Wnioski z kwerendy prawnej

i racje części spółdzielców

podstawą zmian regulaminów

Wiceprezes Zarządu KSM:

mgr Zbigniew Olejniczak

Bardzo dynamicznie zmieniające się przepisy i regulacje prawne oraz wprowadzanie coraz to nowych zasad funkcjonowania w relacjach spółdzielni z państwowymi i samorządowymi organami oraz instytucjami (np. urzędami o różnych kompetencjach) wymuszają dokonywania bieżących i okresowych przeglądów (kwerend) obowiązujących regulaminów, zasad, zarządzeń etc. Nigdy nie kończący się proces zmian powoduje konieczność podejmowania działań pozwalających z jednej strony – nadążać za zmianami, a z drugiej – utrzymywać zgodność stosowanych zasad i procedur z innym lub nowym interpretowaniem regulacji wynikających ze zmienianych lub wprowadzanych dopiero przepisów prawnych.

Coraz rzadziej pozostawiona jest zainteresowanym stronom możliwość podmiotowego ich kształtowania. Obowiązujące przepisy są też coraz bardziej szczegółowe i coraz „sztywniej" obowiązujące. Do tego wszystkiego wysokie tempo „namnażania" regulacji prawnych w kategorii tzw. przepisów wyższego rzędu często przyprawia o zadyszkę w pogoni za dostosowywaniem do nich regulaminów, zasad i procedur ustalanych w odniesieniu do relacji np. spółdzielni z użytkownikami lokali, spółdzielcami, odrębnymi właścicielami, najemcami itp.

Dokonywanie kwerendy obowiązujących regulaminów i zasad wewnętrznych oraz ocena zgodności ich treści z obowiązującym prawem, a także ocena stopnia ich wdrożenia i stosowania powodują czasem potrzebę dokonywania korekt oraz uzupełnień. Trzeba w tym miejscu przypomnieć, że spółdzielnia jest permanentnie kontrolowana, sprawdzana, lustrowana oraz monitorowana przez różne organy kontroli i nadzoru, tak wewnętrzne jak i zewnętrzne, a powyższe kwestie to zasadniczy obszar podlegający kontroli. Od ubiegłego roku dla przykładu Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa jest w trakcie ustawowej, wieloletniej, lustracji kompleksowej, dokonywanej przez Regionalny Związek Rewizyjny Spółdzielczości Mieszkaniowej we wszystkich aspektach funkcjonowania Spółdzielni.

Potrzeba aktualizacji regulaminów i zasad wewnętrznych w istotnym stopniu wynika również z wniosków członków Spółdzielni oraz jej organów samorządowych zmierzających do wprowadzania w coraz większym stopniu zasad funkcjonowania i kształtowania wzajemnych relacji wzajemnie obowiązujących użytkowników lokali w budynkach wielorodzinnych jak i relacji Spółdzielni z użytkownikami tych lokali w kierunku zbliżania praw i obowiązków, w szczególności w zakresie ponoszenia kosztów, proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości. Takie oczekiwania mają oparcie w obowiązujących regulacjach ustawowych a w tym m.in.: – ustawie o własności lokali(...); – ustawie o ochronie praw lokatorów(...): – ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Od wielu lat tematem żywo dyskutowanym wśród mieszkańców przy różnych okazjach a także podnoszonym w korespondencji kierowanej do Spółdzielni jest (i pewnie niestety nadal będzie) sprawa podziału kosztów i w związku z tym ustalania zasad wnoszenia opłat na pokrycie kosztów remontów i eksploatacji wind, w które wyposażone są budynki wielopiętrowe. Obecnie obowiązujące zasady – po zmianach dokonanych na początku lat 90. ubiegłego wieku – uzależniały wysokość opłaty od ilości osób zameldowanych w danym lokalu oraz położenia samego lokalu na konkretnej kondygnacji budynku. Do czasu, kiedy istniał obowiązek meldunkowy oraz kiedy rzadkim zjawiskiem było podnajmowanie mieszkań bez zameldowania i zgłaszania ilości osób zamieszkałych, takie rozwiązanie funkcjonowało w miarę poprawnie i było akceptowane. Sytuacja taka z upływem lat coraz to bardziej odbiegała od stanu faktycznego. Drastyczny i szerszy, bo powszechny wyraz znalazła ona z chwilą wejścia w życie Ustawy o otrzymaniu czystości w gminie(...). Jak wiadomo wprowadziła ona (doświadczamy tego w Katowicach) uzależnienie opłat za odbiór i utylizację odpadów od liczby osób zamieszkałych w danym mieszkaniu (niestety przez coraz częściej faktycznie nieznaną, nieujawnianą ilość użytkowników lokalu). Zasada ta zaczęła być wykorzystywana, wręcz nadużywana, w celu uchylania się od partycypacji w kosztach. Lawinowo zmniejszyła się (i nadal się pomniejsza) liczba osób zgłaszanych jako zameldowane i zamieszkujące w lokalu.

Wszystko to powoduje poczucie niezadowolenia i niesprawiedliwości wśród mieszkańców składających uczciwe oświadczenia o liczbie osób, zgodne ze stanem faktycznym, bo to na nich przerzucony został ten cały ciężar kosztów, tak remontów i eksploatacji wind, jak i kosztów wywózki odpadów. W tej sytuacji utrzymywanie dotychczasowych zasad podziału kosztów w tym zakresie stało się niesprawiedliwe, a na domiar złego zasady te – jak się okazuje – mogą tworzyć i sankcjonować swego rodzaju patologię. Trzeba przy tym zaznaczyć, że jednocześnie zasady dotąd istniejące odbiegają od powszechnie stosowanych w Polsce i na świecie, bowiem tego typu koszty dzielone są proporcjonalnie do udziału konkretnego lokalu w nieruchomości. Obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (m. in. są to windy) w zależności od udziałów (czyli od powierzchni użytkowej lokalu) jednoznacznie opisywany jest w aktach notarialnych spisywanych przy wyodrębnieniu lokali.

W tej sytuacji Rada Nadzorcza KSM, po rozważeniu aspektów prawnych oraz faktycznie powstałej sytuacji oraz wniosków i oczekiwań użytkowników członków i użytkowników lokali, podjęła decyzję o zmianie od 1 maja 2017 roku zasad podziału kosztów i zróżnicowaniu wysokości opłat za remonty i eksploatację wind uzależniając ich wielkość od powierzchni użytkowej lokalu.

Zmiany te dotyczą zapisów „Regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej" i zostały wprowadzone w formie aneksów przyjętych uchwałami Rady Nadzorczej na podstawie § 89 pkt 16 Statutu KSM.

Warto przytoczyć uzasadnienie prawne do tych zmian, cytuję więc:

Obecnie opłaty za remont i konserwację dźwigów są ponoszone przez lokatorów w zależności od liczby osób zamieszkujących w mieszkaniu. Tymczasem dźwigi są częściami wspólnymi nieruchomości i zasadne byłoby przypisanie opłat za remont i konserwację dźwigów do lokali w zależności od powierzchni użytkowej lokalu. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity z 8.09.2016 r., Dz. U. z 2016 poz. 1610) w art. 2 pkt. 8a stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o wydatkach związanych z utrzymaniem lokalu – należy przez to rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące m.in. opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni(...).

Dokonane zmiany wprowadzają nowy ład w tym zakresie, dostosowują nasz regulamin do powszechnie obowiązujących zasad, są zgodne z prawem, a ponieważ – co trzeba podkreślić – powierzchnia użytkowa lokali jest (w zasadzie) stała, pozwala to na stabilne i przejrzyste dokonywanie podziału kosztów pomiędzy właścicieli i użytkowników lokali, nie budząc pokusy unikania części kosztów i obarczania nimi pozostałych współmieszkańców budynku.

Konieczność dokonania zmian w „Regulaminie rozliczania kosztów wody i odprowadzania ścieków w Katowickiej Spółdzielni Mieszkaniowej" ma źródła również w prowadzonej kwerendzie regulaminów, a której skutkiem jest potrzeba skorygowania niektórych zapisów tego Regulaminu. Zmiana dotyczy zasad ustalania opłat na legalizację wodomierzy, a w tym jednak przypadku pozwolę sobie już na początku zacytować uzasadnienie prawne do aneksu nr 1/2016 do powyższego regulaminu:

Obecnie lokatorzy wnoszą uśrednioną opłatę tytułem legalizacji wodomierzy, tzn. niezależnie od tego ile wodomierzy jest w danym lokalu. Skutkuje to tym, że część lokatorów ponosi więcej kosztów niż te, które są związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, a część lokatorów ponosi mniej tych kosztów. Takie rozwiązanie zdaje się stać w sprzeczności z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Po zmianie „Regulaminu rozliczania kosztów wody i odprowadzania ścieków w KSM" każdy z lokatorów będzie płacić opłatę tytułem legalizacji wodomierzy w wysokości uzależnionej od ilości wodomierzy, w które wyposażone jest jego mieszkanie(...).

Tytułem poszerzenia cytowanego uzasadnienia przypomnę tylko, że od połowy lat 90. ubiegłego wieku, wchodząc pioniersko w indywidualne opomiarowanie i rozliczanie zużycia wody w lokalach, konieczne było wyposażenie ich w wodomierze wody zimnej i ciepłej. W zasobach naszej Spółdzielni znajdują się lokale zasilane w wodę z jednego, dwóch a czasem nawet trzech pionów wodnych, co powoduje potrzebę montażu i legalizacji (wymiany) od jednego do aż sześciu wodomierzy indywidualnych (np. trzy dla wody zimnej i trzy dla wody ciepłej).

Kiedy wprowadzano system indywidualnych rozliczeń po to, aby przestać być obciążanym obowiązującym wówczas ustawowym ryczałtem za zużycie 6 m³ wody i odprowadzania ścieków (nawet 9 m³ w przypadku naszego województwa) na takie rozwiązanie było przyzwolenie, a nawet presja społeczna. W odniesieniu do kosztów zakupu i montażu indywidualnych wodomierzy lokalowych przyjęto wówczas zasadę uśrednienia tych kosztów na lokal, bez względu na ilość zamontowanych wodomierzy w lokalu. Podstawą do takiego podziału kosztów było uwzględnienie potrzeby uwzględnienia solidaryzmu społecznego wobec konieczności poniesienia kosztów indywidualnego opomiarowania zużycia. Przez lata prawo jednak coraz bardziej zmierzało do odejścia od uśredniania opłat oraz wprowadzenia zasad, według których opłaty w tym zakresie powinny odpowiadać faktycznym kosztom poniesionym na dany lokal, w związku z jego indywidualnym wyposażeniem – jakim są urządzenia pomiarowe.

Podobnie dotyczy to gazomierzy, ciepłomierzy, liczników energii elektrycznej czy też innych urządzeń przynależnych do lokalu. Bardzo jednoznacznie tę kwestię ujmuje przytoczony w uzasadnieniu art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Temat uregulowania kwestii ponoszenia opłat z tytułu legalizacji wodomierzy nie w uśrednionej ale w rzeczywistej wysokości wielokrotnie powracał w dyskusjach, ale w ostatnich latach nasilił się w świetle oczekiwań artykułowanych przez członków i odrębnych właścicieli, nie będących członkami Spółdzielni, jako potrzeba dostosowania podziału kosztów do wielkości faktycznie ponoszonych na dany lokal. W tej sytuacji Rada Nadzorcza Spółdzielni – po rozważeniu aspektów prawnych oraz faktycznie powstałej sytuacji oraz wniosków i oczekiwań użytkowników członków i użytkowników lokali – podjęła decyzję o zmianie od 1 maja 2017 roku zasad podziału kosztów legalizacji wodomierzy. Ta zmiana dotyczy zapisów „Regulaminu rozliczania kosztów wody i odprowadzania ścieków w KSM", a została wprowadzona w formie Aneksu nr 1/2016 przyjętego uchwałą Rady Nadzorczej na podstawie § 89 pkt 16 Statutu KSM. Dokonana zmiana wprowadza nowy ład w tym zakresie i dostosowuje nasz regulamin do powszechnie obowiązujących zasad, jest zgodna z prawem.

Powyższe zmiany nie mają na celu i nie zmieniają wielkości wpływów Spółdzielni, które oparte są wyłącznie na rozliczeniu już poniesionych i przyszłych kosztach, natomiast wiele zmieniają one w strukturze podziału kosztów pomiędzy właścicieli lokali o określonej powierzchni i konkretnej liczbie wodomierzy. Skutkiem wprowadzanych zmienionych zasad zmienią się wysokości opłat związanych z konkretnymi lokalami. Dla niektórych opłaty te wzrosną, co naturalnie spowoduje emocje i krytykę, a dla niektórych zmaleją, powodując zadowolenie i odczucie uwzględnienia ich racji oraz oczekiwań. Niestety, nie uda się zadowolić wszystkich, i chyba nikt nie jest w stanie tego dokonać, natomiast ciężar podejmowania tak trudnych decyzji musi brać na siebie ten, komu powierzono ten obowiązek.

Jak już wcześniej napisałem – bieżące analizowanie zgodności naszych regulaminów i zasad pod kątem ich zgodności z obowiązującymi, zmienianymi, bądź nowo wprowadzanymi regulacjami prawnymi – może być źródłem kolejnych zmian, o których z poczucia obowiązku będziemy Państwa informować, choć czasem jest to niewdzięczna i niekomfortowa rola.

Z poważaniem

ZBIGNIEW OLEJNICZAK