Wpływy naliczone

koszty poniesione

Przewodniczący Rady Nadzorczej KSM:

mgr inż. Jerzy Doniec

Jak w każdym miesiącu, tak i w marcu, posiedzenie Rady Nadzorczej rozpoczęło się od rozpatrywania spraw członkowskich, czyli od oceny wniosków Zarządu dotyczących długotrwałych dłużników we wnoszeniu opłat za korzystanie z lokalu. Tę z kolei poprzedza informacja o aktualnej sytuacji zadłużenia użytkowników lokali w Spółdzielni. Na dzień 28 lutego 2017 r. zadłużenie wynosiło 10.537.362 zł, stanowiąc 7,39% naliczeń średniorocznych. W stosunku do zadłużenia na koniec stycznia br. wzrosło ono o 208 tys. zł, podczas gdy w ciężar tych zadłużeń zaksięgowano kwotę 231 tys. zł, stanowiącą sumę niedopłat za wykorzystane media, tak więc można przyjąć, że utrzymały się praktycznie na podobnym poziomie.

Na to marcowe posiedzenie Rady Zarząd skierował 5 wniosków o wykreślenie z rejestru członkowskiego. Przed terminem posiedzenia, z tego grona 3 członków zdążyło spłacić swoje zadłużenie, stąd Radzie przyszło rozpatrywać już tylko dwa wnioski. W obu przypadkach Rada podjęła uchwały o wykreśleniu tych osób z rejestru członkowskiego. Z kolei Rada uchyliła 5 swoich poprzednich decyzji o pozbawieniu członkostwa w Spółdzielni, zadłużenia te zostały bowiem zlikwidowane.

W pierwszym punkcie porządku posiedzenia poświęconego omawianiu spraw gospodarczych, Rada zapoznała się z wynikami ekonomicznymi osiedli i Zakładów Celowych za rok 2016.

W zakresie eksploatacji Spółdzielnia zamknęła rok 2016 niewielką nadwyżką wpływów nad kosztami. Dodatni bilans otwarcia roku 2016 nadwyżkę tę jeszcze nieco powiększył. Wszystko niestety jako wielkości naliczone, a nie rzeczywiste wpływy. Tak poważne zadłużenie użytkowników we wnoszeniu opłat, nawet dla tak dużej Spółdzielni, stanowi znaczne obciążenie w realizacji statutowych celów. Nie wszystkie osiedla Spółdzielni osiągnęły wynik dodatni tzn., że ich wpływy nie pokryły kosztów. Czterema osiedlami, które nie zdołały zbilansować wpływów z kosztami, są: Śródmieście, Wierzbowa, Szopienice i Ligota. Widząc rysujące się zagrożenie dla równowagi finansowej osiedla, te jeszcze w trakcie 2016 roku podjęły działania, głównie przez podniesienie wysokości stawek opłat, tak by doprowadzić do likwidacji rysującego się niedoboru. Niedobór ten zostanie zlikwidowany sukcesywnie na przestrzeni obecnego roku.

Dokonując oceny w zakresie gospodarki środkami na funduszu remontowym będącym w dyspozycji osiedli, tzw. „B", Rada odnotowała realizację robót remontowych na planowanym poziomie, jak i satysfakcjonujący wynik ekonomiczny. W skali całej Spółdzielni nastąpiła przewaga wpływów nad kosztami z tą uwagą, że i w tym przypadku koszty są faktycznie poniesione, a wpływy jedynie naliczone. Przewagę wpływów nad kosztami osiągnięto bez naruszania dodatniego bilansu otwarcia 2016 roku. Również i przy realizacji remontów nie wszystkie osiedla zakończyły rok miniony wynikiem dodatnim. Należą do nich: Haperowiec, Giszowiec, Janów i os. im. Ściegiennego. Trzy pierwsze osiedla wykonały zwiększony zakres robót i w roku obecnym powinno dojść u nich do likwidacji tego wyniku ujemnego. Bardziej złożona jest sytuacja w osiedlu Ściegiennego, które złożyło już wcześniej tzw. plan naprawczy i zadłużenie swoje zlikwiduje sukcesywnie na przestrzeni najbliższych lat.

Rozpatrując łącznie wyniki ekonomiczne osiedli za rok 2016, a więc na eksploatacji i funduszu remontowym część „B", osiedla uzyskały wynik dodatni. Niestety nadwyżce tej bardzo daleko do zbilansowania się z zadłużeniem przy wnoszeniu opłat za korzystanie z lokali. Mimo tego udaje się Spółdzielni prowadzić racjonalną gospodarkę remontową, której efekty są widziane gołym okiem, szczególnie na tle powszechnej szarzyzny.

Zakłady Celowe łącznie uzyskały wynik dodatni tzw. wartość sprzedaży usług była wyższa od kosztów działalności. Lokomotywą był tu Zakład Ciepłowniczy. Serwis Techniczny kolejny już rok zakończył na minusie, tradycyjnie już przez brak zleceń z osiedli na odśnieżanie. Tegoroczna zima, choć mroźna, do obfitującej w opady nie należała. W tej sytuacji wyniki ekonomiczne Zakładów Celowych za rok 2016 Rada uznała za satysfakcjonujące.

Kolejny punkt posiedzenia Rady poświęcony był sytuacji w zaległościach w opłatach za lokale na koniec 2016 rok wraz z omówieniem form i skuteczności windykacji. Materiał ten zamieszczony jest w 313 numerze „Wspólnych Spraw" (str. 3, 7-9), stąd zbytecznym byłoby omawianie zawartych w nim informacji.

Rada uznała, że realizowane formy windykacyjne są skuteczne, a główną przeszkodą na tej drodze jest istniejący stan prawny. Zdecydowana większość lokali mieszkalnych w Spółdzielni to lokale typu własnościowego i odrębnej własności. Zadłużony lokal podlega wówczas – w oparciu o wyrok sądowy – egzekucji komorniczej. Egzekucja taka jest skomplikowana, kosztowna i przede wszystkim długotrwała. Na drodze do likwidacji zadłużeń lokali typu lokatorskiego czy najmu, stoi natomiast brak odpowiedniej ilości lokali socjalnych w Katowicach. Do obowiązku ich dostarczenia jest bowiem zobowiązana gmina, a nierealizowanie przez nią w terminie tej powinności skutkuje wpłatami odszkodowań za brak tych lokali. Zadłużenie na koniec 2016 roku było na tym samym poziomie co na koniec 2015 roku i wyniosło 7,26% naliczeń średniorocznych.

Z kolei Rada zapoznała się z informacją Zarządu o przebiegu Zebrań Osiedlowych, które poprzedzały tegoroczne Walne Zgromadzenie, przewidziane tradycyjnie już na czerwiec. Trudno za satysfakcjonującą uznać frekwencję na tych Zebraniach. Była ona na średnim poziomie 1,9%, podczas gdy rok wcześniej wyniosła 4,4%. Ta zwiększona wynikała z wyborczego charakteru Zebrań. Tworzono nowe składy Rad Osiedli.

Również zbliżający się termin Walnego Zgromadzenia był powodem przyjęcia przez Radę uchwały w sprawie ustalenia wykazu nieruchomości KSM wchodzących w skład osiedli wyodrębnionych organizacyjnie i gospodarczo.

W kolejnym punkcie porządku obrad Rada stosowną uchwałą ustaliła służebność gruntową dla nieruchomości w osiedlu Giszowiec przy ul. Wojciecha.

W ostatniej fazie posiedzenia Rada Nadzorcza zapoznała się jak zwykle z korespondencją do niej kierowaną. Sporo uwagi Rada poświęciła zapoznaniu się z treścią wystąpienia Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej „Bawełna" z Łodzi zawierającego wnikliwą i krytyczną ocenę toczącego się procesu legislacyjnego, kolejnej wersji nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych autorstwa posłów z Klubu Poselskiego „Kukiz-15". O tym kuriozalnym projekcie była obszerna informacja w marcowym wydaniu „Wspólnych Spraw". Rada Nadzorcza i Zarząd KSM w pełni poparły zawarte w tym piśmie argumenty zmierzające do zaniechania dalszych prac nad tym projektem ustawy, jak i podobnymi, wydźwięk których zmierza raczej do likwidacji spółdzielczości mieszkaniowej a nie do usprawnienia zarządzania zasobami spółdzielczymi i zwiększenia wpływu członków na podejmowane decyzje.

Sporą część korespondencji stanowiły zastrzeżenia dotyczące dokonanych zmian w regulaminach wewnętrznych Spółdzielni, a głównie kwestionujące zasadność zmiany naliczania stawek opłat za konserwację i remonty dźwigów, z opartej o liczbę osób zamieszkującą dany lokal na kwotę ustaloną w proporcji do powierzchni użytkowej lokalu. Podnoszone przez mieszkańców zastrzeżenia, że windami nie jeżdżą metry, odkrywcze nie są. Jeżdżą ludzie, a spośród nich na pewno większość z tych 3.800 „uciekinierów", którzy nagle zniknęli w trakcie sporządzania deklaracji o ilości osób zamieszkujących lokale, składanych dla potrzeb ustalenia wysokości opłat na gospodarkę odpadami komunalnymi. Tu jest bowiem praprzyczyna dokonywanych później zmian w innych regulaminach. W przypadku tak poważnego „ubytku" osób zobowiązanych do wnoszenia opłat na pokrycie oczywistych kosztów, należałoby podnieść wysokość dotychczasowej stawki przypadającą na osobę. Spółdzielnia poszła w kierunku oparcia stawki o coś niepodlegającego żadnym wahaniom. I jest nią metr kwadratowy powierzchni lokalu. Za energię poza mieszkaniem „od zawsze" płacimy w proporcji do wielkości lokalu. Energia elektryczna służy do napędu dźwigów, oświetlenia korytarzy i klatek schodowych czy piwnic. Wszystko też dla ludzi, a nie dla metrów kwadratowych. Jakoś nikomu nie przychodzi do głowy protestować i wszyscy w tym przypadku akceptują taki właśnie sposób naliczania wpływów.

Zastrzeżenia, że dokonane zmiany najbardziej odczują użytkownicy dużych lokali, do tego zamieszkujące je samotnie, uznać należy za co najmniej dziwne. Jakie to lokale, do tego komfortowe, jak nie te duże powinny być droższe w utrzymaniu? To przecież jest zgodne z logiką i poczuciem sprawiedliwości społecznej. I jeszcze jedno: to nie nasza Spółdzielni jako jedyna poszła tą drogą. Wprost przeciwnie, zdecydowana większość spółdzielni mieszkaniowych i innych zarządców, już dawno za podstawę wszelkich naliczeń przyjęło metr kwadratowy powierzchni lokalu, wielkość stabilną i pewną.

Oparcie wyliczeń o powierzchnię lokalu ma jeszcze jedną, wielką zaletę: powinno zapobiec podobnemu nagłemu (pozornemu przecież) exodusowi mieszkańców z naszych zasobów.

Z poważaniem

JERZY DONIEC