Dokonali jej wszyscy dostawcy ciepła, tj. przedsiębiorstwa ciepłownicze: Tauron Ciepło S.A., ZEC i EC Szopienice Sp. z o.o., co przyniosło wzrost kosztów podgrzania 1 m³ zimnej wody na potrzeby centralnie ciepłej wody o 8,82%.

Spółdzielnia, podobnie jak większość zarządców w kraju, jest bezpośrednim konsumentem mediów tylko w nieznacznej skali (w zakresie związanym z funkcjonowaniem własnych biur i warsztatów), faktycznie zaś wypełnia rolę pośrednika między ich dostawcami – a odbiorcami finalnymi, którymi są mieszkańcy. Spółdzielnia jest zatem (nieopłacanym za prowadzone usługi) poborcą opłat na pokrycie kosztów za zużywane przez mieszkańców media i usługi, które są fakturowane przez takich dostawców jak: Katowickie Wodociągi, Enea S.A., Tauron Dystrybucja S.A., Tauron Ciepło S.A., Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej, Urząd Miasta, itd. Faktury te obciążają Spółdzielnię niezależnie od tego czy mieszkańcy, uiszczają swoje opłaty na konto Spółdzielni na bieżąco, okresowo czy też w inny sposób.

Ponoszone przez Spółdzielnię koszty gospodarki zasobami, będące podstawą ustalania wysokości opłat za lokale, dzielą się na dwie grupy, tj. koszty niezależne i zależne od Zarządcy – czyli Spółdzielni. Z opłaty miesięcznej w naszej Spółdzielni na pokrycie poszczególnych części tak określonych grup kosztów w analizowanym okresie przypadało na: koszty niezależne – 56,15%, koszty zależne – 43,85%.

ILE ODDAJEMY INNYM

Kwoty wnoszone w ramach opłat miesięcznych na pokrycie kosztów niezależnych od Spółdzielni są wpłatami dotyczącymi przede wszystkim: wpłat zaliczkowych – do okresowego rozliczenia – na pokrycie kosztów za dostawę ciepła (centralne ogrzewanie i centralna ciepła woda), które w opłacie miesięcznej stanowią 47,24%, na zimną wodę i odprowadzenie ścieków – 32,41%, wywóz nieczystości stałych – 11,04%, na podatki i opłaty publiczno-prawne – 3,14% (w tym za wieczyste użytkowanie gruntów w zakresie lokali niewyodrębnionych i części wspólnych wszystkich zarządzanych nieruchomości budynkowych), na pozostałe koszty (tj. energię elektryczną poza mieszkaniami, obowiązkowe przeglądy techniczne i opłatę za podstawowy sygnał RTV) stanowiące razem 6,17%.

Na większość tych kosztów wpływ mają poprzez bezpośrednie ilościowe zużycie mieszkańcy, bo są one naturalną pochodną (sumą) wielkości zużycia określonych dóbr komunalnych (mediów). Nie istnieją możliwości negocjowania cen tych dóbr ani przez mieszkańców (jako ich bezpośrednich konsumentów) ani przez Spółdzielnię (jako Zarządcę), jak też częstotliwości i terminów wprowadzania zmian w tym zakresie, gdyż w świetle obowiązującego prawa ceny te regulują dostawcy, przy aprobacie instytucji kontrolnych Państwa, jak Urząd Regulacji Energetyki lub gminy. Mieszkańcy mają tylko wpływ na wielkość zużycia określonych mediów.

Do grupy kosztów niezależnych od mieszkańców, ani od Spółdzielni, a mających również wpływ na wysokość opłat, zaliczane są wszelkie wydatki związane z wykonywaniem obowiązków płynących wprost z nakazów zawartych w obowiązujących aktach prawnych (ustawy, rozporządzenia), które w interesie mieszkańców obligują wszystkich zarządców i właścicieli budynków do wykonywania określonych czynności czy działań (są to np. zobowiązania do okresowych przeglądów budynków, instalacji, zabezpieczenia przeciwpożarowe, itp., o których stanowi „Prawo budowlane", czy inne).

Wykres 4 - Struktura przeznaczenia opłat w części niezależnej od KSM

Elementy opłaty miesięcznej określane zaliczkowo (zgodnie z regulaminami) podlegają okresowym rozliczeniom do faktycznie poniesionych kosztów, a na ich bazie określone są wysokości zaliczek dla poszczególnych lokali na następny okres rozliczeniowy.

CO ZOSTAJE U NAS

We wpłacanych opłatach miesięcznych na pokrycie grupy kosztów zależnych od Spółdzielni najwyższy udział (w przypadku naszej Spółdzielni) mają akumulowane w formie odpisów celowych na potrzeby remontowe. Tworzy je łącznie odpis na fundusz remontowy część „A" i na fundusz remontowy część „B". Odpisy na fundusz remontowy łącznie stanowią w strukturze opłaty miesięcznej nieco ponad 25% i są równe 57,43% ogólnej sumy kosztów zależnych od decyzji samorządnych władz Spółdzielni (Rady Nadzorczej i Rad Osiedli).

Środki finansowe pochodzące z tej części opłat, tworząc odrębny fundusz, służą pokrywaniu nakładów (wydatków) ponoszonych na utrzymanie majątku prywatnego spółdzielców – a więc nie tylko na utrzymanie stanu technicznego eksploatowanych zasobów mieszkaniowych, ale także na poprawę tego stanu; np. na modernizację zarządzanych nieruchomości i ich wyposażenia. Dla mieszkańców oznacza to, iż większość wpłat na pokrycie tzw. kosztów zależnych od Spółdzielni przeznaczona jest przede wszystkim na zapobieganie dekapitalizacji środków trwałych, na niedopuszczenie do zmniejszenia wartości użytkowej i rynkowej ich materialnego majątku (którymi są lokale i budynki). W następstwie prowadzonych działań racjonalizowane są koszty występujących w sferze eksploatacyjnej (np. poprzez docieplenie budynków, wymianę stolarki okiennej, itp.), następuje utrzymanie komfortu cieplnego (przy obniżeniu fizycznego zapotrzebowania budynków na ciepło i tym samym niższych kosztach z tym związanych), a także jednoczesne uzyskanie dla środowiska zamieszkania znaczącego efektu ekologicznego.

Odpis na fundusz remontowy w części „B" jest określany i wykorzystywany – przy nadzorze Rady Nadzorczej – w ramach autonomicznych decyzji osiedli (decyzje dotyczące wysokości stawek odpisu wynikające z rodzaju i wielkości potrzeb podejmują w imieniu mieszkańców Rady Osiedli). Ta część funduszu remontowego stanowi 31,25% ogółu środków przeznaczonych na remonty (łącznie z opłatą na remonty dźwigów). Natomiast część „A" opłaty – wnoszonej w formie odpisu na remonty z przeznaczeniem na prace remontowe realizowane centralnie, tj. o charakterze modernizacyjnym i remontów kapitalnych – stanowi 26,18%.

W opłacie miesięcznej w części zakwalifikowanej do grupy kosztów zależnych (obok wskazanego odpisu na remonty) znajduje się również grupa innych kosztów, stanowiąc łącznie 42,57% – ewidencjonowanych na szeregu różnych księgowych kontach rodzajowych, pod nazwami: „pozostałe koszty eksploatacji" łącznie z kosztami „konserwacji dźwigów" – 20,01%, „koszty obsługi osiedla" – 9,70%, opłata na pokrycie części funkcjonowania Centrum Zarządzająco-Usługowego (czyli inaczej „ryczałt" od lokalu finansujący część kosztów ogólnozakładowych Spółdzielni) – 5,52%, „usługi gospodarzy" – 4,53%, pozostałe koszty – 2,81% (tj. opłata za domofon, opłata za wodomierze, na działalność społeczno-kulturalną i inne), co przedstawia wykres nr 5.

Wykres 5 - Struktura opłat w części dotyczącej pokrycia kosztów zależnych od KSM

Analizując średnią dla lokali opłatę miesięczną wynoszącą w KSM 679,50 zł stwierdzić trzeba, że Spółdzielnia przekazuje z tej opłaty na rachunki firm usługodawców i organizacji zewnętrznych (świadczących swoje usługi na rzecz zaspokojenia potrzeb bytowych mieszkańców KSM) 381 zł, tj. 56,15% opłaty miesięcznej, a pozostała część w kwocie 298 zł, tj. 43,85% musi wystarczyć na pokrycie wszystkich innych różnorodnych kosztów – zaliczonych wspólnie do jednej grupy zależnych od Spółdzielni, a więc zarówno kosztów związanych z bieżącą eksploatacją, utrzymaniem i konserwacją budynków, ich otoczenia, odpowiedniego stanu sanitarno-porządkowego, itp. oraz kosztów remontów budynków i infrastruktury technicznej.

Dokonanie porównań w zakresie kształtowania się wysokości opłat za lokale mieszkalne w naszej Spółdzielni z opłatami w innych mieszkalnych jednostkach organizacyjnych jest w praktyce niemożliwe. Wymaga omówienia kształtowania się struktury podstawowych elementów składowych tych opłat (głównie w aspekcie zróżnicowania podziału obowiązków między spółdzielniami wobec jej mieszkańców i odmienności na tym tle praw mieszkańców). Nade wszystko potrzeba statystycznych danych porównawczych – a tych niestety brak.

Można dokonać jednak porównań między poszczególnymi osiedlami naszej Spółdzielni. I taka analiza zostanie przedstawiona w następnym wydaniu „Wspólnych Spraw".

Z poważaniem

URSZULA SMYKOWSKA