Moje refleksjeGorący temat
Nr 284 NR 285
   
NASZE, WSPÓLNE SPRAWY...
GORĄCY TEMAT

Konieczność gospodarskiego podejścia do utrzymania spółdzielczych zasobów
Remontowy konsensus

mgr Zbigniew Olejniczak
Wiceprezes Zarządu KSM

Szanowni Czytelnicy,

Do podzielenia się swoimi spostrzeżeniami i refleksjami skłoniły mnie tym razem powracające wciąż, z różną siłą, pewne wątki dyskusji podczas zebrań, spotkań, rozmów i w korespondencji, które w kwestii zakresu i kolejności remontów w budynkach (nawet w obrębie tego samego osiedla) eksponują - bezpodstawnie - poczucie nierówności oraz pokrzywdzenia, odczuwanego przez użytkowników danej nieruchomości.

Wielokrotnie zastanawiam się - skąd takie odczucie się bierze, bo przecież zwykle po sprawdzeniu faktów, opartych na prowadzonych w Spółdzielni ewidencjach kosztów i wpływów oraz wynikach przeglądów stanu technicznego budynków, potrzeb i planów, a także sprawozdań z realizacji zakresów rzeczowych przeprowadzonych i planowanych robót - wynika coś zupełnie innego. Nie będę polemizował z tym, że nie wszystko i nie w jednym czasie było czy też będzie realizowane, bo to oczywiste. Takich możliwości ani nie było, ani nie będzie, chociaż chęci i oczekiwania wynikające - bardziej z niecierpliwości i braku wyobraźni - co i raz powodują niepotrzebne napięcia i niezdrowe emocje.

Fakty są bowiem takie, że wchodząc w lata 90-te ubiegłego wieku z "bagażem" bardzo, ale to bardzo zróżnicowanych pod względem typu, wieku, wyposażenia technicznego budynków i infrastrukturą towarzyszącą, postawiliśmy sobie w Spółdzielni bardzo ambitne zadanie. Polegało ono na zinwentaryzowaniu stanu technicznego zasobów, określeniu potrzeb remontowych i modernizacyjnych oraz określeniu wielkości potrzebnych środków finansowych. Celami tych działań stały się bezpieczeństwo, możliwie największe wyrównanie dysproporcji stanu technicznego pomiędzy budynkami, zniwelowanie awaryjności instalacji i wyposażenia technicznego domów, opomiarowanie i stworzenie możliwości oszczędzania mediów, co zaskutkowało optymalizacją kosztów zamieszkiwania oraz podniesieniem standardów komfortu zamieszkiwania.

W ten sposób zrodził się w naszej Spółdzielni unikatowy na krajowa skalę "Wieloletni plan remontów kapitalnych i modernizacji", który w krótkim czasie wyposażony został w równie unikatową "Wieloletnią strategię ekonomiczną Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej". Co ważne - strategia przewidywanych w perspektywie dziesięcioletniej działań nie zamykała się, ani nie zamyka, w założonym pierwotnie czasie, ale co roku jest aktualizowana o to, co już zrobiono w upływającym roku, i o to, co wchodzi do planu poszerzonego na kolejny rok (obecnie objęte "Strategią" są lata 2014-2023). Inaczej mówiąc - jest to kroczący plan zadań remontowych i modernizacyjnych.

Jak sami Państwo rozumiecie potrzeby i stopień pilności ich wykonania to jedno, a możliwości zgromadzenia środków finansowych potrzebnych na realizację zadań to druga strona medalu. Trudno nie wspomnieć o procedurze ujęcia w strategii określonych prac co do potrzeby, pilności, zakresu i konieczności oraz możliwości ich wykonania. Pokrótce, to przeglądy stanu technicznego, akceptacje Rad Osiedli, przygotowanie projektu aktualizacji przez Zarząd, korekty i rekomendacje wniesione przez Radę Nadzorczą w tym dotyczące oceny finansowej strony planów, są konieczne i bezwzględnie wymagane przed podjęciem przez Walne Zgromadzenie uchwały aktualizującej wieloletnią "Strategię".

Fundamentem, na którym możliwe było, jest i mam nadzieję, że będzie i w przyszłości, jest zrozumienie przez nas wszystkich treści i znaczenia niepozornego, ale kluczowego słowa: konsensus - jako porozumienia osiągniętego w wyniku dyskusji i kompromisu.

Przypomnę, że zasoby zarządzane przez Spółdzielnię to (z grubsza): 345 budynków wielorodzinnych, 19072 mieszkań, blisko 900 klatek schodowych, 333 dźwigi osobowe, 220 tysięcy metrów kwadratowych dachów itp., nie wspominając już o całej niezbędnej infrastrukturze i wyposażeniu technicznym. Obiekty te są bardzo różnej, praktycznie często "nieporównywalnej" wielkości i konstrukcji, a także w różnym wieku. Trudno przecież porównywać ze sobą budynki o dwudziestu kilku kondygnacjach i ich potrzeby remontowe z budynkami kilkukondygnacyjnymi, na dodatek o zupełnie innej konstrukcji.

Pora przejść do wymiaru finansowego realizowanych zadań, bo przecież te różne potrzeby remontowe budynków powodują odmienne koszty. Dla przykładu - w budynkach bez dźwigów koszty z tym związane nie wystąpią, ale z kolei statystycznie na jeden metr kwadratowy mieszkania w niskim budynku przypadnie większy koszt remontu dachu niż w budynku wysokim, z racji relatywnie mniejszej jego powierzchni w wysokościowcu. Przy jednakowych stawkach odpisu na część "A" funduszu remontowego wielkość poniesionych kosztów rzutuje również na okres akumulacji, bądź też spłaty, zobowiązań użytkowników budynku z tytułu poniesionych nakładów na remonty, finansowane w ramach tej części funduszu remontowego. W odniesieniu do różnego zakresu i tempa prac realizowanych ze środków gromadzonych w ramach części "B" funduszu remontowego poniesione lub planowane nakłady są pokrywane poprzez wnoszenie opłat miesięcznych w odpowiednio zróżnicowanej wysokości. Przypominam Państwu, że wysokość odpisu na fundusz remontowy część "B" jest znacząco zróżnicowana, ustalana suwerennie w poszczególnych osiedlach przez Rady Osiedla, w zależności od rzeczywistych potrzeb remontowych. Obecnie najwyższy odpis na fundusz remontowy część "B" wynosi 2,20 zł/m2 w Osiedlu Gwiazdy, najniższy wynoszący 1,15 zł/m2 opłacają mieszkańcy osiedli Janów i Zawodzie.

Podkreślam po raz kolejny, że trudno zgodzić się z potocznymi opiniami sugerującymi, że celowo któraś nieruchomość jest bezpodstawnie pomijana lub poszkodowana w realizacji robót remontowych. Podstawę do takiego twierdzenia dają mi powyżej przytoczone fakty i procedury. Te obiekty, które wcześniej były remontowane, muszą zakumulować środki i poczekać cierpliwie na kolejną fazę prac remontowych, jaka stosownie do stanu technicznego oraz wielkości zgromadzonych środków obejmie swoim zakresem kolejne elementy budynku lub też na nowo w wyższym standardzie poprawi komfort zamieszkiwania. Przyjęte zasady oparte na konsensusie dają gwarancję tego, że wnoszone systematycznie i terminowo opłaty pokryją koszty przewidywanych planowo prac, które nie są zaniechane, ale realizowane zgodnie nie tylko z oczekiwaniami lecz także w oparciu o możliwości.

Warto wspomnieć, że jak dotąd zrealizowany zakres prac oraz nakłady na remonty w naszej Spółdzielni znacznie przewyższają wpływy na fundusz remontowy zakumulowane z comiesięcznych opłat. Dlatego część tych kosztów będzie pokryta, zgodnie zawartymi umowami, w najbliższych latach. Ważne jest, że skutki tych działań widoczne są już dziś, w postaci podniesienia poziomu stanu technicznego oraz bezpieczeństwa i komfortu zamieszkiwania, energooszczędności, a także atrakcyjnej wartości rynkowej Państwa majątku.

W rozmowach z mieszkańcami, osobistych i telefonicznych, spotykam się czasem z zarzutem w rodzaju: "w naszym bloku nic się nie robi, nie remontuje, a płacimy tak dużo na fundusz remontowy". Praktycznie zawsze, po uważnym przyglądnięciu się temu utyskiwaniu okazuje się, że zarzut jest bezpodstawny, chociaż zakres robót remontowych już wykonanych w danym budynku jest różny, co wydaje się być w znacznym stopniu oczywiste i uzasadnione. W rozmowach dotyczących potrzeb remontowych np. klatek schodowych kilkakrotnie usłyszałem opinię, że jakość tych robót, które wykonuje się obecnie, jest "za wysoka", ponieważ mój rozmówca w swoim mieszkaniu nie ma gładzi (w czasie budowy tego budynku gładzie nie były wykonywane), zatem szkoda pieniędzy na tak wysoki standard tych robót.

Niektórzy z moich rozmówców uważają, że wiek budynku jest jednym z najlepszych kryteriów określających potrzeby remontowe elementów budynku. Wydaje mi się jednak, że nie jest to znaczące kryterium. W bardzo starych budynkach komunalnych, czy prywatnych kamienicach, funkcjonują nadal bardzo sprawnie instalacje wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, a także okna. Tynki niektórych z tych budynków wydają się być "niezniszczalne". Dźwigi osobowe funkcjonują nadal sprawnie pomimo bardzo sędziwego wieku.

Najbardziej - jak mi się wydaje - znaczącym dla omawianego problemu jest przykład stolarki okiennej, wymienianej w naszych budynkach na nową, nowoczesną. Tutaj decydującym i "podstawowym" kryterium jest stan techniczny starej stolarki. Ale towarzyszy mu także "świadomość konieczności" wymieniania stolarki na "bezdyskusyjnie lepszą" od starej, dlatego, iż nowa spełnia wprowadzone w życie wymogi przepisów budowlanych, dotyczących np. podwyższonej od 1 stycznia 2014 r. izolacyjności cieplnej stolarki. Wiadomo także, że izolacyjność ta od 1 stycznia 2017 roku kolejny raz, zgodnie z wprowadzonymi przepisami, będzie podwyższona.

W czasach nawoływania "zewsząd" do maksymalnego oszczędzania energii cieplnej i elektrycznej kwestia wymiany istniejącego oświetlenia (często jeszcze zupełnie sprawnego) klatek schodowych i korytarzy budynków mieszkalnych nie wywołuje żadnych sporów czy dyskusji. Energię należy oszczędzać "na ile się da", wszędzie tam, gdzie to tylko możliwe. W naszej Spółdzielni przewidujemy wymianę oświetlenia na nowe, nowoczesne, LED-owe, zużywające znacznie mniej energii elektrycznej niż obecnie. Tutaj potrzeby remontowe i modernizacyjne są - co do zasady - jednakowe we wszystkich osiedlach, dotyczące każdego z budynków i chyba nikt nie będzie z tą opinią polemizował. Jednak rzeczywiste potrzeby remontowe poszczególnych domów określają kontrole ich stanu technicznego, przeprowadzane przez uprawnionych pracowników komórki Centrum Zarządzająco Usługowego. Kontrole te są przeprowadzane co najmniej jeden raz w roku i dotyczą zakresu określonego przez prawo budowlane. Uzupełniającym źródłem informacji, na podstawie których osiedla sporządzają corocznie plany remontowe na rok następny, są przeglądy całości zasobów przeprowadzane z udziałem członków Rad Osiedli.

Moim zdaniem, w bardzo dużym stopniu omawiane "potrzeby remontowe" dotyczące osiedli, poszczególnych budynków, klatek schodowych - określają w praktyce sami mieszkańcy, użytkownicy. To przecież Państwo dbacie, oszczędzacie, szanujecie swoje miejsce zamieszkania. Albo też, niestety, niektórzy mieszkańcy, w bardzo krótkim czasie dewastując "wszystko co można", powodują wzrost kosztów utrzymania budynków mieszkalnych i ich otoczenia we właściwym stanie technicznym i estetycznym. Nawołuję - korzystając z okazji - do wspólnego dbania o nasz wspólny majątek.

W mojej ocenie gospodarka remontowa w poszczególnych osiedlach, co do zasady, prowadzona jest racjonalnie, "po gospodarsku", a świadomość owej konieczności dbania o wspólny majątek jest też coraz większa.

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK

Wspólne Sprawy Nr 285 grudzień 2014