Moje refleksjeGorący temat
Nr 284 NR 285
   
NASZE, WSPÓLNE SPRAWY...
MOJE REFLEKSJE

Wszystko kosztuje

Mgr Krystyna Piasecka
Prezes Zarządu KSM

Nic niestety nie dzieje się za darmo. Wiemy nie od dziś, że wszystko kosztuje. Dotyczy to zatem i gospodarki spółdzielczej i gospodarstw domowych, osób zamieszkujących w spółdzielczych nieruchomościach, każdego z nas osobno i wszystkich razem, co potem znowu dzieli się na płatności przypisywane indywidualnym osobom. Zwykłe "naczynia połączone". Prawa natury, prawa fizyki obowiązujące w realiach ekonomicznych. Wokół tych oczywistych prawidłowości będzie przebiegała moja dzisiejsza rozmowa z Państwem, chociaż w gruncie rzeczy będzie ona pewną kontynuacją refleksji z przed miesiąca. Gdy bowiem w listopadowym wydaniu "Wspólnych Spraw" dzieliłam się rozważaniami nad kwestią jawności (lub nie) mieszkańców i oficjalnego "bycia albo nie bycia" w różnych przejawach osobistych kontaktów z otaczającym światem, z rzeczywistością w której się żyje - z braku miejsca w gazecie - do odrębnych, właśnie dzisiejszych refleksji, zostawiłam kwestię wpływu omówionych zachowań na finanse Spółdzielni i całokształt poczynań związanych z eksploatacją zasobów.

O wielu kwestiach finansowych stanowi "Regulamin rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej" przyjęty uchwałą Rady Nadzorczej nr 204/05 (ze zmianami dokonanymi w roku 2008 i 2013). Dziewięcioletni okres obowiązywania jest - tak sądzę - wystarczająco długi, by ogół użytkowników lokali w budynkach naszej Spółdzielni zdołał się z regulaminem zapoznać i przyswoić jego postanowienia. A właśnie - skoro padło to słowo - to kto jest owym "użytkownikiem"? Punkt 17 przytaczanego regulaminu stanowi: "Przez użytkownika lokalu rozumie się członka Spółdzielni, właściciela, osobę nie będącą członkiem Spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, najemcę, dzierżawcę, a także osobę zajmującą lokal bez tytułu prawnego". Zatem użytkownikiem jest każda osoba w jakiejkolwiek formie używająca mieszkania (lub inny lokal, a nawet jakąś część wspólnego mienia, jak np. komórkę na korytarzu, kawałek działki gruntowej, itp.) w zasobach KSM. A skoro używa - musi za to, z czego korzysta, płacić. Nakazuje to absolutnie wszystkim użytkownikom art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15. 12. 2000 r. (tekst jednolity Dz. U. poz. 1222 z 2013 r.).

Niektóre z płatności uiszczanych za używany lokal naliczane są w naszej Spółdzielni w zależności od liczby osób zamieszkujących dane mieszkanie. Życie dowodzi, że ilości mieszkańców są wielkością zmienną. To zrozumiałe. Ale niezrozumiałe jest "zapominanie" o powiadomieniu administracji Spółdzielni o tym, że w lokalu zamieszkuje nie jedna, a kilka osób. Na przykład studentów, którym (zgodnie z możliwościami usankcjonowanymi prawnie) mieszkanie jest wynajmowane przez właściciela. I w takiej sytuacji chociażby tylko z windy korzystają (przykładowo) cztery osoby, a nie jedna - nominalnie figurująca w bazie danych Spółdzielni. Liczba rzeczywistych użytkowników mieszkania, faktycznie tam zamieszkałych, bywa zatem niekiedy utajniana. Jednocześnie przykładów "zapominania" w drugą stronę - nie powiadamiania administracji, gdy liczba zamieszkałych osób maleje - raczej w KSM nie notujemy.

I znów posłużę się stwierdzeniem z omawianego regulaminu. W punkcie 18 sprecyzowano, że osobami zamieszkałymi w lokalu są nie tylko te osoby, które są formalnie zameldowane (na pobyt stały lub czasowy) lecz osoby faktycznie przebywające, zamieszkujące w tym lokalu, nawet jeśli nie posiadają w nim aktualnego meldunku.

Inną kwestią jest nadal jeszcze istniejący obowiązek meldunkowy spełniany przez obywateli w Urzędzie Miasta, ale (na szczęście) od lat nie podlegający nadzorowi i kontroli spółdzielni mieszkaniowych. Jednak zauważa się, że dziwnie plenią się "zapomnienia", inaczej stwierdzając - zatajenia i te meldunkowe i te w administracjach spółdzielczych.

Aliści zmiany liczby sąsiadów nie umykają czujności innych zamieszkałych w danym budynku osób i od czasu do czasu informacje na ten temat docierają do administracji. Zwłaszcza wtedy, gdy owi "nadprogramowi" mieszkańcy jakoś swoim zachowaniem (np. hałasem, niewłaściwym parkowaniem samochodu, rozsypaniem śmieci, zniszczeniem czegoś) naruszą dobrosąsiedzkie obyczaje. No i powiadomiona KSM podejmuje "z urzędu" działania mające na celu ustalenie stanu faktycznego, co wcale nie jest takie proste, zwłaszcza gdy właściciel lokalu nie reaguję na kierowanie doń pytania i wezwania, a także nie udostępnia swego lokalu, nawet dla okresowych kontroli stanu technicznego znajdujących się w mieszkaniu instalacji i przewodów - składających się na części wspólne danej nieruchomości.

Przypominam więc w tym miejscu ostatni fragment wskazanego regulaminu. Punkt 19 stwierdza: "O zmianach stanu zasiedlenia mieszkania użytkownik lokalu jest zobowiązany niezwłocznie powiadomić Spółdzielnię. Zmniejszenie lub zwiększenie liczby osób przyjmowanej za podstawę przy ustalaniu opłat uwzględnia się od następnego miesiąca po dacie pisemnego zgłoszenia tej zmiany.

Ujawnienie faktu niezgłoszenia przez użytkownika lokalu dodatkowych osób zamieszkałych w lokalu uprawnia Spółdzielnię do podwyższenia opłaty w części zależnej od ilości osób zamieszkałych - o 100% za 6 miesięcy wstecz, niezależnie od naliczenia należnej opłaty od daty ich zamieszkania. Decyzję w tej sprawie podejmuje Zarząd".

Brak prawnie usankcjonowanego skutecznego narzędzia dla pozyskiwania w inny sposób - niż oświadczenia zainteresowanych, czy "donosy" sąsiedzkie (w dobrym znaczeniu tego zjawiska, bo leżące w interesie ogółu mieszkańców danego budynku, przy braku subordynacji i poczucia odpowiedzialności niektórych użytkowników lokali) sprawia, iż w wielu spółdzielniach mieszkaniowych wprowadzony jest system rozliczania wszystkich kosztów (również za korzystanie z wind, itp.) nie według liczby osób zamieszkałych, tylko według powierzchni użytkowanych lokali. Zresztą taka właśnie zasada funkcjonowała w KSM do lat dziewięćdziesiątych, ale została zmieniona na skutek licznych wniosków spółdzielców. Jednak odbywało się to w innej rzeczywistości prawnej, gdy między innymi każdy podnajem lokalu wymagał uprzedniej zgody spółdzielni, a i meldunek wymagał odpowiedniego potwierdzenia w administracji, zatem wówczas spółdzielnia dysponowała pełną wiedzą o stanie osobowym każdego lokalu. Wraz ze - skądinąd pozytywnym - zjawiskiem "rozluźnienia pancerza kontrolno-nadzorczego" nad ruchem migracyjnym ludności i zdjęciem odpowiedzialności ze spółdzielczości z obowiązku wiedzy na ten temat, aktualne posiadanie niezbędnego rozeznania (np. dla celów rozliczeniowych) o faktycznym stanie zasiedlenia bywa - bez współpracy mieszkańców - utrudnione i nie pełne. Stąd pojawia się coraz więcej głosów, by na powrót zmienić nośnik kosztów na m2 powierzchni lokalu, albo też lub (wzorem wielu wspólnot mieszkaniowych) na wysokość udziałów w nieruchomościach wspólnych. Co Państwo o tym sądzicie? Odnotować tu trzeba, że niektóre ościenne spółdzielnie mieszkaniowe już taki nośnik dla rozliczeń - poza opłatą za wywóz śmieci - ponownie wprowadziły kilka lat temu.

Aktualizacja danych - znajomość tego kto faktycznie zamieszkuje konkretne mieszkanie - posiada również inne aspekty, nie tylko finansowej natury. Ma np. wielkie znaczenie w przypadku jakiegoś nieszczęścia, awarii, katastrofy, pożaru, wybuchu (oby nigdy nic z tego nie nastąpiło!). Identyfikacja osób bez określonej wiedzy jest co najmniej trudna. Tymczasem wcale nie jest powiedziane (bo istnieje swoboda prawna), że w momencie nieprzewidzianego wydarzenia w mieszkaniu przebywał jego właściciel.

Coraz częściej mamy do czynienia (to już setki przykładów) z sytuacją zamieszkiwania właścicieli mieszkań usytuowanych w spółdzielczych budynkach, poza zasobami KSM, także i za granicą. Kontakt z takimi osobami jest, co oczywiste utrudniony, zwłaszcza, gdy nie zawsze uważają za stosowne podać do wiadomości Spółdzielni stosownych informacji. I kosztowny (tak jeśli chodzi o dokonywanie niezbędnych ustaleń co do miejsca pobytu, jak i faktycznych kosztów indywidualnych doręczeń niezbędnej, wymaganej w procedurze spółdzielczej korespondencji).

Mając na względnie minimalizację poziomu kosztów działania Spółdzielni i dążenie do ograniczania wydatków - "od zawsze" stosuje się w naszej Spółdzielni zasadę przekazywania mieszkańcom wszelkiej wewnątrzspółdzielczej korespondencji, powiadomień, najróżniejszych druków (w tym także naszej spółdzielczej gazety) poprzez gospodarzy budynków i domowe skrzynki pocztowe.

Tego sposobu nie da się wykorzystać, gdy członek Spółdzielni (lub nie członek, ale jednak właściciel lokalu) jako adres zamieszkania podaje np. Warszawę czy Londyn. Kto ma ponosić niebagatelne opłaty portoryjne? Spółdzielnia? Zatem - wszyscy spółdzielcy? Ci, którzy faktycznie mieszkają w Katowicach? Pytania takie można mnożyć, bo jak głosi tytuł moich rozważań - wszystko kosztuje. Może zatem te koszty, jeśli wiążą się z zamieszkiwaniem poza zasobami KSM powinien ponosić dodatkowo, oprócz opłat związanych z użytkowaniem lokalu, sam zainteresowany? A pieniądze te są wyliczalne i w skali Spółdzielni wcale nie małe.

Oszczędzać przecież powinniśmy na każdym kroku i zwyczajnie, po gospodarsku - eliminować i ograniczać również i te wydatki, skoro dla ogółu mieszkańców są one faktycznie nieuzasadnione, bo generowane przez użytkowników, niezamieszkujących w swych lokalach. Przy kształtowaniu wysokości opłat chodzi przecież o zapewnienie większych wpływów na utrzymywanie zasobów i towarzyszącej im infrastruktury, a na pokrywanie wzrastających coraz bardziej kosztów korespondencji (wystarczy że wzrastają niezależne od Spółdzielni ceny usług, materiałów i inne opłaty publiczno-prawne).

Ściśle realizujemy postanowienia zapisane w Strategii Ekonomicznej KSM przyjętej przez Walne Zgromadzenie Członków i wytyczne zawarte w uchwale kierunkowej. Z takim działaniem zgadzają się spółdzielcy uczestniczący w odbywających się właśnie (od listopada br.) Zebraniach Osiedlowych. Dowodzą tego też pozytywne oceny prezentowanych podczas obrad rocznych sprawozdań (Zarządu Spółdzielni, Rad Osiedlowych oraz Administracji poszczególnych osiedli - o czym trochę więcej w felietonie zastępcy prezesa Zarządu ds. Gospodarki Zasobami Mieszkaniowymi Zbigniewa Olejniczaka. Finał cyklu dorocznych Zebrań Osiedlowych jeszcze przed tegorocznymi świętami (zapraszam więc osoby - jeszcze nie zdecydowane - do osobistego w nich uczestnictwa).

Pozwólcie więc Szanowni Państwo, że w zwieńczeniu tego artykułu, odnosząc się do szczególności miesiąca w jakim czytać będziecie te słowa, iż złożę Wam - wszystkim Czytelnikom, i Waszym rodzinom - najmilsze, najserdeczniejsze życzenia. Spędzenia czasu świątecznego - Bożego Narodzenia w podniosłej, radosnej i najlepiej rodzinnej i dobrosąsiedzkiej atmosferze. Niechaj Boże Dziecię udzieli każdemu swego pokoju, i to na wszystkie miesiące, tygodnie i dni jakie przed nami, nie tylko w obecnym grudniu, ale także w przyszłym - oby szczęśliwym - 2015 roku.


Z poważaniem
KRYSTYNA  PIASECKA
Wspólne Sprawy Nr 285 grudzień 2014